尼崎で今色々物件を探しているのですが
不動産屋ももちろん大切ですが
物件を建てる施工会社さんが
一番大切なような気がします。
施工会社さんの良し悪しの見分け方とか
あるのでしょうか?

今見てる物件が2件、どちらの工務店とも年間2000~
3000件建てている工務店らしいのですが
たくさん建ててると量産型で1件1件力が入ってない
ような不安半面
それだけの人が問題なく(?)住んでる
ともとれるのですが、どんなもんなのでしょうか?
後、実際工務店の批評などを
調べることってできるのでしょうか?

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A 回答 (1件)

>物件を建てる施工会社さんが一番大切なような気がします。


ある程度までは正しいと思います。

なぜある程度かというと、実際建築費を出すのは施工会社ではなく施主(売り主)だからです。

大手の建設業者などで施主MとWの物件を建築しているのですが、どちらも有名な売り主ではあるのですが予算は大幅に差があります。
その建築業者曰く、「自分達で建設していてもMの物件は買ってもWの物件は買わない」という意見です。
これは、その他の小さな下請け業者の工事の人もある程度同意見だったのですが、Wの物件は床暖房を直にはりつけているので、真冬に床暖房を入れていないと床が冷たくてしかたないとのことでした。
それに対して、Mも床暖房が入っていますが直張りしていないようです。従って、冷たくなりにくい床となっています。(注:マンションの場合上下左右の部屋の室温によって自分の部屋の温度も左右されることがありますので、そう感じない方もあると思います)

上記とは違った考え方ですが、現在は不景気なので多数のマンションを請け負って自転車操業のようになってしまっている工務店も多くなりました。
そう考えると大手工務店・建築業者の方が比較的倒産しにくいとも考えられますから、何かそのマンションで不都合が生じた場合、小さな工務店が請け負っている工事より大手が請け負っている方がまだ安心かなとも思います。

施工業者の実情やその物件の実情を知ろうと思った場合、意外といろんな情報を持っているのは下請けの工務店さんや、現場の警備員の人だったりします。
現地の工事が始まっていて、(もしある程度竣工間際の物件であれば)現地にいってみて、工事関係者を捕まえるものいい方法だと思います。
但し施工業者の人(元請け業者)は評判の悪いことは言ってくれないと思いますから、できるだけ下請けの人などの方がいいと思いますよ。
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この回答へのお礼

ありがとうございます

今のところ
まだ更地の(今なら変更希望をきいてくれる)物件と
もうほとんど出来上がった物件で悩んでいるので
工事関係者とはまったく話ができないです(涙

他の物件に切り替えて
建築中の物件の方を見ていく方が
いいのかもしれませんね・・・

お礼日時:2005/04/19 23:32

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坪単価20万はするところなのですが、そこは55坪で730万。
話しを聞いたところ、競売物件だったということでした。

もともと更地です。
その、更地の一角に平べったい家が一軒だけ建っているのが
ちょっと気になります。
明らかに不自然な、三角形の土地に無理矢理建てている感じです。
その家の方と、土地の関係はわかりません・・。

そこの工務店は、「土地で儲けようとはしないので」ということで、
土地の価格も上乗せすることなく、売値として出しているようです。

このような、元々は競売物件だった土地の購入を考えた場合、
気をつけるようなこと、調べた方が良いことなどありましたら、
アドバイスお願いいたします。

Aベストアンサー

こんにちは。
回答というより、経験の範囲でアドバイスの形とりますね。

最近は競売物件はこと珍しいことではないですよ。
銀行から、お金をかりて、 事業なり、自分の住宅建てたり、貸家建てたり、、、。
この不況で返済にお金がまわらなくなったから、競売になったんですね。
銀行から融資受ける時には、抵当権・根抵当権など、不動産を担保にいれます。その後1,2のパターンで競売。
1.どうしても借りた人が返さない時 には無理やり競売
2.担保不動産を任意売却したいが銀行が許さない時 の競売
 (2000万借りたが、いま不動さん屋で売れば1000万にしかならない、銀行は担保割れ→担当者の安く売った責任。
  600万とかでもいいから競売で売ってしまえば銀行担当者は上司の決裁とりやすい。地主はホントに損だが)

ポイント
・法務局で 地図(公図)、地積測量図、全部事項証明書(むかしでいう登記簿謄本)をとる。
 、、、土地の形、土地の生い立ちが分かる。どの銀行からいくら借りて競売になったかとか。
・工務店は年10棟も建てればペイする(個人は2.3棟)。
 当たり前ですが、ポンと1000万も2000万も現金決済できる個人も不動産屋もいないので、
 土地には、競売土地の買い付け代金の抵当権なり、根抵当権はついている。
 土地が売れ次第、その部分の抵当権を外して、所有権移転する。
 また分譲地の買主の抵当権がつきますが、、、、。(先の回答者さんは不動産取引を知らないのでは??)
・競売土地は境界が不明確なことが多い。
 、、、ホントは裁判所が周囲との境界確定の測量して競売かければいいのだが、、、。
    今回は工務店が測量業者(調査士)頼んで8区画に分筆すると思うので、境界トラブルは起きないでしょう。
    もう分筆してあるか、購入者の希望区画で分筆するかはまだわかりませんが。
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    工事費は坪ウン万円ってかかりますから。売り切れる確証があるならもうやってるかもしれませね。
    建築条件付きの土地は、坪単価は安いですよ。土地で儲けるつもりはないでしょうから。
    逆に建築条件なしなら、隣地の坪単価より若干安いぐらいで売ります。
    住宅建築させてもらうのが工務店の仕事ですので。
    
まとめ
・今回の件は、そんなにおかしい話ではないような気がします。
 登記簿謄本、公図とか、土地の生い立ちを見ていないのではっきりしたことは言えませんが、、。
・買主の立場にたって仕事をしてくれる工務店は私は結構好きですよ。
・うたがってかかるのであれば、自分で2.3千円出費して公図なり登記簿とって、近隣の不動産屋、調査士、司法書士などからアドバイスもらう。
・お金をかけたくないのであれば、工務店からいろいろ教えてもらう。
・あくまでも近隣坪単価20万は実勢取引の結果であって、売主買主の気持ちひとつでしょう。
 今回みたいに13万位の単価の取引が何度かででくれば、周囲の坪単価もそれに向かって下がっていきます。

●質問者さまが満足される取引をねがって♪
 いいほうにいくといいですね♪ではでは。
 
    

こんにちは。
回答というより、経験の範囲でアドバイスの形とりますね。

最近は競売物件はこと珍しいことではないですよ。
銀行から、お金をかりて、 事業なり、自分の住宅建てたり、貸家建てたり、、、。
この不況で返済にお金がまわらなくなったから、競売になったんですね。
銀行から融資受ける時には、抵当権・根抵当権など、不動産を担保にいれます。その後1,2のパターンで競売。
1.どうしても借りた人が返さない時 には無理やり競売
2.担保不動産を任意売却したいが銀行が許さない時 の競売
 (2000万...続きを読む

Qかわいい女芸人

かわいいオワライ芸人を教えてください

Aベストアンサー

前は北陽のアブちゃんが好きでしたが、いまは南キャンのしずちゃん!!
どぁぃっ好きです。一目見ただけで笑ってしまいます(ぇ)
他の回答もみましたが、しずちゃん人気ですね~嬉しい^^
背が大きくて声がボソボソ低いけど、かわいい。
オセロの中島さん(黒)も美人だと思います。

お笑いの女性って、外見より中身から「かわいい」って思います。

Q地元工務店に中古物件を紹介してもらっているのですが、、。

中古物件(一戸建て)探しているので、リフォームが必要になると思い、
不動産をまわる前に、工務店に話を聞きに行ったところ、
「物件紹介しましょうか?」
と言われ、お願いしています。
気になった物件があれば、一緒に担当の方と家を見て、リフォームの予算も
だしてくれるという事で、、安心できると思ったんですが、最近思うのが、
不動産から直接ではないので、時間ロス(良い物件はすぐ売れますよね?)が、かなりかかるんじゃないかなぁと心配になってきました。
(紹介してもらった物件の中には、良い条件の物件があったのですが、担当の方と話をして、見に行くという話まで進んでいたのに、行く前に、もう決まってしまったので、、と電話がありました。よくある事ですかね?)
地元密着な工務店なので、もちろん不動産屋さんにもつながりは強いですし、
「良い条件の物件をくれるように、不動産屋さんにお願いしてます」
と言われてるで、改めて私がいろんな不動産をまわるのは、信頼関係上どうなのかと、思っているのですが、、。ちなみに、物件が決まった時の工務店側の手数料いりませんと言われてます。担当の方や、社長も親切な方です。
長くなってしまいましたが、こういう物件の探し方で大丈夫なのでしょうか?
良かったらお話聞かせてください。

中古物件(一戸建て)探しているので、リフォームが必要になると思い、
不動産をまわる前に、工務店に話を聞きに行ったところ、
「物件紹介しましょうか?」
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気になった物件があれば、一緒に担当の方と家を見て、リフォームの予算も
だしてくれるという事で、、安心できると思ったんですが、最近思うのが、
不動産から直接ではないので、時間ロス(良い物件はすぐ売れますよね?)が、かなりかかるんじゃないかなぁと心配になってきました。
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Aベストアンサー

何事も縁です

ですから、良いか?悪いか?で無く
色々と話をして、何処まで信頼関係が築けるか?
不動産屋だから絶対という事でもありません

>改めて私がいろんな不動産をまわるのは、信頼関係上どうなのかと、思っているのですが

買い主側の対応としては当然のことで
何ら躊躇する必要はありません
どれだけ動いて、どれだけ情報を得て、
どれだけ勉強して、どれだけ経験したか
とても大切です

>工務店側の手数料いりません

取れません
不動産の仲介、売買、契約に至るには、法で定められた資格が必要です
その分、リフォームでしっかり儲けます

はじめから、お化けみたいに根拠の無い不安に惑わされないようにした方が良いです

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一般的には軽量鉄骨造よりは、マンションタイプのRC造(鉄筋コンクリート造)のほうが遮音性や断熱性は高いです。

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東京都内の比較的大きな駅近くの物件でしたが、住宅地区域なので、
入口付近に人が溜まって等々、郵便物の盗難が云々は無かったようです。

どちらかというと学校が近くにあったので、シフトの仕事の人だと
休み時間や学校の登下校時あたりにうるさいだろうなと言っていました。

害虫はゴキブリだったら(東京基準で)GW直前位にホウ酸団子を置いておくと結構予防できます。
ただ最近のコンビニ調理しますからね。

ただコンビニが1階にテナントになる位なので、建物の構造はしっかりしているのでは?
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