【至急回答頂けますと幸いです】 杜撰な管理会社について

先日賃貸トラブル(※1)があり、入居初日に解約の手続きを進めました。（もう退去は済んでいます）
あまりにも管理会社側（物件の品質、対応の悪さ）に非があったため、話を進めた上で管理会社の方からは次月賃貸費と解約に伴う違約金の免除という形で折り合いがつきました。

退去してしばらく経ってから管理会社とは別のオーナー会社(?)より早期違約金の支払いが済んでいない旨をいただきました。前述の通り、管理会社の人とは対象となる支払金は全て免除した上で話が進んでいたはずでした。
その後オーナー会社の人に管理会社側より確認をとっていただいたところ、管理会社からはそのような旨を了承した意図はないとの回答だったようです。
一連の件に関して書面などはいただいておらず、全て口頭での流れであったため確たる証拠がなく、結局改めてこちらより再度管理会社に連絡をするとのことになりました。（ここまでその管理会社からの連絡は一切ありません）

再度電話をするつもりではあるのですが、なんとしてでも解約金はなかったものとして進めてもらうつもりでいます。
証拠となる書面がない以上、おそらく言った言わなかったになっている可能性があるのですが、こちらとしては間違いなく解約金は免除してもらう話で進めてもらっていた認識です。
みなさんならどう対応されますか？

※1
入居した物件でハウスクリーニングが一切施されていない状況でした。壁際や風呂場には大量の小蝿の死骸や髪の毛、水回りも水垢が残っていたり、壁は汚れ、剥がれが目立っていたりととにかくひどい衛生状況でした。（汚い話ですみません）
その後管理会社の人に問い合わせをするも、ことあるごとに責任者と話をつけてくるなどと幾度となく連絡を待たされ、その中でも謝罪のような言葉は一切ありませんでした。

【補足】
ここからは感情的な内容になってしまうのですが、そもそも今回のことの発端は管理会社と付随する関係者が蒔いた種であって、こちらとしては完全に被害を被った側です。
これまで管理会社の人とは何度も連絡をしており、やり取りを通じてその対応の適当さ、杜撰さが尋常じゃないぐらい酷いものでした。一連のやり取りを通じて精神的にも大きな負荷がかかって、正直もう本当に滅入っています。今回の件を通じて関係会社に対しては激しい嫌悪感と憤りを感じており、金輪際関わりたくないぐらいです。

No.6 回答者： irisin 回答日時： 2023/04/16 19:15

現場を見たわけではありませんので、よくはわかりませんが、

私であれば、部屋が汚かった時点で、まずスマホ等で撮影するかと思います。

静止画で撮影するのと、動画で「こんな感じです」 としゃべりながら撮影するのと２種類。

問題の記録化というものになります。

例えば、不動産管理会社に交渉するにしても、後で記録化していないと別の人に代わるとかでなかったことになるという懸念もあります。

次に不動産管理会社とかと話す際とかにメール等に写真を数点添付して、「こういう状況です」 と見える化し、まあ可視化して交渉する。

不動産管理会社ですとその人の物件ではありませんので、「家主さんのオーナーに確認してもらえますか」 という風に文面は締めくくる。

もちろん、すべての交渉はすべてメールで、とか無理で電話になる事もありますが、スマホでもサムスン製とか自動通話録音できます。

後は部屋を契約解除という書面とか用意されますので、そこに条件等を記載してもらう。

例えば、違約金は免除で甲乙話が付いたとか書かれます。

賃貸不動産物件は、何かをその不動産会社の人に行った後に、「そこはオーナーに確認してもらって良いですか」 と付け足す。

何か言われたら、「それはオーナーの了解済みという事ですか」 と確認する。

間に人が入るので、適当な事をその場で言う人がいたりしますので、そこは確認をしていく。

普通はそれでもめませんが、不動産会社の人が来て顔を突き合わせてしゃべるとかの際に、icレコーダーで録音しておき、「言った、言わない」 みたいになった時にその音声ファイルをオーナー等に送り、「オーナーと不動産会社の間で話し合う内容ではないでしょうか」と伝家の宝刀を振り下ろすとかすれば良いのではないでしょうか。

記録化という点では、被害者という立場ですと、写りが悪いとかあるとあまり意味がないので、多めに撮影したりする。

単に手違い等のヒューマンエラーみたいなもので、掃除業者の漏れがあっただけかもしれないので、それで契約解除できるというものでもないかなあ～ と思います。

例えば、1年未満解約だと違約金1カ月とか決まっていれば、話し合いによって、その半分は出す気持ちがあるという交渉をしないと、「契約書に書いてあったろ」 みたいな人もいたりする。

不動産オーナー、アパマン経営者って自分でフロントに出られないようなコミュニケーションスキルの人である事って意外とある。

話し合いで最初から自分が出てくれば問題起きないのに、わざわざ人を挟み、最後でグズグズ言う人とか珍しくもない。

No.5 回答者： turbotjcn 回答日時： 2023/04/14 11:59

大変ですね。

室内が汚かったら法的に解約が許されるかどうかはとりあえず置いておくとして、行動の道理として筋は通っているのではないかと思いますよ。

入居にあたって室内クリーニングが行われていなかったことは、管理会社に落ち度があると考えられますので、オーナーとの関係も考慮すれば恐らくは管理会社もあまり話を大げさにしたくないはずです。

そこでとりあえず現状から出来ることとして、ここまでの経緯について出来るだけ詳細に書き出しておくこと。連絡を取った日付や時間、相手担当者の氏名などです。こういったものは内容が詳しいほど信憑性が増して相手が納得してくれることが期待できます。これ以上、話が大きくなるようであればこれを証拠とする訳です。

管理会社には、これまでの経緯と要求を再度主張した上で、その後は基本的に放置で良いのでないでしょうか。感情的に直接話をするのが嫌ならば、メールや手紙でもいいでしょう。その後は相手からのアクションがあれば、それに対応するという形で、恐らくは話は落ち着くと思います。

うまく話が解決することをお祈りします。

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2023/04/13 08:55

＞みなさんならどう対応されますか？

うーん、こういう状況にはならないからなぁ。。。
参考にならないかもしれないけど以下回答。

今後の対応について回答する前に、ここに至るまでに自分がどういう対応してきたのかについて。
もしも私が入居時にクリーニングされていなかった場合、まずは管理会社や貸主へクリーニングを求める。
スマホで写真を撮影して入居日の時点での状況が分かる証拠を残しておく。
貸主側が１～２日程度でクリーニング業者の手配をしない場合には、貸主側には自分で手配することと業者の費用の概算とその金額を家賃から差し引くことを通知する。（これは民法改正して基本的には当然にできるようになったから）
なお、１～２日で手配を求める理由は、これは入居までに終わらせていなかったという不備なので、緊急対応として割高でも即座に発注することが必要であり、部材の仕入れなどの必要のないクリーニングですぐに施工することが可能な作業だから。

仮に管理会社の対応が悪い場合、貸主へ直接連絡して状況を説明する。
管理会社が問題外でも、貸主は”まとも”ということが少なくないから。
ここまでは常識的に友好的ににこやかに対応する。

管理会社も貸主も”まとも”ではない場合は少額訴訟を行う。
この辺からにこやか対応は終わりでドライに徹する。
ここでの争点はクリーニング費用の負担に関するところだから法的には割と簡単な話。
入居時の写真という証拠があること、まずは貸主側へクリーニングをするように求めたが行われなかったこと、自分で手配した業者の概算費用を事前につ伝えてから実行したことなど、要件を満たしているのでまず負けない。
（というか管理会社が少しでも不動産管理の知識があれば、少額訴訟になる前に手のひら返しで謝罪してくる）

ただ、上記のように少額訴訟になったとしても、賃貸契約上の『信頼関係の破壊』（法律用語）には至っていないので、契約の解除はしない。（これくらいでは破壊とはみなされない）
クリーニングして普通に使用できる物件であればこちらから解約を申し入れることはしないので、短期解約の違約金の話にはならない。
少額訴訟が終わったら管理会社や貸主とは握手して和解。（相手はイヤな顔するだろうけど、その後の対応はなにかと丁寧にしてくれるようになる）


質問者のここまでの対応がどんな内容だったか分からないけれど。
まずは『信頼関係の破壊』の要件を満たしているかどうか。
満たしているいれば借主からの契約解除でも短期解約違約金を支払う義務はないので、言った・言わないの水掛け論にはならない。
単に”ルームクリーニングがされていなかった”とか”管理会社の対応が悪かった ”だけでは、前述のとおり信頼関係の破壊まではみなされない。

当事者間の話し合いで短期解約違約金を免除するという場合には、それに至るそれなりの『根拠』があるはず。
貸主法人に対しては、管理会社との間で”言った・言わない”ではなくて、クリーニングがされてなかったこととそれに対して管理会社が対応しなかったことなど、”居住することができなかった”という状況をきちんと説明することが必要。
この場合の”居住することができなかった”というのは、貸主の義務である賃貸物件をきちんと使用できるように維持する義務（目的物を使用収益させる義務）が果たされていなかったということを、貸主に理解させるため。
本件はその義務を果たさなかったことによる契約解除であり、短期解約の違約金を支払う義務はない。

今後は貸主に対してそういう話をするかなぁ。
あまり参考にはならないだろうけど。


質問者にとって良い結果となることを祈る。
ぐっどらっくｂ

No.3 回答者： acnc 回答日時： 2023/04/13 04:13

管理会社が契約書記載通りに取引をしない場合

契約内容に1つでも変更する場合、更新時契約書を交わす
28年以降、諸外国と同等で契約書が第一優先です。
変更する際は、契約書内容を変更する際は、契約改めます。

契約は約束であり法律です。
不満があろうと駆け引きは無いのです。

何れにしても、管理会社は　
保証人先へ請求しますので保証会社が建替えます。

今後は、慎重に住まい探しをする事です。
契約期間、契約更新、契約解除の事項は細かく読む事です。

不動産屋の話も疑うべきです。歩合が付くから頑張ってるだけですから

No.2 回答者： om_machina 回答日時： 2023/04/13 01:50

違約金免除の形でなければそもそも退去する意図はなかったこと、そして解約違約金の免除の意図がなかった？との主張が正しいのであれば、退去前に支払いを求められなかったことや、後日支払いのための確約文書等の交付がなされなかったことなどの不自然さを指摘し、さらにガタガタと言ってくる場合には、こちらとしても法テラスへ行くつもりでいること、裁判にて支払い命令が出た場合には、お支払いさせて頂く意思があることなどを伝えれば十分です。

向こうとしても手間暇お金を掛けてまで裁判なんてしてきませんし、解約理由がそういった理由でかつ、一日で退去？もしていますので、個人的な都合にも当たらないでしょうから、通常、そのような内容や状態のものに対し、裁判所が支払い命令を出すはずがありません。

クリーニング後の引き渡しがもし契約内容に含まれていたのであれば、入居に際しての諸々手数料や当月賃貸料も返金して貰ってもいいくらいですが、のらりくらりとかわそうとする企業が多いため、気が強く、口が立つで人でないと、その点に関しては難しいかもしれません。

No.1 回答者： ggogooID 回答日時： 2023/04/13 01:43

まあ、書面で残してない時点で、

勝てる要素がないので、
諦めますかね。残念ながら。

※１の内容からして、
ちゃんと書面で残しておかないと、、、
って気持ちは働くと思いますけどね。
話し合いの結果を信用できる相手じゃない、、、
ということが、わかっていた、ケースでもあると思いますので。

別にあなたが悪いとかそういう話ではなく、
トラブルの場合は、着実に事を進めていかないと
足元を掬われしまう、、、そういう冷静さが必要だと
いうことですかね。
そこに考えが及ばなかったのは、あなたの落ち度、、、と
いうよりは、感情的になってしまっていた、
冷静さを失ってしまっていた、ということだと
思いますので。

詐欺などにあって、証拠が残ってなく、
泣き寝入りするしかない、、、
勉強代と思うしかない、というケースと
似たように思います。