地主が底地を国に物納

親族の借地のことでご相談します。
旧借地法の時代に土地を借りて、鉄筋コンクリート建物を建てて居住しています。
それが今回、地主が相続にあたり、底地を国に物納するらしいのです。
実は以前、ある不動産企業のセミナーで以下のように説明されていたのですが、本当のことでしょうか？

地主が国に底地を物納した場合は、借地人に有利。
1　国は更新料を請求しない
（建物を建て替える場合でもそうでしょうか？）
2　国はいつでも希望する時に、底地を借地人に売ってくれる
（その場合、売却価格はどうなるのでしょうか？借地権割合は7割です）

また不安なのですが、
3　国は、底地を所有して地代を受け取れればそれで満足で、底地を他者に売却したりはしないものなのでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： hyde19 回答日時： 2005/04/17 10:37

行政のことについては詳しくありませんが、そのようなケースではまず建物の持ち主に法定地上権が認められます。

居住のために通行や建物を維持するため土地を利用する権利です。

１については土地を借りている訳ではないので、契約に基づく更新料はないでしょう。そもそも、更新料に法的な根拠はありません。

２については、まず建物の所有者を優先するということと、法定地上権があると一般には買い手が付かないということが考えられます。もちろん、あなたとの利益関係がある人物なら欲しいと思うかも知れません。
売却価格は国でしたら路線価を基準にすると思いますが、市場価格にも配慮すると思います。あとは担当者によって柔軟さは違うと思いますが、国に所有のメリットがなければそこから安く買いやすい金額を提示してくれると思います。（国が買う場合なら分かるんですけど、売る方は分かりません）

３の地代については分かりませんが、国の所有物を無償で貸すことには問題がありますから、地代を払うということはその面目を保つということでしょうね。売却については２に書いた通りです。

路線価については下記URLで検索できます。前面道路の路線価（平米／円）を調べ、これに土地の平米数を掛けてください。接地する道路が複数ある場合、高い方の路線価が適用されます。
路線価は市場価格とは違いますが、国税庁が税収の基準としている価値になります。国が買収するときは地価公示（国土交通省）が基準となります。（市場価格が半年～１年遅れで反映される）

参考URL：http://www.rosenka.nta.go.jp/

この回答への補足

誤解があったかもしれませんが、その土地は地主との間で賃貸借契約（旧借地法に基づき）が結ばれ、定期的に借地料の支払いが行われています。
ですから「地上権」ではなく「借地権」だと思われます。
>更新料に法的な根拠はありません
というのはよく聞くことで、安心しています。
が、堅固な建物が老朽化して、建て替えしたい、
となった時にも
　更新料無しで
借地契約の更新が認められるものなのでしょうか？

補足日時：2005/04/18 17:52

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2005/04/18 17:52