この度、自宅近くの畑を購入しました。農地転用許可申請中で、農業委員会への申請書には駐車場に使用する予定であると記載しました。許可が下りるのにもうしばらくかかるとの連絡を頂いているところです。実際にはその土地全てを使用するほどの駐車場は作らないのですが・・・
そのような状況なのですが、その土地に父が家庭菜園を作ってしまいました。家庭菜園とはいえビニールシートも張ったわりに本格的なものです。規模としても400m2の土地の1/3弱ほどの広さがあります。
転用許可が下りた後には雑種地に地目変更をする予定にしていますが、現況が畑のような状態で申請できるものか非常に心配です。
農業委員会への申請が虚偽にならないか、地目変更がきちんとできるかについてどなたかお分かりになられましたら教えてください

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A 回答 (1件)

農転許可がおりた後のことについてだけ回答させて頂きます。


 現況が畑の場合、雑種地に地目変更することはできません。農地として回復することが困難と認められ、駐車場として、固定的、安定的に利用されるとみられる場合でないと雑種地と、認定出来ず、地目変更は出来ません。
広大な土地の一部だけ畑にすることもできません。
一筆の土地に二つの地目はないので、どうしても雑種地・畑にする場合、土地を分筆して二つの土地にした上で、それぞれ雑種地、畑とします。
ちなみに分筆に掛かる費用はかなり高額になります。

この回答への補足

詳しい解説ありがとうございます。現状では土地の1/3くらいが畑化(?)してしまっているので、私としては困っているところです。当然いけないことだと承知の上で質問させてください。地目変更に関し、このような状況の中あえて雑種地で申請した場合、法務局は調査などを行うのでしょうか?
また、5条で農転の申請をしていますが、このまま地目を変えずに所有権だけを移転することはできるのでしょうか?

補足日時:2005/04/25 13:03
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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

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つまり、「法的には所有権が移転していないから、当然、所有権移転登記もできない」のであって、「登記ができないだけで、所有権は移転している」わけではないのです。

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そして、この請求権は10年で時効消滅しますので、基本的には10年以内に農地法の許可を受ける必要があります。

また、いくら仮登記をしたからといって、農地の引渡しを受けるのは農地法第3条違反ですので、
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農地法の許可がなければ所有権移転登記ができない理由は、許可を受けなければ、所有権移転の法的効力が発生しないからです。(農地法第3条第7項に、「第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。」と規定されています。)

つまり、「法的には所有権が移転していないから、当然、所有権移転登記もできない」のであって、「登記ができないだけで、所有権は移転している」わけではないのです。

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Aベストアンサー

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>新興住宅団地にある更地の土地を個人売買で購入予定なんですが、土地の地目が雑種地になっています。

この様なケースでは珍しくありません。

>土地的には団地の販売センターでも販売している土地で普通に家は建てられると思うのですが(第二種低層)、この地目、宅地に変更しないといけないのでしょうか?

「変更しないといけない」という訳ではありませんが、「建物が建ったら変更」という流れが通常です。

>また宅地に変更する場合、幾らかかって、誰がその費用を負担するのでしょうか?

特別な取り決めが無い場合はご質問者様です。
費用は「数万円~」といったところでしょうか。

>雑種地のまま家を建ててすみ続けると何か不都合があるのでしょうか?

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Aベストアンサー

>価格は392万円税率3.0%税額117600円

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皆様よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

農地を購入する際には、農地法の許可が必要ですが、この許可には、耕作に利用する目的で取得する場合の第3条許可と、宅地など他用途に転用して利用する目的で取得する場合の第5条許可の2種類があります。

第5条許可の方は、もう農地としては使用されないことが前提の許可なので、取得者の資格制限はありませんが、第3条許可の方は、引き続き農地として使用されることが前提の許可であるため、農地を効果的に利用する知識や経験などの持ち主に取得者が限定されています。

これは、既存農家であることを求めているというわけではなく、新規就農希望者であっても要件を満たせば許可になりますし、既存農家であっても要件を満たしていなければ、許可にはなりません。

この要件は、農地法第3条第2項各号に定められていますが、主なものとしては、(1)下限面積要件、(2)常時従事要件、(3)全部耕作要件、(4)効率的経営要件の4つがあります。
http://www.pref.nagano.jp/nousei/nousei/noutiho/3jou.htm

(1)下限面積要件
・今まで耕作していた農地と新たに取得する農地の合計面積が、下限面積以上にならなければならない。
(今まで耕作していた農地が0でも、新たに取得する農地だけで下限面積以上になればOK)
・下限面積は、北海道以外の地域の場合、10a~50aまで10a刻みの5段階があり、農地法施行時の市町村区域ごとに設定されているので、現在は同一市町村になっている区域内でも、地区によって異なる面積になっている場合がある。
http://www.pref.nagano.jp/nousei/nousei/noutiho/kagentousin.htm

(2)常時従事要件
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(3)全部耕作要件
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(4)効率的経営要件
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農地を購入する際には、農地法の許可が必要ですが、この許可には、耕作に利用する目的で取得する場合の第3条許可と、宅地など他用途に転用して利用する目的で取得する場合の第5条許可の2種類があります。

第5条許可の方は、もう農地としては使用されないことが前提の許可なので、取得者の資格制限はありませんが、第3条許可の方は、引き続き農地として使用されることが前提の許可であるため、農地を効果的に利用する知識や経験などの持ち主に取得者が限定されています。

これは、既存農家であることを...続きを読む

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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

再入国許可(リエントリーカード)は日本に入国する時に必要になるだけのものです。
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Aベストアンサー

>1.地目変更は必ず必要なのか?
必要です。

「不動産登記法」(抜粋)
第37条
1.地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。

>2.税金は、どうなりますか?
上がるでしょう。
建物がある宅地は軽減措置があります。
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Aベストアンサー

こちらこそキツイ言い方をしまして申し訳ありませんでした。

パスポートもよく「更新」と言う人がいますが、日本のパスポートは更新手続はありません。今の旅券が有効期限内で変更がなければ、新旅券の申請時に戸籍謄抄本が省略でき、且つ、失効してから6ヶ月以内ならば本人確認書類として使えるというだけで、他は新規申請と同じです。ブランク期間があっても構いません。

それと同じで、再入国許可にも更新という手続はありません。日本を出国する前に取得して行けばいいのです。日本国内にいる間ならば、前の再入国許可の期限切れから次の取得までブランクがあっても構いません。

ただし、海外滞在中に期限切れを迎えると大変です。「日本人の配偶者等」はもちろん「永住許可」と言えども失効してしまいます。海外で再入国許可の期限切れに気づいても、在外日本大使館で最長一年延長できるのは病気事故などのやむをえない事情に限ります。単に忘れてたというだけではダメなのです(とされています)。

それを指して大使館の方が「再入国許可証の更新を怠らないように」と言ったのだと思います。再入国許可は数次のものならば3年間(又は在留期限まで)有効なので、「日本人の配偶者等」3年ならばその更新時に、再入国許可も取得しておくと忘れないでしょう。

日本を出国する前に、再入国許可の期限が次の日本帰国まで有効期限に余裕があるかどうか、十分確認してから出発することを習慣づけてください。

こちらこそキツイ言い方をしまして申し訳ありませんでした。

パスポートもよく「更新」と言う人がいますが、日本のパスポートは更新手続はありません。今の旅券が有効期限内で変更がなければ、新旅券の申請時に戸籍謄抄本が省略でき、且つ、失効してから6ヶ月以内ならば本人確認書類として使えるというだけで、他は新規申請と同じです。ブランク期間があっても構いません。

それと同じで、再入国許可にも更新という手続はありません。日本を出国する前に取得して行けばいいのです。日本国内にいる間ならば...続きを読む


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