中古分譲マンションの内覧希望の物件の修繕積立金が月々8500円となっていますが、
この金額は(総戸数31戸、築13年)では妥当なんでしょうか?
後々積立金以上のお金がかかったと全室に請求が来る事も考えれられますか?
また、内覧で気に入っても 管理会社で修繕についての計画がきちんと出来ているのかも聞きたいので
その時に修繕積立金で収まる予定なのか、聞きたいのですが
管理会社の電話番号なんかは不動産屋から教えていただけるのか、
管理会社では購入希望者からのその様な質問にきちんと応えてくれるのかどうなんでしょうか?
詳しい方がいらっしゃいましたらよろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

#1です。


ちょっと、補足します。
まず、築13年と言う事ですから、たぶん1度は大規模修繕を行っていると思います。まず、大規模修繕を行ったか、その際に借入をしたか、現在の修繕積立金の積立額はいくらか、と言うあたりを調べてみましょう。このくらいは、不動産業者から問い合わせがあれば、お答えできます。

 で、大規模改修をしていないとすれば、30戸程度のマンションだと積立金の積立額が最低2千万円程度はほしいですね。経験上、ファミリータイプでは最低このくらいはかかります。ここまで積み上がっていなければ、工事の際には一時徴収か借入をする可能性が高いです。

 大規模改修を(借入や一時徴収無しで)実施していれば、あまり心配はいらないと思います。なぜなら、今の金額でその工事をするだけのお金が貯まっていた訳ですから、恐らく2回目も大丈夫でしょう。
 実際に工事費用がいくらくらいかかったかがわれば、その金額が次の修繕(たいてい10年後)までに溜まるかどうか、現在の残高と、毎年管理組合全体で溜まる額を使えば、計算できます。
 実際には、20年を超えるとあちこち傷みが多くなりますから、費用も増えてきます。できれば2回目の工事をやっても、管理組合に貯金が残るくらい溜めておくのが理想です。

 大規模改修工事で借入をしていた場合は、要注意です。借入金の返済分を上乗せする形で値上げをしないと、ほとんど修繕積立金が貯まりません。こうなると2回目の大規模改修工事は、非常に難しくなります。

 もし、可能であれば、管理組合の決算報告を見せてもらえると、このあたりは判断できます。
管理組合の内部資料ですから、見せてもらえるかどうかは微妙なところですが・・・・。

 
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この回答へのお礼

二度も丁寧な解り易いアドバイスありがとうございます。
部屋が全て埋まっていると考えた場合の単純計算であれば
10年で3000万ちょっとの修繕費用が溜まってそうですから
計画さえしっかりして 修繕も手抜きなしで予算内で収まっていれば問題なさそうですね。
内覧して購入の意思が出た場合、不動産屋に 建設後の修繕・借り入れの有無と、今後の計画と予算を管理組合に聞いてもらいますね。

とってもわかりやすかったです。
ありがとうござましたm(_ _)m

お礼日時:2005/04/16 17:02

 正直言って、修繕積立金の額はマンションの状況によって千差万別ですので、「妥当か」と聞かれてもお答えしにくい面はあります。

あくまでも一般的な目安としては、築10年以上のファミリータイプであれば1戸あたり1万円程度、お部屋の専有面積1平米当たり200円程度、となります。
 今後、大規模な工事を行った場合、不足分を全戸から徴収と言うことは、ありえない話ではありません。ただ、一時金を徴収する代わりに借り入れをして工事を行うことはあります。これらの決定は、管理組合の総会でされますので、今の時点でどうなるかは予測不能ですね。

 また、長期修繕計画書は、作成されていれば、不動産業者を通じて入手できると思います。それを見れば、今後どれくらいの出費があるか、大体の予測が付きますから、それを全戸の修繕積立金でまかなえるかどうかは、積立金収入を計算してみればわかります。

 また、修繕などに関する問い合わせについて、単なる購入希望者からの電話では、管理会社もいささか答えにくい面はあります。できれば、不動産業者から聞いてもらった方が助かります。

これからお仕事なので、失礼します。
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安売りが売りのヤマダ電機に家電を買いに行ったら、ぜんぜん安くなかったです。Amazonに1製品も勝ててませんでした。安売りが売りだった昔のヤマダ電機はどこに行ってしまったのでしょうか?

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Qマンションの修繕積立金と管理費について

こんにちは。

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横浜中心部
61m2
三○地所分譲
管理費 18,000円
修繕積立金 18,900円
築13年

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特に修繕積立金は、大規模修繕時に別途多額の負担金を求められるのなら、最初から本当に必要な金額を毎月払っておいたほうがような気もしておりまして、ひょっとしたら、修繕積立金はこれくらいが適正なのかもしれない?と考えてしまったりするのです。

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Aベストアンサー

管理組合理事長経験者です。

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>旧財閥系の不動産会社が分譲したマンションは管理費や修繕積立金が高い印象がある

確かにそうですね。
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>特に修繕積立金は、大規模修繕時に別途多額の負担金を求められるのなら、最初から本当に必要な金額を毎月払っておいたほうがような気もしておりまして、ひょっとしたら、修繕積立金はこれくらいが適正なのかもしれない?と考えてしまったりするのです。

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#1です。
そうです。質問者様の計算結果+1000円程の値段です。
大規模以外の細かなメンテナンスも必要なので、妥当な線だと思っております。
僕も何件か中古物件を見てまわりましたが、管理会社が修繕金を持ったまま倒産した所や、持ち逃げした所までありましたので
慎重に選んで下さいね。
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そこで質問なんですが、エイデンではPS3は5年保証の対象外と広告にかいてあったのですが、ヤマダ電機には何も書いてありませんでした。ヤマダ電機でPS3を買えば長期保証は付いてきますか?ヤマダ電機で買い物したことがないので・・・
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ご回答よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 近くの店を回って直接尋ねた方が確かです。
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Q中古マンション購入「修繕積立金の一時金80万」 これは普通ですか?

築7年の中古マンションの購入を決めました。
そのマンションの管理規約を読むと5年ごとに管理費が
約2000円値上がりし又、修繕積立基金一時払として
10年目に約40万、20年目に約80万を別に支払わなくてはいけません!

今回購入を決めたマンションの詳細は下記の通りです。

築7年で総戸数45戸の3LDK(72m2)
現在の修繕積立金 月々7700円
現在の修繕積立金総額 約3500万

子供の学費がかかる時期に積立一時金として80万の支払いは正直きついです。
ただこれは普通の事なのでしょうか?初めてのマンション購入でよく分かりません。

もし常識の範囲だとするなら修繕積立一時金の為の貯金を
ローンの返済とは別に日々していかなくてはいけません。

専門家の方、マンション管理組合を運営されている方や
一時金のお支払いをされた事のある方などアドバイスをよろしくお願い致します!

Aベストアンサー

 #1の方も書かれていますが、修繕積立金というのは、ほぼ10年ごとに行われる建物の維持管理のための大規模な補修工事(一般に大規模改修工事と呼ばれています。)のために積み立てられています。この工事の際にかかる費用と言うのはある程度見込みが付きますので、後はそれをどうやって集めるか、と言うことになります。今、規約で定められている事でも、将来管理組合で見直す事も十分にありえます。

 ここから先は、あくまでも一般的な場合の話になりますが、築7年目で月額7,700円なら、まぁ妥当な金額でしょう。現在の積立額が3,500万円、単純に7,700円×45戸×36ヶ月と考えれば、後1,200万円程度は積み上がるでしょうから、余裕で第1回目の工事はできるでしょう。少なくとも一時金までは集めなくても済むような気がします。大規模改修工事の工事金額は本当に千差万別ですが、一例として昨年築10年目で工事を行った12階建て57戸の都内マンションでは、監理費込みで4,500千万円でした。

 通常は、積立金の設定が低めになっているマンションが多く、値上げが必要なマンションが多いのですが、このマンションの場合は、かなりしっかり資金計画を考えていると思われます。もし可能なら、長期修繕計画書を見せてもらって、積立額と比較してみるのが良いと思われます。また、建物は古くなればなるほど保守費用がかかりますから、5年ごとに値上げと言うのは理にかなっています。

 ちなみに、一般的な話として、修繕積立金月額の相場は、専有面積1平米当たり210~300円だそうです。仮に1平米210円とすれば、月額15,120円、現在の金額との差額7,420円の10年分は約89万円ですから、20年目の約80万も妥当な数字と言えそうです。

と言うわけで、それほど相場とかけ離れた数字ではないと思いますし、月ごとにせよ、一時金にせよ、どの道払わなければならないものですから、家計とは別に貯金しておくのが一番良いと思います。

 正直な話、お金が無くて必要な工事ができない、あるいは借り入れをしなくてはならないマンションもあります。そのようなマンションに比べれば、ずっと安心して暮らせると思いますよ。

 #1の方も書かれていますが、修繕積立金というのは、ほぼ10年ごとに行われる建物の維持管理のための大規模な補修工事(一般に大規模改修工事と呼ばれています。)のために積み立てられています。この工事の際にかかる費用と言うのはある程度見込みが付きますので、後はそれをどうやって集めるか、と言うことになります。今、規約で定められている事でも、将来管理組合で見直す事も十分にありえます。

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Qヤマダ電機「栄町店」って?

このまえ、ヤマダ電機のホームページで「6/22 ヤマダ電機 栄町店オープン」とあったのですが、「栄町店」がどこかわかりません。全国のあちこちに「栄町」という地名があるので。どなたか、うちの近所にヤマダ電機工事中!という方がいたら教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

6/22オープンの栄町店は札幌市です。
それ以下の住所は判りませんでした。

Q老後の安心確保のつもりが修繕積立金値上がり・賃貸へ移るか迷ってます

年齢46・年収700万妻と2人暮らし(子供なし)。諸般の事情により、昨年貯金をリセットしました。
以前は月10万円の公団に住んでいました(家賃補助2万円あり)が、老後の住居確保を考え、5ヶ月前に築20年の賃貸マンションを頭金なしで購入しました。
物件概要:購入価格2500万円・山の手線内駅徒歩3分・管理費1万5千円・修繕積み立て1万円・2LDK59.7m2・110世帯です。
 現在の月々の支払いは、ローン(月9万円30年払い)・管理費等2万5千円合計11.5万円です。非常に気に入った物件ですが、入居してすぐ、修繕費値上げの通知が来ました。来月から1万円値上がりして2万円に、さらに10年後(築30年次)に5千円値上げして月2.5万円になるとの事でした。月々の支払いが1万円増え12.5万になり、最終的にローン返済後、月4万円の管理費等が残ることになります。13年後の退職時に退職金を当てて完済する予定でした。老後の住居確保のつもりが、このままでは年金から月4万を出していかなければならなくなりそうで不安です。
10万円の公団賃貸へ戻ればローン+管理費と賃貸家賃の支払い差額に家賃補助あわせて月4万、15年で600万の貯金ができます(単純計算ですが)。退職金を老後の家賃にあてれば、何とか年金から持ち出さないですみそうです。駅近で通勤の便がよい(公団は駅徒歩15分)ので気に入ってますが、子供もおらず、資産を残す必要もないので、賃貸へ戻ったほうが良いのか悩みます。
現在売りに出すと、同じマンション物件が2600万で先週売れました。不動産の話では、20年前の仕様のままで条件は当方のほうが良い(リフォーム済み)ので同じかそれ以上で売れるので、諸経費引いても赤は出さないですむようです。ご意見をお願いします。

年齢46・年収700万妻と2人暮らし(子供なし)。諸般の事情により、昨年貯金をリセットしました。
以前は月10万円の公団に住んでいました(家賃補助2万円あり)が、老後の住居確保を考え、5ヶ月前に築20年の賃貸マンションを頭金なしで購入しました。
物件概要:購入価格2500万円・山の手線内駅徒歩3分・管理費1万5千円・修繕積み立て1万円・2LDK59.7m2・110世帯です。
 現在の月々の支払いは、ローン(月9万円30年払い)・管理費等2万5千円合計11.5万円です。非常に気に入った...続きを読む

Aベストアンサー

不動産屋です。
前提条件を覆すようで申し訳ありませんが。。。

管理費・修繕積立金が上がると、資産価値は低下します。
住宅購入の際は住宅ローンを利用する方がほとんどであり
購入の際に考慮される要素の中には月々の負担額がいくらか?
という点が重要なウェイトになってくるからです。

35年で考えたときに2000万で月2万の管理費・修繕積み立ての
物件と1300万で月4万の管理費・修繕積み立てもの物件だと
ローンを払っている期間の負担は同じくらいになります。
ローン期間後を考えると、前者のほうが良いのは言うまでもありません。
(実際にそれで質問者さんは悩まれているわけですから)

競合物件が存在する地域であれば、確実に資産価値は落ちています。
担当の不動産屋の意見を鵜呑みにするのは非常に危険です。
売れた物件とやらが、きちんとした重要事項説明を行っているかも
わかりませんし、あてにはできません。


P.S
万一、売却金額でローンの残債が消せなくても、手持ちで補うことが
できるなら、賃貸に移った方がよろしいでしょう。
赤を出したとしても賃貸のほうが良いケースだと思われますので

不動産屋です。
前提条件を覆すようで申し訳ありませんが。。。

管理費・修繕積立金が上がると、資産価値は低下します。
住宅購入の際は住宅ローンを利用する方がほとんどであり
購入の際に考慮される要素の中には月々の負担額がいくらか?
という点が重要なウェイトになってくるからです。

35年で考えたときに2000万で月2万の管理費・修繕積み立ての
物件と1300万で月4万の管理費・修繕積み立てもの物件だと
ローンを払っている期間の負担は同じくらいになります。
ローン期間後を考え...続きを読む


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