中古マンション購入 契約寸前に・・・

中古マンションの購入を検討しております。
先日気に入った物件があり、住宅ローンの事前審査も通り、
来週にも本契約・・・という状態だったのですが、
昨日不動産屋から電話があり、今年5月に行われるのマンションの総会で修繕積立金が上がることが決定したとのこと。

値上がりすることは確定で、額はどれくらいになるか分からず、
現在の3倍、4倍、それ以上もありえると言っていました。
いくらになるかまったく検討つかないということ等あるのでしょうか（・・）？

築8年の物件で、新築時から今まで一度も修繕積立金は値上がりしていないので、現在は1800円です。
しかし5倍も6倍、それ以上にもなったら、予定がだいぶくるってしまいますし、不安に思います。

本契約の際にローン特約のように「修繕積立金がいくらいくらまであがったら契約は白紙」というような特約をつけることは不可能ですか？

または、（もう契約寸前ですが）値上がりの話は今までまったく聞いていなかったので
再度マンションの価格を値引き交渉することは可能でしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/22 12:29

5月の総会ならば、すでに理事会で管理費値上げの額の案ができています。

おそらく、10年目の修繕で外壁シール、鉄部塗装、ポンプの部品取替え、などの
費用が計上されそれをもとに、一時金拠出か、値上げかの議論があったものと
思われます。

普通は、部屋の大きさにもよりますが6000円～9000円の修繕積立金と修繕準備金
が適当かと思われます。

この件は、重要事項・・なので、契約を伸ばしたり、価格再交渉の材料に使えます。

ただし、同時期に購入希望者がいて、そちらに買われてしまうかどうかその点を
見極めてから、値下げを要求しましょう。

修繕積立金の値上げは大変結構なことだと思います。
問題は、一時金の拠出があるかどうかで、現在の大規模改修の工事内容をくわしく
聞くことです。値上げ分を一時金に換算した額、おそらく70万円～１００万円
くらいを値引いてくれと交渉します。

本来売主が積み立てておくべき金を払わずに売り逃げするわけですから、売りたかったら
積立金のツケを払ってもらわないといけない。
おそらく今後5年くらいで積立金を貯めて、13年目くらいに工事をしようという腹積もりで
しょう。
その後の20年～25年目の改修には、設備更改が出てきますからもっとお金が要ります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

不動産屋に聞いてみても、修繕金の値上げは確定しているものの、修繕工事の具体的な案は全く無いとのことで、
額が算定しづらく困っています。。

同じような専有面積・戸数で、同じような築年の都内のマンションの修繕費を色々調べてみましたら
仰るように6000円～高くて1万くらいが相場（？）のようでしたので、それ以上になるようなら他のマンションにしたいなぁと思っています。

参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/22 19:08

No.3 回答者： noname#10953 回答日時： 2005/04/17 08:06

こんにちは。

マンション価格の値引き交渉については知識がないので回答できないのですが、大規模修繕について、ご参考になればと思い投稿しました。

マンションは一般的に築12年ほどで第一回目の大規模修繕の時期を迎えます。
恐らく質問者さん購入予定のマンションの管理組合も、そのことを考慮した結果、積立金の不足という事態に気付き、値上げに踏み切ったのではないでしょうか。
これは他の方のご回答にもあるように、よくあることと聞きます。

大規模修繕が数年後に迫った中古マンションを購入するのであれば、マンションの修繕について多少の知識を持っていないと、入居後、こんなはずじゃなかった、という事態になりかねません。
かくいう私も、今後訪れるであろう大規模修繕について、勉強を開始しようと思っているマンション住民の一人です。

大規模修繕についてこんなURLがあります。ご参考になればと思います。

参考URL：http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070603_.h …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
お礼が遅くなり申し訳ありません。

大規模修繕は10年、12年、17年などで、大体行うというのが分かりました。
私たちの場合は5年くらいで住み替え予定ですので、できれば大規模な工事にあたりたくないなぁ・・・なんて虫のいいこと考えてしまいます（＾＾；）

参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/22 19:01

No.2 回答者： nitto3 回答日時： 2005/04/17 05:50

大きさにもよりますが

私のところは１７年目の大規模修繕に不足する額は
一戸当たり１００万円前後のようです。

それをどう補うかによって積立金は違います。
今のままですといつかその分をまとめて払う必要が出てきます。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
お礼が遅くなってスミマセン。

早ければ5年くらいで住み替えの予定なので、できればなるべく安く修繕金を済ませたいと思っておりました(>_<)

参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/22 18:47

No.1 回答者： guramezo 回答日時： 2005/04/17 05:17

マンションの新築販売の際には、売りやすくするために管理費＋修繕積立金を、最低限の金額にする場合が多いですね。

しかし、実際には決めた金額では将来の大規模修繕に必要な資金が賄いきれないということで、ご質問のようなケースが多発しています。

購入された方としても、修繕積立金が高くなるのはつらいのですが、将来の修繕の際に多額の費用負担が発生するのは、もっと困るということですね。

マンションの規模にもよりますが、やはり１８００円／月というのは、少なすぎると思いますので、２～３倍の値上がりはあり得るでしょう。

しかし、総会の議題に上がっているのであれば、今の時点で、改定金額の案はあるはずですから、管理組合の理事長さんなり、管理会社なりに問い合わせてみたらいいでしょう。

又、契約に特約をつけることは全く問題ありませんが、そのことを売主側が納得するかどうかですね。
売りやすい物件であれば、売主が契約に応じないでしょうし、売り急ぎたいなどの事情があれば、承諾するでしょう。
勿論、物件の引渡し・代金の決済は総会以降に設定しなくてはなりません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
お礼が遅くなりスミマセン。

早ければ5年くらいで住み替えの予定なのですが
修繕金がいくらになるか分からないというのはやはり不安です。

参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/22 18:46