土地売却について

（先日の相談の続きです）

370坪の土地の売却額が決まりました。
これの税額、手数料も判りました。
（農業委員会の許可も不動産業者経由で申請中です）

手数料は、今年の7月の改訂で33万円になったと言うことも、
皆さんのアドバイスで知りました。

そこで、中古家屋等は買い手、売り手よりそれぞれ3％が業者に支払われますが、土地の売買はどうなんだろうかと・・

それと、契約時の注意点等アドバイス頂けたらと思います。
手付金は1/4強を用意するとのことですが、契約後に残金が支払われず契約書だけが買い手に渡ると言う事を気にしています。

No.3 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2024/10/31 01:47

不動産業者に支払う仲介手数料は，土地だけだろうが建物があろうが，売買価格の3％+6万円（+消費税）が基本です。

これは標準額であり上限なので，これよりも安い額で仲介することも違法ではありません。
ただし法改正により今年の4月から最低額が33万円になりました。よって，仲介手数料の額は，「33万円」と「売買価格の3％+6万円（+消費税）」のどちらか高い方とお考え下さい。

さて売買代金の支払時期等について心配されているようですが，通常の売買契約書では，契約条項の第6条辺りに「本物件の所有権は，買主が売主に売買代金の全額を支払ったときに移転する」といったような所有権移転の時期の時役が設けられており，売買契約をしても代金の全額の支払いがない限りは所有権が移転しないことになっています。

不動産の売買の場合には登記が必須になります。売買の残代金（売買価格から手付金額を除いた額）授受の時に，司法書士を呼んで登記関係書類の授受を行い，必要な書類がすべてあることを司法書士に確認してもらってそこで残金の授受が行われます。書類を渡さない限りは登記ができませんので，そこについては今は安心していてもいいのではないでしょうか。

また契約書は2通作って売主，買主双方が1通づつ持つようにするのが原則ですが，そうすると双方が所持する契約書の両方が印紙税法の課税文書になってしまい，双方に印紙税の負担が生じます。
そこで契約書を1通だけ作り，その原本をどちらか一方が所持し，そのコピーをもう一方が所持して，印紙税を半分づつ負担するとか契約書の原本を所持する人が負担するといったことも行われていたりします。

契約書の内容について心配があるようであれば，業者に，書式だけでも先に見せて欲しいとお願いすればくれるようにも思います。が，FRK（不動産流通経営協会）というところが標準書式を公開しており，どの業者にお願いしても似たような契約書を使いますので，この書式と見方に目を通しておくとよいかもしれません。

FRK標準売買契約書の見方
　https://www.frk.or.jp/guide/FRK_baikei_mikata.pdf

ちなみに契約書のわからないところを説明する義務が仲介業者にはありますので，わからないことがあるならば業者に聞けばいいだけのことですし，説明を渋るような業者はろくなものではないので，むしろそんな業者を使うのはやめたほうがいいです。

この回答へのお礼

有難うございます。

＞法改正により今年の4月から最低額が33万円になりました。よって，仲介手数料の額は，「33万円」と「売買価格の3％+6万円（+消費税）」のどちらか高い方とお考え下さい。
・33万円の花井がありましたが、上記の事ですね。

＞契約条項の第6条辺りに「本物件の所有権は，買主が売主に売買代金の全額を支払ったときに移転する」といったような所有権移転の時期の時役が設けられており，売買契約をしても代金の全額の支払いがない限りは所有権が移転しないことになっています。
・参考になります。

＞不動産の売買の場合には登記が必須になります。
＞司法書士を呼んで登記関係書類の授受を行い，必要な書類がすべてあることを司法書士に確認してもらってそこで残金の授受が行われます。書類を渡さない限りは登記ができませんので・・
・登記に必要な書類は、不動産会社に聞けば判ると考えて良いですね。
　（仲介業者なのでそれくらいは理解出来ているだろうと）
・私の方として、登記に必要な書類を渡すときが金額受領の時だと言う事ですね。
・司法書士の手数料がかかりそうですが、いくらくらいなんでしょうか？

＞そこで契約書を1通だけ作り，その原本をどちらか一方が所持し，そのコピーをもう一方が所持して，印紙税を半分づつ負担するとか契約書の原本を所持する人が負担するといったことも行われていたりします。
・印紙税も高額な場合もありますので参考になります。

＞FRK標準売買契約書の見方
・ざっとページ数見ましたが・・・項目が多くて難しそうだとは理解しましたが・・
・見るポイントが多くてというか、重要な処というのが判らないです。

今回のアドバイスは参考になります。

お礼日時：2024/10/31 10:20

No.2 回答者： satoshino 回答日時： 2024/10/25 12:57

＞売り手よりそれぞれ3％が業者に支払われますが

３%プラス６万円と消費税です

＞契約後に残金が支払われず契約書だけが買い手に渡ると言う事を気にしています。

契約とは、〇月◯日に〇〇円を払います
ということを約束する事です
その約束をする証拠として手付金を支払います

ですので契約書には、契約実行日が記載されており
その日に残金を持って来なかったら（送金でも良い）
契約不履行となり、手付金（証拠金）は売主の物になります

買主は手付金が没収されても何も言えません

この回答へのお礼

有難う御座います。

＞ですので契約書には、契約実行日が記載されており
＞その日に残金を持って来なかったら（送金でも良い）
＞契約不履行となり、手付金（証拠金）は売主の物になります

＞買主は手付金が没収されても何も言えません

・なるほど・・・契約書に、
　実行日があれば問題ないと言う事ですね。
　
　その実行日に、振り込まれて（持ってこなかったら）
　手付金を没収して、契約は破棄と言う事で・・・

　これなら、契約書の実行日をチェックすれば良いと・・・

お礼日時：2024/10/25 17:33

No.1 回答者： acnc 回答日時： 2024/10/25 10:28

土地の売買はどうなんだろうかと・

土地＝不動産です。


手付金は1/4強を用意するとのことですが、


＝仲介業者に聞く　
買い手がOKなら話はそれで良いんじゃないですか

この回答へのお礼

有難うございます。

買い手は、金額的にはOKを出しています。
後、トラブルにならない様にするためにはどうすれば良いかと・・・

お礼日時：2024/10/25 17:28