この度、自宅近くの畑を購入しました。農地転用許可申請中で、農業委員会への申請書には駐車場に使用する予定であると記載しました。許可が下りるのにもうしばらくかかるとの連絡を頂いているところです。実際にはその土地全てを使用するほどの駐車場は作らないのですが・・・
そのような状況なのですが、その土地に父が家庭菜園を作ってしまいました。家庭菜園とはいえビニールシートも張ったわりに本格的なものです。規模としても400m2の土地の1/3弱ほどの広さがあります。
転用許可が下りた後には雑種地に地目変更をする予定にしていますが、現況が畑のような状態で申請できるものか非常に心配です。
農業委員会への申請が虚偽にならないか、地目変更がきちんとできるかについてどなたかお分かりになられましたら教えてください

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A 回答 (1件)

農転許可がおりた後のことについてだけ回答させて頂きます。


 現況が畑の場合、雑種地に地目変更することはできません。農地として回復することが困難と認められ、駐車場として、固定的、安定的に利用されるとみられる場合でないと雑種地と、認定出来ず、地目変更は出来ません。
広大な土地の一部だけ畑にすることもできません。
一筆の土地に二つの地目はないので、どうしても雑種地・畑にする場合、土地を分筆して二つの土地にした上で、それぞれ雑種地、畑とします。
ちなみに分筆に掛かる費用はかなり高額になります。

この回答への補足

詳しい解説ありがとうございます。現状では土地の1/3くらいが畑化(?)してしまっているので、私としては困っているところです。当然いけないことだと承知の上で質問させてください。地目変更に関し、このような状況の中あえて雑種地で申請した場合、法務局は調査などを行うのでしょうか?
また、5条で農転の申請をしていますが、このまま地目を変えずに所有権だけを移転することはできるのでしょうか?

補足日時:2005/04/25 13:03
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Aベストアンサー

家屋を解体し更地にすると宅地(住宅用地ではなく非住宅用地とみなされる)になり、かなり税金(翌年から固定資産税・都市計画税が大幅に増額される)がかかるようになります(例:家屋があるときの固定資産税の4倍~6倍)
http://kaitai-takumi.com/qa/118/
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Aベストアンサー

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野菜にはそれぞれ育つに適した温度というものがあります。
プランター栽培だと、路地栽培よりも気温の影響をもろに受けますから、プランター栽培が可能な野菜でも育たない恐れもあります。
当然ながら水やりは毎日必要です。
畑で育てても、水やりは雨頼みというわけにはいきません。
一人分なら苗が1本で済む野菜も、病気が入ればそれで終わります。

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よく雑種地と耳にするのですが、詳しくわかりません。
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詳しい方、どうかよろしくお願いします。

Aベストアンサー

固定資産税は地目は関係なく現状課税になります。
因みに雑種地はどれにも分類できない地目の事です。
 宅地課税になるのは現在の土地が開発や造成しなくてもすぐに家を建てられる状態だからです。
 税金が高いのでおそらく市街化調整地区では無いと思います。
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Q婚姻ビザ更新申請の不許可について

はじめまして。今回、私の主人の事でメール相談させて頂きます。

 主人は中国人で、結婚して2年と3カ月になります。私は日本人です。
実は主人が婚姻ビザ更新で4月に申請しましたが一昨日不許可のお返事を頂きました。
 理由は私が今現在日本にいないからということでした。
  
 実は、今私は料理の勉強のために外国におります。今のところ今年いっぱいまで勉強する予定で来年には帰る予定です。 そのことをちゃんと書き、理由書として提出しましたがだめでした。

  それで、7月11日までに中国に帰国しろと言う入管からの通告をもらいました。それまでは特例ビザという形だそうです。 この結果に納得がいきません。私たちは夫婦ですよ。 私が日本に戻ったら主人はいない。おかしいですよね。一緒に生活できないなんて。

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  主人は現在大阪におりますが、「今年は大阪は人が多いと理由もあるみたい」と言っておりましたが、それはどうなのでしょうか?もしそれも理由でしたら尚更納得がいきません。

  それと、もし中国に帰ってしまったら、もう日本に入国できないのでしょうか入管のHPを見ましてもよくわからないもので。

  7月11日まで時間がありません。ご回答宜しくお願い致します。

     (念のため申しておきますが私たちは恋愛結婚です。怪しい結婚ではありません!)

はじめまして。今回、私の主人の事でメール相談させて頂きます。

 主人は中国人で、結婚して2年と3カ月になります。私は日本人です。
実は主人が婚姻ビザ更新で4月に申請しましたが一昨日不許可のお返事を頂きました。
 理由は私が今現在日本にいないからということでした。
  
 実は、今私は料理の勉強のために外国におります。今のところ今年いっぱいまで勉強する予定で来年には帰る予定です。 そのことをちゃんと書き、理由書として提出しましたがだめでした。

  それで、7月11日までに中...続きを読む

Aベストアンサー

>実は主人が婚姻ビザ更新で4月に申請しましたが一昨日不許可のお返事を頂きました。
> 理由は私が今現在日本にいないからということでした。
> 実は、今私は料理の勉強のために外国におります。今のところ今年いっぱいまで勉強する予定で来年には帰る予定です。 そのことをちゃんと書き、理由書として提出しましたがだめでした。

事実はどうあれ、入管は偽装婚を疑っていることは間違いありません。理由はお書きになっている通り、「同居していない」からで、ちゃんと書いたつもりかもしれませんが「立証が不備」と判断されたからです。

互いに連絡は取り合っていますか? 手紙ならば写しを出しましたか? 国際電話ならばその明細を出しましたか? たまには帰国していますか? 帰国しているなら、そのときに会っているという証拠(写真など)は出しましたか? 入学許可証の写し(和訳付き)は出しましたか?

疑ってかかることで商売している相手に「立証」するわけですから、立証書類の不足はあっても過大ということはありません。ただ書いただけの内容(理由書)が信用されるかどうか、半々というところでしょうし、疑いを持たれたら、全く信用されないでしょう。「自ら立証する義務がある」という点をお忘れなく。

昔なら「怪しい点はあるが証拠が無いので許可しておけ」という判断であったものが、今は偽装婚も多いし犯罪の隠れ蓑になっていて、どうにかしろという国民の圧力も高い状況ですから、「怪しいなら不許可にしておけ」という方向に振れています。

>それまでは特例ビザという形だそうです。

特定活動(出国準備期間)です。

>主人は弁護士の方などに相談すると言っておりました。

相談しても、弁護士が出向いても覆りません。弁護士が出向いて説明して、審査官が納得したとしても「何故、最初にそのような立証書類を出さなかったのですか?」で終わりです。審査官でさえ、自分が出した結論を覆すことはできません。覆すつもりなら裁判をするしかありません。それでも勝てるかどうかは半々、いや、この場合ですと、8:2か、9:1で負けます。裁判で負けると、次に来るときに更に不利になります。司法のお墨付きで「在留継続には理由が無い」と認定されている人を簡単にウェルカムとは言わないでしょう。

>  それと、もし中国に帰ってしまったら、もう日本に入国できないのでしょうか入管のHPを見ましてもよくわからないもので。

短期滞在以外の在留資格は、在留資格認定証明書を得て、在中国日本領事館で査証の発給を受ければ、入国できます。もちろん、在中国日本領事館で短期滞在査証の発給を受けて入国後に在留資格の変更申請も可能です。

>  主人は現在大阪におりますが、「今年は大阪は人が多いと理由もあるみたい」と言っておりましたが、それはどうなのでしょうか?もしそれも理由でしたら尚更納得がいきません。

「悪い人が多い」という意味ならば、若干の関係はあるでしょう。同国人、同出身地の人の、偽装婚摘発が相次いだ、凶悪犯被疑者であった、書類の偽造が多いことが判明した、等があれば、特定の国籍の人、特定の地域出身者の審査が厳しくなります。この場合、「疑わしきは罰せず」が「疑わしいから罰しておこう」に振れることはあります。

>今は何とか投資・起業ビザを取得できるように動いております。

最低、500万円以上の投資(自己資金)が必要です。一度中国に戻られるということであれば、送金証明も必要になるでしょう(そうでないと銀行法違反の虞、もしくは資金の出所が不明)。更に、常勤雇用で2名以上。

>そのビザが下りれば永住許可の申請をするつもりです。

何でそんな無意味なことをするんですか? 不許可になる、ことは無く、「受理してもらえない」だけです。
最低10年の在留実績(出国するので、現在までの在留実績は加味されない)で初めて受理されるようになります。高い確率で許可されるには13年以上の在留実績が必要です。婚姻年数が長いということで、いきなり永住者が許可されたり、自動的に付与されることもありません。

>実は主人が婚姻ビザ更新で4月に申請しましたが一昨日不許可のお返事を頂きました。
> 理由は私が今現在日本にいないからということでした。
> 実は、今私は料理の勉強のために外国におります。今のところ今年いっぱいまで勉強する予定で来年には帰る予定です。 そのことをちゃんと書き、理由書として提出しましたがだめでした。

事実はどうあれ、入管は偽装婚を疑っていることは間違いありません。理由はお書きになっている通り、「同居していない」からで、ちゃんと書いたつもりかもしれませんが「立...続きを読む

Q雑種地を宅地に・・・土台を作るのにかかる費用

開発許可を得ている1000坪の雑種地をきれいにして家を建てる段階に入るまでの費用が知りたいです。
書類や手続き等にかかる数万円のことではなく、
1000坪の土地にはえている雑草雑木を伐採するのには大体いくらかかりますか?
そのあと、土砂崩れを防ぐ地によく見られるような台形方?で高さ約3メートル程の土台をつくるのにかかる費用はどのくらいでしょうか?

安い雑種地を購入して開拓するのと、土台までできあがっている宅地を購入するのとどちらが安いのかを知りたいです。

雑種地の倍の値段で雑種地の半分の面積の宅地を購入するより、半分の値段で広い雑種地を購入し、土台から自分好みに構築するほうがいいのでは?と考えていますが・・・

伐採にかかる費用や土台の構築にかかる費用などは予想がつかないので
大体でもご存知のかた、教えていただけませんか?
言葉足らずですみません・・・

Aベストアンサー

1000坪が正方形の敷地だとして、四周3mの擁壁をするとなると、@10万円/m×230mで、2300万円。これは擁壁のみの費用。(工法や地盤により単価は変動)
盛土切土を均さなければならないし、生活できるライフラインをひいてくる、
住宅を何件か建てるとなれば、位置指定道路も必要になる。
そういった部分で1~2万円/坪はかかるでしょう。
人の生活できる環境にするために坪数万円~5万円程度はかかると思われます。

分譲業者、建売業者などは雑種地を20万円/坪くらいで購入し、造成したりする費用で+5万円/坪、
結局30~35万円/坪で売りに出していたりしますね。
スケールメリットによる土地の販売という感じです。

Q再入国許可申請の渡航先国名はどうすれば

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それで里帰りや海外旅行のために「再入国許可」を申請します。

色々調べて、再入国許可申請自体は申請さえすればすぐにもらえるらしいですが、「渡航先国名」の欄をどう書けばよいか良く分かりません。どなたかご存知の方、アドバイスください。

裏面の説明には「用務を果たすため渡航する予定の国名をすべて記載すること」と書かれています。でも里帰り先は書けても、海外旅行先はいつどこに行くかも決まってないので書けません。
ここに書いてないと、その国に行くには新たに再入国許可の申請が要るのでしょうか?または、ここは結構いいかげんで、母国だけしか書いていなくて外国に行っても問題ないのでしょうか?
ちなみに妻の母国は香港です。

Aベストアンサー

再入国許可(リエントリーカード)は日本に入国する時に必要になるだけのものです。
どこの国に行ったのか云々はほとんど関係ないと思います。
現在行くことがわかっている国だけでOKですよ。
それとも、里帰りと海外旅行は別のときに行くのですか?
それでしたら数次再入国許可を申請した方がいいですよ。
普通の再入国許可は一回だけしか使う事ができませんが数次再入国許可だと1年間しか有効期限がありませんが何度でも使えますよ。
それを申請する時に書く国名もそれを提出する時にわかっているだけ書けばいいです。

参考URL:http://www.mofa.go.jp/mofaj/toko/visa/annai/visa_2.html#2

Q雑種地について教えて下さい

いちおう私なりに調べてはみたのですが、ややこしくてよくわからないので、教えてください。

近所に、雑種地に物置きを建てて使っている家があります。けっこうな高低差がある雑木林で、その一部の棚状の部分に建ててあります。確認したわけではありませんが、その一帯はみなそうなので、宅地に隣接した雑種地と思われます。
それで私が知りたいのは、物置きでなくプレハブの勉強部屋も建てられるのかな? ということです。家を建てるには地目が宅地でないといけないと思うのですが、排水などの設備がいらない、部屋だけの建物ならどうなるのか、と疑問に思っています。

また、普通の住宅を建てる場合はどうでしょうか。
その場所は公道に面していないので、宅地として使うには私道を確保しなければならないと思うのですが、隣接した土地(家がある)の所有者が同じなら、今の雑種地を宅地に変更するのは、簡単なのでしょうか。
(都市部の住宅地です。建築協定がある地区です)

また、雑種地であることと、宅地であることのメリットデメリットを、素人向きに教えていただけると有り難いです。よろしくお願いします。

いちおう私なりに調べてはみたのですが、ややこしくてよくわからないので、教えてください。

近所に、雑種地に物置きを建てて使っている家があります。けっこうな高低差がある雑木林で、その一部の棚状の部分に建ててあります。確認したわけではありませんが、その一帯はみなそうなので、宅地に隣接した雑種地と思われます。
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Aベストアンサー

>家を建てるには地目が宅地でないといけないと思うのですが、
そういうことはありません。順序が逆で建ててから宅地にしたりするのです。(建つまでは原則変更できない)
ただ田畑や山林などの場合には、まず農転などの承認を受けてから建築確認して建てて、その後地目変更というプロセスが一段加わるなど、建てるまでのプロセスに違いはありますが。

>隣接した土地(家がある)の所有者が同じなら、今の雑種地を宅地に変更するのは、簡単なのでしょうか。
状況によります。まあ一般には特段の困難があるわけではないと思われます。
たとえば住宅に併設する物置や車庫でも建築確認が必要な場合もあります。
建てるのが住宅の場合はもう少しややこしくなりますが。

>また、雑種地であることと、宅地であることのメリットデメリット
厳密に言うとどちらでもという感じです。特に違いは無かったりします。
ただ、固定資産税では違いが出ることがあります。
建物があるかどうかにより固定資産税は変わります。建物があると劇的に安くなったりします。
ただ固定資産税は地目にかかわらず実態で判断するものとされているので、役所の固定資産税課が雑種地でも建物があるから宅地評価しますよと言われれば、違いはないし、雑種地であれば宅地評価しないと言われたら、その建物を表示登記した後地目変更もかける必要が出てきます。

>家を建てるには地目が宅地でないといけないと思うのですが、
そういうことはありません。順序が逆で建ててから宅地にしたりするのです。(建つまでは原則変更できない)
ただ田畑や山林などの場合には、まず農転などの承認を受けてから建築確認して建てて、その後地目変更というプロセスが一段加わるなど、建てるまでのプロセスに違いはありますが。

>隣接した土地(家がある)の所有者が同じなら、今の雑種地を宅地に変更するのは、簡単なのでしょうか。
状況によります。まあ一般には特段の困難があるわ...続きを読む

Qはちみつを販売するのに資格や申請、許可は必要ですか?

はちみつを販売するのに資格や申請、許可は必要ですか?
何卒宜しくお願いします。

Aベストアンサー

食品衛生法上の許可(飲食店等の許可を定めている法律)は不要です。

個々の自治体ごとに条例の定めがある場合があるので保健所にご確認ください。

許可が不要だとしても、はちみつを乳児に与えるべきではない理由を説明できるくらいの知識は少なくとも持っていただくようにお願いします。


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