管理会社管理方式物件における管理会社エンジ子会社元請による大規模修繕工事の諸経費

私は某社による管理会社管理方式になってしまっている物件に住んでいます。
今年、某社エンジ子会社元請による大規模修繕を予定しており、予算表が出てきて、総工事費3,600万円強でした。
予算表の中で諸経費が、「現場管理費約370万円（純工事費約2,800万円×13.20％）」「一般管理費約460万円（（純工事費＋現場管理費）×14.54％））」となっていました。
一方、純工事費の中には共通仮設工事や直接仮設工事費など含まれており、まず、現場管理費が別途13.20％もかかるのが疑問です。例えば現場監督の人件費？
さらに一般管理費が元請利益としてかかるのは理解しますが、14.54％もかかるというのが疑問です。
このあたり、諸経費を下げることを求めていきたいのですが、
①上記の疑問は間違っていますでしょうか。パーセンテージは妥当でしょうか。
②また考え方があっているとして、区分所有者向け説明会などで、一区分所有者の立場でどのように管理会社（元請親会社）と交渉していくべきでしょうか（例えば、本来の適正額根拠データがあるのであれば、それを示すとか。なお、13.20％と14.54％というのは建築施工単価2024年春号に載っているらしい。）。
③交渉に当たり、国交省のガイドラインや区分所有者の不利益防止といったことを根拠にできないでしょうか。

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2025/02/03 11:02

①疑問に思うのは仕方ない、それを間違いとは言わない。

率そのものは妥当と思う。
今どき顧客への説明で掛け率を使うとはまともな業者と思う。
普通はどんぶり勘定で非開示のケースが多いだろう。
しかもその程度の見積もり額じゃ、ね。
（この率の考えは建設工事と言うよりも土木工事の内容のようだが）

②③
まとめて。
工事請負契約は甲乙の了解の元だ。
その業者の立場はわからないが、要は値引きを求めるんだよね？
先方、値引く義務はあるの？
損をしてまで？

問題はそこだ。
もちろん価格の交渉はいい。
だが掛け率を用いて諸経費の算出をしたのなら、値下げは無理だ。
それをしてしまうと算出根拠が崩れてしまう。

逆に、質問者の側で値下げを求める根拠は？
単に高いから、安くしたいから、予算が厳しいから、区分所有者に説明がつかないから、じゃダメだよ。
単価、経費、その数字がおかしい根拠を示さないと。

値引きを求めるなら、先方は請け負わないことも自由だよね。
建設業者は悪じゃない。

まず、なぜ、この値引きの要求が出てきたわけ？
他の回答にもあるが、複数の業者からの見積もりって取れないの？
一社随契？

＞国交省のガイドラインや区分所有者の不利益防止といったことを根拠にできないでしょうか。

この話をして、先方はどう出るか？
まず、ガイドラインとは文字通りガイドライン、指針なわけで強制力は持たない。
そして、区分所有者の不利益、と言えば、業者は自分が請け負うことで住民へ不利益を与える、と理解する。
契約前から悪者呼ばわりだ。

質問者が言われる立場になって、どう思う？
一生懸命に良い仕事をしようと思った矢先、ボッタクリで住民からカネを巻き上げる悪者呼ばわり、だ。

吐いた言葉は飲み込めないよ。

値引きしてもらいたいなら誠心誠意、予算が少ないなど、質問者側の理由を持って頭を下げることだ。
自分にも経験があるが、修繕費の積み立てが足りず、大規模修繕の内容を変更することは普通に起こり得る。
予算でできる箇所、緊急性の高い項目のみ修繕する。
できなかった箇所は先送り、だ。
いつ修繕するか、どのように費用を工面するかは施工業者には関係ない、入居者が考えることだ。

質問外なので、純工事費、共通仮設、直接仮設、現場管理費、一般管理費などの言葉の説明は要らないんだよね？
本来はこれらの意味を知らないと各項目での値引き交渉（率を下げろ）なんて無理なわけだが。
（一般管理費を下げろ、は、働く社員の福利厚生や厚生年金をおろそかにしろ等、だ）

仮に交渉するとしたら、内訳書を読み込むわけ。
単価（＝グレード）が高いとか、数量が多い、とか。
そして、発注者から工法の提案をして、、、
大規模修繕として、防水工事で他の工法を提案、工期を短くすれば直接仮設の足場の期間を短くでき、損料を安くできる、外壁の塗装工事でも同じ、特殊な塗料があるならば、同程度の耐用年数を期待できる他の安価な塗料を提案、など。
資材の仮置きなどは極力敷地内、他の居住者の駐車場は工事期間中、潰す。

つまり、設計に加わるわけ。
設計を見直すわけ。
価格を、数量を、見直すわけ。
過大設計を見抜くわけ。
業者も悪意があって高価な材料や過大な見積もりをするわけじゃない。
そこを膝突き詰めての設計内容の見直しだ。
見直しにより直工が下がれば自動的に率からくる各経費も下がる。
話し合いとはそう言うものだよ。
設計に加われない、内容のチェックをする能力が無い、なら、お任せするしか無いよね。

ラーメン屋でラーメンを頼みたいが、手元のカネでは足りない。
そこで値引きを要求する？
チャーシューは要らないとか、麺を半分にしてくれ、とか、食い終わったら丼を洗うから、とか交渉して提案しようと思わない？
みみっちいと思う？
商売人はみんな悪者だから、みんな食って総額で値引きさせる？

直工はそのままで率だけ下げて総額を値下げしろ、は、それこそどんぶり勘定の暴論だ。

大規模修繕の内容と見積もり額の根拠を区分所有者に説明をするなら、プレゼン資料の準備からして業者に一任したらいい。
それも現場管理費から出るので。

No.1 回答者： himawari223 回答日時： 2025/02/03 01:43

マンションの規模が解らないので何ともいえませんが、

基本的に見積もりは５社ぐらいから取った方が良いです。最低でも３社。

５社に説明させて、質問すれば、高いのか妥当なのかが解ると思います。

特に急いでやる必要も無いので、住民やオーナーに広く呼び掛けて業者を紹介して貰うと良いです。業者が見つからない時は大手の建設会社に聞けば良心的な業者を教えてくれると思います。

蛇足ですが、
現場管理費とは現場監理ではありませんか？？

また、理事会などが無い時は臨時総会を開いて決めます。

皆の積立金です、大切に有意義に使いましょう。頑張って下さい。