公道だけど国道から一線外れた道路幅が4mも満たない車が対向できないが一方通行では通れる古道に面し

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質問者：むぎ茶ん
質問日時：2024/10/10 06:47
回答数：5件

公道だけど国道から一線外れた
道路幅が4mも満たない車が対向できないが
一方通行では通れる古道に面してますが
これは再建築可能な土地でしょうか？
少しでも高く土地を売却する方法を教えてください。

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回答 (5件)

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No.3ベストアンサー

回答者： mofl
回答日時：2024/10/10 10:01

まず、公道だが、あなたの中でどのような定義？

市区町村道？
里道（赤道）？
じゃ、道路って？

ここね。

建築基準法では「道路」を５種類に分けて定義をしている。
これは道路法などとは連動しないからね。
建築基準法第42条第1項、
1号→道路法によるもの（ここで都道府県道、市区町村道）
2号→都市計画法によるもの（区画整理とか開発行為）
3号→基準時からある道（←道、であり、道路と言わないトコロがキモ）
4号→そのうち（笑）整備されるもの、目安２年以内
5号→位置指定道路（←建築基準法の道路として指定・築造したので最初から「道路」の言葉を使う）

これら５種類に共通するもの。
「幅員４メートル以上」
これは、一部のみ、例えば自分の土地の前だけ後退して幅を広げた、はダメね。
ここではセットバックと言う言葉は使えない。
連続して幅が４メートル以上あることが前提ネ。
（イメージすると、直径４メートルの球が延々と転がる空間）
この５種類が「建築基準法で定める道路」
なわけ。

で、これだけだと日本中に昔からの４メートル未満の道に接する敷地には再建築できなくなる。
大八車などが通った２間道（幅員3.64メートル）などはそこら中にあるし。

ここで救済措置がある。
上記第1項に続く第2項で、、、
基準時に幅員1.8メートル以上あり、すでに建物が立ち並んでいて、特定行政庁が指定した路線に限り中心線から２メートルセットバックすることで、建築基準法の道路とみなしましょう、だ。
ゆえ、みなし道路とも２項道路とも呼ばれている。

※基準時とはそこの区域（自治体単位）が都市計画決定された時期。
簡単に言うと、市街化区域と市街化調整区域ができたときと思えば間違いない。

※特定行政庁が指定した路線に限る。
誰もが勝手にセットバックすればどこでもいいわけじゃない。

今回は幅が４メートル未満とのこと、まずそこでツッコミが入るわけだ。
ホントに４メートル未満だったのか？と。
元々４メートル以上あり、勝手な住民が門や塀などの外構を出して狭くしまったのでは？と。

んで、ホントに４メートル未満なら、先に挙げた建築基準法第42条第2項、２項道路の路線指定がされているか？だね。
２項指定の有無は管轄の特定行政庁しかわからない。
（そこが指定するので）
ゆえ、特定行政庁の窓口で備え付けの地図を指差し、
「ココ」
と敷地の位置を示して答えを聞く。

ちな、必ず窓口へ出向いてね。
そうでないと場所の誤りが起こりかねず、大変な間違いが起きてしまう。

質問文から察するに無理っぽい空気だ。
あとはその「通路」（建築基準法の道路以外には道路と言う言葉は使えない）のみに接して建物があるなら、同じく特定行政庁の窓口で建築計画概要書なるものを閲覧、または有料でコピーをもらって確かめる。
その概要書の配置図に、必ず前面道路の種別と幅員が記載されている。
もし道路でなければ「隣地境界線」との記載になる。

＞少しでも高く土地を売却する方法を教えてください。

ありますよ。
ただし、現地と公図及び登記事項証明書、周囲の地権者や建物の建築履歴などを調べなければその方法と可能性はわからない。
特定行政庁＝官は民に不介入のため窓口ではアドバイスすら教えてはくれないので、前科がありそうな怪しいブローカーを探すこと（笑）
可能性として建築基準法第43条2項の活用（改正前の条文は43条1項但し書き）がアタマに浮かぶ。

ワタシ、思うに、市街化区域なら再建築不可の土地ってそんなに多く無いと考えるわけ。
必要なのは知恵と熱意と努力と工夫と誠意と資金。

ちなみに道路担当部局ではわからないからね。
繰り返し、市道など道路法の道路でも、幅員が４メートル未満なら建築基準法の道路となるかはわからないので。