相続マンションの譲渡所得税について

義父がなくなり、換価分割のため義父名義のマンションを売り、兄弟間で法定で分割しました。相続税がかかるほどの財産はなく、相続税は払っていません。また、義父の子供たちは義父と同居していませんでした。

マンションが値上がりして、計算すると1000万あまりの譲渡の利益がでています。平成20年に購入したマンションでした。

来年、確定申告をするのですが、軽減税率や特例で適用可能なものはないか探しています。実は売却を担当してもらった大手不動産会社の相談会で税理士に相談まして、特例等は該当はないということでしたが、税理士自体がネット検索して答えている状態で不安を感じました。

義父の所有期間は16年、名義変更して売却が済むまで半年でした。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

長期譲渡所得になると思いますが、特例等で適用可能なものはありませんでしょうか？

質問者からの補足コメント

• ご回答ありがとうございます。亡くなったのは、妻の父です。私には相続権はないのですが、私が取りまとめと税務関係の仕切りをするようになりました。相続人に対して責任もあるので、よりよい形で処理したいと考えている次第です。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2024/09/23 15:11

• 購入時の契約書はありまして、税金の計算の際には建物の減価償却は計算しました。一通り調べて、自分で計算してその内容を税理士に見せて問題ないか確認しました。購入時の契約書等、必要書類は持参して提示しました。税理士はネットで調べて合っている、という返事でした。ただ、大手不動産会社の税務相談会なのだから、当然、不動産売却の税務などは下調べしてきて当然、その場でネットで検索するというのも不安を感じた次第です。

  No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2024/09/24 20:46

No.5 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2024/09/24 19:47

税理士の味方をするわけではありませんが、税理士だからと言って、全ての特例やその諸条件について把握しているとは限りません。

また、理解把握していても、税理士として確実な回答をするためにも、資料を確認することでしょう。それが現在ではネットであることも当然かと思います。

次に譲渡の利益が1000万円とのことですが、それはしょとくぜいのせいどにのっとってけいさんされたものなのでしょうか？
特に相続で得た不動産の売却ともなりますと、取得費そのものの根拠資料は正しく存在しますでしょうか？
口頭で聞いた金額で計算というわけにはいきません。
また、契約書等購入時の資料があるという場合でも、建物そのものの取得費は減価償却を加味する必要があります。
これらがないと取得費は売却代金の５％しか認められませんからね。

長期譲渡としての優遇計算は可能でしょう。
保有期間は、相続で得た場合には、被相続人の取得日をも相続したようなものとして考えますからね。
そのうえで長期保有の特例に該当するのであれば、そのような申告をすることです。

個人的な見解ですが、多くの税理士は安定的な収入を考え、事業系の税金、すなわち顧問契約の仕事をすることが多いです。当然税理士ですので、そういった顧問先のご不幸があれば相続も扱うし、事業承継のことを考え贈与税対策をした生前贈与等も提案するでしょう。そういった中で不動産の売却ともなれば譲渡所得のかかる所得税申告も扱うでしょう。
ただ、取り扱う件数は、顧問先案件が基本の税理士の事務所では、こういった事例は少ないとみるしかありません。
相続税・贈与税・譲渡所得にかかる所得税などを総称して資産税案件などと言いますが、中には資産税案件をメインに扱う税理士も少なからずいます。

私自身、税理士事務所に複数勤務経験がありますが、法定相続分も誤って理解している税理士の下で働いたことがあります、新卒入社１年目で税理士に指摘されたら怒鳴られ、ネット記事を印刷して提示した結果、私の提示に納得してくれたケースもあります。そのほか、顧問先の相続案件で相続税申告をしたのち、顧問先が内々で他の資産税専門の税理士に確認してもらったところ、課題申告で還付の手続きができるとして、高額還付となる還付請求になっていたことがありました。顧問先は問題にしませんでしたが、税理士事務所の担当者にその情報を共有したところ、その情報が顧問税理士に行き、税理士事務所内での勉強会になったケースもあります。

優遇や特例というものは、情報量や情報の精査、さらに税制の改正を含めた理解度、判例や通達までを含んでどれだけ学んだかでも、申告内容が変わります。依頼者からすれば、間違っていたのではと思われますが、その税理士としては与えられた情報と税理士として持つ知識で判断した結果であり、代理人として依頼した依頼人の了承を得ての申告であり、計算そのものが間違ったわけでもないのです。

私は、当然在籍した事務所のレベルをある程度理解し、得意分野とそうではない分野も理解したうえで、自分が相続人となるような申告などを在籍事務所ではない事務所に依頼したこともあります。

資産税と税理士などで検索して税理士を見つけるとか、金融機関などで相続セミナーなどで税理士が講師などとなるところで見つけたりするとよいかもしれません。
私が依頼したところは、比較的大手の事務所で、税理士が複数人いる事務所です。税理士同士がチェックしあい、さらには税務署OBの税理士が税務署側として問題視されないような資料準備やチェックなどをするようです。
当然税理士ではない補助者なども関与しつつ、複数の税理士によるチェックを行うことで、知識不足や誤った判断、税務署から指摘されても困らない対策準備を行ってくれていますね。相続税をはじめとする資産税では、大きければ大きいほど税務調査になりやすいところ、その事務所では税務調査になりにくいようです。税務署から見ても、よほど問題を見つけている状況でなければ、まず間違った判断をしている事務所ではない評価があるのでしょうね。

税理士探しは大変かもしれませんが、頑張ってください。

No.6 回答者： hata。79 回答日時： 2024/09/24 22:43

「不動産売却の税務などは下調べしてきて当然、その場でネットで検索するというのも不安を感じた次第です」

まあ、確かにそうですね。

推測ですが、その税理士さんは減価償却費の計算に必要な「マンションの耐用年数」が違ってないかを確認なさったのではないでしょうか。
耐用年数表が頭に入ってる人はまずいないでしょう。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshi …

No.4 回答者： hata。79 回答日時： 2024/09/23 16:17

マンションを換価分割前提で相続されたのですよね。

換価代金はそのままそのまま相続人各人の「譲渡所得」となり課税対象となります。
要は「取得費」がいくらかです。
（相続税支払いをしてると、同額が「取得費に加算」されますが、それはなさそうです）
相談会場でお会いした税理士が不安だというなら、お住いの税理士会に「譲渡所得に強い税理士を紹介してくれ」と言えば紹介してくださいます。

なお「税理士自体がネット検索して答えている状態」が信頼に欠けるという印象を持つのもわかりますが、税法が毎年変更され、都度通達も加筆されてるのが現状です。

確実な回答をするには「ネットで国税庁のHPを確認する」ぐらいの慎重な態度は必要ですから、ネット検索をしていたというだけで「この税理士、余り知らないんじゃないのか」という印象を持つのは誤りだと思います。

特に「有料の相談」ではなかったのですよね。
そうすると質問者の状態を確実に聞き取って、具体的なアドバイスをするという立場にはなかったように思います。
言葉を選ばずに言えば「こんな具体的な責任を負うような相談に無料で回答をするのはヤダよ」という心理があります。
どうしても「間違ってない情報」を提供するためネットで検索したものを説明するだけという態度になりがちです。

せっかくお知り合いになれた税理士さんですから「有料で相続人の譲渡所得についての確定申告書の作成を依頼する」と改めてお願いされたらいかがですか。

No.3 回答者： aminami 回答日時： 2024/09/23 16:07

3000万円控除は使えそうですか？？

https://legacy.ne.jp/knowledge/now/souzoku/131-f …

ー抜粋ー
相続不動産売却時の税金を節税できる6つの特例
不動産売却にまつわる税金のうち、節税に役立つ6つの特例を紹介します。

①相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
②居住用の不動産を売却した場合の3,000万円控除
③10年超所有の家に対する軽減税率の特例
④保有期間が5年以上の場合の1,000万円控除
⑤居住用の不動産を買い換えた場合の特例
⑥相続した空き家を売却した場合の3,000万円控除

No.2 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2024/09/23 14:26

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

昭和56年5月31日以前に建築されていれば、対象になりそうです。
昭和56年5月31日「以前から居住」・・・ではないことに留意。

ほかにはなさそうです。

あと、下の方も指摘しているとおり、この種のお話で｢義｣の字は御法度です。
旅立ったのが舅さんなのなら、夫 (or妻) の立場で文章をまとめるようにしましょう。

No.1 回答者： momo-kumo 回答日時： 2024/09/23 13:58

>義父がなくなり、換価分割のため義父名義のマンションを売り、兄弟間で法定で分割しました。

「義父」とはどういう意味でしょう？
配偶者の父ならば。あなたには法定相続権はありません。
また、実母の再婚相手ということなら、養子縁組をしていないと法定相続権はありません。
養子縁組しているなら「養父」ですね。
「兄弟間で法定で分割」といいこよなた後者ですね。