相続による土地の名義変更は行政書士の仕事なのですか？

Question

相続で土地建物の名義変更があるので準備していますが、とある行政書士から郵便物が届きました。内容は「3年以内に名義変更を行ってください。お手伝いします。」との事です。

なぜ住所を知っているのか疑問に思いましたが、この名義変更とは登記のことでしょうか？
最初は家屋調査士が測量したものを登記して、それで融資を受けた時とか名義変更とかで司法書士だったきがするのですが、行政書士も出来るのですか？

satoumasaru · Accepted Answer

おっしゃるとおり土地建物の名義変更というのは司法書士しかできません。ですのでひょっとするとどこかの司法書士の営業的なことをやっているのかもしれないですね。

司法書士と行政書士の違い（相続手続きの依頼）
https://www.syuto-souzoku.jp/16064571132979#

yumeiroyamaneko · Answer

行政書士が，不動産の登記申請の代理を行うことは。司法書士法によって禁じられています。だから行政書士自身はその手続きを代理することはできませんが，提携している司法書士にその仕事を回すことはできます。

その際に，多少の紹介料を司法書士から受け取ることを考えているのかもしれませんが，それ以外にも，行政書士の仕事になりそうな部分があります。戸籍謄本等の相続関係書類の収集と，法定相続関係一覧図の取得です。

この一覧図は，戸籍謄本等の相続関係書類を添えて法務局に申請して交付を受けるものです。法務局に対して申請する手続きの代理は，司法書士（権利の登記の代理），土地家屋調査士（表示の登記の代理）と弁護士（法律行為全般の代理）に限定されて認められているものですが，この一覧図に限っては，行政書士や税理士，社会保険労務士，弁理士，海事代理士という，登記手続きの代理を業としてすることができない士業者であっても代理することができることになっています。

ゆえに相続手続きとして受託できればそれなりのうまみがあり，法律で期限が切られているのは相続税申告と不動産登記だけのところ，相続税についてはそれなりの資産家でなければ対象になりませんが，不動産であれば相続税が非課税であっても対象になりうるということで，士業者の営業先候補の1つになるわけです。

そんなことを目論んでいるのかもしれません。

ben0514 · Answer

あなたの認識で間違いはありません。

土地家屋調査士は、土地や家屋の面積や境界、構造や位置などの図面を中心とした登記の専門家です。
司法書士は、土地や家屋をはじめとする権利登記や会社などの商業登記その他を中心とした専門家です。

土地家屋調査士や司法書士の業務というのは、国家資格者の独占業務とされており、資格を持たない方は基本的に代理での手続きはできません。
あくまでも代理にすぎませんので、登記義務者本人による登記申請は可能です。また、土地家屋調査士については図面の作成などもあり設備も必要なので何とも言えませんが、司法書士の業務は、独占業務といっても、あくまでも法律事務などが中心であるため、弁護士の弁護士業務としても取扱は可能です。

ただし、行政書士は登記にかかる手続きの代理などは行うことは認められていません。
行政書士は、相続の業務も受任が可能です。しかし、不動産が含まれますと、行政書士業務として対応は難しくなり、結局司法書士に投げるか連携するしかありません。
行政書士で相続に絡むものとすると、相続開始前の遺言書などの準備や対策の相談、相続開始後であれば遺産分割協議書の作成や不動産を除く名義変更となります。不動産が含まれますと、不動産の登記変更に求められる遺産分割協議書となってしまうため、遺産分割協議書の作成も扱えるか疑問です。

行政書士が登記もかかわる案件で行う手法としては、登記のための書類ではないという言い分で、各種書類を作成します。相続で言えば遺産分割協議書などとなります。遺族がその遺産分割協議書をもって、法務局で本人申請で登記変更をしただけとすれば、一応合法なのかもしれません。しかし、登記申請後、名義変更前の審査で遺産分割協議書に疑義があると登記官が判断した際には、登記申請した本人以外説明や差し替えは行えません。
会社設立などを行政書士がかかわる場合にも、同様なことがあります。
行政書士によっては、登記申請書類の作成までして、代理人を置かない本人申請の書類を作成し、あとは法務局へ行くだけとして、司法書士より安価で受任することがあります。そのほか、税理士は無試験で行政書士となることができますが、司法書士にはなることができず、税理士としての顧問先を獲得するために行政書士を兼務して会社設立を受任して、上記のようなことをすることもあります。だいぶ問題のある行為です。

もしも行政書士が登記に絡む事案を受任して問題が生じても、法律を扱う人間として自己弁護をして逃げることでしょう。よほど間抜けなことをしなければ、素人から逃げるでしょうね。

最後に現在私自身土地家屋調査士へ依頼していますが、相続のタイミングで境界問題を解決しようとするケースもあります。また、相続事案でなくとも、依頼された土地に関して隣地の問題が絡む、特に建物を建てたりする際には、隣地所有者について土地家屋調査士が調査することもあります。相続手続き未了の土地家屋は多くあり、隣地所有者の承諾その他のために、土地家屋調査士がリンチの相続人の調査を行うこともありますので、土地家屋調査士は相続を全く扱わないということではありません。複雑なケースなどであれば、提携司法書士などと連携することもあるかと思いますけどね。

momo-kumo · Answer

>最初は家屋調査士が測量したものを登記して、それで融資を受けた時とか名義変更とかで司法書士だったきがするのですが、
その認識が正しいです。
行政書士は不動産登記は扱えません。

司法書士の独占業務
https://www.shiho-shoshi.or.jp/about/business.html

acnc · Answer

司法書士です。行政では出来ません。

相続による土地の名義変更は行政書士の仕事なのですか？

おっしゃるとおり土地建物の名義変更というのは司法書士しかできません。

行政書士が，不動産の登記申請の代理を行うことは。

あなたの認識で間違いはありません。

>最初は家屋調査士が測量したものを登記して、それで融資を受けた時とか名義変更とかで司法書士だったきがするのですが、

司法書士です。

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