6月に不動産屋の仲介で中古住宅を購入しました。「雨漏りやガス器具等の故障は1ヶ月以内に言って頂ければ修繕します」とのことでした。ガス開栓が入居後だったので、全額支払って入居しましたが、給湯器が故障していました。7月早々にその旨を不動産業者に伝えたところ「売り主の方で修理します」ということで、ガスサービスの業者が3度ほど、部品を交換したのですが、取り替えなければ無理との結論に至りました。当初、交換しなければ無理ではないでしょうか?とこちらが言いましたが「やってみないと分からない」とのことで、2週間ぐらい、部品の取り寄せ・修理作業に掛かった末での結論でした。その分の修理・部品費は請求され無かった様子です。ところが、交換となると同機種のもので18万円ほどになるという見積もりが上がったところ、売り主の方から「支払う義務はない」と言って来ました。不動産業者に尋ねても「裁判をされても取れるかどうか分かりませんし。。」との回答がありましたが、こういう場合、泣き寝入りするしかないのでしょうか?直して頂けるということでしたので3ヶ月間、銭湯をしようしていましたし、その分の損失もあるのですけれど。。不動産を購入する際に付帯設備として明記されていたものが使えない状態であるのに、一切、売り主にも不動産業者にも責任がないということは認められるのでしょうか? 専門的なご意見、またこのようなケースに合われたことのある方のアドバイスをお願い致します。※寒くなって来ますので、どちらにしても早めに処理したいと思っています。不動産業者の遂行義務というのはないのですか?

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A 回答 (4件)

 早速の返答ありがとうございます。



 実は非常に気になってるのが修理依頼の仕方でして…
 部品交換依頼⇒履行⇒全交換が必要⇒交換依頼⇒拒否
という流れでよろしいでしょうか?

 結局どこまでの修繕で売主の修繕義務の履行とするかが問題なのですが…
「部品交換するので…」という形であれば売主の義務履行は「部品交換のみ」と判断
されてしまいます。
 最初に「風呂を使用できるようにしてください」という形であれば「完全な修繕」
ではじめて義務履行という形になったはずなんですが…

 で、この場合、不動産業者の履行義務というものは一切ないです。
 念のため消費者センターと、都道府県庁の住宅局に行ってみる事をお勧めしますが、
追加の依頼はできないと思います。
 

この回答への補足

本当に有り難うございますm--m
依頼の仕方はガス器具に関しては、事前に確認して欲しいと言ったところ、開栓時でないとチェックできないので、開栓した時に故障していないかどうかをチェックして下さいと言われていました。
その言葉通り、開栓時にチェックして貰ったところ、動かないことが判明しました。
その時点で不動産屋に連絡を入れ「故障しているので使える状態にして下さい」と言いました。こちらとしては交換して欲しいと言ったのですが「直るなら修理したいので」という売り主側の意向で、ガスサービスの業者さんが考えられる箇所の部品を取り寄せて、3回修理に来られましたが、結局は動きませんでした。
そこで初めて「交換するしかありません」と言われ現在の状況になっています。
※こちら側は「最初に給湯器は施設として入っていたのですから、きちんと使えるようにして下さい」と申し上げました。。
不動産業者の方も「交換の話をしてみます」ということでしたが、売り主側から「法的にする必要があるのか?」と言われたとき、返答に困ったそうです。その後から、売り主側がお金を出さないと言っているようなのです。
※修理代は請求されていないそうですから、売り主側は未だに一円も払っていない状況です。。

補足日時:2001/09/11 17:10
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 まず付帯設備表を確認してください。



 売主提出の付帯設備表に給湯器の記載があり、「故障中」と明記されているか?
#されていた場合、pleaseさんは承知の上で購入したということになります。

 明記されていなかった場合は、その故障を売主が「知ってて隠してた」「知らなかった」
の2ケースが考えられますね。
 前者であればもちろん修理義務があります。
 後者であれば、契約書に記載されている「隠れたる瑕疵」の担保責任の期間(おそらく引渡後2ヶ月)
であれば請求はできます。

 ちょっとお伺いしたいんですが、売主への修理請求のどき、どんな形で売主に申し出たか
それによっても変化があります。
「壊れてるので、部品交換してくださいますか?」ってな感じだったでしょうか?

 それから製品の耐用年数も結構関係します。
 引渡の時期にすでに耐用年数を超えていて、引渡の前までは動いてたけど、いきなり
壊れたなんて話もざらですので…
 この場合はどうしようもないと思います。

 中古物件の付帯設備の担保責任についてはいろいろナーバスな問題なんで、
明確な答えは出せないですが…

 状況的には不利だと思われます

この回答への補足

有り難うございます。
何でも1年間ほど、空き家にしていらしたので、ガスの方も栓を閉めておられました。ですから、購入する前に「問題があったらどうなりますか?」とお訊ねしたところ、不動産業者の方は「1ヶ月間以内でしたら修繕しますので」との回答でした。
引き渡しの段階では雨漏り等を含めてどこかが悪いかどうか、全く分からないとの話でした。
※引き続き不動産業者の方に相談してみた方がよいですね。。

補足日時:2001/09/11 13:02
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あまり詳しくないのですが,とにかく各市町村の消費者センターにご相談


ください.pleaseさんの購入された物件が築何年なのかは分かりませんが,
売り主さんに「支払い義務がない」ということはありません.契約時の付帯
設備として記載されていたものであれば,仮に契約上「現状渡し」となって
いても壊れているものを付帯設備として記載することは許されません.
仮に売り主が故障の事実を知らなかったとしても,相当の注意をはらえば
認知可能なものであり,修補の義務を負うものと思います.
ただし,築年数が相当に経過している場合には,経年変化によるものという
解釈も成り立ちます.その場合には,新品に変える事で得られるpleaseさん
の利益と,故障していなかった場合の利益を考慮して,仮に壊れていなかっ
たら得られるであろう利益分だけの負担が売り主に発生します.
要するに,何パーセントかの修繕費をpleaseさんも負担しなければならない
かもしれません.
その辺の判断は私では分かりません.消費者センターか法律無料相談を受け
られると良いと思います.
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この回答へのお礼

ご丁寧に有り難うございます。そうですね。分かりました売り主さんの方も、3万円程度の修理なら払うつもり(払う義務があると)思っていらしたようです。修繕の範囲では済まないことが判明したので、払いたくないと言っている気配がします。
平成元年の建築で、すべての水道部分が給湯器を通るシステムですので、湯沸かしを付けて済む問題ではないようです。
一度、消費者センターに相談してみます。

お礼日時:2001/09/11 13:09

こんにちは。


直接売主との交渉は望ましくないと思います。
買主、売主共に不動産屋を経由するべきでしょう。
私の経験からは壊れていた所を業者に修繕&パワーアップ(ナイショで)してもらい、貸主(借家だった為)に全て請求がいきました。
もう一度よく契約書等を掘り返してみてはいかがでしょうか?

この回答への補足

有り難うございます。不動産屋さんの方は、取引が終了しているので無駄かなと思いましたが、一応話の仲介はしてくださっています。何とか安く上げる方法を考えていて下さるようなのですが・・。売り主側は「取引が終わっているのだから、法律的に払う義務はない」と言っているようです。・・全く責任がないという態度が腹立たしい限りなのですが。。

補足日時:2001/09/11 13:11
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もし、分かられる方がいらっしゃれば簡単に教えて頂ければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

付帯設備表が有るなら告知書は不要です。

売主宅建業者という事なので、付帯設備に対して1~4週間程度のサービス期間が有ると良いですが、契約書に謳っていないなら頼んでみたらどうでしょうね。

但し、あくまでも中古の物件を買うのですから、設備というものは壊れるものだと理解して下さい。
引渡しが済んだら、すぐにあらゆる設備の稼働状況を確認して、不具合は早めに対処して貰って下さい。

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瑕疵担保に関するものは以下の物があります。
1.契約内容
2.民法
3.宅建業法
4.品確法

先ず宅建業法と品確法の規定は強制ですので、契約書に優先します。しかし民法の規定よりも契約書の方が優先されます。

優先順位をつけると
品確法・宅建業法>契約書>民法
です。

宅建業法の規定は売り主が宅建業者である場合のみ適用できるので、通常分譲マンションの場合適用できます。しかしこれは最低2年ということになっていますので、10年という保証はこの法律では強制されていません。

次に品確法ですが、品確法は構造上重要な部分と雨漏り関係の部分についてのみ建物竣工後10年の瑕疵担保責任を分譲マンションの場合売り主の義務としています。さらにこの法律は2000年4月に施行されたものですので、今築10年になろうとしている物件は1996年頃のものと思われますので、この法律の適用はありません。

民法の規定は、場所の限定はなく、発見から1年以内なら、瑕疵担保請求ができることになっています。ただし、除斥期間(引き渡しから訴えられる期間)というのがあり、鉄筋コンクリート造の場合引き渡しから10年となっています。
つまり、引き渡しから10年でかつ発見から1年以内でないと請求できないことになっています。
おそらく10年というのはこれを指している物と思います。

しかし、普通は売買契約書に宅建業法に基づき2年程度の期間を定めて契約することが多いです。そのような期間についての特約がない場合のみ民法が適用されますので、契約書をご確認下さい。

なお、民法の規定では売買契約については、瑕疵補修請求権は認められていません。損害賠償権が認められているだけです(つまり修理させるのではなく修理代を請求できる権利がある。一般には修理代に変えて補修を申し出ることが多いだけ)

あと、基本的に建築会社・施工業者とマンション購入者は契約関係にありませんので、瑕疵担保責任を負いません(建築業者は売り主に対して請負契約に基づき瑕疵担保責任を間接的に負ってはいますが、両者の間の契約次第です。またアフターサービス契約があれば、その契約に従って直接購入者に対して責任を負うこともあります)。
瑕疵担保責任を負うのは売買契約を結んだ売り主です。
話の交渉先が間違っていると思います。
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瑕疵担保というのは引き渡し時点で存在した隠れた瑕疵についてのみ有効です。引き渡し後から発生した瑕疵については責任は負いません(例えば大地震で壊れたなど)。

まとめると、瑕疵担保は引き渡しから10年で消える(契約でもっと長い期間を定めている場合を除く)と考えるのが普通で、
>瑕疵担保期間というのは完全に欠陥箇所が完治してから10年ということではないのでしょうか?
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期間に余裕がない状況ですし、10年以内に法的に適正な対応をしておく必要があるので、早急に弁護士などに相談してみて下さい。

なお、#1さんはこれが瑕疵かどうかの点を指摘されていますが、相手側が認めれいない場合にはたしかにご指摘のとおりですが、相手が認めた時点で瑕疵として両者とも瑕疵としての合意がなされていますので、その点は大丈夫だと思います。

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先ず宅建業法と品確法の規定は強制ですので、契約書に優先します。しかし民法の規定よりも契約書の方が優先されます。

優先順位をつけると
品確法・宅建業法>契約書>民法
です。

宅建業法の規定は売り主が宅建業者である場合のみ適用できるので、通常分譲マンションの場合適用できます。しかしこれは最低2年ということになっていますので、10年という保証はこの法律では強制されていません。

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Q不動産業者に出入りする業者について

不動産を購入するとき、銀行・行政書士・リフォーム会社など購入に関係する業者を不動産会社が全て紹介してくれますが、不動産業者とこれらの業者の間にはいくらぐらいの“見返り”が発生しているのでしょうか。

またこの見返りの関係というのは法的に認められているのでしょうか。

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土地家屋調査士をしており、多くの不動産屋と付き合いがありますが、「見返り」「紹介料」等を払ったことは一度もありません。
質問者さんの、「不動産業者に出入りする業者」という表現にも拒否反応があるぐらいです。
司法書士さんとも互いに仕事の紹介をしますが、要求そのものが一度もありません。
しかし、質問者さんの言われているようなことは、(常識かどうかは別として)他の方の回答にもあるように、ありえない話ではありません。
私の場合、付き合いのない不動産屋から、仕事の紹介に対して見返りを要求されることが現実にありますが、見返りの要求とセットでの仕事の紹介はお断りしています。
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土地家屋調査士をしており、多くの不動産屋と付き合いがありますが、「見返り」「紹介料」等を払ったことは一度もありません。
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Q土地の売買の場合の瑕疵担保責任とは

購入した土地に家を建築しようと調査したところ、地中から地盤改良したものと思われる杭があることが分かりました。

もともと、売主(個人の方)からは残存物はないものとして契約を交わしましたので、この地盤改良の杭の撤去代は売主が負担するべきものと思いますが、こういった主張はおかしいでしょうか。

仲介会社からは「瑕疵担保免責での売買ということ」「地盤改良の杭であれば地盤を強くするためのものなので、それを生かせるのであれば生かして建てればよいのでは」
など言われています。
地盤改良といってももう40年位前の杭だと思うので、そのまま生かすのは心配です。
売主に負担してもらえる余地はあるのでしょうか。

Aベストアンサー

不動産業者です。
瑕疵担保免責で契約を締結したのであれば、売主にそれを求めることが出来るのは、引渡し時以前に売主がその事実を知っていたのに告げなかった場合のみです。
上記を主張し立証できない限り、売主が負担を負うことは契約上ありません。残念ながら瑕疵担保免責というのはそういうことです。
しかし建物解体が売主負担で、割りと近い過去に行われ、解体業者など特定出来るのであれば、解体業者は見積もりに含まれていない(地中の杭などは解体するまでわかりませんから別途工事です)杭の撤去をどうするか?売主には尋ねているはずです。そこまで行き着かなければむずかしいと思います。

尚、杭は今回新築時に再度利用することは出来ませんので、採掘処分しなければなりません。

現状のままでは、売主はそれを知らなかったと主張されれば負担を求めるのはむずかしいです。

Q法律の実務でよくある事なのですが、裁判官がよく行う事です。ある結論が裁判官の心の中にあって、その結論

法律の実務でよくある事なのですが、裁判官がよく行う事です。ある結論が裁判官の心の中にあって、その結論に行き着くためだけの証拠だけを採用し、それ以外の都合のわるい証拠は無視する考え方をなんというでしょうか?
ちょうど科学と対極にある考え方のようです。客観性、再現性、合理性がある事が科学の定義です。
しかし、法律の考え方はそれこそ昔の魔女狩りとなんら変わりないこう思い込んだ事だけを結論に至るような証拠のみを採用します。
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知ってる方教えてください。

Aベストアンサー

自由心証主義

Q瑕疵保証料とは?

このたび分譲住宅を購入することになり、諸費用の内訳を出してもらいました。その中で「瑕疵保証料(10年)75000円」とあったのですがこの保証料の意味がよくわかりません。今は10年保証が義務づけられているとききますが、この保証料は払わなければ10年保証を受けられないものなのでしょうか?私は義務付けられているのだから費用はかからないと思っていたのですが・・・。
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明日営業マンに質問しようと思っているのですが、無知なものでうまく丸め込まれそうなので事前に知識をいただきたいと思い質問しました。
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Aベストアンサー

施工会社における住宅の瑕疵補修について「住宅品質の確保促進法」がたしかH12年4月から施行されました。一般に言う瑕疵担保期間とは民法における瑕疵担保補償期間は通常10年間ですが、ほぼ100%といってよいほど特約事項として期間を短縮しているのが実情です。(1年とか2年間)
品確法においては、屋根、外壁等からの漏水、主要構造部の欠陥についてのみ前述の瑕疵担保期間に関わらず10年間の補償義務を施工会社に負わせている法律です。

しかしながら、10年間の間に当該施工会社が倒産、会社清算等々により消滅してしまった場合、瑕疵保証債務も同時に消えてしまい折角法制化してもあまり意味のないものになってしまう可能性があります。

こういったことを鑑みユーザー保護の観点から住宅瑕疵の保証制度が整備され(所謂生命保険みたいなもの)ユーザー側にとってのリスク回避策として制度化されました。

本来であれば、この瑕疵保険の加入は施工会社が加入すべきものであるが(間接的には発注者が支払うことになる)、残念ながら木造住宅系の場合はほHMも含めほとんどの場合「当社はそのようなことなくきちんと10年間は保証しますので、お客さんがどうしても心配されるのであればお客さん費用負担で加入できます・・・・」というような抗弁をし
客から保険料を徴収しているのが実情なわけです。

ちょっとややこしい説明書きになってしまったので、整理しますと保証制度を利用するか否かは任意であり、万一履行できない状態になった場合には保証会社が変わりに修補するという制度です。

ちなみに、拙宅を改築した時にはこの制度は利用してません。どのみち適用範囲が前述したとおり非常に限られており、きちんと施工をさせればこういった問題にいたらず、お金の無駄であると判断しました。

施工会社における住宅の瑕疵補修について「住宅品質の確保促進法」がたしかH12年4月から施行されました。一般に言う瑕疵担保期間とは民法における瑕疵担保補償期間は通常10年間ですが、ほぼ100%といってよいほど特約事項として期間を短縮しているのが実情です。(1年とか2年間)
品確法においては、屋根、外壁等からの漏水、主要構造部の欠陥についてのみ前述の瑕疵担保期間に関わらず10年間の補償義務を施工会社に負わせている法律です。

しかしながら、10年間の間に当該施工会社が倒産、会...続きを読む

Q他人の家の壁に車をぶつけてしまいました。壁の修理代金を修理業者に払いたいとお願いしたのですが

ぶつけた直後、警察と保険会社に連絡して事故処理しました。保険会社を通して修理代金の見積額を聞いたところ12万余りでした。保険を使うと総額25万以上の保険料アップになるとの事でしたので保険を使わず支払う事にしました。修理のタイミングは今年の年末年始頃相手方が塗装の1年点検の時にするとのことでした。ですが、支払は一週間以内にと言われたので修理業者に私が支払をする旨を伝え問題なしとのことでした。相手の方に早速お伝えしたところ『そんな馬鹿な話は無い!』との事。私は業者の領収証が欲しいのでと話したのですが…。馬鹿な話なのでしょうか?

Aベストアンサー

損害賠償金は被害者に支払うべきです。

業者へは、被害者から払うのが筋です。

だから、業者への支払いを被害者が拒む
のであれば、どうしようもありません。

領収書は被害者からもらって下さい。
業者の領収書が欲しい、というのは質問者さんの
都合に過ぎません。
被害者に、質問者さんの都合に合わせる
法的義務はありません。


”馬鹿な話なのでしょうか?”
    ↑
バカはともかく、通らない話しです。
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不合理だ、ということが理解できる
のではないですか。

Qフローリングだと思った床が木とは違う素材

中古のマンションを購入し、リフォーム業者に部屋をみていただいたところ、フローリングだと思っていた床が木ではなく、フローリングにみえるクッション材のようなものだということがわかりました。
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Aベストアンサー

フローリングが木製だというのは一般によくある誤解です。

フローリングとは床材の意味で、ウッド・フローリング、タイル・フローリング、ストーン・フローリング、その他クッション材フローリングなどがあります。
集合住宅でウッドフローリングを使うケースは少ないので、もし、木製のフローリングを期待されていたなら、明示的に木製であることを確認するべきでしたね。

Q対策として備えたく教えていただければありがたいです

私はとある宿泊施設で働いているものです。とあるお一人でお越しのお客様が連日にわたり他のお客様(不特定ですが楽しく談笑されている方達)に恫喝し、ここは静かに楽しむ所だ!馬鹿じゃないかなどといいつつも、御自身は大声で歌を歌われ、何度か、ご不満についてお伺いしてもなんでもないと仰るので諦めていたのですが、他のお客様とついにトラブルを起こし、いろいろとお話になるうち激昂され私もいままでの行為にたいしても如何なものか?と申しあげましたところ、保健所や町役場や郵便局(なぜ?)に通報し、相手にされないとわかると今度は警察に私の名前を通報しコイツは凶悪だから指名手配されていないか?などと問い合わせ、今度はNHK、地元紙にまで連絡。これって私は泣き寝入りするしかないのでしょうか?訴えを起こそうという気持ちはないのですがこのような性格をした方にいままで会った事もないので、今後何かされるとも限らないので理論武装か法律ではこのような形で迎え撃つ事ができないか、教えていただける方お願いいたします。、

Aベストアンサー

施設の利用規約に
「他の宿泊客と、トラブルを起こした場合は宿泊を拒否します」
「その場合は、連泊の予約があってもキャンセル扱いとし、キャンセル料金を請求させていただきます」
上記を書いてあれば、他の客に「恫喝」をした場合には利用拒否ができます。

>保健所や町役場や郵便局(なぜ?)に通報し、相手にされないとわかると今度は警察に私の名前を通報しコイツは凶悪だから指名手配されていないか?などと問い合わせ、

ここまでくれば、「迷惑行為に関する防止条例」に抵触する可能性がでてきます。
施設に関しては「偽計威力業務妨害罪」が視野にはいります。

この客は、他の施設でも同じ事をしており、従業員・施設に対して「因縁」をつけて「宿泊費」を負けさせては出て行くことを繰り返していると感じます。


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