夢にまで見たマイホームを購入するのですが、土地・建物の購入資金をを金融機関から融資を受けるのですが。持分について、不動産会社の方から質問がありまして名義は共有持分(2分の1)にして、融資のご名義を夫だけにすると妻への贈与税がかかるかもと言っていました。贈与税は、すごく税率が高いと聞いた事があるのですが本当に贈与税はかかるのでしょうか?
早急に教えてください。
又、共有持分にするメリットも教えてください。
何故、私たちが共有にしたかといいますと将来のことも考えて予め共有にしました。譲渡するときの特別控除を2人分受ける事ができると聞いたからです。
間違っていますか?教えてください。

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A 回答 (6件)

不動産屋の言うことは間違い有りません。



我が国の民法における夫婦の財産関係は、夫婦別産性を取っています。
夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中に自分の名義で得た財産は、その人の特有財産となります。

今回の場合は旦那さんの名義で購入して、名義を半分に判るのですから、贈与という形になります。

基本はお金を出した比率で不動産登記することになります。そうすれば贈与税はかかりません。

夫婦共稼ぎならば、一方に貯蓄が偏ることを避ける。
貴方の収入がない場合、貯蓄は夫からの贈与が認定されることがあるため注意が必要。
贈与税の非課税枠である年間110万円を利用して、毎年110万円以内の贈与をし続ける。
ただし、資金の一部を住宅ローン等で補う場合、無収入の妻は借り入れが出来ないので、実際にはこのケースは難しいようです。
ですから、購入時には夫の単独名義だとしても、将来的(今の税法では婚姻期間が20年以上)に贈与税の配偶者控除の制度を利用すれば、最高2000万円までの居住用不動産または居住用不動産の取得資金が贈与税を課税されることなく夫婦間で贈与できますから、それまで待つというのもひとつの方法ですね。

これらが判らない場合は不動産屋さんか税理士に相談すると良いと思います。

私も購入するときに特別減税を見据えて、税理士さんに相談しました。
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No.2,No.4です。


>夫から毎年贈与をうけてその都度、私への持分を増やす場合は、贈与額分だけの持分なのか?
贈与分だけの持分です。
家の資産価値は年々下がってきます。毎年贈与を長期間にわたって続けられる場合は、贈与額が持分のどれだけにあたるかの計算法は税務署に問い合わせられた方が正確です。多分、購入金額から毎年の償却分を差し引き、償却残留分を加えた資産価値の金額に対する贈与金額かと思いますが。
贈与は110万/年まで無税で、毎年確定申告する必要があります。この申告をしていないと、5年前まで遡って5年分一括で贈与とみなされかねませんので、毎年少しだけ納税すると納税の証拠が残りますので110万+α(α=10万~20万程度)の贈与を受け、毎年贈与に相当する持分だけの所有権持分の変更手続きをし、確定申告でわずか納税されたほうがいいですね。
この贈与を受ける場合は、ローン減税控除期間(5年?)以降に行った方が良いでしょう。

No.5さんが言っておられるように、20年以上の結婚生活を続けた夫婦に与えられた居住用財産の贈与の特例で確か上限2000万円(この金額は結婚20年後には法律改正で変わっている可能性があります。)まで一回だけ無税の贈与が受けられる可能性があります。ただし、居住用財産の家も古くなりますので、贈与限度の資産価値がなくなっている可能性があり、土地を除いた家部分の資産価値は殆どなくなって
(木造の場合25年の償却期間として、新築後17年目に結婚20年目の贈与を受けるとすると17年分の資産価値が減価償却しますので概算で:新築の契約書の売買金額x[25-17]/25≒30%の資産価値)、
持分を変更すること自体の意味がなくなっているかもしれません。土地付き住宅とした場合は土地分が含まれますので資産価値がそんなに下がらない可能性があります。土地だけでは居住用資産とみなされない可能性がありますね。

共有名義の登記は、たとえ持分比が少なくても、万が一の場合、自分の財産であることの証となって、自分の家でもある、妻は根無し草でない、といった精神的な安心感となるかもしれません。
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>ローンの減税の件ですが詳しく知りたいのですが。

どうすれば満額受けることができますか
贈与を行わないことです。贈与を行わない限りは問題となりません。

わかりやすく物件価格を5000万としましょう。

夫の自己資金:800万
妻の自己資金:200万
夫のローン :4000万

このとき、

夫の持分は(800+4000)/5000=96/100
妻の持分は 200/5000=4/100

となります。住宅ローン減税の申告では、

物件価格(売買契約書などで確認)と登記簿持分から、

夫:5000万×96/100=4800万
妻:5000万× 4/100=200万

また、
夫自己資金:800万
妻自己資金:200万

となります。そうしますと、各人のローンは、

夫ローン:4800(持分)-800(自己資金)=4000万
妻ローン:200(持分)-200(自己資金)=0万(当然ですが)

と全額が夫のローンと認められます。
 ローン減税控除額=ローン残高×1%

もし夫の持分を妻に贈与する、たとえば1/2ずつ等とすると、
夫持分:2500万
妻持分:2500万
になるので、

夫ローン:2500-800=1700万
妻ローン:2500-200=2300万

と夫のローンは4000万のうち1700万しか持分ではなくなります。
この場合夫が受けられるローン減税控除額は、
 ローン残高×1%×1700/4000
となります。満額の17/40しか受けられないと言うことです。

一方妻のローンとされる分が2300万ありますから、妻が受けられるかというと、夫名義のローンであることから妻名義のローン残高証明書を入手できませんので、妻も受けられません。

「出資比率で持分を決める」これが鉄則です。

ちなみに贈与に関しては年110万(むかし60万だった時代もある)までは非課税ですから、たとえば妻が30万拠出して30万+110万(夫より贈与を受ける)=140万とすることは可能です。
但し、その場合は夫の自己資金分を贈与してもらって下さい。ローン分を贈与してもらうと先の話しからローン減税が満額で受けられなくなります。

あと毎年贈与というのは事実上意味がありません。連年贈与の認定により一括で贈与税がかかる場合もあるし、そもそも持分変更の費用だけで結構な費用になります。

ご質問者が考えた譲渡所得の特別控除枠の最大限の利用を考えるのであれば、20年以上の夫婦に与えられた居住用財産の贈与の特例を利用した方がよいでしょう。家を買う以上20年程度は生活をするわけですから。

では。

この回答への補足

詳しくご指導頂き誠にありがとうございました。
最後に突っ込んだ質問ですが、土地・建物で持分が変わる場合には、どのように持分分割された住宅ローン
減税の適用を受けれるのでしょうか?

1.土地・建物の出資比率を按分したもの
2.個別での適用
3.その他

勉強不足で申し訳ございませんが、ご指導下さい。
宜しくお願い致します。

補足日時:2005/04/16 12:54
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No.2です。

質問の回答です。
>35万円の自己資金を私が自己資金として充当したら共有持分を100分の1にすることはできるのですか?
できます。しかし、1年間60万円までの贈与は無税です。
ただし、毎年夫から60万円を5年間贈与を受けて300万円たまっていたというのは、その証明となる総合口座などの定期預金などのコピーでもない限り証明が困難ですね。通常65万円づつ贈与を受けて確定申告し、数100円の納税をしていれば立派な証拠になります。その合計を持分にできます。それがない場合は、夫の給料の生活費を節約してへそくりを数十万貯めたとか、パートにでて稼いだとか(たとえそれを全額使ってしまっていても、それは夫の給料を使ったとして、パート分は全部貯めていたとか、源泉徴収票で自己の収入があったことは証明可能ですね。)、100万円程度以下ならそんなに税務署は贈与として目くじらは立てません。
35万のあなたの貯金があるなら、夫から贈与と生活費の節約分(へそくり)の合計65万位を加えて100万位の持分としても殆ど贈与とみなされないでしょう。もし確認されても、そのような主張をすれば税務署も認めるでしょう。あなたが結婚前に働いた経験がおありならもっと増やしてもいいかも知れません。何処が境界かは税務署の担当者によっても変わるでしょう。

家の持分は資産価値は年々下がっていきます。一方、結婚後作った財産の増加分は夫婦で1:1の共有財産とみなされます。夫が先になくなった場合は、その資産がどれだけ多くても1/2以下であれば相続税はゼロです。
親から子供への贈与や相続は相当な税金がかかります。
親から子への贈与で大学の学費(生活費含む)と結婚の嫁入り道具には税金がかかりません。

大きな財産価値のあるマンションなどがある親は、毎年100万円以下の贈与を行って少しだけ贈与税を納めて、親の持分を子に移して見える方も知り合いにいます。20年位かけて2000万円位移せます。もちろんこの方法で夫から妻にも贈与して持分比を毎年変更していけます。
一度に贈与すると累進課税となって贈与税が急激に高くなります。

夫婦間でも一度で高額な贈与は税率が高いですね。

なお、新築から数年間(5年?、税務署に問合せ確認ください。)に限って、ローンの残高に一定の減税控除(銀行ローンの残高証明書が必要)があります。私も新築時から初めて確定申告するようになりました。家族の医療費の合計が10万円を超えると減税の控除の対象になります。領収書をノートに毎月分ずつまとめて貼り付け、集計をして、税務署にもっていきます。(どうしても必要だといえば、チェック後に領収書ノートを返してくれることもあります、)

色々、工夫をこらして、税金の還付を受けてください。減税は確定申告しないと還付で戻ってきません。

この回答への補足

ありがとうございました。ちなみに、夫から毎年贈与をうけてその都度、私への持分を増やす場合は、贈与額分だけの持分なのか?それとも物件取得時の購入価格から割り当てるのでしょうか?それとも、住宅ローンの残代金分でのものになるのでしょうか。
ご指導ください。

補足日時:2005/04/16 04:13
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>贈与税は、すごく税率が高いと聞いた事があるのですが本当に贈与税はかかるのでしょうか?


そうです。贈与税はそもそも相続税の脱税防止が目的の税ですから、夫と妻の関係はまさにターゲットです。登記の情報は税務署に通知されますので(登記の時に支払う登録免許税は国税ですから)、当然不審に思うでしょうね。
脱税防止のために非常に高額に設定しています。つまり贈与はするなということです。

>譲渡するときの特別控除を2人分受ける事ができると聞いたからです。
譲渡益課税での居住用財産売却の特別控除3000万の話しですね。

譲渡所得=売却価格-取得価格-特別控除

という計算です。売却価格<取得価格の関係であれば譲渡所得は発生しませんので特別控除がなくても関係ありません。
で、戸建ての場合で考えると建物は古くなって価格が上がることは考えられませんが、あとは土地ですね。土地が将来グンと上がればもしかすると建物価値下落を上回って譲渡所得が発生するかもしれません。

共有持分の場合には、

譲渡所得=売却価格×持分比率-取得価格×持分比率-特別控除

なので各自特別控除が受けられてという話しはありますけど。

あ、ちなみに所得価格を証明するには売買契約書とか工事請負契約書など取得価格が証明できる書類が必要です。大事に保管下さい。

ちなみに住宅ローン減税を受けるつもりであれば、自己資金もローン名義も夫のものなのに、持分が1/2しか無ければ、満額の減税は受けられませんよ。

ちなみにこのときにもきちんとお金の流れを説明しないといけないから、減税を受ける申告の時にこれは贈与になると指摘されますよ。

この回答への補足

早速の解答ありがとうございます。住宅ローンの減税の件ですが詳しく知りたいのですが。
どうすれば満額受けることができますか。教えてください。お願いいたします。

補足日時:2005/04/15 22:46
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私のところは、妻が結婚前から貯金していた金額分を建物に1/6の持分、私の結婚前の預金と私の名前で借金のローンをあわせて5/6の持分で共有名義とし、土地の方は親の畑を売って作った資金分を親の1/3の持分とし残りを私の2/3の持分比で共有名義として登記しました。

銀行ローンや勤務先からの融資は全て私名義で私の給料から返済しています。新築後妻は公務員に勤め初めてします。
新築時点で、それまで貯金や財産の額と借金の名義(つまり借金の返済者)の金額割合での持分比の共有名義にしました。このように出資金の割合で持分比の共有名義にすれば贈与税はゼロとなります。

私が、妻の共有名義を土地に入れたかったのですが、親に家を建ててもらったように言われるのがいやだという理屈を言い張ったため、言い分通りにしました。
他の多くの知人は、土地と家をそれぞれの貯金や借金の持分比で、
●土地に妻の持分比を多く入れ、家はローンを組んで返済していく夫の名義にするか、
●土地、建物とも同じ割合とする
ことが多かったですね。
土地資産の財産価値は余り下がらず、家は毎年同じ割合で(税制上の)財産価値が下がっていきます。

考えなければいけないのが次の3点です。
1)家などの上ものは老朽化により減価償却で財産価値がなくなっていく(これがローン返済期間に関係し、木造25年、鉄筋35年で、その後は壊し料で負の財産となる)ことです。
2)土地は大なべ財産価値がなくならないこと。特に都市部や利便性のよい土地、環境のよい土地が財産価値が上がっていくこと。
3)結婚してから築いた財産は夫婦1:1の持分とみなされること。配偶者のどちらかがなくなったとき、他の配偶者は、亡くなった方の財産の1/2までは無税で相続できること。残りの財産は、残った配偶者と子供で相続しますが、大抵は無税分の1/2を覗いて子供に相続させ、子供が相続税を払うことになります。

私自身は、亡くなってあの世まで財産を持っていけるわけでもなく、多分夫より、妻の方が長生き(平均寿命からして)するだろうし、後に残った配偶者と子供が困らないよう、できるだけ目減りせず、余分な贈与税や相続税の負担を少なくして渡してやれることを念頭に考えています。

この回答への補足

大変参考になりました。自己資金も住宅ローンも夫名義のときは、共有にする意味があまりないのですね。
それこそ贈与税のターゲットに!!
ちなみに住宅ローンの借入金は3、500万円で、私の預金も若干あるのですがほんとに微々たるもので。
お恥ずかしいですが、例えば、大げさな話ですけど35万円の自己資金を私が自己資金として充当したら共有持分を100分の1にすることはできるのですか?
くだらない質問をしましてすいませんが、ご解答お待ちしております。

補足日時:2005/04/15 22:53
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Q【連結決算】 持分法適用関連会社の配当金について

例えば、下記のような出資関係で実質比率が56%(=70%×80%)の
持分法適用関連会社が存在するとします。


  親会社

   ↓ (70%出資)

  連結子会社

   ↓ (80%出資)

  持分法適用関連会社


このケースで、持分法適用関連会社が当期1,000円の配当を行った場合、
連結決算上、

受取配当金 800 / 投資有価証券 560
         / 持分法投資損益 240

を計上することになるという旨の記載がある資料にされておりました。
この仕訳のうち、借方の受配800と貸方の投資有価証券560は分かるの
ですが、貸方に持分法投資損益240が計上されることがいまいちピンと
来ません。
私としては、少数株主損益240が計上されないといけないような気が
するのですが、、、。

上記のような場合、どういう考えで貸方に持分法投資損益が計上される
ようになるのかそのロジックをお教えいただけないでしょうか。

宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

その240は、連結子会社の少数株主に帰属します。そのため、仮にその連結子会社の出資する持分法適用関連会社が連結孫会社であれば、お考えのとおりです。

持分法適用会社の場合、その損益は原則として持分法投資損益勘定にすべて押し込めます。そのため、少数株主損益でなく持分法投資損益を貸方に計上させます。

Qマイホーム:土地からの購入を考えていますが、計画は甘いでしょうか?

マイホーム:土地からの購入を考えていますが、計画は甘いでしょうか?

夫:39歳会社員、妻(私):32歳専業主婦、結婚10ヶ月、子供はまだいません。
今は賃貸アパートに住み、家賃は8万です。
毎月10万とボーナス全て貯金しています。

夫の年収:700万
生活費としての貯金:400万
家の頭金として貯蓄:1300万
親からの支援金:500万
年間貯蓄額:250万

土地はだいたい候補が決まっていて、約70坪で1800万です。
建物はまだ具体的には決まっていませんが、約3000万を予定しています。
この3000万は「建物本体のみ」ではなく、付帯工事・諸経費など約500万を含んでいます。
その他、引越し・照明・カーテンや家具・エアコン・外構などであと200万は増えると予想しています。

土地+建物=5000万
頭金+親からの支援=1800万
ローン=3200万

私が正社員で働いた場合、年収は約300万です。
専業主婦は夫の希望です。
子供は、授かれるなら一人欲しいと思っています。
年齢的に二人目は考えていません。

このような条件で3200万のローンを組むことは無謀でしょうか?
どうか、アドバイスなどありましたら是非お願い致します。

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仮に3200万円を固定金利3%で借り、ご主人の収入だけで60才定年として21年で返済するとします。
シミュレーションすると年間206万円返済する事になりそうです。
一般的には収入の25%程度が無理のない返済額だと言われているようです。ご主人だけの収入と考えると700万円に対して206万円は29%となります。
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→許可していないユーザからアクセスできてしまう。

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ユーザー名は、user01・・・user04とし、すべてのPCに4つのユーザーが登録されており、通常ログオンするのは、PC01ならuser01・・PC04ならuser04と決まっています。
共有フォルダへのアクセス許可は、
PC01とPC02は、user01、user02をアクセス許可
PC03とPC04は、user01、user02、user03、user04をアクセス許可
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今回お聞きしたいのは、PC03からPC02の共有フォルダにアクセス出来てしまうので、考えられる原因を教えて頂きたいのです。
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PC01とPC02は、user01、user02をアクセス許可
PC03とPC...続きを読む

Aベストアンサー

>PC03(つまりアクセスする側)の共有フォルダの共有設定を切るということでしょうか?
そうです。
「切断」してください。

ただキャッシュが残ってると・・・つながっちゃうかも。
念のため、IEでオートコンプリートの履歴のクリアをしてから、PC再起動してみてください。

Q土地購入後に建物を建てる予定。土地の手付金分をローンから現金化できる?

土地を購入し、その後に建築家に依頼して建物を建てる予定です。

<資金内訳>
自己資金:1000万
住宅ローン:5500万 ※不動産会社経由で土地4000万、建物1500万で仮審査通過済み
(土地取得から建物竣工の間の土地分住宅ローン支払い用の自己資金は別途あり)

<物件>
土地:4000万
建物:2000万

建物にかかる費用は
 着工金(3割)、中間金(3割)、残金
の3回ほどに分けて支払うのが通例と聞いています。
また、住宅ローンが実行されるのは残金支払い時のため、
着工金&中間金は自己資金でまかなう必要があるとあります。

これにならって計算すると、私のケースでは着工金&中間金1200万ほど必要だと思うので無理かなと思うのですが、
ある工務店から
 着工金(1割)、中間金(2割)、残金
という話をいただいており、自己資金でまかなう部分が600万となるので大丈夫ではないかという話になっています。

そんな中、以下を教えてください。

1、土地の購入時に、
手付金10%+仲介手数料3%+諸経費5%=総額720万
ほどを自己資金でまかなうことになり、
建物のための残自己資金が280万になると思います。
土地分の住宅ローンが実行された際、手付金として払った10%(400万)は
現金として手元に残すことができるのでしょうか?
それとも、4000万-400万=3600万にだけローンがおりる形になるのでしょうか?
「400万残すことができるので、自己資金は680万。いけますよ」
と不動産会社に言われているのですが若干不安なのです。

2、土地4000万+建物1500万=総額5500万
という住宅ローンは、不動産会社が間に入って進めてくれています。
実は、同じ価格で気になる別の土地があるのですが、
そちらはちょっと信用ならない不動産会社が専任になっており、
ローンの手続きなどは自分でやろうと思っています。
土地の価格100%のローンを組むということは、結構難しいのではないかと思いますが
一般人である私が自分でやってもお願いできるものなのでしょうか?

3、工務店の候補を他にも押させておきたいと思っています。
着工金(1割)、中間金(2割)、残金
という支払いでいいという工務店を探すよい方法があれば教えてください。

よろしくお願いいたします。

土地を購入し、その後に建築家に依頼して建物を建てる予定です。

<資金内訳>
自己資金:1000万
住宅ローン:5500万 ※不動産会社経由で土地4000万、建物1500万で仮審査通過済み
(土地取得から建物竣工の間の土地分住宅ローン支払い用の自己資金は別途あり)

<物件>
土地:4000万
建物:2000万

建物にかかる費用は
 着工金(3割)、中間金(3割)、残金
の3回ほどに分けて支払うのが通例と聞いています。
また、住宅ローンが実行されるのは残金支払い時のため、
着工金&中間金は自己資金...続きを読む

Aベストアンサー

 前提が間違っていると思います。
 事前審査などは、一応土地を決め、建物を建てる会社を決めた段階ぐらいで行うものでしょう。
 ともかく

1.ローンの限度や金利は頭金を用意できる額によって異なります。
ゆえに400万円の手付けを入れて土地を買うと決めた以上はそうすることになるでしょう。土地分のローンを高くしすぎるとつなぎ金利がより多く必要となるでしょう。

2.ローンの手続きは自分でやったほうが早いです。ただ金利の低い銀行を探すのは結構面倒でしょう。私的にはずっと東京三菱系の金利ずっと優遇の商品をお薦めします。

3.工務店への支払いはローンを組む銀行につないでもらえば良いだけでしょう。どうせ土地はつなぎを組むのですから、建物をつないでも何の問題も感じませんけどね。

 あなたの場合、結局
 土地決定-買付証明-建築士事務所に依頼・工務店選定-土地契約・工事請負契約-建築確認申請-土地決済・所有権移転・土地つなぎ開始-着工・建物つなぎ開始-上棟・中間金つなぎ開始-完成-引き渡し・建物所有権移転・本融資開始
 と大ざっぱにいってこのような流れとなるでしょう。

 土地無しの方で土地を現金で買う方以外は、土地をおさえてからはほとんど間がとれません。
 建築士事務所に土地を探してもらう手もあるでしょう。そのほうが若干時間に余裕があるでしょう。建築士事務所を使うのであれば、変な土地でも家は建ちますから。その代わりリセールバリューは低いでしょう。

 前提が間違っていると思います。
 事前審査などは、一応土地を決め、建物を建てる会社を決めた段階ぐらいで行うものでしょう。
 ともかく

1.ローンの限度や金利は頭金を用意できる額によって異なります。
ゆえに400万円の手付けを入れて土地を買うと決めた以上はそうすることになるでしょう。土地分のローンを高くしすぎるとつなぎ金利がより多く必要となるでしょう。

2.ローンの手続きは自分でやったほうが早いです。ただ金利の低い銀行を探すのは結構面倒でしょう。私的にはずっと東京三菱...続きを読む

Q合有・総有の解釈について教えてください

父はS社を経営しておりました。
そして父は自身の所有する土地をS社に月額21万円で賃貸し、S社がその土地に家を建て、父は月額35万円の家賃をS社に支払うことにより社宅扱いで母と2人で住まいをしておりました。
数年前に父が、そしてその1年後母が亡くなりました。
父には3人の息子がおり、父が亡くなることにより、長男がS社を引き継ぎました。
母が亡くなってからはその家(社宅)は長男が管理下に置き、次男・三男(以下我々とい
う)は閉め出された状態になりました。その後も遺産相続の話し合いが付かず今日に至っております。
ここまでが大まかな経緯ですが、問題はこの家の取扱についてのことです。
S社(S社=長男とお考え下さい)は「遺産は3人で引き継いだのだから、家の賃借権も引き継いでいる。従ってお前達も家賃を支払え」との主張を展開してきました。
それに対して我々は、あの家は社宅であり母が亡くなった時点で社宅はS社に帰属したのだから家賃を支払う必要はないと主張しました。
逆に我々は、S社に対して我々が相続した土地の地代を支払うように裁判所に訴えました。しかし裁判では1審・2審とも我々の主張は認められず、相続人はS社と家の賃貸借契約が継続していると認定されました。
地代と社宅家賃の差額は14万円で、地代より家賃の方が高いため、住まいもしていない家に家賃を支払うことになります。(一人当たり毎月46,600円ほどの家賃負担ですが長男は自分の会社に入る金なので実質負担はありません)
そこで、我々は家の賃貸借契約を解除する旨S社に通知したのですが、S社の顧問弁護士から次のような文章が送られてきました。
(因みに長男はS社に対して賃貸借契約の解除をしていません)

(前文省略)・・・・・について賃貸借契約を解除する旨の通知を受け取りました。
しかしながら
(1)民法544条1項に定める「解除・解約の不可分性」により解約の申し入れは効力
   を生じません。
(2)また、現在上記建物賃貸借権は合有、総有状況にあり、「分割協議の成立する」ま
   では賃借権は「共有物」ではなく、また、解約の申し入れは現況(賃借権)を消滅
   させる行為でもあり、民法252条の適用もありませんので念のため申し添えます。

以上の如く、相続の分割協議が成立するまでは、我々に家賃を支払い続けろと言う内容です。はたして先方の弁護士の論法は如何なものなのでしょうか?我々は契約の解除は出来ないのでしょうか?
法律に詳しい方、合有・総有の解釈について是非お教え下さい。
よろしくお願いします。
なお、現在その家には母が亡くなって以降、誰も一度も住まいしたことはありません。ずーと空き家のままです。

父はS社を経営しておりました。
そして父は自身の所有する土地をS社に月額21万円で賃貸し、S社がその土地に家を建て、父は月額35万円の家賃をS社に支払うことにより社宅扱いで母と2人で住まいをしておりました。
数年前に父が、そしてその1年後母が亡くなりました。
父には3人の息子がおり、父が亡くなることにより、長男がS社を引き継ぎました。
母が亡くなってからはその家(社宅)は長男が管理下に置き、次男・三男(以下我々とい
う)は閉め出された状態になりました。その後も遺産相続の話し合い...続きを読む

Aベストアンサー

No3です。
 借家権ではないですが、借地権を相続した共同相続人が他の相続人に対してした共有持分の譲渡が有効であるという前提の判決を見つけました。譲渡が可能ならば共有持分放棄も可能かと思います。

参考URL:http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=56176&hanreiKbn=02

Q先日、土地と建物に対して手付け金を支払ってきましたが…その土地に前のお

先日、土地と建物に対して手付け金を支払ってきましたが…その土地に前のお宅の車が毎日朝から夜まで停車しています。 手付け金を支払った段階から自分が契約した土地なのでどかしてくれと言っても問題ないのでしょうか? ちょっと困っています。 教えてください。 土地は造成されてさら地の状態です。

Aベストアンサー

元業者営業です

細かい話をすれば何も特段の条件が付いていない場合は「契約成立と同時」に所有権は移転します。
ただし、これはあくまで「民法上」の事で、不動産売買においては「残金支払い=引き渡し」が済んでからが「所有権移転」となります。

なので、厳密に言えば貴方はその土地に関しては何の権限もありません。
で、あれば方法はひとつ。売主様に言ってもらえばいいんです。「何処に停めとんじゃゴルァ!!」って。
それでもどかさなかったら警察に「不法占拠」として通報してもらいましょう。

Qフォルダの共有を解除したい

共有オプションを用いて解除を試みたのですが
フォルダの解除ができても
フォルダの中身迄は解除できません。
フォルダの中身ごと共有を一発で解除するには
どうしたら良いのでしょう。

OSは、Vistaです。

Aベストアンサー

通常 #1さんがおっしゃる通りで親フォルダの共有を解除すれば中身も解除されます。
http://technet.microsoft.com/ja-jp/library/cc753475.aspx

とりあえず、理由を探ったりすることなしに
>フォルダの中身ごと共有を一発で解除する
こともできます。

問題のフォルダを丸ごと別の場所に移動します。この時点でフォルダとその中身の共有はすべて解除されます。
その後元の場所に移動しなおせばお望みの状態になるでしょう。

Qマイホーム現金購入か賃貸か?(庶民です)

現在のんびりした土地に賃貸暮らししている30代既婚子どもなし夫婦です。今後もし授かれれば子ども育てたいと思っています。

二人の収入を合わせてもこちらを見ていらっしゃる皆様よりかなり少なく今後もこんな感じの収入が続いていくかと予想しております。
ただ比較的マイペースにゆっくり生活出来る環境なので金銭的には豊かではありませんが不満は特にありません。

現在、二人の収入を合わせて家賃、生活費で貯金は殆ど出来ない状態です。以前に貯めた貯金が今1300万程ありますが生活費がなくてもあまり手を付けない事にしています。

ここで思ったのは、このままの生活を続けていくとこの貯金も段々と減ってゆき気が付けば無い・・という事も有り得るかと考え、それならば、いっそのことこの貯金がなくなる前に中古の一戸建てをこのお金で購入してしまおうかと考えています。

この辺りは地価も安く贅沢でない私達にとっては充分な家が買えそうです。

いろいろネットで調べたところ、家は購入後も維持費がかかると言う事なので、賃貸にもメリットはありそうだと思い迷っています。

現在主人が専門分野でまだ研修中の身なので、今後多少は収入が増えるかと思いますが、がっかりするのも嫌なので過度の期待はしておりません。それよりむしろ、現在自分達の出来る範囲での事をと考えています。私も必要ならパートの就業時間を増やそうかと思っています。
このような状態で家を購入するのは無謀でしょうか?
皆様だったらどうされますか?

現在のんびりした土地に賃貸暮らししている30代既婚子どもなし夫婦です。今後もし授かれれば子ども育てたいと思っています。

二人の収入を合わせてもこちらを見ていらっしゃる皆様よりかなり少なく今後もこんな感じの収入が続いていくかと予想しております。
ただ比較的マイペースにゆっくり生活出来る環境なので金銭的には豊かではありませんが不満は特にありません。

現在、二人の収入を合わせて家賃、生活費で貯金は殆ど出来ない状態です。以前に貯めた貯金が今1300万程ありますが生活費がなくてもあま...続きを読む

Aベストアンサー

地方都市で時代遅れの零細人情大家をやっています。(本業は会社員です。)
 このOKWaveでも、賃貸か持ち家かで活発な意見交換がされてますね。
結論から言えば、当面は賃貸を継続されることをお勧めします。
理由は以下の通り
・不動産は一部例外を除き、今後確実に値段は下がる。理由は簡単、
人口が減っているため。たとえ抜本的な少子化対策が行われたとしても
不動産需要に反映されるのは20年30年後と思われます。
⇒これ、すなわち不動産は資産として機能しないということ。

・「固定資産税+修繕費のみの負担で済む=賃貸より割安」これ大きな間違い。
「固定資産税+修繕費のみの負担で済む+(売却時の実際の不動産の価値)=賃貸より割安か?割高か?」この判断が大事です。
貯蓄を全部使い、現金でマイホームを購入しても、実際は腹立たしいくらいの資産価値しかありません。極端な話、1200万円の中古住宅を買った時点で、1/3の400万円は消えてしまうのです。

・子供が授かった場合はどうするのでしょうか?
>このままの生活を続けていくとこの貯金も段々と減ってゆき気が付けば無い・・という事も有り得るかと考え、それならば、いっそのことこの貯金がなくなる前に中古の一戸建てをこのお金で購入してしまおうかと考えています。
 夫婦二人ならともかく、子供が出来たら不動産購入している場合ではないですね。
 ということで賃貸をお勧めです。
個人的には、生産性のある不動産を競売などで安く入手しておくのも資産形成の選択肢と考えます。
 騙されたと思って1年間不動産の勉強をしては?

追記
 それと「固定資産税+修繕費+所有者の儲け分」←これは大きな間違いです。このあたりは「大家・サラリーマン・節税」で検索して勉強してくださいね。

地方都市で時代遅れの零細人情大家をやっています。(本業は会社員です。)
 このOKWaveでも、賃貸か持ち家かで活発な意見交換がされてますね。
結論から言えば、当面は賃貸を継続されることをお勧めします。
理由は以下の通り
・不動産は一部例外を除き、今後確実に値段は下がる。理由は簡単、
人口が減っているため。たとえ抜本的な少子化対策が行われたとしても
不動産需要に反映されるのは20年30年後と思われます。
⇒これ、すなわち不動産は資産として機能しないということ。

・「固定資産税+修...続きを読む

QNTFSアクセス権と共有アクセス権の関係

NTFSアクセス権と共有アクセス権の優先順位や競合した時の扱いについて教えてください。

あるファイルに共有アクセス権でeveryoneにフルコントロールを与え、NTFSアクセス権でAというユーザーにだけフルコントロールを与えた場合、A以外はフルコントロールできてしまいますか?
また逆はどうですか?

また、Aが(1)と(2)の二つのグループに所属している場合、(1)ではフルコントロールで(2)では拒否を与えているとAはアクセスできますか?

わかりやすく解説しているサイトの紹介でも構いません。宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

共有アクセスつまりネットワーク経由でのアクセスであるとの前提で書かせて頂きます。

>あるファイルに共有アクセス権でeveryoneにフルコントロールを与え、NTFSアクセス権でAというユーザーにだけフルコントロールを与えた場合、A以外はフルコントロールできてしまいますか?

A以外はフルコントロールにはなりません。

>また逆はどうですか?

こちらもA以外はフルコントロールにはなりません。

まず、共有アクセス権が評価されこれを通過したものだけ、NTFSアクセス権が評価されるとイメージすればいいでしょう。

>また、Aが(1)と(2)の二つのグループに所属している場合、(1)ではフルコントロールで(2)では拒否を与えているとAはアクセスできますか?

Aはアクセスできません。
拒否は必ず優先されます。
所属するグループのどれか一つでも拒否があればこの拒否が優先されます。

共有アクセス権とNTFSアクセス権の両方でアクセスコントロールを行うを運用が大変になります。
ちなみにマイクロソフトは、共有アクセス権はeveryoneフルコントロールとし、アクセスコントロールはNTFSアクセス権で行うことを推奨しています。

共有アクセスつまりネットワーク経由でのアクセスであるとの前提で書かせて頂きます。

>あるファイルに共有アクセス権でeveryoneにフルコントロールを与え、NTFSアクセス権でAというユーザーにだけフルコントロールを与えた場合、A以外はフルコントロールできてしまいますか?

A以外はフルコントロールにはなりません。

>また逆はどうですか?

こちらもA以外はフルコントロールにはなりません。

まず、共有アクセス権が評価されこれを通過したものだけ、NTFSアクセス権が評価されるとイメージすればいいで...続きを読む

Q建築条件付の土地を購入予定。建物の工事請負契約が先で土地売買契約が後でいいの?

建築条件付の土地を購入予定です。
土地にまだ位置指定道路ができていないため、土地売買契約はまだできません。今は建物プランの話し合いが進んでいます。
土地の契約より先に建物の工事請負契約を先にすると言われています。
通常は逆だ(土地が先、建物が後)と思ってますが、建物の契約が先でも違法ではなく、大手ハウスメーカーでもすることだと説明されましたが、本当ですか?
建物の契約だけでも先にしたいのは、買主側を逃げないように縛っておきたいためで、それが嫌なら「売らないかもよ」と言われてます。
このような状況が一般的なものなのか、またどのように話し合っていくのがよいのか、アドバイスをよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

 仰るとおり、本来は地べた、つまり土地が先です。
そして、その土地に合わせて建物の設計プランを考えます。
 ご質問の場所は、建築条件付きの土地ですので、本来のような手法は取れないと思います。
 販売元のハウスメーカーは、その区域一帯をある程度統一されたデザインや、規格の建物で、街並み形成を計画していると思います。
 そして、土地に付加価値を付けるとしても限度がありますが、建物でしたら、かなりの付加価値が期待できます。
 極論を言いますと、儲けが計算できる建物さえ売れれば、土地は単なる付録と考えているかと思います。

>建物の契約だけでも先にしたいのは、買主側を逃げないように縛っておきたいためで、それが嫌なら「売らないかもよ」と言われてます。・・・・事実だとすると、チョットえげつない業者です。

 多分現地にモデルハウスがあると思いますが、モデルハウスは、デコレーション・ケーキみたいなもので、余り鵜呑みにしないほうがいいと思います。
 それより、場所的に立地条件(交通の便・商店・医療機関・学校・傾斜の有無等)を重視して、判断されては如何ですか。

 仰るとおり、本来は地べた、つまり土地が先です。
そして、その土地に合わせて建物の設計プランを考えます。
 ご質問の場所は、建築条件付きの土地ですので、本来のような手法は取れないと思います。
 販売元のハウスメーカーは、その区域一帯をある程度統一されたデザインや、規格の建物で、街並み形成を計画していると思います。
 そして、土地に付加価値を付けるとしても限度がありますが、建物でしたら、かなりの付加価値が期待できます。
 極論を言いますと、儲けが計算できる建物さえ売れれば、...続きを読む


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