新築の再建築不可物件

中古マンションを探していますが
新聞の広告に新築の一戸建てで安い物件がありました。
再建築不可なので安いと思いますが、
再建築不可で新築の場合、住む建物に問題はないとしても
それでもローンが組みにくいのでしょうか？
自分達が住んでいる間立て替える事がないと考えて
買い替え時に売りにくい以外で何かデメリットはありますか？
また、再建築不可物件が地震や火災で焼失した場合ですが
立替工事自体は可能だけれども、融資を受けにくいと言う事でよろしいのでしょうか？
その場合でしたら　地震や火災保険で3000万程度の保険に
加入していればそちらでお金が下りるので問題ないんですよね？

色々調べてみましたが　道路に接してる範囲がどうのこうの・・の部分以外で「再建築不可物件」がどうなのか
良くわかりませんでした。

確かに金額は普通より30％位安いのですが、再建築不可物件は
新築でも素人は手を出さないほうが無難なのでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： guramezo 回答日時： 2005/04/17 06:51

「再建築不可」ということは、「違法建築」ということです。

お話からすると、「接道の条件を満たしていない」ということでしょう。

「違法建築」に対する融資は、非常に困難でしょうね。融資の際に提出する書類に「再建築不可」が記載されますので、融資を受けられるのは土地の評価金額が対象ですし、これも相当減額されるでしょう。

更に、「地震・火災での滅失」の場合、建て替え工事はできません。
可能なのは、「改築」のみですから、現在の構造部分に手を加えることもできません。

もし、滅失したあとで建築してしまおうとしても、普通の建築会社は受けてくれません。

転売も非常に困難ですが、プロが購入するとすれば、「近隣との交渉などで、接道の条件を満たす見込みがある」場合でしょう。

結論として、「住み潰す」つもりで購入するのでなければ、止めるべきですね。
しかも、その場合でも３０％程度の安さでは、全然魅力がありませんよ。

この回答へのお礼

早速のアドバイスありがとうございますm(_ _)m

ただの素人なので、やっぱり難題の多い再建築不可物件は
後々、何かあった場合に対処しにくいみたいなので
やめるべきですね。
内覧すると不動産屋さんはそんなの何とでもなりますよとか、売る為には何でも言いそうだったので
先にこちらで聞いてみたいと思いましたが
やっぱり質問させていただいて良かったです(＾＾)
朝早くにも関わらず、解り易いアドバイスをありがとうございましたm(_ _)m

お礼日時：2005/04/17 07:08

No.2 回答者： noname#11466 回答日時： 2005/04/17 10:43

再建築不可で新築の場合、住む建物に問題はないとしても

>それでもローンが組みにくいのでしょうか？
ローンは困難ですね。
もっとも融資額が少なければＮＧとは限らないですが。
（ローンによっては駄目なのと融通が利く物がある）

>買い替え時に売りにくい以外で何かデメリットはありますか？
それが最大のデメリットと思いますが。
あと改修なども建築確認申請が必要であればＮＧです。

>立替工事自体は可能だけれども
合法に出来なければ出来ません。

>新築でも素人は手を出さないほうが無難なのでしょうか？
再建築不可の内容によりますので知識がない場合は難しいです。

再建築不可でも接道条件は満たしていて、単に容積率、建ぺい率等建物の大きさ等が問題なのであれば、もとより小さな建築物、つまり規制の範囲内の建築物にすれば建築できるから、それを承知で購入する事は考えられます。

接道条件違反であればやめるべきです。解決が困難ですから。

この回答へのお礼

後々何かあった場合に大変な事になるから
ローンで一生の住まいとして買うような買い方は向いていないって
言う事ですね。わかりやすく説明していただいて
ありがとうございましたm(_ _)m

お礼日時：2005/04/18 14:37

No.3 回答者： fukuryu- 回答日時： 2005/04/17 12:01

順番にお答えします。

再建築不可の物件は、ローンが組み辛いのは事実です。基本的に、建物部分しか評価されないと思って良いでしょう。

住んでいる間に建て替えが無いとしても、ある程度以上の大規模修繕が必要な時には、やはり実施する事ができません。

火災や地震によって、焼失、倒壊した場合も同様に建て替える事はできません。

但し、上記２点については、表向きであって、実際にはモグリで建ててしまう事もあります。
（現実に、現在の建物が建っているのがそうです。）

その際に注意が必要なのは、建築途中で、事が発覚した場合、工事は中止され、そこまでの費用のみ支払わなくてはならなくなります。

その点を踏まえると、引き受けてくれる工務店も少なくなると思います。

続いて保険についてお答えします。
火災保険は、通常、購入する際に、金融機関の質権が設定され、有事の際は、まず、融資の返済に充当されるため、建て替えに必要な費用は、改めて融資を受けることとなります。

この場合、融資してもらえる可能性は限りなく低くなります。

以上を踏まえた上で、ご検討されることをお勧めいたします。

この回答へのお礼

再建築不可の物件に建物を建てる事は違法なのですね。
ど素人なので、再建築不可物件は見送る事にしました。
ありがとうございましたm(_ _)m

お礼日時：2005/04/18 14:39