中古マンションを探していますが
新聞の広告に新築の一戸建てで安い物件がありました。
再建築不可なので安いと思いますが、
再建築不可で新築の場合、住む建物に問題はないとしても
それでもローンが組みにくいのでしょうか?
自分達が住んでいる間立て替える事がないと考えて
買い替え時に売りにくい以外で何かデメリットはありますか?
また、再建築不可物件が地震や火災で焼失した場合ですが
立替工事自体は可能だけれども、融資を受けにくいと言う事でよろしいのでしょうか?
その場合でしたら 地震や火災保険で3000万程度の保険に
加入していればそちらでお金が下りるので問題ないんですよね?

色々調べてみましたが 道路に接してる範囲がどうのこうの・・の部分以外で「再建築不可物件」がどうなのか
良くわかりませんでした。

確かに金額は普通より30%位安いのですが、再建築不可物件は
新築でも素人は手を出さないほうが無難なのでしょうか?

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A 回答 (3件)

「再建築不可」ということは、「違法建築」ということです。

お話からすると、「接道の条件を満たしていない」ということでしょう。

「違法建築」に対する融資は、非常に困難でしょうね。融資の際に提出する書類に「再建築不可」が記載されますので、融資を受けられるのは土地の評価金額が対象ですし、これも相当減額されるでしょう。

更に、「地震・火災での滅失」の場合、建て替え工事はできません。
可能なのは、「改築」のみですから、現在の構造部分に手を加えることもできません。

もし、滅失したあとで建築してしまおうとしても、普通の建築会社は受けてくれません。

転売も非常に困難ですが、プロが購入するとすれば、「近隣との交渉などで、接道の条件を満たす見込みがある」場合でしょう。

結論として、「住み潰す」つもりで購入するのでなければ、止めるべきですね。
しかも、その場合でも30%程度の安さでは、全然魅力がありませんよ。
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この回答へのお礼

早速のアドバイスありがとうございますm(_ _)m

ただの素人なので、やっぱり難題の多い再建築不可物件は
後々、何かあった場合に対処しにくいみたいなので
やめるべきですね。
内覧すると不動産屋さんはそんなの何とでもなりますよとか、売る為には何でも言いそうだったので
先にこちらで聞いてみたいと思いましたが
やっぱり質問させていただいて良かったです(^^)
朝早くにも関わらず、解り易いアドバイスをありがとうございましたm(_ _)m

お礼日時:2005/04/17 07:08

順番にお答えします。



再建築不可の物件は、ローンが組み辛いのは事実です。基本的に、建物部分しか評価されないと思って良いでしょう。

住んでいる間に建て替えが無いとしても、ある程度以上の大規模修繕が必要な時には、やはり実施する事ができません。

火災や地震によって、焼失、倒壊した場合も同様に建て替える事はできません。

但し、上記2点については、表向きであって、実際にはモグリで建ててしまう事もあります。
(現実に、現在の建物が建っているのがそうです。)

その際に注意が必要なのは、建築途中で、事が発覚した場合、工事は中止され、そこまでの費用のみ支払わなくてはならなくなります。

その点を踏まえると、引き受けてくれる工務店も少なくなると思います。

続いて保険についてお答えします。
火災保険は、通常、購入する際に、金融機関の質権が設定され、有事の際は、まず、融資の返済に充当されるため、建て替えに必要な費用は、改めて融資を受けることとなります。

この場合、融資してもらえる可能性は限りなく低くなります。

以上を踏まえた上で、ご検討されることをお勧めいたします。
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この回答へのお礼

再建築不可の物件に建物を建てる事は違法なのですね。
ど素人なので、再建築不可物件は見送る事にしました。
ありがとうございましたm(_ _)m

お礼日時:2005/04/18 14:39

再建築不可で新築の場合、住む建物に問題はないとしても



>それでもローンが組みにくいのでしょうか?
ローンは困難ですね。
もっとも融資額が少なければNGとは限らないですが。
(ローンによっては駄目なのと融通が利く物がある)

>買い替え時に売りにくい以外で何かデメリットはありますか?
それが最大のデメリットと思いますが。
あと改修なども建築確認申請が必要であればNGです。

>立替工事自体は可能だけれども
合法に出来なければ出来ません。

>新築でも素人は手を出さないほうが無難なのでしょうか?
再建築不可の内容によりますので知識がない場合は難しいです。

再建築不可でも接道条件は満たしていて、単に容積率、建ぺい率等建物の大きさ等が問題なのであれば、もとより小さな建築物、つまり規制の範囲内の建築物にすれば建築できるから、それを承知で購入する事は考えられます。

接道条件違反であればやめるべきです。解決が困難ですから。
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この回答へのお礼

後々何かあった場合に大変な事になるから
ローンで一生の住まいとして買うような買い方は向いていないって
言う事ですね。わかりやすく説明していただいて
ありがとうございましたm(_ _)m

お礼日時:2005/04/18 14:37

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Q再建築不可物件

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一般的に未接道等で再建不可の物件は瑕疵物件として考えられています。
「建て替えができない」
「売れない」
が大きな理由だと思います。
ただ、今の建築技術は相当進化していますから
ほぼ新築同様の改築は可能ですし、今後20年30年後にはもっと進化した建築技術も出てくるに違いないです。
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また、「売れるかどうか」というのは、最初から売るつもりで買うという意味ですよね。
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>「売れるかどうか」というのは、最初から売るつもりで買うという意味ですよね。ほとんどの人がある意味「終の棲家」のつもりで買っていると思うのですが・・・。

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再建築不可物件をすごく安く譲ってもらえるのですが、新築の家は絶対に建てられないのですか?
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再築付加で、更地ならば基本的に何にも建たないですよぉ(;;)
せめて旧建物の図面とか写真とか必要です。そのとおり再築する必要ありますから。

まぁおちついて>自分
以下のことを確認しましょう。
>すごく安く譲ってもらえるのですが・・
親戚でもない個人から土地建物の直接譲渡契約を結ぶのは危険です。
かならず、プロの目で問題ないか仲介業者を通すべきです。
仲介業者は、瑕疵(問題)があれば、それを依頼者に伝える義務があります
仲介手数料をおしまず仲介のプロの目を通してみてもらうことです。

以下のことを自分で調べられれば、それにこしたことはないですが
仲介業者に頼んだほうが早い
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(2)接道条件
(3)公図 敷地測量図

それらをもとに工務店にどのくらいの建物が建つか相談してください。
法的規制があればその段階で断られますから。

接道で不可のケースでは、隣地が立替計画があれば合築という手もありますが
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再築付加で、更地ならば基本的に何にも建たないですよぉ(;;)
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Q賃貸併用住宅の火災保険はどのようにしたら?

賃貸の一軒家で1Fが事務所(法人)、2Fが住居となっています。
法人と言っても夫婦だけの家族経営、住居には家族4人が住んでいます。
38年物の古い鉄骨の住居で、これまでは不動産で火災保険をかけていたのですが、
法人化したため同じ火災保険の更新でも倍を請求されました(2年で約4万円)

一度自分達でもう少し安い火災保険が無いかどうかを調べてみたいのですが、
何をどうやればいいのか全く分からずにいます。
火災保険の比較をして資料を請求するのがいいのか、
代理店と言ってもいくつもの火災保険を扱っている代理店をどう探せばいいのか、
共済が安いみたいですが、共済でも大丈夫なのか・・・等々。

大家は個人ではこの家の保険には今までに何も掛けてこなかったそうです。

恐縮ですが、どなたかどのようにすれば良いか一からご説明いただけると
本当に助かります。

Aベストアンサー

追伸

>損保保険会社というのは大手の保険会社ということですか?
国内代理店型損保 三井住友、東京海上、損保ジャパン、日本興亜、あいおい、日新火災、

中立という意味がわかりません。保険選びは、顧客の立場も考慮 何が必要で何がムダか、保険内容、特約を吟味 説明を聞くことで顧客が選択することです。

すべてを網羅する補償加入になれば保険料は当然高くなります。
どのようにするかは、直接代理店の説明を受けながら加入することです。

このような場で、文字で詳細説明、理解して貰うには少々しんどいもので、限りがあります。

Q再建築不可の物件の利用法は?

どうか教えてください。

法律の変更によって再建築不可になってしまった物件を所有しています。
隣家との話し合いや、不動産屋さんや市役所の建築課に相談しましたが、救済措置はなく、どうしようもないとのことです。

現在、転勤の為、他県に居住し、その再建築不可物件には、今後住む予定はありません。
再建築不可の為、売却が出来ません。
どのようにすればよいのでしょうか?

このまま、死ぬまで固定資産税を払っていくしかないのでしょうか?
そして私の死後、その不良物件を血縁者に残し、また血縁者は税金を払っていくしか方法はないのでしょうか?
もし火事や地震で崩壊した場合はどうなるのですか?
家屋が老朽化し朽ち果てても、そのまま保存しておくしか仕方がないのでしょうか?

どうか再建築不可の物件の処分方法を教えてください。

Aベストアンサー

きっと接道条件などの問題でしょう。
建築法の改訂で資産が大幅下落した、いわば行政の被害者って日本中にたくさんいます。

このような物件でも需要のある地域では買い手は付くのですが、一般的には売却は難しいです。
ローンが降りませんし、柱1本残してリフォームといっても事実上、再建築ですから、違法行為を引き受ける施工会社がいないからです。

資産価値がないのですから固定資産税も高くはないと思いますが、これは子孫が相続放棄しないかぎり、払い続けます。

火災など起きれば近隣には迷惑をかけますが、出火元は損害倍賞責任は問われないと法に定められています。

このような土地の使い道についてですか、地域に有益な産業を併用することで、再建築が認められるのだそうです。
例えば東京なら、地下室でウドの栽培をするとか。
役所に相談してみて下さい。

Q新築住宅の火災保険

新築の一戸建てを購入します。
不動産屋から、火災保険については好きに検討しても構わないと言われたので、ネットで比較などして決めようかと思っています。(地震保険や水害などにも対応出来るように加入したいと思っています。)
しかしネットで色々見ていた所、「住宅金融公庫を使った場合は特約火災保険しか加入出来ない」と知りました。
今回ローンはフラット35と民間ローンを併用して契約しました。フラット35も金融公庫になると思うのですが、特約火災保険でなくても良いのでしょうか?
無知でお恥ずかしいのですが、アドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは。
ちょっと誤解があるようなので勝手ながら補足します。
確かに住宅金融公庫を使った場合は特約火災保険しか契約できませんが、これは「直接」金融公庫から融資を受けた場合です。
フラット35は債権を公庫が買取るので直接公庫が融資しているわけではありません。逆に公庫の特約火災保険は付保できません。
この為一般の火災保険を探す事になります。
火災保険の注意点としては、「新価払」になっているかどうかです。従来期間10年超の火災保険は「時価払」でした。時価払というのはその時々の価値での支払いしか受けられませんので、例えば全焼しても火災保険の保険金だけで再築する事はできません。(特約火災保険も時価払)
新価払はどの時点でも再築価格で保険金が支払われる方式です。

Q再建築不可物件の接道について

中古戸建で再建築不可物件を購入しようと思います。
現在の接道は、ほとんどない状況です。
但し、現場は幅1.5M程度の水路(ふたがしてある)越しに協定道路に面しています。
水路に関しては橋と同様に考えればよいと思うのですが(橋越しに接道があるとゆうことで)協定道路(通路?)については持分がゼロです。

質問です。
不動産屋の説明では
(1)近隣の数十人に持分があるそうで、そのうち1人でもいいから持分をもらえば(買えば)持分ができるので建築可になるのではとゆうことです。このような考え方は正しいのでしょうか ?
なお、その通路には近隣の方20人で持分があり買おうとしているこの敷地だけは持分がないそうです。隣の家などの皆さんは持分を持っているそうです。

(2)持分をもっている隣接する他の敷地は建築可だとすると当敷地も持分をもったら建築可になるのでしょうか それとも申請が必要なのでしょうか ? (地域によって異なるかもしれませんが)

下記が概略です。
--------------------
|敷地敷地敷地敷地敷地|
|敷地敷地敷地敷地敷地|
|敷地敷地敷地敷地敷地|
--------------------
水路 幅1.5M
-------------------
通路 幅4M
--------------------

よろしくお願いします。

中古戸建で再建築不可物件を購入しようと思います。
現在の接道は、ほとんどない状況です。
但し、現場は幅1.5M程度の水路(ふたがしてある)越しに協定道路に面しています。
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Aベストアンサー

補足します。

>特定行政庁に尋ねる時はどのような資料を準備したらよいのでしょうか

資料不要。

>中古戸建で再建築不可物件を購入しようと思います。

経過の永い担当者が居れば
ある程度、答えを出してくれます。

Q火災保険の長期一括契約について

火災保険について教えてください。
このたび住宅購入に伴い火災保険に加入しなければならなくなりました。
これまでは賃貸住宅だったので年払契約あるいは更新ごと払契約(2年)しか加入して知りませんでしたが、住宅ローンを組む金融機関から「返済期限+1年」の長期一括で契約しなければいけないと言われ、見積もりをいただいております。
しかし、たぶん同じ保障内容でも各社の保険料は多少でも違うものなのかなぁと、他の会社も比較したいと考えています。
そこで皆様、比較的「保険料が安い」とか「サービスが良い」などご存知ありませんでしょうか?
もしくは火災保険の比較見積りができるサイトなどご存じないでしょうか?
比較サイトを探しても「長期一括」での見積もりは難しいようで、あまり見当たりません(努力が足りないのかも知れませんが…)。

Aベストアンサー

火災保険は各社ごとの金額差はほとんどないと思います。
地震保険をつけるかどうかで、大きく変わってきます。
また、ローンに必要なのは建物部分だけですので、家財部分は短期で別にかけてもいいでしょう。

Q未入居新築物件 or 完成前新築物件

こんにちは。

当方シングル、ペット有りの30代(後半)です。
現在小さな地方都市(官公庁あり)でマンションを購入したいと思って
検討しているのですが、下記の2つの物件で迷っており、
皆さんのご意見をお聞かせいただきたく書き込みさせていただきました。

1. 完成前マンション 
  15階建て約80戸 駅から徒歩2分
  2LDK 約63平米 5階 
  間取り、オプション等の変更可。
  標準でLD床暖房、お風呂のミストサウナ
  食器洗浄機がついています。
  また、トランクルームが玄関脇に有り、ベランダには
  スロップシンクがついています。

2. 完成後9ヶ月経過 
  現在販売会社の事務所として使用中で値引き有り
  15階建て約70戸 駅から徒歩5分
  3LDK 約77平米 14階 
  クローゼット収納が非常に多く、キッチンから
  ベランダへの出入りが可能。
  1の物件に標準でついていると書き出したものは一切なし。

どちらも全戸南向き、金額的には200万円弱の差になります。
間取り的には2の方が断然いいのですが、共有部分や細かな造作は1のものより安っぽいです。
将来賃貸に出すor売却しなければならなくなった可能性を考えた場合、どちらの方が貸しやすいor売りやすいのかという点で
決定しようと思っています。

皆さんのご意見をお聞かせいただけ願えないでしょうか?
よろしくお願いいたします。

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Aベストアンサー

・貸しやすい、売りやすい物件という点では
 中古の内装や中古の付属設備はほとんどアピールポイントになり
 ません。賃貸の場合、逆に「●●付き」とうたうと、動作保証責任
 が生じます。

 環境条件がほぼ同じであれば、安い(絶対価格、坪単価)ほうが
 売りやすいだけです。

 経済価値だけ考えるのであれば、値引き交渉して最終価格を明らか
 にした上で、内装等を無視して坪単価を比較すればいいと思います。


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