駐車場の自動更新の期間制限

Question

お世話になります。
うちのマンションの駐車場は20区画あり常に満車状態です。
というのも駐車場利用契約は1年毎であるものの、更新は自動更新であり更新回数や期限がないため、半永久的に更新可能です。
そのため7～８世帯は利用申請しても空きがないため、現在利用している入居者が引っ越すか、まれに車を利用しなくなった等で、駐車場利用を解約するまで十数年待つ状態です。
そこで質問です。一般的なマンションの駐車場利用規約としては更新制限などあるのでしょうか？また、更新制限がある場合は何年ぐらいが平均なのでしょうか？ご教示願います。

tobirisu · Accepted Answer

＞共用部なのに専有的な使い方に違和感があり、

これはもっともな言い分です。

対策としては、管理組合が近隣の貸し駐車場を不足台数分借り上げて居住者に貸し出すという方法もあります。

料金は団地内駐車場と同じにするなどしてバランスをとります。
あるいは、団地外で不便ということを考慮して少し安くするとか。

irisin · Answer

＞一般的なマンションの駐車場利用規約としては更新制限などあるのでしょうか？

ないと思います。

分譲マンションとかの敷地内にある月極駐車場というのは、そこに住んでいる住人だけが利用できるとかの制限がありますので、一般の月極駐車場と違っています。

例えば、リーマンショックの頃によく分譲マンションの月極駐車場が空きがいっぱいで満車にならない都内とか都市部の事が新聞にも載っていました。

住人にだけ貸出できるとかで、俗にいう”内々の人を対象” としてあるので、利用ルールを変えて”外々の人に貸す” という風にすると専門知識のない理事会のメンバーが不動産管理会社のような営業もしないといけなくなるとか面倒な事が多い為、「修繕費用の積み立て金が減るけれど、外の人には貸さないのが1番」 となるとか書いてありました。

内々の人と言うのは、町内の住人だけが利用できる月極駐車場みたいなものと一緒で、何等かの顔見知りとかのご縁といいますか、人間関係がある事で成り立つ世界です。

例えば、駐車場内でマンション住人の子供が遊んでいた場合とかに、「あなた管理人でしょ？ 巡回でもして注意して是正させなさいよ」 とか理事会の人に住人は強くは言わない。

所詮は素人が管理をしているというのを利用者が知っている事で民間の月極駐車場であれば管理会社にクレーム入れるとかも入れないようにして、「お互い同じマンションに住んでいるので強く言って自分が出ていかないといけなくなるのは避けたい」 となり、どこか保ちあいが起こる感じがあります。

月極駐車場の利用者は修繕積立金となる利用代金を支払っている為に、先に借りて利用し続けていれば、後から引っ越して来た人が駐車場に空きがなくて不公平と言っても、”既得権” が存在しておりますので、管理者権限を持つ人でも、契約解除はできません。

民間の月極駐車場ですと、利用ルールに違反している人を契約解除する事は簡単にできます。 住居権が存在せず、契約書やその場所に月極駐車場と書いてあれば、〇〇番という場所、駐車枠線を引いて貸し与えた場所は、使用を承認した車両を保管するだけの保管権しか与えておりませんので、「あなたが月極駐車場の中で整備をしているので契約解除させてもらいます」 と宣言すれば終わりです。

賃貸物件というのは、賃貸マンションですと契約時に家主さんとなる大家さんが、契約書とかに住む人の名前とかを書いてもらい、契約し、その賃借人の家族であっても原則家主さんに使用の承認を得ていないと中に入れない。

例えば、私は福岡市内在住ですが、家族が都内港区の賃貸マンションに住んでいる場合、私が保証人になっていても、都内に出張で行く時とかに大家さんの家に行って挨拶して、「ちょっと家族のマンションに泊まろうと思います」 と菓子折りを持っていくと、「聞いてますので大丈夫ですよ」と言われて入る感じです。

月極駐車場の場合は、管理台帳が管理会社等にあるので、〇〇番はどこに住む誰さんに貸して住んでいる場所は、電話番号は、使用の承認をした車両データは30プリウスの前期型白で、ナンバーはという感じであります。

管理者が使用の承認をしていない車両を次から次に勝手に駐車しているとそれは不法行為となりますので、注意してそれでもやめないと契約解除できます。

賃貸契約は、原則法律で転借を禁じておりますので使用は管理者が承認をしたものと限定されます。

ざっくり言えば、30年前に分譲マンションができてからずっと〇〇番を利用する人がいた場合、利用ルールに何も違反せずに、利用代金も延滞する事なく支払い、使用の承認を得た車だけ駐車して、違反していない場合管理者は契約解除できないのです。

例えば、私が乗っている30プリウスの警告灯が点灯し福岡トヨタに入庫予約を取ってみてもらうと電子ブレーキシステム系の異常でもう乗らない方が良いので代車を出しますと言われた。

代車で自宅前のデカい屋根付き月極駐車場に帰るとスマホで写真を撮影して、管理会社に「福岡トヨタに行って30プリウスを修理する事になり即日代車を貸してもらえましたので今はこの車です。 今週土曜日朝に引き取りに行く予定です」 と写真をワードに貼って管理会社に送りました。

■参考資料：30プリウスのブレーキ、ABS警告灯とが点いた故障はどうなるの？
https://blog.goo.ne.jp/timerunner/e/6592258f76fe728949eab287f6b221a8

上記が故障事例ですが、使用の承認を得た車両が故障で代車に代われば、それは管理者とか地主さんに伝えておかないといけません。

よく「ここは俺が借りてある月極駐車場なので車を駐車して良いよ」 と田舎の人が言ったりしますが、その賃借人にはまた貸しをする権利がそもそもありません。

自動車保険と同じで車両に対しての契約となりますので、「親戚が来たのでちょっと自分の〇〇番に駐車しております」 とか管理者に連絡するのが当たり前という世界です。

よく中古マンションの広告とかにも、「駐車場の建物の1階に1台月額〇万円、2階月額〇万円1台を契約してあるので、家と一緒に引き継ぎできます」 とか書いてありますよ。

個人タクシーの営業許可証と一緒で売る事ができます。

例えば、分譲マンションを中古で買うと、「月極駐車場は空きがありません」 と言われれば、住人用月極駐車場に行って、不動の場所をみつけ、その利用者に、「あなたの使用権を10万円で買い取りさせてもらえませんか」 みたいに使用権を買い取り名変するとかざらにあります。

＞半永久的に更新可能です。
＞そのため7～８世帯は利用申請しても空きがないため、現在利用している入居者が引っ越すか、まれに車を利用しなくなった等で、駐車場利用を解約するまで十数年待つ状態です。

私は福岡市内在住ですが、近所の分譲マンションに最初から住んでいる高齢者の奥さんが言っていました。

「高齢になり出て行く顔見知りの住人が多い。 最近は私の家が3台借りている月極駐車場に関してどんどん若い人が中古で買って、”1台くらい解約して” みたいに言われるので嫌」 と言っていました。

既得権を持つ人に対しては、”お願いをする” という事になるので、リーマンショックとかで空きが多かった時に3台とか借りていると、必ず景気が良くなって利用したい人が増えた時にお願いされるのでお断りをするという感じ。

分譲マンションとかを新築で買うと、抽選に車のない人でも申し込みをしていますが、当たれば売る事ができます。

新築分譲マンションを買い、駐車場を申し込みして当たらなければ、当たった人の家に行って、100万円出して、「売ってもらえませんか」 と言う世界。

来客が車で来た時にお客さんが困るじゃないですか。

suzuki0013 · Answer

質問文の主旨とは異なる回答になるけれど。

補足コメントを読んだところ、質問者はきちんとしていて素晴らしいと思う。
ただ、その反面。
マンション管理については正面から取り組み過ぎると役員の心労が大きくなるので、きちんとしてだけに質問者のことが心配になる。
マンションにはいろんな考え方や価値観の様々な住人がいて、その利害や感情が渦巻くドロ沼が「マンション管理」というのも。
役員がやり玉に挙げられることも少なくない。
今風に言えば「炎上」。
だからハマるとえらいことになる。
本件の駐車場運用の変更はハマるとえらいことになる類の案件だよ。
実際、駐車場利用に起因するトラブル事例はいくらでもある。
自覚はないだろうけれど、この質問文と補足文だけでも炎上の火種がいくつもある。
これはドロ沼というよりもヤブ蛇の方が近いかも。
気を付けた方がいいと思うよ。

以下、端的に質問に対して回答。

一般人が炎上ヤブ蛇案件をかき混ぜようという際には、まずは国交省の標準管理規約を熟読することをお勧めする。
分かりやすくコメントもついているので。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001746766.pdf

＞一般的なマンションの駐車場利用規約としては更新制限などあるのでしょうか？

標準規約では更新制限が明記されず、選択の中の一つとして記載があるに過ぎない。
更新制限などは個々の管理組合ごとの選択となるため、”一般的なマンション”という観点はない。
年数についても平均値はない。
総会で多数決で決めるので、その管理組合ごとに文化や雰囲気や属性、発言力の強さや派閥など力関係にもよる。
簡単に言えば常識外れの期間ではなければ何でもアリ。

駐車場に関しては区画数と利用希望者数の乖離による。
本件の20区画の利用者20人に対して空き待ち7～8人では、20人の意見の方が採用されやすい傾向がある。（駐車場に無関係な組合員の議決権は無難に多数派へ流れるのが人間心理）
既存の利用者に有利なように更新制限をつけないことや更新制限を長く設定されることとなる。
逆に空き待ちの人数が多ければ、更新制限や抽選方式など利用者の流動性が高くなる。

＞また、更新制限がある場合は何年ぐらいが平均なのでしょうか？

平均値はないことは前述の通りだが、蛇足ながら、短期賃貸の契約年数では、1・2・3・5・10年が多い。
逆に少ないのは4・6・7・8・9年。
年数については諸説はあるが、一言でいえば慣習といったところ。
本件の場合、年数（更新制限回数）を論じるより先に他のことを決めてからの方が良いのでは。
抽選や先着順などの方式や利用者入れ替えの時期や選定方法やあるいは利用料などの条件を決める。
その内容にあった年数を採用するといいと思うよ。

蛇足ながら。
この案件は数年がかりになることを想定して、質問者が理事の任期満了後にも引き継げるように複数の理事や部会を立ち上げて対応するといいよ。
一人でやると他の組合員から嫌味を言われることもごく普通にあるので。

tobirisu · Answer

1年契約で毎年抽選、というマンションもあります。
抽選は優先順位があり、毎年繰り上がります。
7から８台分不足なら、前年上位だった人7～8人は最後になるので自動的に落選です。
落選した人は近隣の賃貸駐車場を借りることになります。

分譲マンションならば、住民の管理組合が独自にルールを作れます。
賃貸住宅は大家や管理会社のルールに従うしかないです。

siromaria · Answer

ありませんしそういう判例も存在しませんね
唯一例外として考えれば駐車場の契約が賃貸と引っ付いていて、家賃を滞納していれば駐車場の利用も禁止となる場合
ですがこれも、契約者が車を置きっぱなしにしていると裁判所の許可が出ないと車を撤去することすらできないんですよ
だってそもそも土地の所有者としても契約料を払い続けてくれる限りは極めて特別な理由がない限りは契約の解除をする理由もありません
極めて例外的に区分所有物件であれば集会で決議すれば駐車場を増改築できますが…
質問内容からして普通の賃貸ですよね
法的にも、借地権や借家法に基づく契約でないとそもそも貸主も更新拒否ができませんが、
まぁ駐車場程度だとわざわざ借地権で縛る理由も無いですし
なので、駐車場に空きが出るまで待つしかないです
あ、勿論この意見に納得できないのであればご自身で宅建を勉強してみれば悪い意味で発見があると思いますよ

駐車場の自動更新の期間制限

＞共用部なのに専有的な使い方に違和感があり、

＞一般的なマンションの駐車場利用規約としては更新制限などあるのでしょうか？

質問文の主旨とは異なる回答になるけれど。

1年契約で毎年抽選、というマンションもあります。

ありませんしそういう判例も存在しませんね

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