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現在35歳のサラリーマンです。今、マンションを購入してから結婚をしたいと思っています。

現在の貯金が二人合わせて400万程度なのですが、これで3000~3300万程度の物件を買ってやっていけるでしょうか?一応共働きの予定です。

私は転職して半年で年収は320万程度です。
転職するまえ4年程アルバイト生活だったので去年の年収は200万程度です。
彼女の年収は400万程度なので二人合わせるとだいたい720万程度です。
車のローンは終わっています。郊外の物件を探しているので、駐車場代はだいたい10000~12000円程度みたいです。

(1)今の自己資金(400万)でローン(35年)を組んで頑張っていく

(2)二人で1年、貯金して1年後に購入する(200万位?)

のどちらがいいでしょうか?自分としては(2)の方がいいかなと思うのですが、自分が35歳、彼女が30歳なので35年のローンを組むことを考えると早い方がいいかなとも悩んでしまいます。
ちなみに私は賃貸の一人暮し、彼女は実家暮らしです。親からの援助はありません。

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A 回答 (6件)

無理したらいけますが・・・。


まず、彼女と自分でローンを組みます。もちろん、彼女の借り入れが多くなります。
諸費用が8%として240万、引越し費用・最低限の家具や(いらないとしても、カーテン・カーペットは必要)やら、一応生活費として余分に100万おいたら頭金は出ません。
ですので借り入れは3000-3300まん。
あなたの借り入れは転職後半年なので1000万以下になると思います。
ですが、結婚して子供が出来れば女性なら最低1年はなるべく一緒にいたいと思うでしょう。その間はきついのでは、、、、
シュミレーションで、頭金がある場合と繰り上げ返済をし、月の支払いを減らす方法の差をやってみてください。実際私もしましたが、300万頭金がある場合と300万を半年後に繰り上げ返済しても後者はあんまり安くならないのです。
35年ローンですが、頑張って貯めておいたら銀行は80歳までの年齢で貸してくれます。
45歳に買っても間に合うのですよ。
場所にも寄りますが、財産価値としては土地のある戸建てのほうがありますのであせらずに決めてくださいね。
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皆さんと重複する点が多いとは思いますが



1)その貯蓄額では頭金0円となります。
税金などの諸費用で200万、
何かのために残す貯金で200万は必要でしょうから。

2)転職半年ではローンが組めません。あと2年半待ちましょう

3)共働き予定としても、
奥様が妊娠、出産で仕事を休んだり辞めたりする可能性は充分にあります。
ご自分お一人の年収で払っていける金額にしましょう。

4)子供が出来るまでは大きなマンションは不要です。

以上の点を考えて、
☆ローンが組めるまでのあと3年間、ご自分の給料だけで生活し、奥さんの給料は全て貯蓄
☆子供が出来るまでは1DK~2DKで充分暮らせるので家賃を抑える

これで、1200万円を貯め、自己資金を1600万に。
そうすれば1800万のローンを組んでやっていけないこともないかな、と思います。
あとは35年ローンを組むにしろ、ガンガン繰り上げ返済して期間を短縮しましょう。

正直言って、あなたのその方法では、住宅ローン破産一直線です。
もし出来るのであれば、築浅の中古物件を狙いましょう。
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まずはご結婚おめでとうございます。



ご質問の件ですが、まずは普通に賃貸で生活をはじめて見てください。

ご質問者自身が転職直後ということは大きなマイナスですが彼女の方が勤務年数も長く収入も上ということであれば審査が通らないという話でもないです。
ただそれ以上に自分達の生活が見えていない状況で購入するというのは非常にリスクが高いし、実のところご質問者が用意できる頭金金額は事実上諸経費に消えて無くなりますので、やめた方がよいでしょう。

それに結婚準備などを考えると腰をすえて住宅に関して勉強し、永住できる住宅を探すという余裕はないでしょう。不動産というのは基本的に永住を考えないとまず大抵は損になり、やり直しがきかず、失敗すると多額の損失をこうむるものですから、慎重にならなければなりません。
買い替えれば、、、というのは事実上多額の損失となるというてんを踏まえてあげる必要があります。

いまは多分あまり気にされていないであろう隣人関係なども自分達だけで生活を始めると重要であることに気がつきます。物件を選ぶときにはそういう事も気をつけなければなりません。これはとりあえず生活してみればわかってくるでしょう。

まずは自分達の生活を確立すること。それからです。

あとローンの目安は、

 ・年収の3倍程度(多くても4倍限度)
 ・年間返済比率は20%以下(多くても25%)
 ・ローンは物件価格の2~3割以上

で、それ以外は頭金でまかなうようにして下さい。
もう一つ年齢を気にされていますが、それは間違いです。何故35年ものローンを組む必要があるのか?
デメリットは沢山会ってもメリットはありません。
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転職して半年だと、ローン組めないんじゃないかなぁ。


ローン審査では、正社員で3年以上の勤続が必要だったと記憶しています。
大企業でお勤めとか、借入金額が非常に少ないとかだと、まれに勤続1年くらいでもローンのとおる銀行もあるようですが、半年では無理でしょう。

それに新婚のうちは、なにかと物いりなのに、貯金をローンの頭金に使い果たしてしまうのは非常に危険です。

加えて、住宅の頭金というのは、物件価格の最低でも2割、できれば3割は必要と言われていますので、どちらにしても頭金不足になります。

たとえば、もし400万円を頭金にして3000万円の物件を購入した場合、35年のローンで2600万円の元本に対して年利2%で5100万円の総返済、月々の返済は約12万円。管理費や修繕積立金や固定資産は入っていません。

現在35歳なので、定年までに支払いを終えようとすると、25年のローンで、総支払額4200万円、月々の支払いは14万円。

上の2つは3000万円ですが、もし3300万円の物件なら、2900万円の35年で、総支払額5700万円、月々の支払いが16万円。
25年ローンだと総支払額は4700万円で、月々の支払いは15.5万円。

ようするに、管理費や固定資産等を含んで(月あたり3万円くらいとして)、月々15万円~19万円の住居費となりますが、現在のお二人の総収入で払い続けることはできますか?

業者は当然のことながら管理費等はローンには加えませんし、ボーナス払いなどを併用して月当たりの支払いをなんとか支払っていける額に調整して提示しますが、それにだまされないように気をつけてくださいね。
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やっていけるかいけないかの前に。


まず今年の購入に関してはローンの審査に通らないと思います。(2)だとしても無理です。
年収と購入金額からいって夫婦合算しないといけません。
そうなるとmituo1234さんも審査の対象になります。
銀行であれば最低3年、公庫なら1年以上の勤続年数がないと審査が通りません。

仮に来年なら公庫のみのローンなら可能ですが、融資上限額というのがありますので公庫だけでは足りない場合、銀行からも借りなくてはいけません。そうなるとあと2年待たなくてはいけません。
http://www.jyukou.go.jp/kojin_index.html

仮に3年後融資資格ができた時にようやくやっていかれるかが問題になると思いますが、
ご存知かと思ういますが住宅は取得するとにき諸経費がかかります。ざっくり3000万の物件だと150万~200万はみておいたほうがいいでしょう。
入居する月にもよりますが、住宅取得税、固定資産税などどんどんお金は出て行きます。
一般的には手元に半年分の生活費は残しておいたほうが良いといわれています。

ローンを組むのは早いほうがよいと思いますが、
定職に着くのが遅かったのは痛かったですね。
あと3年じっくりお金を貯めましょう。
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まずは頭金に回せる金額は200万円ぐらいではないでしょうか。

これでも残りは諸費用や引越しで消えると思います。
ローンが2800万円とすると、支払いが金利にもよりますが10~11万円少々。管理費、駐車場代等で3万円弱ですので
将来子供をと考えると、月14万円の支払は大丈夫ですか?
また転職して半年だと、ローン審査がかなりむずかしそうです。
2)の方が現実的だと思います。
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最近、家の購入を考え始めたものです。

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夫婦40代前半 小学生の子ども2人。

年収850万円。

貯金は4000万円あります。

金利がもったいないのでできればキャッシュで買いたいと思っていたのですが、

貯金をすべてはたくわけにもいかず、1000万円を子供の教育費やもしもの時にとっておき、

3000万円を頭金にと思っています。

しかし、以前何かで、「現金があっても、あえて住宅ローンを組んで、住宅ローン減税で得をする」という話を聞いたことがあります。

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Aベストアンサー

今はまだデフレから完全に脱却できていませんし、インフレターゲット2%がいつ実現できるかも分かりません。
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Q頭金がいくら貯まればマンションを購入してよい??

頭金がいくら貯まればマンションを購入してよい??

現在28歳会社員です。
3年前に結婚し、そろそろ子供がほしいので引っ越し(マンション購入)を検討し始めました。
夫も私のまわりも4000万前後の新築マンションを購入する同世代の夫婦が多いのでその気になってきました。
再来年3月のアパートの更新前に、購入できないかと新築の内覧会に行くなど勉強中です。

現在までわりと自由にお金を使ってきたため貯金は100万円ほどしかありません。
4年間で奨学金を300万円返して夫婦共々ローンはなくなりました。
都内にマンションを購入(中古新築問わず探しています)するには最低どのくらいの頭金で大丈夫かあと何年くらいは貯金したほうがよいかご教示ください。


※一般的に購入金額の2割といいますが、賃貸料がわりと高いので頭金が少なくても早めに購入したいと考えています。
そういった意味で最低限といった金額、年数を教えてください。

現在は 都内ターミナル駅から1駅の広め(65平米)1DKの賃貸アパート 家賃11万円
できれば同じ地域に4000万円以下の3LDK中古マンションを購入したいと考えています。
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妻(28歳)大手金融の5年目正社員 年収450万 内ボーナス120万

子供ができた場合時間短縮勤務になるため私の年収は1割程度減収になると思います。
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親からの頭金など援助は見込めませんが、2年後に祖父母から駐車場を相続するので月々3万円程度援助してくれるつもり
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補足 ちなみに夫は1年おきに勤務地がかわっています。(プロジェクトごとに出向先が違うため)
だいたい山手線か山手線内のため、郊外への購入は全く考えていません。
都心の3LDK相場が高いため、家賃を払うよりはと思い購入を考えるようになりました。
最寄り駅の3LDK相場は16万円です。

宜しくお願いします。

貯金額が少ないと思われると思います。
今までは具体的に考えていなかったのでかなりゆったりとした生活をおくってきました。
ただ私も夫も入社4年目ということもあり、初年度の年収は今の7割程度でしたし、
引っ越し、結婚式、新婚旅行などでお金もかかったので、貯金額が奨学金を併せて400万円になっているという状況です。以上のイベントを貯金できていれば700万円程度だと思います。

頭金がいくら貯まればマンションを購入してよい??

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大原則は、「共同住宅は賃貸で、購入するなら土地付きを!」です。

そう考えていた私は50歳まで賃貸で共同住宅に住まいました。
私の周辺は30代前半が第一の波でマンションの購入、40代前半が第二の波で一戸建ての購入(建築)をする友人が多く、私たち夫婦だけ取り残された感覚を強く持ったものです。
50歳時点でも購入可能な土地と通勤時間の妥協ができずに、結局中古マンションを購入しました。
賃貸で頑張り、土地購入資金を用意していたので人気物件を現金で買う事ができました。
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結局、私は金利というものを支払ったことがありません。人によっては一千万円単位の金利を支払うのですから、人生を通じてこの差は大きいと思います。先憂後楽ですね。

今でも、庭付きの木造住宅に住まい、庭で犬を2匹飼って、好きなオートバイを3台置いておく生活を夢見て着々と調査研究していますが、これは引退後に脱東京で実現することになりそうです。その際には今の都心マンションを賃貸に出せば地方都市ではゆとりある生活ができる計算になります。

金勘定に関して見落としがちな項目を一つ。
まず先に借金をしてそれを返済する計画は「最善でこうなる」という計画であって「最悪ではこうなる」という点を見落としています。シミュレーションのソフトがそのように設計されています。

一方、最初に資金を貯めて、その後に物件を購入する計画では「最悪で何年かかる」が基本にあって、実際は「良いことが起きる」ことが多いです。
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Q4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

将来は、一戸建てが欲しいと思いまだ購入はしませんが、今から調べたています。
このまま給料が大きく増えない限り、せいぜい土地込みで2千万円台の家を買うのがやっとだと思います。

<質問1>
SUUMOなどのウェブサイト(http://suumo.jp/edit/taikendan/ikkodate/index.html)などをみていると、4000~5000万円クラスの家を購入した人の体験談が掲載されています。こんなに高い家が買える人って一体どんな人ですか?すごいですよね。

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4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

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お客様を拝見していてそこそこ年収が高いということも必要ですが、お金の使い方が違うかたが年収が低くても割合高い金額の物件でも購入されています。
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でも、人間目標があれば達成できるというものなのではないかと感じます。

Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
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必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
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予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
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そして、金銭消費貸借契約のために
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この金消契約について教えてください。

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もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
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Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む

Q80cmの服はいつからいつまで着られますか?

現在10週の男の子がいます。お祝いで80cmの服をたくさんいただいたのですが、何ヶ月頃から着ることができるでしょうか。いつ着せてあげられるんだろうと思うと楽しみでなりません。またいつまで着せられますか?
生まれたときは2650gでしたが母乳を欲しがるだけ飲ませていたら、現在は2ヶ月の時点で5.5キロ、10週の今日は6.2キロになりました。

Aベストアンサー

サイズ80と言っても、ブランドによって、多少違ってくると思いますので、ご参考程度にお知らせいたします。
サイズ80といいますと、身長75~85センチくらいのお子さん用のサイズになります。身長75~85センチといいますと、年齢の目安で言いますと、1才~1才半くらいになると思います。

お子さんの成長具合にもよると思いますが、生後7~8ヶ月くらいで身長75センチくらいになるお子さんもいますし、うちの子(小さめ)ですと、2歳ちょうどくらいまで、サイズ80でも十分に着れていましたし、ブランドによっては、まだまだ余裕があるものもあります。

寒い日が続くのに授乳、大変だと思いますが、お祝いのお洋服が着れるのをお楽しみに。

Q給与所得と給与収入の違いを教えてください。また、年収はどちらで答えればよいか?

こんにちは。

給与収入と給与所得の違いを教えてください。また、年収はどちらで答えればよいでしょうか?

Aベストアンサー

年収は給与収入です。

給与所得は給与収入から経費を差し引いた金額です。
この経費というのは年収に応じていくら!と決まっ
ています。

確定申告や年末調整の手引きなどにはこの表が載っ
ています。

自営業は、領収書で経費差し引けますがサラリーマ
ンなどはそういうのが認められていないので、国が
年収に応じて経費を算出しました。
サラリーマンといえども、仕事の為に靴は買う!
スーツは買う!などしますからね。

Q手取り27万円で10万円のローン…

マンション購入を検討しています。
手取り27万円で、管理費等込で月10万円の返済はやはり厳しいですよね?


検討中のマンションは4100万円で頭金としては800万円です(他諸経費に200万)
借入額は3300万円になります。
返済シュミレーションをしてもらったら、変動金利で月7万円、ボーナス払い11万×2回になります。

管理費と修繕積立金を合わせると3万円弱なので、月々約10万円の住宅費です。

現在、主人の給与は住宅手当込みで手取り32万、ボーナスは手取り60万×2回ですが、
マンションを購入すると住宅手当がなくなるので手取り27万弱になってしまいます。


ちなみに、現在の家賃自己負担額は管理費等込で約7万、1歳の子供と3人暮らしです。
私もパートをしていますが、今後どうなるかわからないのでないものと考えています。

審査が通ってローンを組むとして、住宅費が手取りの3割を超えているので
今後の教育資金や貯蓄面を考えるとやはり厳しいですよね?
わかってはいるのですが、質問させていただきました。

ちなみに皆さんは、手取りおいくらでどのくらいのローン(管理費込)をお支払いですか?
差支えなかったら合わせて教えてください。

マンション購入を検討しています。
手取り27万円で、管理費等込で月10万円の返済はやはり厳しいですよね?


検討中のマンションは4100万円で頭金としては800万円です(他諸経費に200万)
借入額は3300万円になります。
返済シュミレーションをしてもらったら、変動金利で月7万円、ボーナス払い11万×2回になります。

管理費と修繕積立金を合わせると3万円弱なので、月々約10万円の住宅費です。

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マンションを購入すると住宅手当が...続きを読む

Aベストアンサー

あなたのご質問内容と少し外れており、さらに長文ですが最後までお付き合いください。マンションの購入を考えているなら、必ず寄与できる事柄の筈です。 

マンションの購入にあたって私ができるアドバイスは、マンションは購入の際に本当に重要視すべき点は、価格やそれに見合った外観や間取り、利便性や眺望などではなく、絶対にはずしてはならない最重要視することはそれ以外の面です。

 マンションは管理費や修繕積立、駐車場費などの経費が必要なため、マンション本体価格と、この経費の総合計で他の物件と比較したりしましたが、購入前のこの行為は徒労だったとつくづく感じています。

 戸建てにはなくて、マンションのみに存在する問題点は、
(1)マンションには多額の修繕費(15年~20年サイクルなどを目途にして、繰り返し行われる大規模な補修工事の費用の積立金)が必要なことです。
 さらに適正な金額ではない修繕費が非常に多いということです。
 その多額の修繕工事自体、管理組合(マンションを購入した時点でそのマンションの組合員になります。) の素人集団には、本当に必要な工事の提案なのか、工事価格が妥当なのか、工事が手順どおりに行われ有意義なものになっているのかさえわかりません。
 この工事に手抜きがなく契約どおり実施されているか、マンションの周りに設置された足場(工事の際に建物を取り囲むように組み立てられた業者が歩く通路)にのぼって工事を監督できる人材など管理組合の中にはいないはずです。組合内のご主人の仕事柄、工事についてわかる方がいたとしても、工事は昼間なので、そのご主人が在宅しない時間帯にどんどん進んでいきます。

 例えば購入当時は毎月徴収される修繕積立金が安く設定されていても、修繕が行われる際になると足りない費用分は、一時金として必ず徴収されることです。
 ですから現時点(購入時)で修繕費が安価だとしても全くあてになどなりません。徴収される時期が今ではないだけです。

(2)管理費ですが、一年更新で同じ管理会社に委託契約をすることになりますが、その際に何を再契約の根拠とするかが大切です。
 マンションの出納全般に関して管理組合内に会計監査に長けている方がいらして、更にこれを精査するために協力いただけないといけません。
マンションの出納関係は非常に複雑に作成されていて、さらにこれを何冊もある帳票と数字が合うか精査し、不可解な点が発生していないかを毎年確認しないといけないのです。
ですが、この作業を行わない管理組合は少なくないのが現状です。こちらは素人で相手となる管理会社は会計のプロなので、どのような抜け道でも見出せることを忘れてはいけません。

(3)それ以外でも、マンションに付属するあらゆる設備の修理や交換、新設などが、建物が大きいこともあり引っ切り無しでやってきますが、これに関しても知識がある方がいないと、管理会社の言い値で行うことになります。これも修繕工事と同様で、管理会社の暴利行為のひとつです。
 手間がかかる管理をご自分でせず、他人に任せるということは、それが暴利行為であっても受忍するということです。

 上記にあげたこれらの問題は既に社会問題化し始めています。すべての管理会社がそうだとは言いませんが、ご自分で調べてもわかると思いますが、このような欺瞞行為は氾濫しているのが現状です。

(4)この問題にさらに拍車をかけているのが、管理組合の無関心です。自分達の問題のはずですが、もともとマンションを購入した人たちは、とかく他人との関係性を築きたくない方や、管理活動に協力的でない方が多いため、情報交換や問題点発生時の話合いなどに非協力的です。
 これが仇なって喫緊の問題がおざなりになり、逆に必要ない工事でも組合内で熟議することに面倒くささを感じて惰性で賛成する人が必ずといっていいほど存在します。     
こうなるとマンションは議決権を各組合員が持っていることから、本当は不要な工事も過半数などで実施が決定されていきます。
 更に最悪なのが、そのマンションに管理会社の人間が一人ずつ管理組合員として住んでいる物件があります。(一室を購入して組合員として住んでいるということです。)  
 この管理会社社員兼管理組合員は、管理会社の提案した工事などに有利に働く発言や、正当な意見する人に対し不安をあおりたてるように教育されていて、それも仕事の一つとされています。 
ですが他の管理組合員には管理会社の社員であることは伏せて住民のふりをしています。実際、大手管理会社で行われています。

(5)ほかにも管理費や修繕費の滞納問題があります。マンションの一室を購入した所有者がマンション運営の為に絶対に必要なこれらの費用を支払わなくなるケースです。
 このような問題が見られるマンションは、やはり無関心な管理組合員や自己管理意識の欠如などを同時に兼ねそなえており、自助努力を怠っているマンションに多く見られます。
 この滞納者が1件ならともかく、かなりの数にまで増えている物件もあり深刻な問題となっている現状があります。
このようなマンションは管理意識の薄さから、滞納者が出始めた最初の段階で対応が遅れたことで更に多くの滞納者を増やしていると考えられるのです。
誰かが許されるなら自分も同じように楽をしたい人間が現れることは避けられません。
ですがこの滞納分は誰が負うのかというと、結果として滞納者以外のマンション所有者となるケースが多いのです。

他にもまだまだマンション管理に関しては死角になっている部分がたくさんありますし、これは誇張して発言しているわけでもありません。
 修繕費を多額に積立できているマンションは修繕の際に一時金が発生しないからと安心はできず、その積立額を管理会社が知っているので、不当な高額の工事見積もりをされ、常に標的とされることが多分にあります。
管理会社は自分たちを管理する立場の者がいないためにやりたい放題ですし、管理組合が機能していないところは、コツコツと積み立てた修繕費などの費用を管理会社に湯水のごとく吸い上げられているのと同じ状態になります。
 
 マンション管理に無関心な管理組合は、総会や理事会の出席者数や出席者の発言の少なさで、管理会社にしてみれば一目瞭然で見分けがつきます。
 たとえばチャックをきっちりと締めて胸元のポケットに入れている財布と、チャックが壊れたままでをどこにでも置きっぱなしにしている財布とでは、どちらが紛失しやすいかはお分かりいただけると思います。自分達のマンション管理に無関心な管理組合は、悪徳な管理会社からしてみれば後者なのです。        
 
 悪徳な管理会社など平然と存在できるわけがないと思うかも知れませんが、実はこのような管理会社はどこにでも実在していて、喫緊の問題としての国の取り組みが欠如していることで表沙汰になっていないだけです。
 最近、ニュースで生活保護受給問題が表面化してきて世間が騒いでいますが、この問題ももう何年も前から不当な受給が横行していることは指摘され、国の精査強化や規約改正が言われ続けていました。実際、私のまわりにも離婚して生活ができなくなったと生活保護費をもらっているにも関わらず、別れたはずの主人と住んでいる人間がいましたから。(身内や友人ではありませんのでお見知りおきを。)
 このように重大な問題が長期的に潜在していても、国が大きな政策を打ってこない限り、社会の中ではあらゆる不正が見えないところでは頻繁におこっていて、被害者はただ泣き寝入りというのが実情です。

 マンション問題は聞いただけで「面倒くさい」と思うかもしれませんが、機能している管理組合をもつマンションを購入すれば、管理費などの一個人の自己負担費用が、長期的に見て数百万円から数千万円も簡単に節約できるはずです。
マンション購入費以外にランニングコストとして必ず必要となるこの費用を削減することは結果として一財産をのこすことに繋がります。

 戸建ての場合は、リフォームにしても、設備が壊れたとしても、何か問題点が起こった時も、家族内で話し合って決めたことが簡単に実行できますが、マンションはそんな訳には行きません。
 マンションは性格や考え方や価値観の違う人間の集まりですから、事前にしっかりと下調べをした最善の提案であっても、必ずと言ってもいいほど、苦言発言や小さなデメリット製を誇張してくる人がいることで、意見が一つにまとまることはなく常に疲れ果てます。
 考え方としては、あなたが結婚されているなら、これは嫁姑問題に非常に似ていると想像してください。うまくいかない嫁姑問題の規模が大きくなったのがマンションの管理組合問題だと思っていただけたら、わかりやすいかもしれません。 

 それでも、どうしてもマンションを熱望されるなら、中古物件の場合に限定されますが、購入前にその組合の総会などの議事録を閲覧してください。ここに取り上げたすべての問題点がこれを見ると瞬時にわかる優れものです。管理組合が独立した考えをもち、健全に機能しているか、知識人が存在するか、これまでの活動などあらゆることがわかります。
 購入前に活動を続けている理事長などの中心人物に会うのも、非常に有効でしょう。
 
 マンション購入は、購入前より購入後のほうが、とてつもない労力を必要とすることを肝に銘じてくださいね。
 気を落とすようなことばかりのアドバイスで申し訳ありませんが、マンション問題で苦しむ人が一人でも増えないことを祈る気持ちからです。 良い物件に恵まれますよう陰ながらお祈りいたします。

あなたのご質問内容と少し外れており、さらに長文ですが最後までお付き合いください。マンションの購入を考えているなら、必ず寄与できる事柄の筈です。 

マンションの購入にあたって私ができるアドバイスは、マンションは購入の際に本当に重要視すべき点は、価格やそれに見合った外観や間取り、利便性や眺望などではなく、絶対にはずしてはならない最重要視することはそれ以外の面です。

 マンションは管理費や修繕積立、駐車場費などの経費が必要なため、マンション本体価格と、この経費の総合計で他の物件...続きを読む

Q年収300万、住宅ローンは組めますか?

現在30才で第2子妊娠中の主婦です。主人は31歳で年収300万円なのですが、上の子が来年小学校に上がる前にどうしても家を購入したいと思って現在探しています。
中古マンションを検討中なのですが、現在のこの状況で築10年の2180万円の物件を購入することは可能なのでしょうか。実は今までは1000万円くらいの物件で少しリフォームできればいいなと思い探していたのですが、この2180万円の物件を発見してからどうしても住めないものかと思うようになりました。
色々と調べてはいるのですが、恥ずかしながら自分では実際の事がよく分からず皆さんのご意見をお聞きしたいと思っています。ちなみに貯金も100万円強しかありません。無謀だとは思うのですがどうにかならないものでしょうか?アドバイス宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

ご質問の場合だと現金で用意が必要な諸経費(大雑把に200万位)も不足しているようなのですが、仮にそれがクリアされたとしても、ローンを組むとすれば2200万フルローンになりますが、そもそもそれを返済可能なのかということを考えて見てください。
大体毎月の返済額は8.4万ほどで、管理・維持・税金など合わせると月11万ほどの負担になると考えるべきでしょう。(それ以外でも更に負担することになる可能性もあります)

現在の家賃と比べてどうですか?毎月11万の負担をしていますか?
もししていないのであればその差額を預金できていますか?
出来ていないのであればそもそも返済も出来ないということです。

たとえ年収が少なくても頭金を節約して貯めていて、1200万ありますといわれれば答えもまた変わってきます。それであればローンの負担はせいぜい月4.6万でその他の費用を入れてもつき7.1万程度の負担で済みますから。

欲しい->ローンで購入という考え方ではなく、欲しい->貯金を貯める->不足分をローンで「補う」

という基本的な考え方で進めて見て下さい。

一番大事なのはローンが組めるのかという話ではなく、無理なく返済できるのかということですよ。それが出来ないということは家計を圧迫して一番困るのはご質問者自身なのですから。

ご質問の場合だと現金で用意が必要な諸経費(大雑把に200万位)も不足しているようなのですが、仮にそれがクリアされたとしても、ローンを組むとすれば2200万フルローンになりますが、そもそもそれを返済可能なのかということを考えて見てください。
大体毎月の返済額は8.4万ほどで、管理・維持・税金など合わせると月11万ほどの負担になると考えるべきでしょう。(それ以外でも更に負担することになる可能性もあります)

現在の家賃と比べてどうですか?毎月11万の負担をしていますか?
もし...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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Qご飯を冷凍する保存期間

ご飯をまとめて炊いて冷凍保存した時の賞味期限って、どのくらいでしょうか??
あと、こうすれば痛まない!なんて裏技がありましたら是非、教えて下さい。
宜しく御願いします。

Aベストアンサー

以前に家電販売店に勤務しており、その時メーカーの商品担当の人に聞いたのですが、酸化の問題でどんなに上手に冷凍保存しても、3ヶ月が限度といっていました。

ただ、これは絶対安全、風味もほとんど損なわれないといった条件での話ですので、どこの家庭でも(モノによりますけど)半年~1年はザラでしたし、それで健康を害したという話も聞きませんでした。

そういって教えてくれたメーカーの担当さんでも、夏の食材を冷凍保存して冬に楽しむというような話をしていましたので、かなりアバウトな話だと思います。

一般的に冷凍保存するためには
1.あら熱をとる。
2.熱が通りやすくするため(奪いやすくするため)薄くする。
3.空気をできるだけ抜く。
4.1回に食べる量に小分けして冷凍する。
5.冷蔵庫の急速冷凍などの機能を有効に使う。
等でしょう。

たいていの冷蔵庫に急速冷凍の機能が付いていると思いますが、専用の冷凍室もあると思います。
冷凍保存するときは、そこを空にし、冷凍前に一度急速冷凍動作をさせます。(約90分程度のはず)
その後に食品を入れて急速冷凍させます。

ご飯もそうだと思いますが、ゆっくり冷凍すると内部の水分が氷になり膨張し、お米の組織を壊してしまいます。
ご飯粒が高野豆腐のようにスポンジ状になり、解凍するとベタベタになることが考えられます。

とにかく、一気に冷やすことがコツでしょう。

以前に家電販売店に勤務しており、その時メーカーの商品担当の人に聞いたのですが、酸化の問題でどんなに上手に冷凍保存しても、3ヶ月が限度といっていました。

ただ、これは絶対安全、風味もほとんど損なわれないといった条件での話ですので、どこの家庭でも(モノによりますけど)半年~1年はザラでしたし、それで健康を害したという話も聞きませんでした。

そういって教えてくれたメーカーの担当さんでも、夏の食材を冷凍保存して冬に楽しむというような話をしていましたので、かなりアバウトな話だと...続きを読む


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