借家マンションの家賃交渉

Question

借家マンションの家賃交渉についての質問です。
分譲マンションを、借家として20年以上借りています。
大家さんと直接交渉で、入居してから更新手続きは一度もありませんでした。
もちろん入居時の契約書はあります。
当方は経年劣化で家賃値下げや修繕を要求、先方は値上げを要求で物別れのまま。
が、この度4月から、老朽化によりマンションの修繕積立金が大幅な増額という決定。
大家さんの負担が増えます。
積立金増額を理由に家賃値上げを伝えてきた場合、家賃相場があるので、という理由で拒否できますよね？
古いアパートを修繕して入居人気を確保するための必要経費、的な。
一戸建て借家なら修繕費は大家さん持ちですし。（？
とはいえ採算バランスなんでしょうが、こういう場合何をもって赤字という線引きになるんでしょうか？
新築時の購入価格？
元が取れないのでもう売りたい、というパターンもあったりするんでしょうね。
大家に聞け、これがパワハラ的に借手を下に見てるんで話にならないんです（汗

chu-favo · Accepted Answer

積立金増額を理由に家賃値上げを拒否することは可能です。しかし、大家との交渉において、物件の状態や地域の家賃相場、競合物件の家賃などを踏まえた上で、建設的な議論を行うことが重要です。賃貸物件の価値は状態や需要によって変動しますが、具体的な線引きは個々の契約や法律に依存します。

大家さんの立場や物件の収支バランスについては、購入価格だけでなく、維持管理費用、税金、ローンの返済なども考慮されるでしょう。ただし、物件の詳細な経済的な事情は大家さんにしかわかりません。

適切な相談や交渉が難しい場合、法的なアドバイスを受けることも検討してみてください。

ともあれ、借家はあくまで他人の所有物をただ借りているだけなので、長年住んでいても他人の物に変わりはありません。どんな思惑があるかは知りませんが、それを決めるのは大家と言うことも踏まえて、あまり関係性を乱す行為は結局のところ自分を不利にさせることになるので賢い選択とは思えません。これだけ物価が上がったり地震対策も本格的に考えなければならない中においては、大家として考えられる選択です。

suzuki0013 · Answer

質問者の希望する回答ではないけれど。

＞積立金増額を理由に家賃値上げを伝えてきた場合、家賃相場があるので、という理由で拒否できますよね？

「家賃相場があるので」という理由で拒否できるとは限らないよ。

たしかに分譲マンションの修繕積立金の増加は、賃貸入居者には直接的には関係がない。
しかし、その賃貸不動産の維持費が増加することになるので、家賃の値上げすることの正当な理由になる。
もちろん、修繕積立金の増加分の全額を家賃値上げに転嫁できるというわけではないけどね。

その反面、質問者の主張の通り「相場」というものがある。
家賃設定がもともと相場よりも高い場合には、維持費が増加したからといってただちに値上げの正当理由となるわけではない。
それと同時に、値上げした賃料額が相場”程度”だった場合には、拒否する理由として家賃相場は弱くなる。
また、家賃相場で貸さなければならないという法律はないため、仮に割高の家賃設定でも不法行為ということはない。
相場よりも少し高い”程度”ということなら貸主側の主張が認められる可能性もある。
前述した、家賃相場を理由に拒否できるとは限らないというのはこういうこと。

質問者が主張を補強するなら、第三者が見ても分かるような「相場の情報」を準備しておくといいと思うよ。
本件は分譲賃貸なので、同じく分譲賃貸で近隣の同じような物件の情報を集めておく。
口頭で「相場は○○万だから拒否する！」と言うだけではなくてね。
しっかりと客観的な根拠を揃えておくと主張を強くできるよ。

余計なお世話を書くけれど。

＞借家として20年以上借りています。

エリアにもよるけれど、20年前から比べれば家賃は値上がりしているエリアが多いよ。
当方は東京だけど、一部の高級エリアを除けば、全体的には2000年代からほぼ横ばいからやや増加している。
質問者が住んでいるエリアではどうか分からないけれど、20年以上前から借りていて一度も値上げしてなかったとすれば、今の相場からすれば安くなっているのでは？
この辺、主張された場合にしっかり反論できるような根拠を用意しておいた方がいいよ。

＞当方は経年劣化で家賃値下げや修繕を要求

それはきちんと要求できるような内容にしてあるのかな？
というのも、部位によっては経年劣化による破損を貸主に対して修繕や値下げを要求できるけど、それは貸主にそういう義務があるから。
でも、破損していない部位や、貸主の修繕義務のない部位について、単に劣化したからという理由では貸主に対して修繕や値下げを要求する正当な理由がない。

＞大家さんと直接交渉で、入居してから更新手続きは一度もありませんでした。もちろん入居時の契約書はあります。

そういう契約は法律や権利関係を配慮せず契約当時の基準のままなので気を付けた方がいいよ。
法定更新になっていたらメリットもあるけどデメリットもある。
内容は確認しておいた方がいいよ。

ppds_ppds · Answer

根本的に経年劣化は家賃交渉の材料にはなりませんね。
しかも家賃の値下げを求めて更に修繕なんて、ずうずうしいにもほどがあります。

ただ、修繕積立金の増額を理由に家賃の値上げも理由にはなりません。

家賃相場がどうこうという問題ではなく、修繕積立金は借主には関係ない費用ですから大家の個人的な都合になるためです。
家賃相場というのは、あくまでもその地域の限られた物件の平均値でしかないので、それにあわせないといけないという決まりはありません。
単なる目安でしかないですよ。

家賃の値上げも値下げも、双方が納得しない限りは変わりませんし、変更するだけの理由が必ず必要ですから、どれかがかけているなら従う必要はありません。

hiro2017 · Answer

20年間更新無しなら良い大家さんかと思いますがそれを壊した
ようですね、マンションは築40年も経てば価値はかなり下がるし
売却も難しくなります、築年数により手放すことも考えている
かも知れません。（賃貸中でも売り出すことはある）
場合によっては買い取ることも？、退去もあると思います。

merciusako · Answer

「修繕積立金の増額」を理由とした、「家賃値上げ」はできません。

修繕積立金は、そのマンションの共用部分の修繕に使われる資金です。
「共用部分」とは、建物躯体部分、エレベーター、階段、廊下、給排水設備、防水関係などです。

マンションの共用部分は、そのマンションの所有者全員の所有ですから、共用部分の修繕は、所有者全員の責任で行わなければなりません。
「所有者」ですから、「賃貸入居者」は含まれません。

この修繕ための資金が修繕積立金です。
主に、定期的な「大規模修繕工事」と呼ばれる修繕工事のための積立金です。

この修繕積立金がどれだけ増額になろうが、借りている側にはまったく関係のないのです。

そのマンションの共用部分の「日常的な管理」にかかる経費が値上げになったのなら、借りている側も日常的にそのマンションの共用部分を利用するわけですから、この管理費の値上げであれば拒むことはできません。

質問では、修繕積立金ですから、借りている側はまったく関係ありません。

一般的な、「家賃の値上げ」は、周辺の同じような条件のマンションの家賃との比較です。

特に基準があるわけではありませんが、相場並みということであれば、妥当な金額と言えるでしょう。

多少の交渉の余地はありますが、まとまらなければ退去するしかないです。

すりっぱ。 · Answer

最悪更新できなくてもいいってことならいいんじゃないですか
ところで修繕費が大家さんもちってどこ情報です？

借家マンションの家賃交渉

積立金増額を理由に家賃値上げを拒否することは可能です。

質問者の希望する回答ではないけれど。

根本的に経年劣化は家賃交渉の材料にはなりませんね。

20年間更新無しなら良い大家さんかと思いますがそれを壊した

「修繕積立金の増額」を理由とした、「家賃値上げ」はできません。

最悪更新できなくてもいいってことならいいんじゃないですか

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