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借地料が高いので、過去に一度、土地の査定をしてもらって値下げの交渉をしに行きましたところ、地主さんに「人の財産を勝手に調べるなんて犯罪だぞ!」と言われました。
自分が借りている土地の査定をしてもらうことは違法ですか?
また、借地料の目安を知る方法というのはあるのでしょうか。
その近辺の土地代が目安といいますが、辺り一帯の人がその地主さんに土地を借りています。
どうしたらいいのでしょうか?

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A 回答 (7件)

地代=公租公課(固定資産税+都市計画税)+地主の報酬


という関係式が成り立ちます(簡単にするため保証金の運用益や権利金の償却額は含まず)。

>>>>この場合の相続税を含めない理由をお知らせください。人間には、寿命があります。正当な法律行為者として、満20歳になったとき、平均余命の80歳の父または母から相続を受けたとすると、父と母とで、自分が相続するまで、2回の納税が必要ですね。80歳から20歳を引いて、2回で割ると、30年に1度は、相続が発生します。
相続税を、必要公租公課に入れないとすると、土地は減価償却しない会計を採っている手前、おかしいと思いますが
#4さんのご回答は、ちょっとと、思います。また、土地の維持は、経費がかからないとしており、借家などのように、維持経費の損金勘定を、ほとんど認めませんが、土地形状によっては、土留めのやり直しとか、雨水排水路の耐用年数が来て交換とか、地震などで、死亡事故が起きたとき、人災と言われないためには、地主も経費がかかる訳で、昔のように、田んぼで、小作人に貸している状況とは、全く都市部や、住宅地では、意味合いが異なります。

適時、舗装道路の高さの工事(舗装のかさ上げ工事)などで、測量杭が、紛失したりで、再測量とかもありますし。。。地主をやってみないと解らない経費(夏の草取りとか、産業廃棄物不法投棄の処分。貸し駐車場のポンコツ廃車自動車のリサイクル料金の建て替え。車庫証明の事務。など、店子には、解らない経費が、一杯あります。

過去、となりにコンビニが出来て、夜明るくて住めないから、引越ししたい。とか、南側に高層マンションが合法的に建ったので、終日日陰になり、引越ししたいとか、あらゆることが、さも、地主の責任のように言われ、資産価値の減少に対する補填はなく、公租公課は、借主がいなくても、納税しないといけません。

よって今日の都市部の土地は、一部減価償却的要素が、考えに必要と思っています。

一番酷いのは、安い地代で、旧法で借りて、新築土地付きマイホームを持ちながら、相当安価な地代なため、地主に返さず、住民票のみ置いている店子です。普段は、居住していないで、日曜に来ては、庭で、野菜作りをしています。
本来、旧法は、野菜畑を安く供給する目的でなく、国民の住環境の最低文化的生活の扶助を目的としているのに、店子は、100坪の邸宅に住み、地主は、15坪のぼろ屋に住んでいるということもあることも、解ってもらいたい。

で、田園調布に土地をもつと、孫の代には、自殺して生命保険で、税金を支払うという事実が、何件もありましたよね。。。。

で、横槍ですが、#4さん。必要経費に相続税の一部を入れてはいけないという法令や判例を、教えてください。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2005/06/04 14:44

新法契約書か旧法契約書かで、全く回答が異なります。



それは、ご存知ですよね。
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この回答へのお礼

はい。昭和50年度後半の契約ですので。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2005/05/30 20:45

地代=公租公課(固定資産税+都市計画税)+地主の報酬


という関係式が成り立ちます(簡単にするため保証金の運用益や権利金の償却額は含まず)。

>>>>この場合の相続税を含めない理由をお知らせください。人間には、寿命があります。正当な法律行為者として、満20歳になったとき、平均余命の80歳の父または母から相続を受けたとすると、父と母とで、自分が相続するまで、2回の納税が必要ですね。80歳から20歳を引いて、2回で割ると、30年に1度は、相続が発生します。
相続税を、必要公租公課に入れないとすると、土地は減価償却しない会計を採っている手前、おかしいと思いますが
#4さんのご回答は、ちょっとと、思います。また、土地の維持は、経費がかからないとしており、借家などのように、維持経費の損金勘定を、ほとんど認めませんが、土地形状によっては、土留めのやり直しとか、雨水排水路の耐用年数が来て交換とか、地震などで、死亡事故が起きたとき、人災と言われないためには、地主も経費がかかる訳で、昔のように、田んぼで、小作人に貸している状況とは、全く都市部や、住宅地では、意味合いが異なります。

適時、舗装道路の高さの工事(舗装のかさ上げ工事)などで、測量杭が、紛失したりで、再測量とかもありますし。。。地主をやってみないと解らない経費(夏の草取りとか、産業廃棄物不法投棄の処分。貸し駐車場のポンコツ廃車自動車のリサイクル料金の建て替え。車庫証明の事務。など、店子には、解らない経費が、一杯あります。

過去、となりにコンビニが出来て、夜明るくて住めないから、引越ししたい。とか、南側に高層マンションが合法的に建ったので、終日日陰になり、引越ししたいとか、あらゆることが、さも、地主の責任のように言われ、資産価値の減少に対する補填はなく、公租公課は、借主がいなくても、納税しないといけません。

よって今日の都市部の土地は、一部減価償却的要素が、考えに必要と思っています。

一番酷いのは、安い地代で、旧法で借りて、新築土地付きマイホームを持ちながら、相当安価な地代なため、地主に返さず、住民票のみ置いている店子です。普段は、居住していないで、日曜に来ては、庭で、野菜作りをしています。
本来、旧法は、野菜畑を安く供給する目的でなく、国民の住環境の最低文化的生活の扶助を目的としているのに、店子は、100坪の邸宅に住み、地主は、15坪のぼろ屋に住んでいるということもあることも、解ってもらいたい。

で、田園調布に土地をもつと、孫の代には、自殺して生命保険で、税金を支払うという事実が、何件もありましたよね。。。。

で、横槍ですが、#4さん。必要経費に相続税の一部を入れてはいけないという法令や判例を、教えてください。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2005/06/04 14:28

1.「自分が借りている土地の査定をしてもらうことは違法」ではなく、借地人の当然の権利です。


借地人は土地所有者と同じく、固定資産税の課税台帳の閲覧ができ、その証明書の発行も受けることができます(一例として静岡市HPから「固定資産課税台帳の閲覧制度」のURLを下記に貼っておきます。どの市町村でもほぼ同じ内容です)。
http://www.city.shizuoka.jp/deps/zeimu/zeisei/ch …

2.地代の水準を正確に把握する方法は、残念ながらないと思います。No.2およびNo.3の回答者さんが述べられているように、たとえ不動産鑑定士に地代の評価を依頼しても、地主に対して何の法的拘束力もなく、報酬として数十万円を支払った上に鑑定評価書という“紙切れ”を手にするだけになると思います。不動産鑑定士は、依頼者の求めに応じて依頼者の望む価格(賃料)となるように鑑定評価書を作成するのですから、地主も対抗上、別の不動産鑑定士に依頼すれば、数倍高い地代が書かれた鑑定評価書を逆に提示されるだけです。
唯一、訴訟を提起した場合に、裁判所が評価人として不動産鑑定士に評価させたときは、利用できる可能性があります(※裁判所のお墨付きの評価だから)。また、この場合の評価人への報酬は訴訟費用となり、敗訴したほうが負担する可能性が高いです(勝訴すれば不要)。

3.しかし、地代を求めることは困難でも、地代にかかる地主のコストを求めることは比較的容易にできます。地代というのは、基本的に「コスト(固定資産税、都市計画税、土地取得に伴う支払金利)」と「(他の利用をしたときと比べて失う)機会利益」と「地主の報酬」の合計です。
 地主が長年所有している土地なら土地取得に伴う支払金利は不要ですし、住宅地域において標準的な用途である住宅として使用しているのであれば機会費用の損失もない。とすれば、
地代=公租公課(固定資産税+都市計画税)+地主の報酬
という関係式が成り立ちます(簡単にするため保証金の運用益や権利金の償却額は含まず)。

4.ただし、固定資産税というのは、複雑な負担調整措置があり、また、住宅用地の特例により、地積200m2までは課税標準額が1/6に、それを超える場合でも課税標準額が1/3になります。
ですから、市税務課で閲覧した税額だけではなく、負担調整がない場合の税額、住宅用地の特例が適用されない場合の税額も試算して、現在の地代と比べ、どの程度のコストがかかっているのか、地主の祖利益率はどれぐらいかということを把握されるべきだと思います。

5.事業用地の場合、「地代は固定資産税の3倍」という考え方があります(下記で紹介する判例でも、当初の地代の水準は固定資産税の約3倍)。借地では、地主のコストはほとんどが公租公課であり、この場合の祖利益率は約70%です(通常の商売なら祖利益率70%で十分)。
 しかし、住宅用地の場合なら、万が一、建て替えなどで住宅用地の特例がはずれたら(毎年1月1日の現況で課税される)、その年の税額は一挙に6倍(小規模住宅用地の場合)に跳ね上がりますから、「地代は固定資産税の税額(住宅用地の特例あり)の10倍」程度でなければ、地主の持ち出しになる可能性もあります。

6.すぐに地主と交渉する必要はないと思いますが、将来を見据えて、必要なデータを収集すべきだと思います。これらは、借地人なら容易に集められる資料です。
(1)固定資産税の評価額の推移のデータ、地価公示価格の推移のデータ(過去から)
(2)固定資産税の税額の推移のデータ、負担調整、住宅用地の特例の有無による税額の相違、およびこれらの推移のデータ(過去から)
(3)借地借家法の考え方、判例など

7.土地賃料改定について、最高裁平成15年6月12日判決を紹介します(下記URLに貼っておきます)。この判決では、「地代が著しく不相当になったとき」当初の地代改定特約を破棄して地代を減額できるという判断を示したものです。

8.借地人や借家人を保護するために昭和16年に借地法、借家法が制定され、平成4年に借地借家法に統合されました。旧来の借地法でも、借地権の存続期間は20年以上ですし、正当事由がなければ立ち退きは認められません。立ち退きの場合、借地人は、地主に対し建物買取請求権も行使できます。ご参考までに借地借家法のURLを貼っておきます。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H03/H03HO090.html

参考URL:http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/0/ …
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2005/06/04 14:32

一応、地主側からの立場で書きますね。



#2の専門家さんの話ですと、調停委員が、和解案を出してくれるというお話ですが、旧借地借家法での継続地代ですと、ほとんどの調停委員が、双方の主張の真中を取って、解決にご協力を。というのみで、全く、新法、旧法の知識や経緯など、無知という方が多いです。ですから、結局、不調に終わることが多いですね。お互い地代の基準が違うのですよね。借りている側は、現在の地代が、平均的地代かあるいは、自分の生活費から考えて、高いという主張ですね。地主側は、過去、現在、未来の地域の平均地代並にいただけたと仮定すると、現状の地代は、安すぎるということですね。旧法地代で、酷いケースは、地主から、車1台分の更地を、例えば、月1,000円で、借りて、月極め10,000円で、駐車場として又貸しするとか、自己の居住用として、口頭で、約束したにも係わらず、転勤になったからと、又貸しを現在の家賃でしている。(自己居住用として、固定資産税が3分の1になるという計算で、地代を決めているのに、又貸しのため、割引が無くなり、固定資産税の戻り分、3分の2は、地主の持ち出しとか。。。で、不動産鑑定士も、ポイントの取り方とかで、全く評価が異なります。と、いうか、家賃データーは、あっても、地代データーは、不動産鑑定士でも不明。実際、地元の不動産屋の方が、取引実績をよく知っていて、ほとんど、あてにならないというのが、不動産鑑定士に対する私の個人的評価です。
不動産鑑定士に鑑定料、80万円支払って、裁判した経験もありますが、結論は、弁護士と鑑定士が儲かるだけなんですね。そのことは、地主は、何回も調停や裁判をしていますので、店子さんに、値上げに応ぜず、裁判したら、弁護士費用等考えて、膨大な出費ですよ。と、本当のことを、お伝えしても、ほとんど、信じてもらえません。
結果は、こちらの言うとおりになる。すなわち、地代の値上げは少額だが、弁護士費用等を、地代に割り当てたら、素直に値上げに応じた方が、安いということです。

不動産鑑定士も、近隣ポイントに適正地代の指標ポイントが見つけられなければ、全く、論理的には、難しいのですね。不動産鑑定士や弁護士が、万能ではないこと。
それらの職業の人は、自分の商売優先で、適正価格を求めることは、2の次なので、どうぞ、ご経験ください。

自己所有して、税金を払うより、地代を払う方が、基本的に旧法の契約なら、ほとんどの場合、地主側が泣いていますよ。

新法になって、初めて、5分5分の評価になった感じなんですね。地代の中に、固定資産税など、公租公課が、入っていて、全部が地主の儲けになっては居ないこと、3年ごとに、固定資産税が改訂があれば、少しでも値上げに応じないと、地主の取り分が、減るということ。

家は自分の持ち物だから、増築しようが、更地にしようが、今までの地代を払えば良いと考える店子さんが、多いのですが、店子さんの使用実態で、固定資産税が全く異なりますので、自己居住小規模住宅から、建て替えるなど、ご注意願いたいこと。特に、1月1日の状態を、地主に黙って変えないことです。これらのことを守られない、店子さんは、地主に損害を与えていることを知っておいてくださらないと、困るのですが。。。。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2005/06/04 14:40

 一応、専門家ですので、真剣に聞いてください。

(^_-)

 借地料(地代)には2種類あります。一つ目が新たに借地する時の新規地代で、二つ目が継続中の借地の地代改定を行う際の継続地代です。(同じ土地であっても両者で地代は違ってきます。)

 新規地代を求める時は土地の価格が影響します。高い土地は地代も高いというわけです。

 あなたの場合は、継続中の地代の改定を求める継続地代に該当します。この継続地代を求める時は土地価格も重要ですが、今現在の地代水準が一番重要視されます。土地が下落したといっても、もともとの地代が安ければ、地主としても地代を下げる理由はありませんし、逆に土地が下落したにもかかわらず、地代が高止まりして新規地代よりも高くなっているときなどは、地代の減額請求が可能でしょう。そのほか、利回り・経済情勢・税金の変動・周りの地代の水準などいろいろなことを調べなければなりません。

 つまり、継続中の借地の適正な改定地代を求めることは普通の人には限りなく不可能です(不動産業者でもできません)。唯一これを求めることができるのは、不動産鑑定士のみです。しかし、いくら不動産鑑定士に頼んで適正な改定地代を評価してもらっても地主が承諾しなければ何の意味もありません。

 
 以下は、地主が非協力的で話し合いに応じてくれない時にあなたがすべきことです。

 辺り一帯の人がその地主さんに借りているということですから、有志を募って裁判所に行き、地代改定の調停をしてもらいましょう。

 裁判所の調停では調停委員という人がいて、両者の意見を聞いて和解を勧めます。不動産関連の場合は不動産鑑定士が調停委員となります(もし、ならない時は裁判所に不動産鑑定士を調停委員とするように頼みましょう)。すると、不動産鑑定士は今の地代が高いのか安いのかを判断できますから、数度の調停が行われた後、調停案が出てきます。両者ともに調停案に納得すれば、それが改定地代となるでしょう。

 ただ、問題もあります。地主が調停案に応じない場合やそもそも調停に出てこない場合です。この時は地代減額請求の裁判を起こすしかありません。

 裁判所というと怖いイメージがあるかもしれませんが、今はとっても親切ですから心配はありません。

 わからない点がありましたらご質問ください。
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この回答へのお礼

結局、地代を値上げされたらいいなりに払わなければならないということでしょうか・・・。
先行きがとても不安です。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2005/05/15 16:02

査定なんてお金のかかることしないで、税務署で、路線化表を見て、路線化を知り、固定資産税を概算の計算をして(概算計算方法は、市役所等で、教えてくれる)で、固定資産税と都市計画税が、大体年額で解ります。


で、相続税を同じように、概算計算して、20年で、代変わりで相続があると仮定すると、20分の1が、年額ですね。その合計の12分の1が、税金分ですね。それで、近くのアパートとかの家賃(出来たら平屋のものを参考にして)双方の坪あたりか、平方メートル当たりを出します。
アパートは、家賃ですから、家の損料が入っていますから、税金だけだと、坪いくら。今、自分は、坪いくら払っている。もし、家も地主に借りて、家賃として支払っても、最高額で、ここまで。。。といくと、案外、ガソリンを買うのと同じで、リッター110円は高いと言いながら、60円以上は税金だから、商品代は?と考えると、そんな高くないかもしれません。

簡単なのは、別な地主から借りるか、土地を購入することです。多分、自分で購入する方が、ローン、固定資産税その他で、今より、高くなるでしょうね。(想像です)

地代は、1点ものなので、結局、この価格が第3者的に適正というものは、ありません。

どう考えても、土地のみの使用目的としての価格は、銀座と地元で、そんな変わりは無く、付加価値価格ですから。。。。グッチのバックの代金を、他のハンドバックの価格を目安に決めれるか?

答えはNOです。他に、あなたより高くても、借りたいという人が居れば、その価格なんですね。

税金の高さは、自分で調べると良く解ります。
で、地代ー税金=もうけ。と思うと、この半分は、所得税と法人税、そして、次年度、住民税が、掛かります。

収入が高いと累進課税なので、もってかれます。最低25%は、とられちゃいます。
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この回答へのお礼

別な地主から・・・いえ、もうここに家を建てて住んでいるので無理ですし、買うこともできません。
結局、地主のいいなりなんでしょうか。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2005/05/15 16:09

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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

Q地代の算定について

このたび父が死去し、相続予定の土地を倉庫用地として貸そうかと思っております。
地目は宅地、面積は140坪、土地評価額は約2100万、年間固定資産税は約65000円支払っております。
地代はいくらくらいをもらったらいいでしょうか。
算定方法を教えてください。

Aベストアンサー

1.借地権を設定して土地を賃貸する場合、地代を決める定型算式はありません。地代は本来、貸し手と借り手の合意、つまり、需要と供給のバランスで決まるものだからです。
固定資産税額をベースに考えようとされていますが、それはコスト面からの検証であって、実際に借地として需要があるかを市場性の面から検証しておくことが大切です。

2.ご質問文の土地評価額2100万円は、固定資産税評価額のことでしょうか。固定資産税評価額は一般に時価の70%程度と言われているので、更地価格は3000万円程度と推察されます。
 面積140坪(=約463m2)で更地価格を割ると、1m2単価は65,000円前後です。この地価水準の土地が倉庫用地としての需要があるのでしょうか。周辺で貸倉庫はありますか。

3.地目は宅地と書かれていましたが、都市計画法の制限はありませんか。市街化調整区域なら建物は原則として建築不可です。用途規制があれば、倉庫は建築できないこともあります。
 まず、地代を決める前に、そもそも倉庫用地としての需要があるか、しっかり事前検証をすることが大切です。需要がないのに、固定資産税額の何倍の地代と目算することは、“絵に描いた餅”に等しい結果になることもあります。

4.借地権を設定する場合、「地代」のほか「保証金(借主に返金する性格の預り金)」、「権利金(借主に返金しない一時金。地主の課税対象)」も決める必要があります。「地代」を低くして「保証金」や「権利金」を多めにするか、逆に「地代」を高くして、「保証金」や「権利金」を抑えるかということも地域の不動産市場を見ながら決める必要があります。一般に、「保証金」等は更地価格の20%~40%程度、「地代」は更地価格の2~6%程度が多いようです。

5.借地条件も、普通の借地権で契約するのか、定期借地権(これも普通の定期借地権と事業用定期借地権がある)で契約するのかも重要な項目です。

6.なお、地代の水準を現行の固定資産税額65,000円の3倍で設定したら、早晩、地主は債務超過に陥ると思います。固定資産税評価額が2100万円なら、本来の税額は年間357,000円です(固定資産税率1.4%、都市計画税率0.3%で試算。2100万円×0.017=35.7万円)。
 現在は、負担調整措置により税額が抑えられていますが、今後、毎年税額は上がっていくものと推定されます。コスト面から検証されるのなら、毎年の事業計画をシュミレーションされるべきだと思います。

1.借地権を設定して土地を賃貸する場合、地代を決める定型算式はありません。地代は本来、貸し手と借り手の合意、つまり、需要と供給のバランスで決まるものだからです。
固定資産税額をベースに考えようとされていますが、それはコスト面からの検証であって、実際に借地として需要があるかを市場性の面から検証しておくことが大切です。

2.ご質問文の土地評価額2100万円は、固定資産税評価額のことでしょうか。固定資産税評価額は一般に時価の70%程度と言われているので、更地価格は3000万円程度と推...続きを読む

Q借地料の値上げを要求された

借地に自宅を建てて住んでいる者です。
最近地主が従来の地代を一挙に50%近く来月から値上げしたいと弁護士を介して申し入れてきました。
地価も昨年比10数%下がっていると聞きますし、値上げ理由も説明無く釈然としません。いまどき一挙に50%近くの値上げというのも納得できないのですが、どうすれば良いか良い方法を教えてください。

Aベストアンサー

 一つは、借地料の適正額の問題です。
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 これを、9万円に値上げしたいとの申し入れであれば、どうなんでしょうか?

 一度適正な借地料を調べてみればいかがでしょうか?

 土地代金の6~8%位が、年間の適正地代であるとの考え方もあります。


 それから、固定資産税ですが、これは、3年毎に見直される事、
 また、従前の固定資産税が、土地の価格高騰に対して、抑制されていた関係で、
下がる場合の率は、土地価格の下落ほど、下がっていません。

 従前は、低い借地料でも、固定資産を払って、赤字にならなければ良いと考えていた地主も、これほど、不況が続くと、その土地から一定の収入を確保したいと、考えるのも無理はないと思われます。

 一度、地主側の主張も聞かれてみれば、いかがでしょうか?
 相手側の弁護士ならば、説明してくれると思いますが・・・・。

 相手側の弁護士に説明を求める事をお勧めします。

 一つは、借地料の適正額の問題です。
 貴方は、従前からの借地料に比べて、50%の値上げとしていますが、
 適正な借地料が、12万円であるのに、貴方の借地料が、従前6万円で、
 これを、9万円に値上げしたいとの申し入れであれば、どうなんでしょうか?

 一度適正な借地料を調べてみればいかがでしょうか?

 土地代金の6~8%位が、年間の適正地代であるとの考え方もあります。


 それから、固定資産税ですが、これは、3年毎に見直される事、
 また、従前の固定資産税が、土地の...続きを読む

Q借地料が高いのですが、地主と交渉可能ですか?

家族(祖母)のことです。

現在30坪程度の土地を借地しています。
寂れた駅前です。
2階建て店舗併用住宅を10年前に建替えしました。
建物固定資産税は50000円。
借地料220000万円/年
相場に比べて2倍くらいは取られてるのではないかと、近所の人から。最近、店舗併用住宅を止めて住居専用にしています。

今までは商売が順調だったため支払えていたのですが、止めて支払いが苦しくなっているようです。
年金暮らしで苦しいらしく、借地料がなんとかならないか相談を受けました。
また、万一のことのために、私と共有財産の手続きをしたいとのこと。
なにから調べて、相場を算出して交渉すればいいのでしょうか?月曜日にでも市役所に行って調べてこようと思いますが・・・。

また、共有財産とすることで私への不利益は何かありますでしょうか?私は会社員です。

Aベストアンサー

アバウトな答えになりますがゴメンなさい。私の叔母の所は、貴方と同じ寂れた駅前にある借地でしたが、年の固定資産だけでも100万位かかっていました。昔から借地だったので税金だけの借地代でしたが、それでも100万はしましたので、きつくなり郊外に新築した次第です。どうせ払うのならという事でした。貴方の祖母の家ですが、月に2万弱との事。ひょっとしたら税金くらいかも知れません。よく調べないと、やぶヘビになるかもしれません。交渉次第では高くなるかも……。もし調べるのでしたら先ずは土地の固定資産税。と、路線価格だと思います。路線価格は検索すれば出てきますよ。難しいようでしたら税務署でも教えてくれます。共有とするのであれば、大きく分ければ生前贈与になりませんか?そのへんも税務署に行った時に尋ねたらどうでしょうか?どこでも駅前という所は高いですよ。寂れていても……。

Q賃借権の登記について

 事業を始めるにあたり、土地を駐車場として借りることになりました。もし将来、地主さんの事情でその土地が第三者に売却されたとしても、契約期間中は確実に使いたいと考えています。
 知人から「そのためには賃借権を登記したらよい」といわれました。しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。
 また、登記しないと、どういうことになるのでしょうか?
 こういうことに詳しい方々のご意見が伺えれば嬉しいです。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。

 御相談者が登記権利者、地主が登記義務者として、管轄法務局に賃借権設定登記を申請し、申請書に不備がなければ、その土地の登記簿(登記ファイル)に賃借権設定の登記が記載(記録)されます。ただし、賃借権は、所有権や地上権等と違って、地主が賃借権設定登記手続をする義務はありません。契約で地主に登記手続をする義務を負わせることは可能ですが、そのような約定をすることを地主が拒否する可能性はありますのでその点は留意して下さい。
 なお、登記手続に関しては司法書士に相談されることをお勧めします。

>また、登記しないと、どういうことになるのでしょうか?

 例えば、地主が第三者に土地を売却し、第三者に所有権移転登記がなされた場合、御相談者はその第三者に対して、賃借権を主張することはできません。(引き続き、その土地を使用したければ、改めてその第三者と賃貸借契約を結ぶ必要があります。)後は、元の地主に対して債務不履行による損害賠償を請求するしかありません。
 ちなみに、建物の所有目的で土地の賃貸借契約を結んだ場合は、建物の登記(表題部の登記だけでも良い。)をすれば、土地の賃借権登記をしなくても、その土地の賃借権を第三者に対しても主張することができますが(借地借家法第10条第1項)、駐車場として使用する場合は、このような借地借家法の適用はありません。 

>しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。

 御相談者が登記権利者、地主が登記義務者として、管轄法務局に賃借権設定登記を申請し、申請書に不備がなければ、その土地の登記簿(登記ファイル)に賃借権設定の登記が記載(記録)されます。ただし、賃借権は、所有権や地上権等と違って、地主が賃借権設定登記手続をする義務はありません。契約で地主に登記手続をする義務を負わせることは可能ですが、そのような約定をすることを地主が拒否する可能性はありますのでその点は留意して下さい。
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Q借地の固定資産税について

借地の固定資産税について

私は借地権割合50%の借地に家をたてて居住しています。その場合、固定資産税はそのまま
100%全額を持たねばならないのでしょうか。それとも借地権割合50%ですから
半額を支払えばよいのでしょうか。いずれにしても地主さんに持っていくことになるのですが・・・

Aベストアンサー

借地権割合というのは、土地の資産評価額に対する借地権の評価額です。

税金で関係するのは相続や贈与の際の評価額となりますが、固定資産税
は所有者に全額課税されるもので、借地人に直接課税されることはあり
ません。

間接的には借地料として地主に払い、地主から固定資産税を納付すると
いう意味では払うことになりますが。


また、借地権割合はその借地権を売買する際の目安になります。

Q耳の後ろ後頭部のズキッとした痛みについて。

耳の後ろ後頭部のズキッとした痛みについて。
耳の後ろの神経がズキッと痛みます。
3日ぐらい前から数分に一回のペースでズキッとします。
この痛みはなんなのでしょうか?
何科に診てもらえばよいですか?

Aベストアンサー

 後頭神経痛か、偏頭痛です。実際は同じものでしょう。
 昨晩回答したばかりなので、下記のURLをご覧ください。

  http://okwave.jp/qa/q6188313.html

 原因は、目から来る自律神経の緊張と、パソコン作業等の首コリです。
 コンを詰めて仕事するが、自分に無頓着な人の、職業病です。

 自分のワーキングスタイルに原因があるので、それを何とかしないと、医者もマッサージも効果は今ひとつです、玄関を出れば元通りのコリコリになります。(^o^)わははは・・・
 「頚性神経筋症候群」という病気のとらえ方が参考になると思います。

 私は、救急車のお世話になるところまでいきました。お大事に。

Q土地売買では確定測量しなければいけませんか?

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。

Q土地の固定資産税、地代からわかりますか?

私の住んでいる家は借地で、地元の地主さんへ毎月地代を支払っています。

地代は4万7000円です。

当然ながら、地主さんは底地部分の固定資産税を支払っていると思うのですが、
いったいいくら支払っているのか不明です。

地代が毎月4万円7000円ということは、固定資産税はそれ以下ということですよね?

月換算にするといくらくらいなのでしょうか?

土地の大きさは168.59m2です。


予想でいいので、地主の立場だったら、固定資産税分にいくら上乗せして住んでいる人に地代を要求しますか?

Aベストアンサー

固定資産税額を知りたいのでしたら、固定資産税台帳の閲覧をすればわかります。

(ア)納税義務者
(イ)納税管理人
(ウ)相続人
(エ)賦課期日以後の新所有者
(オ)借地人・借家人などの、賃借権・地上権・地役権・永小作権・その他の使用又は収益を目的とする権利を有し、賃借料等の対価を支払って当該権利を取得している人
(カ)(ア)~(オ)の同居の親族
(キ)(ア)~(オ)の委任を受けた代理人

上記は固定資産課税台帳を閲覧できます。
あなたは(オ)に該当しますので、閲覧できます。借地権者であることを照明する契約書などの提示が必要でしょう。

単純に「予想」は、地代の3分の一程度が固定資産税額ということです。
これは「固定資産税額の3倍程度が地代」という相場があるからです。
ただし、物件によりけりです。
化け物が出るという土地など借りる人はいませんので、固定資産税額より低くても貸してるかもしれません。
駅に近いなら、固定資産税など無視して高額設定してる駐車場もあるでしょう。
そういう「別途理由」がなければ「だいたい3倍が目安」と言われてるということです。

固定資産税額を知りたいのでしたら、固定資産税台帳の閲覧をすればわかります。

(ア)納税義務者
(イ)納税管理人
(ウ)相続人
(エ)賦課期日以後の新所有者
(オ)借地人・借家人などの、賃借権・地上権・地役権・永小作権・その他の使用又は収益を目的とする権利を有し、賃借料等の対価を支払って当該権利を取得している人
(カ)(ア)~(オ)の同居の親族
(キ)(ア)~(オ)の委任を受けた代理人

上記は固定資産課税台帳を閲覧できます。
あなたは(オ)に該当しますので、閲覧できます。借地...続きを読む


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