分譲地・販売用宅地の在庫所有コストについて

荒れ地を開発して分譲宅地として10や20区画で土地を売り出す際、当然何年も売れずに在庫として残る宅地も想定しますが、こういった売れない販売用不動産にかかるコストには、どのような税やその他なにがかかってくるのでしょうか？

質問者からの補足コメント

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  固定資産税以外に金利面の負担もあるとの事で大変参考になりました、有難うございました。

    補足日時：2024/08/01 14:50

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2024/07/29 01:27

必ずかかるであろう税金が固定資産税，市街化区域にある土地だと都市計画税がかかります。

あと気にしなければならないのが，購入資金の調達金利ですね。もう10年ぐらい前になりますか，中古マンションをリノベーションして販売している株式会社インテリックス（東証スタンダード上場）は，金利負担を考慮して，仕入れ後数か月での販売を基準にしているようで，その基準日までに売れなかった物件は，損切りしても販売していました。

不動産業者の資金調達時の借入金利は，現在年2～3％ぐらいでしょうか。販売用物件を長期保有するとなると，この金利負担がバカになりません。

そして不動産融資では，購入物件への担保権の設定が条件になっていたりします。設定額の4/1000の額となる登録免許税プラスアルファの登記費用がかかりますし，担保権の抹消時にも，この時は数万円ではありますが登記費用がかかります。

登記費用は仕入れ時と販売時だけかかる費用なので，長期保有するのであれば年当たりの額は小さくなるかもしれませんが，金利は，長期保有すればするほど多くなるものです。しかもこれからは金利上昇が見込まれますよね。この調達資金は短期返済を想定しているはずですから，変動金利で借りているはずです。長期保有すればするほど，返済額が大きくなることが予想されます。

損切りすることを決断できないと大損をすることになるかもしれません。

この回答へのお礼

お礼日時：2024/08/01 14:49

No.3 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2024/07/28 05:07

金融関係者として、

金融面、資金調達面からの問題点をご説明いたします。

●金融機関への融資金返済、多額の貸出金利息
固定資産税等の税関係は、当然にコスト負担することになりますが、
それ以上に問題なのは、融資を受けた金融機関への返済遅延、貸出金利息の支払い負担の問題ですね。

不動産分譲業者は、自己資金では不動産（土地）を購入できず、ほとんどすべてのプロジェクト事案において、資金調達面では取引金融機関から億単位での多額の融資を受けて対応することとなります。

そして、融資に際しては、宅地開発分譲後、１区画販売が完了するたびに、融資の一部を返済するという返済計画になっております。

こうした中、分譲地が計画どおり販売できていれば問題ないのですが、仮に販売できず塩漬けになってしまった場合には、金融機関への貸出金返済ができないこととなるほか、その期間においても貸出金利息がかかってくることになります。
例えば、
10億円の融資を受けた場合、仮に貸出金利息が３％だとすると、分譲宅地が販売できなくても、ざっくりとして年間3,000万円の利息負担がのしかかってくることになります。

そしてまた、そのように既存の貸出金の返済ができず、長期固定化・延滞していると、当該金融機関からは新規融資ができなくなってしまいます。
当該金融機関における、企業としての信用格付けが低下しますので。

以上のように、金融機関から見ると、不動産販売業者には、融資額が巨額になり融資推進が図りやすいというメリットがある一方で、融資に際しては、通常の事業会社以上にリスクがあるともいえるんですよね。

この回答へのお礼

お礼日時：2024/07/29 18:28

No.2 回答者： bathbadya 回答日時： 2024/07/27 18:38

土地購入費と造成費が、固定資産の基準になるが、建設仮勘定に入れておけば安くなりそう。

でも、売りに出す段階で、本勘定にしないとね（笑）

山林なら税金はかからないけど、分譲地なら、接道道路幅と、接道長さを元に固定資産が算定されそう。

１０億円で買って、２０億円で売れば、１０億円の儲け。
何年もかかると、１年間の儲けはそれだけ減る。
逆に、１年間で１０回売り買いが出来れば、年間１００億円の儲け。
通常は安く転売して、次の購入資金にする。

＞土地管理のためのメンテ費用(草抜き、整地等)ですかね。
粗大ごみが投棄されるような地域だと、柵を作らなあかん。

この回答へのお礼

お礼日時：2024/07/29 18:28

No.1 回答者： zawayoshi 回答日時： 2024/07/27 11:46

固定資産税・都市計画税がかかります。

税金としてはとりあえずそれだけですね。
あとは土地管理のためのメンテ費用(草抜き、整地等)ですかね。

とりあえず取得の際の不動産取得税、分筆等の際の登記費用は別でかかってたと思いますが。

この回答へのお礼

早速のご回答有難うございます。
例えば中古車販売業者は、在庫分の自動車税の軽減制度がありますが、不動産業者にもそのような特例はあるのか、ご存じでしょうか？

業者関係なく60.5坪以下の軽減措置のみでしょうか？

お礼日時：2024/07/27 11:54