不動産業界に詳しい方に質問させてください。 東京都の北区に数年前、2500万で木造築20年、床面積1

不動産業界に詳しい方に質問させてください。
東京都の北区に数年前、2500万で木造築20年、床面積135平米、間取り8DK、再建築不可の借地権付物件を購入しました。
現在売却を考えてますおりますが、知り合いから借地権建物＆再建築不可＆ローン不可だと、売却出来ない可能性も高いよと言われました。
現在築25年となりました。

売却は難しいでしょうか。
また売却出来たとしても1500万ぐらいでしょうか。

よろしくお願い致します。

No.3 回答者： acnc 回答日時： 2023/04/18 03:56

売れるよ

残存期限と地代　地主が良い人なら　少しは家を直せる。

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2023/04/17 14:12

ざっくりの話だけど。

北区はここ５年の間で公示地価は上がってるよね。
数年前（５年前？）に購入した土地は数％ほど値上がりしている可能性がある。

５年前と今も同じ条件（借地権・再建築不可）だから、数％の値上がりがあってもおかしくはない。
築20年の建物の築年数が5年増えたことによる減価よりも大きい額のはずだ。

仮に5年前に2500万というのが相場無視の高値であれば話は別だけど。
５年前に適正評価として2500万だったなら、特に状況に変化でもない限りは、現在が1500万ということはないよ。
収益物件としての築年数5年増加は少なくはないけれどね。

ただ、ローン不可なので現金購入のみだから、ローン付の難しさがあるので売りにくいということはある。
借地権と再建築不可のマイナス要素は物件価格に反映されている（その分安い）のであまり問題ではない。

路線価図に借地権割合も書いてあるので、公示価格も参考にして、自分なりに価格をざっくり計算してみては？

No.1 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2023/04/17 06:33

わたくしとしても、不動産業界に精通しておりますし、多少は不動産鑑定の知識も有しておりますが、妥当な回答はいたしかねます。

なので、いままで全く回答がつかなかったのも、ある意味当然です。

すなわち、
この質問における上記記載内容では、ざっくりとした価格提示すらできません。
不動産の価格は、
・所有地なのか、借地なのか
・所在する不動産の場所
・土地の形状
・接面道路
・建物の建築時期、形状、材質
・最寄駅からの距離、徒歩での時間
・周辺環境、嫌悪施設（ごみ処理場、お墓、等）の有無
等々、さまざまな要因により決定されるものなのですから。

なので、あえて苦言を呈しますが、
仮にベテランの不動産鑑定士といえども、
上記記載内容程度の内容では価格算出のしようがないはずですね。

とりあえず、近隣の不動産仲介業者にでも訊いてみたら、いかがですか。