土地・家の名義変更について聞きたいのですが、今私は、父・母と3人で暮らしています。父が「土地と家を母か私名義にしてほしいといわれました(理由は自粛させていただきます)。
 父は健在していますので、この場合「土地・建物贈与」と言うみたいですが、どのくらい費用がかかるのでしょうか?必要書類など、父が母に譲るか、私(娘)に譲かで贈与税が変わるのでしょうか?
 家は築30年の家で土地は9坪です。

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A 回答 (3件)

1.最大の問題は贈与税です。


贈与税に関わる評価額については税務署に確認して下さい。相続税で使う評価額が用いられます。
土地建物の評価額が2000万とすれば、

(2000万-110万)×50%-225万=720万

の贈与税の支払いが必要です。

2.65歳以上の親から20歳以上の子供に対しては、2500万まで贈与税が非課税となる相続時精算課税制度があります。

3.20年以上の夫婦間に対しては、2000万まで贈与税が非課税となる、「居住用財産の贈与の特例」があります。

2or3どちらかに適応できれば、巨額な贈与税が回避できます。

必要書類関係については、登記は司法書士に、税金関係は税務署にお問い合わせ下さい。

なお、あくまで雑学としての話しですが、破産を予定していて名義を変更すると犯罪となり、その贈与や譲渡は否定されますので注意が必要です。

相続に関わる話しであれば、相続時精算課税制度を利用しても生前贈与は後日否定されることはありません。

ご質問の場合は異なるご事情と思いますが、一応念のためです。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。私の父は66歳ですし、母親とは結婚して20年以上たってますので贈与税に関してはあまり心配する必要はないみたいですね。父は借金や人の保証人にもなっていませんし(むしろ金はありすぎる(--;))、理由は父が歩行困難になったからなのです。その辺に関しては一度司法書士の先生と父とを会わせて話をしてみます。

お礼日時:2005/04/20 21:02

贈与税に付いては、下で回答されているとうりです。



 そして、理由は自粛させていただきます、と書かれていますが、本当は、理由が一番重要なのです。

 下で破産について書かれているのは、そのとおリです。破産しないにしても、負債がある場合は、詐害行為として取消の対象になります。身内が保証人になっていて自分にも掛ってくると勝手に思いこんで、贈与してしまったケースもあります。

 配偶者の特別控除を使って贈与と思ったら、実は離婚を予定していたということもあります。(この場合は財産分与です)

 前妻の子がいる等、相続争いの回避でしたら、公正証書遺言という方法もあります。また、生前に贈与してもらうとその分相続分が減ってしまう(特別受益)ということもあります。

 以上、想像で書きましたが、実際に手続される場合は、事前に贈与したい理由を相談しその判断が妥当か確認されることをお勧めします。



 

この回答への補足

下で破産について書かれているのは、そのとおリです。破産しないにしても、負債がある場合は、詐害行為として取消の対象になります。身内が保証人になっていて自分にも掛ってくると勝手に思いこんで、贈与してしまったケースもあります。
 配偶者の特別控除を使って贈与と思ったら、実は離婚を予定していたということもあります。(この場合は財産分与です)

そんなことをわかってるから贈与がどれだけかかるか質問してるんや!いちいちしらんお前に理由なんか言わないとあかんのかいなぁ!?お前が思ってる程私はバカではありません!!!!

補足日時:2005/04/20 21:04
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お金がかかる部分は、税金と登記です。



具体的な金額については、土地・建物の評価や登記原因
によりことなりますので、具体的に相談しなければ、何
もわかりません。

具体的な金額や方法については、WEB上で行うのは、
好ましくありませんので、税金については税理士へ、登
記については司法書士へ相談してください。
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それは大変ですね。「現在92才になられるお母様の祖母名義」と言う事ですから、曾祖母は健在ならば140才前後の江戸時代生まれで、明治に入ってから、購入する等何らかの理由で土地を手に入れ、自分名義に登記したのでしょう。これを現在の相続人名義にするには、曾祖母の相続人が誰かを確定しますが、その相続人たちも他界しているでしょうから、更にその相続人が誰かを確定して、要は現存している末端の相続人たちで遺産分割協議をやってその土地の帰属を決めていくことになります。もちろん、相続人の中に相続放棄した者や特別受益を受けたもの等は除外します。これはかなり大変な事です。もちろんやって出来ない事ではありませんが。

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ただ、相続権により取得した所有権に付いては、時効では消滅しませんので、その土地の所有権は、「現在の末端の相続人の共有状態」ともいえるかもしれませんが、その相続人たち(更にその相続人も)は今回の土地について、質問者さんが固定資産税を払っていたことから、その土地に質問者さんに「自主占有」が認められる事、また質問者さんが固定資産税を払ってきたことについて、他の相続人が全く異議を述べていない事等から考えれば、20年以上固定資産税を払い続けているのであれば、時効取得している、と十分解釈できる余地がある、と考えられます。時効により所有権を取得するためには、現在の末端の相続人たちに、「時効を援用する」旨の内容証明郵便を」送る必要があります。いちど、弁護士に相談してみた方がいいと考えます。

それは大変ですね。「現在92才になられるお母様の祖母名義」と言う事ですから、曾祖母は健在ならば140才前後の江戸時代生まれで、明治に入ってから、購入する等何らかの理由で土地を手に入れ、自分名義に登記したのでしょう。これを現在の相続人名義にするには、曾祖母の相続人が誰かを確定しますが、その相続人たちも他界しているでしょうから、更にその相続人が誰かを確定して、要は現存している末端の相続人たちで遺産分割協議をやってその土地の帰属を決めていくことになります。もちろん、相続人の中に相続放...続きを読む

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母と私、それぞれの名義の土地家屋を交換したいのですが、どんな手続きと費用が必要でしょうか?

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Aベストアンサー

不動産の交換をする事自体は、名義を変えるだけなので簡単なことですが、問題は税務上「交換」と認められるかどうかで、交換と認められなければ売った時と同じように譲渡所得税が発生する事です。
この税務上の交換と認められるかどうかには様々なハードルがあって難しいです。税理士や税務署で相談してみてください。

Q故人名義の登記のなされた土地の、相続

土地の登記と相続について、お聞きします。
(友人から頼まれて、こちらのサイトに投稿させていただきました。)
私も友人も、法律についての知識はほとんどないため、
用語の誤用や誤解釈があるかと思いますが、
どうかご容赦下さい。(ご指摘お願い致します。)

以下のような事例です。

A男さんB子さんは夫婦であり、子はいない。
A男さんもB子さんも、兄弟姉妹がいる。
B子さんは平成4年に亡くなったが、
自宅周辺の果樹畑の土地(以下「土地X」)の登記が
B子さんの名義のまま放置されている。
(A男さんも、B子さんの兄弟姉妹も、相続をした気がない。
 事実上管理していたのはA男さん。)
このたび(平成22年)、A男さんも亡くなった。

この場合、土地Xの所有者はだれになるのでしょうか。
当事者間で相続をした気がないとしても、
B子さんが亡くなった時点でB子さんの兄弟姉妹とA男さんが
土地Xを相続したことになり、
今回A男さんが亡くなったことによって、
さらにA男さんの兄弟姉妹が相続した
=現在の所有者はB子さんの兄弟姉妹とA男さんの兄弟姉妹
ということになるのでしょうか。
(※友人本人は、B子さんの兄の孫にあたるとのことです。)

不明な点がありましたら、その旨のレスをいただければと思います。


 ちなみに、「なぜ平成4年の時点で土地Xの登記を
 B子さん⇒A男さんに移さなかったのか」と聞いたところ、
 相続人の一部であるB子さんの兄弟姉妹の同意が
 必要である、と司法書士に言われたのだが、
 B子さんの兄弟姉妹の中に消息不明の人がおり
 (この時はじめてその存在が明らかになった弟など)、
 所在地もわからず連絡がつかなかったためらしい、とのことです。
 B子さんの兄弟姉妹の中で現在連絡がつく人々の間では、
 土地Xは「亡くなったB子さんのもちもの」という認識
 (つまり、誰も相続をした気はない)のようです。

 また、A男さんの戸籍上の兄弟姉妹は
 今まで音信不通に近い状況だったそうなのですが、
 最近になって突然現れて「土地Xはうちのものではないか」
 と言い始めたそうです。
 (法律の適用にはなんら影響を与えないでしょうが、念のため。)

 友人は、親戚間のいざこざで大変落ち込んでおります。
 それを見ていられなかったので、本人に相談の上
 こちらに投稿させていただいた次第です。

 余談を長々と、失礼致しました。

土地の登記と相続について、お聞きします。
(友人から頼まれて、こちらのサイトに投稿させていただきました。)
私も友人も、法律についての知識はほとんどないため、
用語の誤用や誤解釈があるかと思いますが、
どうかご容赦下さい。(ご指摘お願い致します。)

以下のような事例です。

A男さんB子さんは夫婦であり、子はいない。
A男さんもB子さんも、兄弟姉妹がいる。
B子さんは平成4年に亡くなったが、
自宅周辺の果樹畑の土地(以下「土地X」)の登記が
B子さんの名義のまま放置されている。
(A男さんも...続きを読む

Aベストアンサー

法律家ではないので、間違っているかもしれませんが・・・。

登記は第三者へ証明するための手続きであって、未登記であることから所有者がいないということにはなりません。
あくまでも、個別の相続(人が亡くなった時点)で法定相続分による相続が行われたと考えることになるでしょう。もちろん法定相続分でない遺産分割協議が整った場合には、相続開始時点に遡って所有者が変更となります。登記を行う日は、単なる手続き日に過ぎません。

登記が第三者に対抗するためのものですから、遺産分割協議などによる相続の確定作業が行われずにトラブルとなったときには、大変なことになるかもしれませんね。

結果、現在の所有者は、Bさんがなくなった時点で、Bさんの配偶者であるAさんとBさんの兄弟姉妹となり、Aさんが亡くなったことによりAさんの法定相続分に相当する権利をAさんの兄弟姉妹が相続したことになります。したがって、土地の名義を変更するためには、AさんとBさんの兄弟姉妹の自書による署名などと実印の押印(印鑑証明も)が必要となることでしょう。

兄弟姉妹と書かせていただきましたが、それぞれの相続時点で亡くなった方の親が存命の場合には、兄弟姉妹への相続権が発生せずに、Bさんの相続時には、配偶者であるAさんとBさんの親、Aさんの相続時には、Aさんの親に相続の権利があるでしょう。

さらに、親が存命でなく、兄弟姉妹が相続時に亡くなっているような場合には、その子どもなどが相続人となるため、甥姪が相続人になる場合もあるでしょう。

手続きが遅れるほど、相続時に存命していた方が手続き時に亡くなっていれば、相続人の相続人に権利が移ることになり、行方不明より面倒なことになることでしょう。
行方不明者などは裁判所での手続きで、とりあえずの相続手続きも可能だと思います。相続人(相続人の相続人などを含む)が増えることで手続きがものすごく面倒、最悪事実上の手続きができない状態(費用対効果とその手続きに必要な期間)になるかもしれませんよ。

私も親が受けた相続で、当時の司法書士の指摘がなかったことによる、それ以前の相続手続きのモレが何十年も発生し、私から見て5代ぐらい前の祖父さんの名義が残っていたのを整理したことがあります。
古い法律(相続当時有効の法律)を使っての家督相続による相続、現在の法律に基づく相続をあわせた相続登記を面倒でしたが行いました。円満な親族関係であったため、案外スムーズに手続きができましたが、必要書類は多かったように思います。

司法書士へしっかりと依頼されることをお勧めします。ご友人の親が亡くなった後の手続きとなれば、ご友人も当事者になりますからね。

法律家ではないので、間違っているかもしれませんが・・・。

登記は第三者へ証明するための手続きであって、未登記であることから所有者がいないということにはなりません。
あくまでも、個別の相続(人が亡くなった時点)で法定相続分による相続が行われたと考えることになるでしょう。もちろん法定相続分でない遺産分割協議が整った場合には、相続開始時点に遡って所有者が変更となります。登記を行う日は、単なる手続き日に過ぎません。

登記が第三者に対抗するためのものですから、遺産分割協議などによる相...続きを読む

Q土地は親名義、建物は子名義の家は売れますか?

父親が高齢になった為父親の持家をリフォームして一緒に住むことにしました。ローンを組むために建物を自分名義にしなければならず、父親納得のもと名義
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こんな時、家族全員の承諾がなくとも売却はできてしまうのでしょうか?
本当に悩んでいます、どうか教えてください。
お願いします。

Aベストアンサー

>家族全員の承諾がなくとも売却はできてしまうのでしょうか?

法律論としては可能で、現実論としは、不可能に近いですね。

どうしても、土地を処分したいなら、親子間売買ですね。
ということで、親子間では通常、利害関係は発生しにくいため取引価格が市場原理による適正価格となりにくい傾向があります。
適正価格とは時価を指しますが、
では時価とは何なのか?
一般的には、鑑定士による鑑定評価額や、立地・構造・間取りなどを同じくする物件による売買などの取引事例を比較した価格などを採用しています。

親子間売買では,時価より低い価格で譲渡した場合に時価と取引価格との差額は贈与税の対象となるため、税務上も適正価格が重要となるのです

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Q借地上の建物名義人が故人の場合の地代請求先は?

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その最後の住人の先々代くらいの男性が建物の名義人ですが、述べたとおり故人です。

相続人に名義変更されてないわけで、かなり前の故人の相続人は多数いると思われます。

遺産相続の協議がなされていない場合、つまり建物の相続人が、ひとりに決まっていない場合、

●地主は誰に地代を請求できるのでしょうか?

●最後の住人であった直系の子Aだけに請求できるのでしょうか?

●その子Aは相続人が決まっていないとの理由で地代の支払いを拒否できますか?

●地主は相続人全員に地代を請求しないといけないのでしょうか?

●地代が払われていないことを理由に建物解体の強制執行を裁判所を通じてする場合、
誰に言い渡すことができますか?最後の住人の子Aでしょうか?

教えて頂ければ幸甚です。

Aベストアンサー

土地の借主が死亡して、その相続人が誰かわからないのでしよう。
その場合は、相続人全員に請求する必要はないです。
相続人の1人に地代全額を請求してかまわないです。
(地代は不可分なので、1人に請求すれば全員に請求したことになります。民法430条)
なお、その者が支払わないと、契約解除して、建物収去土地明渡請求訴訟することになりますが、その場合は全員を被告とします。
誰が相続人かわからないので、法定相続人とします。
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その勝訴判決で、建物の居住者の明渡と解体の強制執行します。

Q住んでいる土地が父名義から第三者名義になると・・・

私35歳、妻と4人の子供(2才~9才)がいて、63才の父と同居しています。
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この場合、第三者に土地の名義が移った場合、その名義人から立ち退きを求められることはあるのでしょうか。また私達にとって、どういう困ったことが想定されるのか、想像がつきません。
どうかお知恵をお貸しください。

Aベストアンサー

ご質問者が建物の所有権をお持ちなのであれば、正当な理由が無い限りは土地所有者からの立ち退き要請に応じる必要はありません。

その「正当な理由」には、地代の支払いがなされないということも含まれます。ご質問者は、現状ではお父様に地代を支払っていないでしょうが、土地所有者が変われば相応の地代を支払うことで、立ち退き要請にも対抗できます。

地代の額が分からないとか、話し合いが付かないとかの場合でも、その時点であなたが相当と思う金額を、裁判所に供託しておけばいいので、慌てる必要はありません。

尚、建物の所有権を保全するために、建物の所有権登記をされることも大事です。もし、まだであれば司法書士に依頼して直ぐに登記手続きをしておきましょう。

・・・というところですが、やはり腑に落ちないのは、お父様がその土地を売るといっている点です。
どう考えても、その土地の所有者が所有していない建物が建っている土地を、第三者が購入するとは思えません。
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お父様は、こういった土地が売れないことを全く知らないで話しているのかもしれません。
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まずは、こういったことをお父様が分かっているのか確認されたらいかがでしょうか。

まあ、困ることは地代が生じることだけでしょうが、これも自分の所有地ではないのですから当然のことですし、それ以上のことは発生しないでしょう。
どうみてもお父様のやり方は現実的な話ではないので、あまり動揺せずに対応するのが宜しいと思いますね。

ご質問者が建物の所有権をお持ちなのであれば、正当な理由が無い限りは土地所有者からの立ち退き要請に応じる必要はありません。

その「正当な理由」には、地代の支払いがなされないということも含まれます。ご質問者は、現状ではお父様に地代を支払っていないでしょうが、土地所有者が変われば相応の地代を支払うことで、立ち退き要請にも対抗できます。

地代の額が分からないとか、話し合いが付かないとかの場合でも、その時点であなたが相当と思う金額を、裁判所に供託しておけばいいので、慌てる必要は...続きを読む


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