知人が不動産(土地と建物)の売買契約(数億円だとか)を結んだそうですが,仮契約を終え,本契約の日に手付金をもらうはずが(契約書に記載があるそうです),入金されなかったそうです.
そこでいくつか質問です.
(1)この場合,契約違反ですのでその契約は無効になるのでしょうか?
(2)まだ登記などは行っていないでしょうから,所有権は移っていないはずです.しかし何か問題が発生することはありますか?
(3)相手はお金が無いのに契約にサインしたのはなぜですか?何か裏にあるのでしょうか?
(4)不動産売買ではこういう事はよくあることでしょうか?

とてもお困りです.当然弁護士さんに相談すべきですよね.私も気になるので専門家の方のお解答お願いします.

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A 回答 (2件)

(1)この場合,契約違反ですのでその契約は無効になるのでしょうか?



手付金の授受は、契約と同時が原則だと思いますが、なぜその時に指摘されなかったでしょうか?
振込であったとしても当日中に振り込んだ旨の連絡があって然るべきと思いますが・・・。

(2)まだ登記などは行っていないでしょうから,所有権は移っていないはずです.しかし何か問題が発生することはありますか?

権利証、印鑑証明書など渡していなければ、まだその段階には至っていないと思います。

(3)相手はお金が無いのに契約にサインしたのはなぜですか?何か裏にあるのでしょうか?

これは当事者じゃないとわかりません。

(4)不動産売買ではこういう事はよくあることでしょうか?

仲介業者が間に入っている場合は、通常ありえません。
契約時には、売主・買主同席のうえ、署名・押印し、その場で手付金も授受する
のが一般的な方法です。

情報不足であまり的を得た回答になっていませんが、まずは相手方にいつ入金する
のか?確認をとった上で、今後の対処は考えるべきかと思います。
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この回答へのお礼

少ない情報にもかかわらず,ご解答ありがとうございます.
おそらく振込みの予定であったと思われますが,期日までに入金されなかったようです.何らかの理由で入金が遅れてしまったのかもしれませんね.まずはおっしゃる通り,先方に入金の予定についての確認が第一ですね.
もしかして先方は気が変わって(または資金の都合がつかなくて)契約破棄のつもりかもしれませんね.

お礼日時:2005/04/24 15:34

 契約の具体的な条文が分かりませんので、正確な解答になるかどうか分かりませんが、文面で判断できる範囲でお答えします。


 本契約時に何割かの手付金を領収し、代わりに所有権移転に必要な書類等(権利書・印鑑証明書等)を相手方に渡す予定だと思います。
 知人は、これ等の書類は当然相手に渡してませんので、所有権が相手に移る心配はありません。
 本来は、仮契約の時に1割位の手付金を払わせ、相手方の都合で本契約をキャンセルした場合、手付け流しといって、知人の収入になる旨の条文を入れますが。
 (4)の質問ですが、普通不動産の売買では当事者間のじか取引は珍しく、殆どは仲介業者(不動産屋)が介入しますから、このような事は殆どありません。
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この回答へのお礼

不動産屋の介入があったかどうか,私にもわかりません.
ただ心配しているのは,お金の都合がつかないのを分かっているにも関わらず,契約にサインして,不動産を騙し取るなどの悪い企みがあるのではないか?ということです.もちろん権利書などの重要なものはまだ渡していないみたいですから大丈夫かと思います.
こういう駆け引きというか,詐欺みたいなことは不動産取引では起こり得るものでしょうか?

お礼日時:2005/04/24 15:42

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Q英語のリスニングの勉強方法?

半年前から英語のリスニングを勉強しています。
英語を流し、スクリプトを見ながら、何度も何度も
目で追うようにしています。
また、英語も字幕を英語にして聞き取れるように
しています。
これを時間があれば毎日おこなっています。
これをやれば、自然と耳に英語が入ってくるかと
思っているのですが、あまり英語入ってこないよう
な感じがします。
どなたかこの英語の勉強方法が良い勉強方法かを
教えてください。
また、リスニングの勉強方法でよい勉強方法がありましたなら、
ご教授してください。
どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

日本人が英語を聞きとれない主な理由はこんな感じだと思います。

1:単語を知らない。

目で読んで分からない文は聞いても分かりません。
まずは、単語の正しい意味、文の正しい意味、文法をしっかり理解しましょう。

2:カタカナで覚えてる・正しい発音で覚えていない

milk を「ミルク」と覚えているから、ネイティブに「メョコ」と言われた時に聞きとれないのです。
tunnelを「トンネル」と覚えていると、ネイティブに「タネル」と言われた時に分かりません。
water は ウォーターというより ワラ に近くなります。

hurt heart を区別して発音できますか? & 聞きとれますか?
right light を区別して発音できますか? & 聞きとれますか?
発音記号、全てを1つ1つ完璧に区別して聞きとれるようにしましょう。

3:ある音とある音がくっつくと音が変わる事に慣れてない。

いくつか変わる種類があります。

1 Reduction

What did he say? did he の部分ですが、ディドゥ ヒー と発音したくなる所ですが、
ネイティブが普通のスピードで話すと ディディ のように ヒーが弱くなってイに近くなります。
これを Reduction といいます。

2 Contraction

you're ユウアーと発音してほしい所ですが、大抵 ユァ とか ヨァ と発音されます。
これは Contraction です。

3 Liaison

an apple アン アップル と 言って欲しいけど絶対ネイティブは言いません。
たとえゆっくり言ったとしても アンナップル のように an の n と apple の a がくっつきます。
普通に言うと エナポゥ が近いでしょうか。これは リエゾン です。

4 Elision

英語では子音が2つ続くと最初の子音を発音しなくなる。というルールがあります。

Good bye. d と b が子音なので 最初の d は言わないで グッ() バイ ですね。Elisionです。
act という単語内でも c と t が子音で続くので アットゥ に近くなります。
active なら アッティヴ に近いです。

5 Deletion

英語では同じ音が2回続くと1回しか言わない、というルールがあります。

Gone with the Wind という映画がありますが with の th , the の th が続きます。

ウィズ ザ でなく ウィィザ みたいに th は1回しか言わなくなります. Deletion ですね。

6 Assimilation

in March イ「ン」マーチ と言いたい所ですが、イ(ム)マーチ となります。
これは n が 次に来る m の影響を受けて m に変わるためです。 Assimilation です。

7 Coalecence Assimilation

The Seven Habits という本がありますが、
セヴン・ハビッツ > セヴンナビッツ というように 音が全く変わってしまう事もあります。
Coalecence Assimilation.

いくつか例を挙げましたがそんなのたまにしか出てこないでしょって思いましたか?
実はこんなことが日常会話の1文の中に2つ3つも組み合わさって話される事がしょっちゅうなのです。
これが原因で文字で読めば簡単に分かるような文でも聞いただけだと
分からないといった事が頻発します。

リスニングの良い勉強方法を教えて欲しいとの事ですが、
リスニングが出来ないには理由があります。
その原因を取り除くことが確実な勉強法でしょう。

あえて勉強方法を教授するとすれば、
1:正確な単語・文の意味を理解する。
2:正しい発音から正しい単語を聞きとれるようにする。
3:発音の変化に慣れる。
この3つがしっかりできてからでなければ、どんなに英語を聞いても、
英語字幕で映画を見ても思うような効果は出ないでしょう。
色々な本も出てますし、ネットで調べれば色々な勉強方法が見つかると思いますけど、
基本は上記の3つかと思われます。

日本人が英語を聞きとれない主な理由はこんな感じだと思います。

1:単語を知らない。

目で読んで分からない文は聞いても分かりません。
まずは、単語の正しい意味、文の正しい意味、文法をしっかり理解しましょう。

2:カタカナで覚えてる・正しい発音で覚えていない

milk を「ミルク」と覚えているから、ネイティブに「メョコ」と言われた時に聞きとれないのです。
tunnelを「トンネル」と覚えていると、ネイティブに「タネル」と言われた時に分かりません。
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Q売買契約解除と手付金の返還についてお尋ねします

契約の解除と手付金の返還についてご質問させて下さい。

先月、中古アパートを一棟購入することになり手付金を売主様にお渡ししたのですが、内覧の際に見つけた瑕疵の修理(売主負担)と引き渡しの時期が売買契約で定めた期限より先延ばしになることがわかりました。
また、物件引き渡しの直前になってから、売り出し図面に記載されていたレントロールの数字に間違いが見つかり、表面利回りが0.3%ほど低くなることがわかりました。
これらの理由によりる、売買契約の解除と手付金の返還は要求できるものでしょうか?

内容を詳しくご説明させて頂きます。

2/15物件の内覧を行い水漏れの瑕疵が見つかりました。しかしながら売買契約を結ぶ前のチラシ記載以外の瑕疵のため、売主様に修理して頂くということでその日に手付を打ちました。

3日後の2/19に売買契約を締結しました。内覧時に見つかった瑕疵は売り主側で修理することと、物件の修理がまだ終わっていないため、この時は残金の払い込みはなく、後日、残金を清算した時に物件の権利が移行するという旨の契約をしました。
物件引き渡しの期限は3/11と定められました。

なるべく2月中に修理を完了させてほしいと私は伝えましたがそのまま時は過ぎ3月になりました。そして3日ほど前、売り主側から残金の清算と登記の実行を3/10に行いたいと連絡がありました。ただし、瑕疵の修理は終わっておらず3/14日頃になるということでした。

取りあえずは相手方を信頼し3/10の清算を了承したのですが、相手方から送られてきた家賃等の清算表を見ると数字が合わず、仲介業者に問合せたところレントロールの数字に誤りがあり、表面利回りが0.3%低下することが判明しました。

とうも後になってから不備が出てくることに、いやな感じがしてきました。
契約書の引き渡し期限が3/11なのでその前日に清算を終えたいのはわかりますが、まだ修理も終わっていません。このまま残金を渡したが最後、まともな修理も行わないのじゃないか?3/14と言ってる日にちも伸びるんじゃないか? と不安と不信が湧いてきました。

私のこのような場合、契約不履行で売買契約を破棄することは出来るのでしょうか?又、先に渡してある手付金は戻ってくるのでしょうか?倍返しということもあるのでしょうか?
不動産売買に詳しい方、どうぞお教え下さい。

契約の解除と手付金の返還についてご質問させて下さい。

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Aベストアンサー

最近、中古住宅を購入した際に、色々とトラブルがあり、その時に解約に関して不動産屋さんから色々と話を聞いたので、思い当たるのですが。
まず、決済日は痂疲の担保(修繕)が終了する事を条件に再度延期される事が双方に取って良いのではないでしょうか。この部分が、期日までにきちんと履行されなければ、手付金を返却し、契約を解除とするという旨で引き渡し日の日程の変更も書き込んで、覚書を交わすのが良いかと思います。
(買主が多少、横柄に出ても不動産屋は意外と応じてくれますよ)
解約という話になっても、買主都合により解約の場合は手付金は返還されないという旨が契約書に記載されていませんか?あれば、ご自身から契約解除を切り出すのは手付金はあげるから止めよう、と言っているのと同義になってしまいます。私の場合には買主都合による解除は売買代金の20%を違約金として支払うとありましたので、解除をしないで購入に踏み切ったのですが。
私の事はともかく、疑義が生じて合議を行うにしても、契約書の文言が全てになってしまうので、解除条件を確認してどうするかを検討されないと、踏んだり蹴ったりになる可能性がありますので、お気をつけください。

最近、中古住宅を購入した際に、色々とトラブルがあり、その時に解約に関して不動産屋さんから色々と話を聞いたので、思い当たるのですが。
まず、決済日は痂疲の担保(修繕)が終了する事を条件に再度延期される事が双方に取って良いのではないでしょうか。この部分が、期日までにきちんと履行されなければ、手付金を返却し、契約を解除とするという旨で引き渡し日の日程の変更も書き込んで、覚書を交わすのが良いかと思います。
(買主が多少、横柄に出ても不動産屋は意外と応じてくれますよ)
解約という話にな...続きを読む

Qどのような英語の勉強方法がいいのでしょうか?

こんばんは。
はじめまして。

早速、質問させて頂きます。

英語を独学で勉強したいと思います。どの勉強方法がよいのか教えて下さい。


どの方法が良いかはきっと人それぞれで、難しい質問かもしれませんけれど、ご自身が英語を身に付けられた方法を教えて頂ければと思います。

私は仕事で英語が必要というわけではありません。主にアメリカのドラマを字幕なしで観たり、英語のニュース記事などを読んだりしたいです。親戚にアメリカ人がいるので、その人とも日常会話程度でいいので会話してみたいです。また、私の今の英語力は全くありません。一から英語を学びたいです。

自分で思いつく英語の勉強方法は
・とにかく単語を覚える
・簡単な児童書を読む

ぐらいしか思いつきません。。。これは有効な勉強方法なのでしょうか??

かなりワガママな質問ですが、どうかご教授願います。
宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

こんにちは私がニュージーランドで一から覚えた勉強法でよろしければ書かせていただきます。ただ「f」と「th」の発音は知り合いから学んでください。大きく分けてすることは3つです。使う物は児童書が出てきているので手持ちの児童書でいいと思います。

1 児童書を訳さずに見る
2 出来た日のカレンダーにシールをはる
3 友だちが見ることができる。手帳や小型のカレンダーを使う

多読の本を読んだことはありますか?簡潔に書きます。

 私たちにはとにかく英語の言語量が必要です。そのためにはまず言語量を増やす勉強をしなければなりません。そこで文章を目で追っていく作業をするのです。訳していたら続きません。人間は怠け者なのです。続く勉強を取り入れることがまず第一です。児童書のいい所は、絵がついていることです。私は外国の図書館で勉強していましたの、一単語に一枚の絵が付いているを本を使うことが出来ました。最初はそこから始まり、一単語から一文、一文から一文半、一文半から二文。三文、六文と増えていきました。今読んでいるのは「フラット化する世界」の洋書です。日本語版でも訳されています。経済学の本です。

2と3
 人間にはご褒美が必要です。女性ならデザートが好きですよね。私も甘いものは好きです。そのため喫茶店で甘い物を食べながら勉強するのもいいかもしれません。ただ大抵英語に気付くのは布団に倒れこんだ後です。
「あっやらなきゃ」と思って身体を起こしたところにデザートが有るわけではありません。
そこで代わりになるのが、シールです。恥ずかしながら私は男性です。このシールを買うのは恥ずかしいです。しかしこのシールを貼ると言うことが、ご褒美になり続いています。

友だちと約束する時に手帳や小型のカレンダーを開きます。そこにシールを貼って置くと「それ、なーに」と言うことになります。
「実は・・・」と英語の勉強をしていると説明できます。ただ見ているだけですが、「すごーい」と案外いってくれるものです。

それではやるか、やらないかはあなた次第です。感想をくれたら嬉しいです。

こんにちは私がニュージーランドで一から覚えた勉強法でよろしければ書かせていただきます。ただ「f」と「th」の発音は知り合いから学んでください。大きく分けてすることは3つです。使う物は児童書が出てきているので手持ちの児童書でいいと思います。

1 児童書を訳さずに見る
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Q不動産仲介契約で専任契約を5月にしました。最近、700万円で不動産屋そのものが買いたいと言って来まし

不動産仲介契約で専任契約を5月にしました。最近、700万円で不動産屋そのものが買いたいと言って来ました。調べた所、レインズにもホームページにも載せていませんでした。前にも他の物件て他の不動産屋が同じ事をして取引を止めた経験が有ります。自分の所で抱え込んで有利な商売をしたいのではと思っています。1-専任契約ではレインズに載せるのは義務付けられていますので2カ月も載せていない以上、契約は債務不履行で取り消し、又は無効となりますか?不動産屋に罰則は有りますか?2-不動産屋が自分で買うと言う事は転売して仲介手数料以上の利益を得る目的と解釈するのが自然でしょうか?分かりやすく教えて頂ければ幸いです。

Aベストアンサー

宅建業法違反の可能性がありますね
県の住宅課に相談しましょう。

県の住宅課は、不動産業の免許権者で
免許停止もできるから、不動産業者にとって一番怖い存在です。
不動産業者から、1日も経たずに電話が来るよ

買いたいという人が見つかったのでは?
ひどい業者だから懲らしめた方が良い

Q英語の上達方法

英語の勉強方法で本や英語教室やスピードラーニングといった色々な勉強方法がありますが、
本だったら沢山の本があってどれがいいのかわからないし、
英会話教室だったらお金もかかるし、
スピードラーニング等の物は本当にこんなもので上達するのかはわからないし
本当のところどの勉強方法が英語の力が身につくのでしょうか。

Aベストアンサー

今は 松本亨さんの提案した環境を松本亨さんの時代よりもはるかに作りやすくなりましたね。

>本だったら沢山の本があってどれがいいのかわからないし、
よさそうな本をピックアップし、アマゾンのブックレビューで参考にしてみてください。

>英会話教室だったらお金もかかるし、
Skypeなどを使って、英会話教室よりもはるかに安く費用を抑える方法もあります。

>スピードラーニング等の物は本当にこんなもので上達するのかはわからないし
受験英語をコツコツやるよりは英会話には近づきますが、自分で喋らないとダメです。
余談ですが、私の知人の中国人は 英語⇔日本語の変換練習をすることで 英語、日本語の両言語のレベルアップに利用しています。

>本当のところどの勉強方法が英語の力が身につくのでしょうか。
他の方も仰っておりましたが、これはみんな試行錯誤をしながら自分に合った方法を見つけています。少し皮肉ですが、Miyuki_18さんが今度英語以外の新しい外国語を学ぶ時に応用できます。

ただ、最初から無駄なことを避け、成功する為の いくつかのアドバイスを。

(1) 基礎は疎かにしないこと。・・・・英語は最初から学びなおすつもりで謙虚になること。多くの人は基礎を侮るので上達しません。

(2) 自分の背丈に合った題材を選ぶこと。

(3) 小さな目標やテーマを小刻みに設けること。

(4) 完璧を目指さず、欲張らないこと。

(5) とにかく毎日英語に触れること。例えば、1日何時間も勉強する日があるかと思えばまったく勉強しない日もあるみたいなムラは好ましくありません。

(6)先ずは、ポータルサイトを英語のページにするとか、日常生活から英語に親しむようにしましょう。

今は 松本亨さんの提案した環境を松本亨さんの時代よりもはるかに作りやすくなりましたね。

>本だったら沢山の本があってどれがいいのかわからないし、
よさそうな本をピックアップし、アマゾンのブックレビューで参考にしてみてください。

>英会話教室だったらお金もかかるし、
Skypeなどを使って、英会話教室よりもはるかに安く費用を抑える方法もあります。

>スピードラーニング等の物は本当にこんなもので上達するのかはわからないし
受験英語をコツコツやるよりは英会話には近づきますが、自分で喋...続きを読む

Q不動産売買契約後の解約について

先週、来年1月完成予定の分譲住宅の売買契約を締結しましたが、諸費用及び、ローン返済の
計算をすると到底返済が無理なことに気づき解約手続きをしようと思っています。
まだ建築途中なため、壁などの色指定ができるとのことで契約後に選びましたが、
この場合でも手付金の放棄で解約は可能でしょうか?
またこの場合、仲介手数料は、支払わなければならないでしょうか?
仲介手数料を支払わなければならない場合、減額をお願いすることはできるものでしょうか?

売買契約をする前に慎重に返済計画をするべきでしたが、不動産屋が出してきたローン返済額
で安易に決断してしまい。諸費用やこれからの生活費用などを考えることができませんでした。
自業自得ですが少しでも支払いを減らすことができればと思い質問させて頂きます。

Aベストアンサー

○壁などの色指定ができるとのことで契約後に選びましたが
履行の着手で違約扱いになるかもしれませんが、まずは不動産会社に即相談してみてください。
壁紙の発注はそんな早くしませんので…
履行の着手、手付解除の期日が問題なのかと思いますが、着手しておらず、さらに手附解除の期日内であれば手付放棄で解約間に合うはずです。

新築で仲介手数料が発生する案件は非常に少ないのですが契約時に仲介手数料支払い約定書を交わされましたか?
契約書類一式確認してみてください。


(手附の額の制限等)第39条 宅地建物取引事務は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2をこえる額の手附を受領することができない。2 宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。3 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。

参考URL:http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM

○壁などの色指定ができるとのことで契約後に選びましたが
履行の着手で違約扱いになるかもしれませんが、まずは不動産会社に即相談してみてください。
壁紙の発注はそんな早くしませんので…
履行の着手、手付解除の期日が問題なのかと思いますが、着手しておらず、さらに手附解除の期日内であれば手付放棄で解約間に合うはずです。

新築で仲介手数料が発生する案件は非常に少ないのですが契約時に仲介手数料支払い約定書を交わされましたか?
契約書類一式確認してみてください。


(手附の額の制限等)第39条 ...続きを読む

QWatch32で英語字幕つきの映画を見る方法

ウェブをみると英語学習の方法として、「英語」字幕付きの英語映画をみることが効果的といわれているようです。そこでよく挙げられているのが「Watch32」という動画サイトです。そこでは英語字幕付きで英語動画がみれる、ということなのですが、私が見る限り英語動画はみることができるのですが、英語字幕がついていない場合がほとんどです。(邦画に英語字幕がついていることがありますが、英語動画を英語字幕でみたいのです)。何か英語字幕を表示させるには設定が必要なのでしょうか?(Watch32で英語字幕付き英語動画で学習しているという方のサイトをいろいろ拝見したのですが、みなさん英語字幕を表示させる方法については誰も述べていませんでした。ということは皆さんは普通にみれているということでしょう)

ちなみにWatch32を初めて開いたとき、なにやらメディアプレーヤーなどをダウンロードするようにという表示がでるのですが、よくわからないものをダウンロードするのは怖いので、していません。それでも既存の機能で動画をみることはできています。

もしWatch32で英語字幕付きの英語動画をみる方法をご存じの方がいらっしゃいましたらご教示ください。

ウェブをみると英語学習の方法として、「英語」字幕付きの英語映画をみることが効果的といわれているようです。そこでよく挙げられているのが「Watch32」という動画サイトです。そこでは英語字幕付きで英語動画がみれる、ということなのですが、私が見る限り英語動画はみることができるのですが、英語字幕がついていない場合がほとんどです。(邦画に英語字幕がついていることがありますが、英語動画を英語字幕でみたいのです)。何か英語字幕を表示させるには設定が必要なのでしょうか?(Watch32で英語字幕付き...続きを読む

Aベストアンサー

Watch32でたまに映画を見ることがありますが、わたしの見た限り英語字幕はありませんし、またプレーヤーで英語字幕の設定もありません。

貴方の直接の回答にはなりませんが、英語の勉強のために英語の動画と一緒に英語の字幕を見たいということであれば、Youtubeで見るのが一番簡単です。

どの動画でもという訳にはいきませんが、例えばリンクの動画はCBSの番組60minutesのBill Gatesについてのものです。画面の右下にいろいろな設定ボタンがあり左から2番目のボタンが字幕設定ボタンでこれをクリックして英語を選び、それからオンをクリックすれば英語字幕が出ます。もしまだ利用したことがなければ一度利用してみてはどうですか。

https://www.youtube.com/watch?v=vZZXeo8iujY

Q不動産売買の契約後に事件が発覚

不動産売買の際の、告知または調査義務についてお教え下さい。

このたび、売買契約を結んだ投資用アパートの一室で、1年前に殺人未遂事件があった事が発覚しました。重要事項説明書では、事件はなしと記載されており、売り主は知らなかったと主張しています。
仲介業者は管理業者と違う会社のため、仲介業者も当然知り得なかったという事です。

事件とは、居住者の男性が交際していた女性に刃物で切りつけられたが軽症、女性は殺人未遂で現行犯逮捕というものです。その後、女性は精神病院に入院中であり、男性は居住中で滞納もありません。

事件は近隣中が知っており、居住者の質が悪いという噂も聞いたため、不利益が予想され契約解除を申し入れたところ、知らなかったのだから告知義務違反にはあたらないとされ、違約金を要求されています。

未遂とはいえ新聞にも出た事件です。管理会社からのレポートには、事件の月に「警察に間取り図を提出」とだけ記載がありました。しかし管理会社は、警察からの詳しい説明がなかったため、事件の詳細をケンカ程度にしか捕えていなかったと言っています。

売り主が当時知らなかったというのが事実だとしても、売るにあたって管理や調査の義務を怠ったという点は問えないものでしょうか?
また、それは違約金の支払いを拒否する理由にはあたらないのでしょうか?
現時点で、和解をもちかけても売り主と仲介業者は弁護士をたてるならこちらも、と強気の姿勢です。

ちなみに、投資用アパートですが、将来居住するつもりもあって契約したものです。
対応を迫られ、非常に急いでおります。
どうかアドバイスをよろしくお願い致します。

不動産売買の際の、告知または調査義務についてお教え下さい。

このたび、売買契約を結んだ投資用アパートの一室で、1年前に殺人未遂事件があった事が発覚しました。重要事項説明書では、事件はなしと記載されており、売り主は知らなかったと主張しています。
仲介業者は管理業者と違う会社のため、仲介業者も当然知り得なかったという事です。

事件とは、居住者の男性が交際していた女性に刃物で切りつけられたが軽症、女性は殺人未遂で現行犯逮捕というものです。その後、女性は精神病院に入院中であり、男性...続きを読む

Aベストアンサー

No.3です。

>かつ売主が善意無過失であっても責任を負います。
 「善意無過失」というのは、「知らなかった」事とは全く別なんでしょうか?

この場合、善意は「知らなかった」とほぼ同意です。無過失は「調べたけど分からなかった」とほぼ同意です。

>売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは買主がこれを知ら無い場合に成り立つとしています。
 この意味は、「隠れた」瑕疵であるという事が成り立つ、という解釈でいいのでしょうか?

そうですね。この意味は買主が隠れた瑕疵を知っていた場合は売主は瑕疵担保責任を負わないという意味です。平たく言えば、「知ってて買ったのだから」と言う事であり、またそれをネタに強請るなと言う事でもあるのでしょう。

つまり買主が悪意無過失、悪意過失の場合は担保しなくてよいという規定です。
もちろん買主が善意無過失の場合は売主は瑕疵担保責任を負いますが、善意過失の場合はどうかが問題で、「調べれば分かったはず」と言われる事でトラブルが発生します。しかし、隠れた瑕疵というのは、通常の注意力を持ってして見つける事の出来ない瑕疵ですので、調べれば分かる事は隠れた瑕疵にはならないという理屈から、売主は瑕疵担保責任を負う事になるのが一般的ではないかと思います。

瑕疵担保責任について簡単に整理します。
1)民法
 他人の権利、滅失や不足物、地上権付き、抵当権付きについての売買と隠れた瑕疵についての担保について規定
2)宅建業法
 宅建業者の瑕疵担保責任期間(2年)の規定
3)住宅瑕疵担保履行法
 躯体等住宅の根幹に関わる隠れた瑕疵の10年保障の規定
4)消費者契約法
 事業者の担保責任免除の阻止の規定

今回の件は売主が個人なので、瑕疵担保責任を負わないとした場合、民法が適用されます。つまり契約書で瑕疵担保期間を規定しない限りは、あくまでも「隠れた瑕疵」についてのみが争点になるので、自殺未遂事件が隠れた瑕疵になるかどうかという点が重要ですね。

ここからは一宅建業者の個人的見解ですが、これを宅建業者の告知義務に当たるかどうかを判断材料とすると、告知義務違反とは言い切れないので、隠れた瑕疵とはならないのではないかと思う訳です。可能性の一筋としては、あくまでも売主が嘘をついたと言う点ですね。事件など無かったと断言する事です。でも契約を反故にできるほどの内容ではないのも事実なので、さらなる無駄な労力と費用がかからない決断をされたのは正解なのではないかと思います。

No.3です。

>かつ売主が善意無過失であっても責任を負います。
 「善意無過失」というのは、「知らなかった」事とは全く別なんでしょうか?

この場合、善意は「知らなかった」とほぼ同意です。無過失は「調べたけど分からなかった」とほぼ同意です。

>売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは買主がこれを知ら無い場合に成り立つとしています。
 この意味は、「隠れた」瑕疵であるという事が成り立つ、という解釈でいいのでしょうか?

そうですね。この意味は買主が隠れた瑕疵を知っていた場合は売主は瑕...続きを読む

Q英語で どんな方法が英語の勉強に

英語で質問したいですが 英語がわかりません

どんな方法が英語の上達にお勧めですか? と英語で聞きたいですが

Aベストアンサー

「どんな方法が英語の上達にお勧めですか。」ということで私がぱっと思いついたのでは
"What should I do if I want to prove my English?"
といった感じです。参考までにどうぞ。

Q■重要事項説明義務違反?不動産詐欺?(収益不動産売買)■

■重要事項説明義務違反?不動産詐欺?(収益不動産売買)■

皆さんお願いです。お知恵をお貸し下さい。どうぞ助けてください。

【事実関係】
(1)収益物件購入経緯
先日、収益物件(事務所+マンション)を購入致しました。
メインテナントである事務所の退去リスク・家賃引き下げリスクが最大の懸案でしたので、当然ながら仲介業者に対しては何度も「そのような話は出てませんね?」と確認しました。また契約直前にも仲介業者と売主に最終確認をしましたが、「そのような話は今のところ出ていない」とのことでした。仲介業者は同族経営の不動産会社なのですが、私としては信頼関係を築けていたと思っていましたので、購入を決断致しました。

(2)メインテナントから知らされた事実
(1)早速、売買契約の翌日にメインテナントに対して挨拶のお電話をしたところ、家賃引下げ要請若しくは退去を検討中とのこと。
(2)しかも、売買契約の数日前に同仲介業者が現地に測量の下見に来た際に、メインテナントから仲介業者に対してその旨のお話をしたところ、「未だ新オーナーと管理会社が決まっていないので、決まってから窓口を教えます」と言われたとのこと。
(3)売主に対しても家賃引き下げの相談したい旨1年前にお話をしたそうですが、何も返答を得られずそのままになっていたとのこと。

(3)仲介業者の反応
まさかと思って仲介業者に事実関係を確認すると「具体的に家賃引下げや退去の話があったのではないので、買主に話す必要なないと判断した」とのこと。

(3)重要度合
私としては、そのような事実を事前に知っていれば、購入を見送ったであろう重大な事実です。
しかも、サブテナントの1件が家賃滞納の常習犯だったという事実も契約後に判明した有様です。

【質問内容】
(1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。
(2)このような事実を知らされていれば、そもそも売買契約を行わなかったような重大な事実ですので、それを理由に契約の解除を行うことは可能なのでしょうか。
(3)また、仲介業者に対する損害賠償請求は可能なのでしょうか。
(4)売主にも何らかの責任が生じるのでしょうか。
(5)売買契約違反(債務不履行)としての解除事由、及び違約金(20%)支払い請求事由に該当する可能性はございますでしょうか。
(6)仲介業者と売主に対して、以上のような行動を取る前に、事前に弁護士に相談してから行動した方が良いのでしょうか。

投資額が大きいせいもあり、ノイローゼになりそうです。
どうぞよろしくお願い致します。

■重要事項説明義務違反?不動産詐欺?(収益不動産売買)■

皆さんお願いです。お知恵をお貸し下さい。どうぞ助けてください。

【事実関係】
(1)収益物件購入経緯
先日、収益物件(事務所+マンション)を購入致しました。
メインテナントである事務所の退去リスク・家賃引き下げリスクが最大の懸案でしたので、当然ながら仲介業者に対しては何度も「そのような話は出てませんね?」と確認しました。また契約直前にも仲介業者と売主に最終確認をしましたが、「そのような話は今のところ出ていない」とのことでした。...続きを読む

Aベストアンサー

正確な事実関係をどこまで文書化されているのかにより、今後の展開が変わってくるケースですので、不動産専門家の方が多いこのカテでも回答が非常に難しい例かと思います。
私は法律家ではありませんので、あくまでも一人の宅建主任の参考意見として捉えてください。解釈の間違いもあるかもしれません。

>(1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。

宅建業法の35条に規定された重要事項説明に於いては、列挙された項で類型化されているため、この項を網羅した重要事項説明書であれば命令規範、不作為義務違反になりにくいという面があります。類型化された項目のみを説明すればよいと言う事では無いのは事実ですが、重要事項説明違反だけを主眼にした主張をすると、業者側は違反は無いと突っぱねる可能性があります。

>(2)このような事実を知らされていれば、そもそも売買契約を行わなかったような重大な事実ですので、それを理由に契約の解除を行うことは可能なのでしょうか。

宅建業法35条で規定された項は47条で不実のことを告げる行為を禁止していますが、この47条で「その他の取引条件…[略]…宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」としているので、この条項に該当するのではないかと想像します。
この47条は重要事項説明書に記載していなくても正確な情報を告知すればいい訳ですが、買主の質問に対しては当然に不実の告知をしてはならないと言う事になりますので、事実であれば、47条は禁止規定、作為義務違反ですので、(35条違反による行政処分ではなく)80条の罰則規定が適用されるので重い処分となります。
しかしここが寧ろネックであり、80条を適用するにはその状況が事実である事を第三者に分かる形で提示しなくてはなりませんので、司法判断となった時にはそこが争点となってしまいます。
書面に残さなくても良いが、その分不実の告知は証明しにくいという反面があるのが、私等もこの法律の理解出来ない面ではあります。

>(3)また、仲介業者に対する損害賠償請求は可能なのでしょうか。

47条違反が明確であれば当然に損害賠償請求が可能だけではなく、実際に賠償金を得る事すら可能だと思います。

>(4)売主にも何らかの責任が生じるのでしょうか。

売却前に事実を知っていたと言う事が明確にできるのなら責任は生じます。
現店子の証言をどこまで利用できるかがポイントかもしれません。また実際に滞納がある店子に関しては、その支払い記録は残っていると思いますので、その記録を得る事で証明できますので責は生じると想像します。

>(5)売買契約違反(債務不履行)としての解除事由、及び違約金(20%)支払い請求事由に該当する可能性はございますでしょうか。

売主が納得しない限りは、司法判断が必要になると思います。司法判断が貴方に有利に出れば違約金20%の請求は可能ですが、現実的な線で考えると、業者の不実の告知による処分と損害賠償という所でしょうか。店子は新たに見つける可能性がある事ですから。
滞納者に関しては、現時点で滞納金があるかどうかが問題で、現時点でないのであれば損害賠償とはなりませんが、滞納があるようであれば賠償の対象となりうるのではないでしょうか。

>(6)仲介業者と売主に対して、以上のような行動を取る前に、事前に弁護士に相談してから行動した方が良いのでしょうか。

必ずそうしてください。弁護士でも不動産取引に詳しい弁護士である必要があります。その点はご注意を。

正確な事実関係をどこまで文書化されているのかにより、今後の展開が変わってくるケースですので、不動産専門家の方が多いこのカテでも回答が非常に難しい例かと思います。
私は法律家ではありませんので、あくまでも一人の宅建主任の参考意見として捉えてください。解釈の間違いもあるかもしれません。

>(1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。

宅建業法の35条に規定された重要事項説明に於いては、列挙された項で類型化されているため、この項を網羅した重要事項説明書であれば命令規...続きを読む


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