都会でマンションを買い公庫100%にてローンを組みました。4年住んでいましたが、実家の都合で転職し、
郷里に引っ越しました。当然マンションは売却を試みましたが希望金額では無理でした。
 ところが、郷里に引っ越し後住宅金融公庫より本人が住んでない物件で転職した場合は全額一括返済を
迫る通知が届きました。知人に相談し今回は事分け書
を提出し(いずれまた、マンションに戻るという前提)3年の猶予をいただきました。
 今時点やはり郷里を離れられないので銀行の借り換えなどの検討をおこないましたが結局は残債が残って
も売却をと進められました。
 皆様でこのようなご経験はありませんか。その場合
どのような解決方法をとられましたか。アドバイスを
お願い致します。

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A 回答 (3件)

マンションの購入されたとき、


元利金等を選ばれていると、4年ぐらいでは元金はほんの少しきり減っていないのでしょう。私も主人の都合で田舎に戻りましたときは、まだ公庫ロ-ンもさほど厳しくない時代でした。(公庫ロ-ンで賃貸住宅を購入した人が多くなりこれがき審査も厳しくなってしまった原因のようです。)
 幸い、購入より50万ぐらい安かったのですが、場所もよかったのですぐに(半年)で売れました。その間管理費その他の支払いもあり、少々負担でしたが今の状況からは手放されることをお勧めいたします。不動産ロ-ンに切り替えてもこのまま所有したいのであれば別ですが。愚息が関西の大学に入りましたとき、手放してよかったと思えることがおきましたので。果たして維持管理返済続けられるとも考えられませんでした。購入のまま、不動産減価償却で維持できるかどうかを資産するのも方法ですが、新生銀行に相談されてみてはいかがでしょう。(一番親切です。ただ自分で抵当権登記その他する事が出てきますが。)賃貸後減価償却とバランスを考えてその時期に売却という方法も検討されること。
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この回答へのお礼

お礼が遅れて申し訳ありませんでした。
やはり売るしか結論はなさそうですね。
ご回答をいただきありがとうございました。

お礼日時:2005/04/27 20:35

まずその物件に戻る予定があるのかどうかです。


実家の都合というのが公庫の正当事由に該当するのであれば、将来元に戻るという条件でローンを継続することは可能です。(たとえば家族の介護など)

しかしそういう話しでないのであれば、売却以外には方法はありません。借換と言っても本人居住の要件を満たさないのであれば住宅ローンは無理ですから賃貸ローンなどになり、これは採算がとれないのであれば融資は受けられないでしょう。

勿論売却しても残債が残るので、それは公庫と話し合って進めていくしかありません。
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この回答へのお礼

早々のご返答をいただきありがとうございます。
やはり、売却しかないようですね。
ただ自分の勉強不足とはいえ、売却・賃貸管理をお願いした不動産屋さん(大手不動産系列)へも私の
事情はお話しましたので少しはアドバイスがあっても
と正直「恨めしく」感じます。
でも、こんな経験は多くの方もあるのではと思います。

お礼日時:2005/04/18 05:11

もし、現在所有されているマンションを賃貸に出して家賃収入を得ることができるのであれば、銀行で借り換えるちう方法がとれます。



ただ、銀行で借り換えを行った場合、いくつかのリスクを抱えることになります。
一つは、新たに押すまいになっている地域で新たにローンを組もうとした場合、現在既にローンを組んでいるために新たなローンを組むことができないということ。
もう一つは、家賃収入と行っても、最近の都会では多くのマンションが建築されているため、3年後くらいからはマンションの過剰供給で、空き室になってしまったり、家賃の減額を余儀なくされる可能性があります。
さらに、新たに借りるローンは、(住まないので)住宅ローンではなく、不動産ローンになってしまうため、住宅ローン減税の対象外になってしまう。

こういったリスクがあるため、多少のマイナスが出ても、今のうちに売却を勧められるのです。

ちなみに、私の友人の場合ですと、再び戻ってくる可能性がある場合や、転職前の会社の社宅として借り上げてもらえた人はそのまま賃貸に出しておりますが、実家に完全にUターンしてしまった人は、売却してしまっている人が多いです。
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この回答へのお礼

早々のご返答をいただきありがとうございます。
iichihoさんの友人様と同じパターンしかなさそうな
気がしました。

お礼日時:2005/04/18 05:05

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>借り換えしたいのですが、可能なのでしょうか?
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まず、マンションに付いている公庫の抵当権を抹消しないと、売却、つまり所有権の移転が出来ませんが、親が買うという前提であれば特に問題はありません。
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港区の税理士事務所
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参考URL:http://www.prokeiri.com/bizPlan/index.html

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(1)は現在の物件の売却活動を中心に行い、新しく購入したい物件を探す。
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メリットは物件の購入手続きが楽。
デメリットは物件を売ったあと気に入った物件が見つからないことがある。新規にローンが組めなかったら一生賃貸生活。
(2)まず買いたい物件を探す。物件が見つかればそこの売主に自社物件の売却をしてもらい気に入った物件を2ヶ月確保できる停止条件付き契約をする。
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デメリットは2ヶ月で物件の売却をしないといけないため相場よりも低めの価格での売却を要求され、その条件をのまないと契約してくれない。
2ヶ月で物件が売れないと気に入った物件が購入出来ないプレッシャーが常につきまとう。
(3)は売りと買いのタイミングがなかなか一致するのは難しい
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(1)売却優先 (2)買い優先 (3)売り買い同時進行の流れまかせ
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Aベストアンサー

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1.売却に伴い 税金がかかるとのことですが この場合幾ら位の税金になるのか?
2.差損分は 還付されないのかなど 教えてください。
3.一戸建ては 某ハウスメーカー直で購入し 2310万でした。さいたま市だと税金はI如何ほどになるのでしょうか。
なにもわからないので宜しくお願いします。

Aベストアンサー

> 1.売却に伴い 税金がかかるとのことですが この場合幾ら位の税金になるのか?

所有期間が5年を超えているので長期譲渡所得となりますね。
税金の計算式はこちらです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
減価償却とか考慮する必要があるのですが、単純計算で
譲渡損失が出ていると思われるので税金はかからないと思います。
(3000万円の特別控除もあるので)

こちらの方が判りやすいかも…
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/11.html

> 2.差損分は 還付されないのかなど 教えてください。

居住用財産の買換え等の場合であれば「譲渡損失の損益通算
及び繰越控除」で給与所得等と損益通算ができて所得税の控除
となる可能性があります。

条件とかはこちらを参照ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/11-6.html

さいたま市の税金は?です
スミマセン

> 1.売却に伴い 税金がかかるとのことですが この場合幾ら位の税金になるのか?

所有期間が5年を超えているので長期譲渡所得となりますね。
税金の計算式はこちらです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
減価償却とか考慮する必要があるのですが、単純計算で
譲渡損失が出ていると思われるので税金はかからないと思います。
(3000万円の特別控除もあるので)

こちらの方が判りやすいかも…
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/11.html

> 2.差損分は 還付されない...続きを読む

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数年前新居を探し、住みたい住宅金融公庫融資住宅のマンションがあったのですが、家賃が大幅に予算オーバーだったのであきらめ、その近くの住宅金融公庫融資物件に住んでいます。
現在は子供も生まれ、主人も転職し収入もかなりあがることもあり、手狭になった今の住宅から以前希望していたマンションに引越ししたいのですが・・・現在は空きがない模様です。空きがでたら情報を教えてほしい旨をだめもとで管理会社に相談したいとおもっておりますが、その管理会社を知る方法はあるのでしょうか?
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よろしくお願い致します。

数年前新居を探し、住みたい住宅金融公庫融資住宅のマンションがあったのですが、家賃が大幅に予算オーバーだったのであきらめ、その近くの住宅金融公庫融資物件に住んでいます。
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それとも近所...続きを読む

Aベストアンサー

>また、住宅金融公庫融資住宅は外にプレートのようなもので表示しないといけないはずかと思いますが、
>そのマンションにはそういった標記したものがありません。

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Aベストアンサー

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