「夫を成功」へ導く妻の秘訣 座談会

私は今不動産を買おうかと思っていろいろ勉強している最中なのですが、分からないことがあるのでどうぞ教えてください。
ネットで調べていて見つけたのですが、「住宅ローンを組んで自宅を買った後、転勤や生活状況の変化によりやむをえない理由があって一時的にその住宅を離れる場合、融資した銀行で住所変更手続きをするように、もししないで賃貸に出したりすると融資の全額返済を求められる場合がある」、と聞きました。
この場合の「生活状況の変化」とはどの程度のことをさすのでしょうか?「健康状態」や「家族構成の変化」などは考慮に入れてもらえるのでしょうか?
長いローンを組むとなると、将来の不測の事態もいろいろ考えておきたいと思っております。どうぞよろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

金融機関勤務にしており、以前、個人融資(プロパー、住宅公庫等受託貸付とも)を担当していた者です。


いろいろなことが考えられますが、全て書いていくと長くなりすぎますので…。(それでも充分長いかもしれませんが、ごめんなさい。)

タイトルの「住宅ローンをくんで買った家を賃貸に出せますか?」という点においては、住宅ローンを借りて住宅を取得し、その物件を賃貸に出す-ということは結構あります。
ただ、全ての金融機関がそれをよしとしているかは判りません。
これは、「不動産投資」の一種です。マンション業者もよく勧めているようです。
1か月のローン返済額よりも高い金額で賃貸に出せば、その差額が住宅ローンを借りている人=住宅の持ち主のフトコロに収入として入ります。
よくあることですが、それ自体が、締結した金銭消費貸借契約で認められているかどうか、も問題になります。

例えば、資金使途を「自己居住用の住宅の取得のための資金」として融資を受けた場合、資金使途が「投資のための資金」になるわけですから、資金使途が変わってしまいますので。

また、住宅金融公庫の融資は、「自己居住」が原則ですから、借りた本人が住まなければ契約事項違反になります(一部融資を除く)。
住民票を取得物件の所在地から別のところに移動させれば、取得物件には居住していないことになり、「自己居住」の原則が破られるわけです。
ですから、即時全額返済を要求されます(あくまでも、原則ですから、一部特例が認められる場合もあります)。

私が感じたのは、ご質問の文中で問題になるのは、「賃貸に出す」ということではなく、「その住宅を離れる場合、住所変更手続きをしない」の方かと思います。
金銭の貸借を行う場合、理由の如何によらず、借入人本人が、借入先に無断で借入人本人の所在を不明にしてはいけない-のです。
「返済期間中、借入人は借入先に対し所在を明らかにしておかなければならない」という条項が『金銭消費貸借契約証書』に記載されますので、その条項の不履行とみなされ、金融機関側は、即時全額返済を求めることができる訳です。
実際、融資を受けられますと、ちょくちょく郵便物等をお送りすることになりますので(当然「転送不要」で送りますから)、「住所変更手続きをしないで賃貸に出し」たりすると、これらが届かなくなり、金融機関側は「ウチでお金借りてドコへ姿をくらました?」となり、「融資の全額返済を求められる場合がある」とつながるワケですね。
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この回答へのお礼

実務経験者の方のお話、大変参考になりました。
わりと微妙な判断のケースもあるんですね。
契約の内容次第、あるいは銀行によって、ということになるんでしょうか?
基本的には下の方が書いてらしたように、自己居住でなくなったら全額返済、と考えておいたほうが良さそうですね。
どうもありがとうございました。m(_ _)m

お礼日時:2005/05/19 10:43

>基本的にはその家を離れる際には、借入金を全額返すと考えておいたほうが良さそうですね。



はい。ただ#2の方も書かれていますが、「住宅ローン」と名前が付いていても制限のない物もありますよ。
特に独身者に勧めるワンルームマンションなどで使われたりするのですが、それは自分が住まなくなったら賃貸経営すればよいという思想で売り込んでいる物です。
それに使うようなローンは一応名前が住宅ローンとなっていることもありますが、当然賃貸OKです。

ただ本当に金利の安い破格の好条件の住宅ローンはそのほとんどが本人居住の条件付きになっているみたいですけどね。

あと住宅金融公庫の場合は住宅ローンは駄目ですが実は賃貸用ローンも扱っていて、初めからこちらで借りれば勿論OKです。
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この回答へのお礼

たびたびご返答いただきありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ありません。m(_ _)m

確かによく考えてみれば、居住用の住宅ローンのほうが金利が安いのにはわけがあるに決まってますよね。
でも自分が住まなくなったら(住めなくなったら)ローンの一括返済、というのはあまり考えたことがありませんでした。
不動産の価格が不透明な今は、そういう意味でも慎重になるべきですね。
いろいろ教えていただいてありがとうございました。

お礼日時:2005/05/26 15:43

>「健康状態」


これと転居とどういう関係がありますか?
入院しなければならないということでも本拠はそのままなのが普通で、病院に転居する人は普通いません。
初めから長期入院が確実で2年療養のあと元に戻るなどという形が合ったとすれば、その2年だけ定期借家で貸し出すということは考えられるかもしれませんが。。。そういう事情であれば認めてくれる可能性はあります。(銀行次第ですが)

>「生活状況の変化」とはどの程度のことをさすのでしょうか?
たとえば親が要介護状態となり、一時的にその世話のために転居しなければならなくなったなどですね。
自分の子供が増えて手狭になったからこちらを賃貸に出して他に住むなんてことは駄目です。
それは予期できない話しではありませんから。

基準としては、「それが本人の責任ではない、つまり本人の意思で回避出来ない/出来なかったもので」「予期できない事柄」なのかどうかですね。それを満たしていれば可能性はあると考えて良いでしょう。
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この回答へのお礼

早速お返事いただきましてどうもありがとうございます。

「健康状態」と書きましたのは、知人で都心に住んでいた人がアレルギーがひどくなって住みつづけられなくなり(空気が悪いので、と彼女は言っていた)郊外に引越しした人がいたものですから、その話を念頭においていました。説明不足ですみません。

>基準としては、「それが本人の責任ではない、つまり本人>の意思で回避出来ない/出来なかったもので」「予期でき>ない事柄」なのかどうかですね。それを満たしていれば可>能性はあると考えて良いでしょう。

基本的にはその家を離れる際には、借入金を全額返すと考えておいたほうが良さそうですね。
話がすっきりしてよく分かりました。
ありがとうございます。m(_ _)m

お礼日時:2005/05/19 10:20

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>今現在住んでいるマンションは持ち家なので、転勤の間は賃貸に出そうと思っています。

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貴方は余りにも楽天的すぎますよ...(苦笑)。

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Q住宅ローンの借り入れに関して(借り入れ後賃貸に出す場合)

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<Q1>
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<Q2>
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Aベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前住宅ローンも担当していた者です。

正直申し上げまして、自己居住していた住宅を賃貸に出される場合に、転勤や親族の介護等、金融機関においても正当性が認められる事情であったことは「稀れ」でした。
殆どの場合は、住宅ローンの返済が厳しくなったため、金融機関には無届で(住民票も移さずに)住宅ローンの月々の返済額+αで賃貸に出し、その賃貸収入で住宅ローンを返済する-というパターンです。
郵便物が届かない等によりバレるのはもちろん、金融機関では「現地調査」も予告なく行なっていますので、ほぼバレるんですけれどね。
表札が違うのでバレた-という単純ミスの方もいらっしゃいますよ。

ですが、kmgtranslatorさんの場合は違いますね。
「転職を考えているので勤務先(某銀行)のローンから、別の金融機関の『借換えローン』で借り換える」ということですし、転職後の勤務地が遠隔地(現在のお住まいからは通勤が不可能な地域)であった場合のお話ですよね。

<Q1>
確かに、借り換え後の住宅ローンの融資条件に「本人居住用不動産に対する融資」という条項があれば、(住宅ローンの借入者)本人が居住しない-ということは条件違反になります。
いくら返済が滞らなくても、債務者側による条件違反ですから、一括返済を求められても文句は言えません。

もちろん、kmgtranslatorさんにご家族がいらっしゃって、その方たちが引き続き住まわれるのでしたら、(住宅ローンの借入者)本人が居住していなくても問題はありません。
では、家族ともども赴任しなければならず、空き家にしておくのはもったいない、できれば赴任期間だけ賃貸に出したい-という場合の対応は、というと、「近い将来その住宅に居住できることが確実かどうか」ということが問題になります。
結果的にせよ、長期に亘って(住宅ローンの借入者)本人が居住せず、賃貸することにより一定の(賃貸)収入を得る-ということになると、住宅ローンの目的が異なってしまいますから。
要するに、赴任期間が限定され、その住宅を賃貸に出す期間が限定されればよいので、「期間を定めた赴任である。○年にはその住宅から通勤可能な地域へ戻す。」という勤務先からの確約をいただく場合もあります。
また、その住宅の賃貸・管理を「勤務先」に行わせ(賃貸先は同じ勤務先の従業員に限るなど)、住宅ローンの借入者と常に連絡が取れる状態であること-を条件にする場合もあります(そうすると、管理の面倒上、短期で戻る場合が多いので)。
逆に、雇用期間中は各地へ転勤になり、将来的に(定年後も含め)その住宅に住むことも一切不確実-という場合は、一括返済を求めますね。
尤も、実際に一括返済を求めるかどうかは、本当に金融機関次第としか申し上げられません。

<Q2>
セカンドハウスローンは、一般の住宅ローン(本人居住用)よりも金利が高く設定されていることが多いので、最初からセカンドハウスローンを考えられる方は少ないのが実態です。
ですが、一括返済のリスクを考えれば(殆どの場合はその住宅を手放さなければ賄いきれるものではないので)、セカンドハウスローン(または本人居住用でない不動産として)で契約されるべきでしょうが、転職後の転勤の有無すら不確実ですよね?
ましてや転職の予定は「あくまでも予定」ですし、審査において不利になりますので、借換えローンをお申し込みの際には仰らないとは思います。
ですから、今回はごく普通の借換えローンをお申し込みになればよろしいかと思います。
ただ、転職先が遠隔地であり、その本店・支店の全てが現在の住宅からは通勤不可能な地域で、家族ともどもそちらに引き移り、定年まで現在の住宅へ戻ることはありえない-ということが「確実」であれば、それだけ長く離れていた住宅に定年後に戻る可能性も低いと考えます。
ならば、いっそ現在の住宅を手放されることも視野に入れられてはと思ってしまいます。

金融機関に勤務しており、以前住宅ローンも担当していた者です。

正直申し上げまして、自己居住していた住宅を賃貸に出される場合に、転勤や親族の介護等、金融機関においても正当性が認められる事情であったことは「稀れ」でした。
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Q転勤で空いた自宅を賃貸したいのですが、住宅ローンで困っています

ご存知の方、お知恵をかしてください!
マンションを購入して5年たちました。住宅ローンを利用していますが、夫の転勤で転居しなくてはならなくなりました。
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