妻と離婚するにあたり共有名義の持ち家です。まだ残債があります。 家を売るのが1番良いと思いますがオー

妻と離婚するにあたり共有名義の持ち家です。まだ残債があります。
家を売るのが1番良いと思いますがオーバーローンとなる事は考えています。
例えば妻がそのまま住むとして、銀行でローン組換えで妻単独にして、土地はそのまま共有名義でいけないのかと考えます。
他に良い方法や上記に関してアドバイスがあれば教えてください。

質問者からの補足コメント

• ローン妻名義で借り換えでとう言うのは安易な考えなんですね。離婚前に自分の土地持分の登記を妻にするのは可能？そうすればスムーズに行く？共に利害は求めません。
  よく妻だけが、夫がそのままっていうのをよく聞くのでできるのかと思っていました。

    補足日時：2024/08/19 11:15

• やはり共有名義なので売るのが1番いいでしょうか。

    補足日時：2024/08/19 11:31

No.4 ベストアンサー 回答者： akubi_m 回答日時： 2024/08/19 09:49

>例えば妻がそのまま住むとして、銀行でローン組換えで妻単独にして、土地はそのまま共有名義でいけないのかと考えます。

銀行が承認しませんので無理です。
名義分を妻からあなたに支払ってもらい、残ローン分も妻に一括で支払ってもらいましょう。
できないなら売却して負債分を財産分与しましょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
名義分とは建物、土地両方でしょうか？
妻が一括で支払うのはどの部分でしょうか？

お礼日時：2024/08/19 11:07

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2024/08/19 07:11

>土地はそのまま共有名義でいけないのかと考えます。

たぶん銀行が承諾しないから実現は無理だと思うよ。
法的には実現できるけどね。

というのも。
売却してオーバーローン（？）という記述があることから、銀行側の評価額より残債の額が大きい。
抵当権を外したり借り換えするということを銀行は嫌う。
また、大体は建物と土地はセットでローンを組んでいる（共同担保）ため、土地と建物を別々にした時にはさらに評価は下がる。
さらに、土地を共有名義にするということは建物の所有者（妻）と土地共有者（夫）との間で借地権が発生するので、「自己所有の土地建物」から「借地上の建物」と「貸家の建っている貸付地」という権利関係に変化して評価額はさらに下がる。

残債が少ないなら実現は可能だけど、オーバーローン云々の要素から、本件では難しいと思うよ。
とはいっても銀行に相談することはアリだと思うけど。
うまくいくかもしれないし。


共有マイホームで離婚案件では”良い方法”というのはまずないよ。
部分的には良い解決法があったとしても総合的には損切りということになる。
例えば、質問文の方法が実現できてそこは良かったとしても、離婚跡の夫婦が借地権という権利で利害不一致もありえる関係を継続するのは良いことではない。
借地関係は長い年月継続するからね。
状況が変わってどちらかが売却したいとなるとまた厄介。

本件の場合、売却ーーーできるかどうかも微妙だけどーーーしてしまうことで残債というデメリットが生じたとしても、前述のような借地にかかる長期間の利害関係の継続というデメリットはなくなる。
差し引きすれば残債の方が金で解決できるだけデメリットは少ない、つまりは損切の範疇という考え方もできる。


まあ、良い方法ではないけれど、売却しないで済ませる他の方法として。
共有名義のまま、妻との間で賃貸借契約を結ぶ。
そのまま住むという妻が夫へ家賃を支払う。
共有持ち分が50％であれば、相場家賃額の50％を賃料として支払う。
夫から妻への財産分与があるならその金額を賃料で相殺する。
これは共有や賃貸借という関係が継続するので「建物を妻単独」とあまり差がない。
しかし、対外的な要素（銀行や登記）がないので、夫婦間で合意できれば内側だけで片付く。
何年か継続して残債が減った時点で、改めて売却するかどうか検討すればいい。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
自宅を売却した場合について以前簡易で見積もってもらった際、残債に対して売値がギリギリだったので、離婚自体がすぐではなく数年後予定のため、残債が残る可能性があると言う事です。
中々妻だけが住むのは大変そうですね、銀行に相談するのが良さそうです。

お礼日時：2024/08/19 11:03

No.2 回答者： momo-kumo 回答日時： 2024/08/18 19:23

>例えば妻がそのまま住むとして、銀行でローン組換えで妻単独にして、土地はそのまま共有名義でいけないのかと考えます。

妻がローン返済可能な収入があれば住宅ローンの妻への変更も可能性はあります。
しかし、ねぜ、土地は夫も持分が除くるのでしょう？
もし。妻が住宅ローン返済が滞った場合に競売にかける場合に土地に前夫の持分がると障害になるので、そのようなことは認められなでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
登記変更するとお金がかかるので安易に考えました。障害になるつもりはないのですがね。

お礼日時：2024/08/18 22:13

No.1 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2024/08/18 17:11

＞銀行でローン組換えで妻単独にして…

それはそれでよいとして、建物の登記簿も妻単独に変更するのですね。

＞土地はそのまま共有名義でいけないのか…

妻 (元妻?)から地代を半分もらい続けるのなら、それでもよいです。

というか、ローンは建物だけだったのですか。
土地代もローンに含まれているのですか。

いずれにせよ、
[ローン返済者] = [登記簿名義人]
にしておかないと、違う分が税法上の贈与と見なされ贈与税が発生します。
ご注意ください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
建物と土地は一緒ですね。
贈与税が発生するんですね。
登記も変えないとだねと言う事ですね、それこそ
いくらくらいかかるんでしょうかね。

お礼日時：2024/08/18 22:15