不動産を売った時の税金の１つに譲渡所得税があります。 質問1 不動産を売った時に利益がでなければ、い

不動産を売った時の税金の１つに譲渡所得税があります。
質問1
不動産を売った時に利益がでなければ、いくらで売れても税金は掛からない？
例えば・・・
例1
4000万で自宅を購入・・・
5000万円で売却・・・
1000万円の利益に差税金がかかる？
例2
6000万円で自宅を購入
5000万で売却
1000万円の赤字
利益がないから税金は掛からない？
質問2
どっちでも税務申告が必要？

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2024/10/30 17:12

売却した際の利益が出るか否かの計算時に、建物部分は取得した時の価格を引くのではなく「減価償却後の価格」を引きます。

２０００万円で購入した建物を１０００万円で売れば利益が出てないと考えるのは間違いなんです。
２０００万円の建物は毎年減価償却されてます。減価償却後の価格（残存価格といいます）が４００万円だとしましょう。
１０００万円ー４００万円＝６００万円
譲渡所得は６００万円となります。

「買ったときより低い価格で売ったので譲渡所得はでない」と単純に判断するのはアカンのですね。

なお減価償却ってなんだべ？というなら別途質問を立てるか、ネット検索してください。

No.2 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2024/10/30 13:15

＞利益がでなければ、いくらで売れても税金は掛からない…

それはそうですが、

＞4000万で自宅を購入…

土地と建物で 4,000万ですか。
そうだとして
・そのうち建物はいくらで
・工法は何で
・築何年
ですか。

例えば
・建物 3,000万
・木造
・築25年
だとしたら、減価償却後の現在価値は 100万以下です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

土地はそのままの価値なので建物を100万としても、取得費は 2,100万。

＞5000万円で売却…
＞1000万円の利益に…

利益は 1,000万でなく
4,000万 - 2,100万 = 1,900万円
ね。

譲渡費用を無視、マイホーム特例の対象になる建物であれば、3,000万の特別控除が認められるので、無税で済みます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

マイホーム特例の対象にならない建物なら、
・所得税 1,900万 × 15.315% = 2,90,880円
・住民税 1,900万 × 5% = 950,000円
の譲渡所得税です。

＞どっちでも税務申告が必要…

マイホーム特例で納税額が 0 になるとしても、その特例を適用してほしい旨の確定申告書の提出は必要です。

なお、不動産の譲渡は申告分離課税
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
なので、赤字売却でも給与などとの損益通算
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
はできません。

譲渡所得でも損益通算できるのは、総合課税になる譲渡所得だけです。
誤回答にご注意ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

No.1 回答者： sisann 回答日時： 2024/10/30 12:51

不動産売買で損失が発生した場合、損益通算が可能です。

確定申告を行うことで、他の所得との損益通算を利用して税金を軽減することができます。ただし、損益通算には一定のルールがあり、すべての赤字を黒字と相殺できるわけではないので注意が必要です。

利益がある場合は申告必要なのは言うまでもありません。