両親が借金返済のためにバブルの頃に購入していた300坪の田舎の土地を売りたいと不動産屋に相談しました。
最初は場所的にえらく山の中なので心配していたのですが、「景観もよく別荘地として売れる」と言っていただき喜んだのもつかの間、そこが農地として登録されていたことがわかり「農地なら売れない。建物を建てて宅地に変えて売るなどしなければいけない」と言われ、すっかり落胆してしまいました。もちろん建物を建てるお金はありません。
建物を建てるにしても「農地転用」などの申請をしなければならないようですし、どうするのが一番よい方法なのかわからず困っております。
いい方法をご存知でしたらお教え願えないでしょうか?

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A 回答 (4件)

たしかに、市街化調整区域で登記上の地目が農地でしたら、農地転用の手続きが難しく地元の農家の方に売るくらいしかないでしょう。


ところであなたのお父さんは農家ではないのですよね?だとしたら、そのような土地をなぜあなたのお父さんが買えたのか?ということが疑問です。バブルの頃なら農地法の規定も今と変わりないと思いますし、一般の方が市街化調整区域内の農地を農地のまま買うことは難しいはずです。
ここで問題なのは登記上の地目です。登記簿の地目が農地であれば所有権移転手続きのときに農地転用の手続きが必要だからです。実態は農地であっても登記上の地目が農地でなければ関係ありません。
登記上の地目が本当に農地になっているのかは確認されましたか?ひょっとすると違うのかもしれません。登記上の地目が本当に農地であるなら、あなたのお父さんがなぜその土地を買えたのか?そのへんのいきさつを調べてみれば、何か解決策が見つかるかもしれません。

この回答への補足

ご回答、ありがとうございました。
おっしゃるとおり農業でない父が農地を購入するのは大変だったようです。
ペンションを建てるということで図面を書いて申請し、農地転用して購入したようです。
しかし、その後、期限までに建物を建てることができず期限切れになってしまったようです。
そして現在は農地に戻ってしまったと話していました。

補足日時:2005/04/23 20:09
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市街化調整区域の農地は、原則的には農家の方でないと買ったり地目変更などできないですが、実際には農地以外に転用されたり売買されていることもあります。

農地転用の手続きにも色々とやり方があったり、抜け道?や裏技的?なこともあるのかもしれません。そのへんのことまでは地元の人でないと不動産業者ではわかりません。やはり地元の農家の方のほうが詳しいと思います。また、農村部ではどこが誰の田や畑だなどということは地元の人はだいたいわかっていて、それが用途変更されると、どうやって転用手続きして売ったか、などという話も地元の人はけっこう知ってたりするものです。
地元にお知り合いの方がいなければ、とりあえずはお父さんの土地の元の地主さんに相談してみてはどうでしょうか?それが無理でもとにかく誰か地元の人に相談してみるべきだと思います。
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この回答へのお礼

たびたびありがとうございます。
父は自分の不勉強を悔やみ、ほとんどあきらめ気味です。
地元の方を訪ねるように言ってみます。
本当にありがとうございました。

お礼日時:2005/04/28 23:30

なるほど、そういうことだったのですね。

それであれば買い手さえ見つかれば、同じような方法でなんとかなるかもしれません。
農地転用に関しては、不動産業者よりも地元の農家の方のほうが詳しいし、ひょっとすると何か抜け道を知っているかもしれません。また、どうしても売らないといけないという事情を話して、農業委員会に談判してみてはどうでしょうか。
この程度の話だけで具体的なアドバイスはできませんが、頑張って交渉してみてください。
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この回答へのお礼

ご心配いただきありがとうございました。
地元の農家の方のほうが詳しいなんて知りませんでした。
そこの土地の方とは全く面識もなく、もちろん住んだことすらなく、今になってなぜ父がこのような農地を購入したのか・・・全く無知な父を恥ずかしく思います。
アドバイスありがとうございました。

お礼日時:2005/04/24 21:19

まず、登記簿謄本を見てください。


謄本の「地目」の欄に「農地」と記載されていますか?

次に、その土地が市街化区域にあるのか、市街化調整区域内にあるのかを調べてください。管轄の役所で聞けば簡単に教えてもらえます。

市街化区域内にあるのなら、売却が決まった際に、比較的簡単に農地転用ができます。役所や不動産屋と相談してください。

市街化調整区域内で、地目が農地であるとなると、簡単に言えば、農地以外に使い道がありません。

例外として、そこで農業を営む方が、その住まいとして建物を建てる場合は許可が取れることがあります。
建ってしまえば、そのまま売れますし、買った人が農業を営む義務はありません。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。本日は金曜日で明日は役所がお休みなので、早速月曜にでも役所に確認したいと思います。
市街化調整区域内だとすればそのまま放置するしかなさそうです。
自宅からは車で1時間以上かかる田舎ですし、誰も農業を営んでおりませんので。
勉強不足の父が安いからと簡単に購入したのが悪いのです。
今回のことはいい勉強になりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/22 19:06

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Aベストアンサー

今晩は。
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お願いします。

Aベストアンサー

>家族全員の承諾がなくとも売却はできてしまうのでしょうか?

法律論としては可能で、現実論としは、不可能に近いですね。

どうしても、土地を処分したいなら、親子間売買ですね。
ということで、親子間では通常、利害関係は発生しにくいため取引価格が市場原理による適正価格となりにくい傾向があります。
適正価格とは時価を指しますが、
では時価とは何なのか?
一般的には、鑑定士による鑑定評価額や、立地・構造・間取りなどを同じくする物件による売買などの取引事例を比較した価格などを採用しています。

親子間売買では,時価より低い価格で譲渡した場合に時価と取引価格との差額は贈与税の対象となるため、税務上も適正価格が重要となるのです

最終的な手段ですね。


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