【住宅ローン返済の疑問】「住宅ローンの利息は複利計算なので、貸付期間の半分くらいの期

【住宅ローン返済の疑問】「住宅ローンの利息は複利計算なので、貸付期間の半分くらいの期間は、利息払いばかりで元本はほとんど減らないです」

払う金額は毎月一定金額なのに、住宅ローン返済の始めは元本が減らないのですか？元本が減らないのならずっと後半も同額払っているので一生元本はそのままのはず。

なぜ後半になると一定金額払い続けているのに急に返済金額の元本が減っていくのですか？

どういうことでしょう？

定額金利だと一生返済元本は残ったままになる気がします。初めのうち３５年ローンだと何年目まで元本がそのままになるのでしょう？毎月支払っている定額はどこに消える？金利？

でも金利だけ払ってるのになぜ後半は元本が焼殺されていく？どういう仕組みですか?

No.7 ベストアンサー 回答者： Moryouyou 回答日時： 2025/02/04 18:00

＞住宅ローンの利息は複利計算なので、

いいえ、違います。ウソです。

住宅ローンの利息計算は単純です。
借入金の残高に毎月の利息が付くだけです。

分かりやすく年利1.2%で1000万借りて
40年(480ヶ月)で元利均等返済とすると。

返済月額は26,242円×480ヶ月です。
1ヶ月目の利息は
1000万円×1.2%÷12ヶ月=1万円
返済月額は26,242円ですから、
そのうちの1万円が利息で
差額の16,242円が元本の返済額
となります。
2ヶ月目は、差額の16,242円を引いた
9,983,758円に対して利息がかかり、
9,983,758円×1.2%÷12ヶ月
=9,984円が利息となり、
差額の16,258円が元本の返済額
となります。

ですから、残高が減っていく連れて
利息も減っていくというわけです。
下記のように返済の終わりごろには、
利息はほんのわずかというわけです。

ご理解いただけたでしょうか？

月数　返済額　　利息　元本返済額
1　¥10,000,000　¥10,000　¥16,242
2　¥9,983,758　¥9,984　¥16,258
3　¥9,967,500　¥9,967　¥16,275
4　¥9,951,225　¥9,951　¥16,291
5　¥9,934,934　¥9,935　¥16,307
6　¥9,918,627　¥9,919　¥16,323
7　¥9,902,304　¥9,902　¥16,340
8　¥9,885,964　¥9,886　¥16,356
9　¥9,869,608　¥9,870　¥16,372
10　¥9,853,236　¥9,853　¥16,389
11　¥9,836,847　¥9,837　¥16,405
12　¥9,820,442　¥9,820　¥16,422
～～～～～～～～～～～～～～～～
469　¥312,881　¥313　¥25,929
470　¥286,952　¥287　¥25,955
471　¥260,996　¥261　¥25,981
472　¥235,015　¥235　¥26,007
473　¥209,009　¥209　¥26,033
474　¥182,976　¥183　¥26,059
475　¥156,916　¥157　¥26,085
476　¥130,831　¥131　¥26,111
477　¥104,720　¥105　¥26,137
478　¥78,583　¥79　¥26,163
479　¥52,420　¥52　¥26,190
480　¥26,230　¥26　¥26,216

この回答へのお礼

みんなありがとうございます

お礼日時：2025/02/05 20:22

No.6 回答者： taunamlz 回答日時： 2025/02/04 16:18

金利1%で1000万円借りたとします。

月々4万円で、年間48万円返済します。
そうすると、1年後に952万円となりますが、ここに金利が95200円足されます。
これだと、借金が38.5万円しか減っていません。

これが100万円まで返済したことを考えます。
100万円の金利は1万円です。
そうすると、借金が47万円減ることになります。

この38.5万円と47万円を比較して、最初は利息が多いと言っています。

No.5 回答者： 36k1y 回答日時： 2025/02/04 16:04

住宅ローン返済には2種類あります。

a.元利均等返済→元金と利息をあわせた毎回の返済額が一定の方式。そのため返済の初期は大部分が利息分のみの支払いとなり年がかさむと元金の返済の割合が増えていきます。また一般的に総返済額は多くなります。
b.元金均等返済→元金の返済額が一定の方式です。そのため返済の初期は元金と利息分を合算して返済するため返済額が大きくなりますが、年がかさむと利息分の返済割合は少なくなります。
この点をふまえ、返済方法を再度確認してみましょう。おそらく返済が現在利子の方が多いのであれば元利均等返済だと考えられます。

No.4 回答者： kamomiiru 回答日時： 2025/02/04 15:05

繰り上げ返済も大事よ

No.3 回答者： OnneName 回答日時： 2025/02/04 14:55

「ほとんど減らない」と「減らない」の違いが理解できていないようですね。

たとえば1000万円年利12%で借りて毎月11万円返済だと
　　　　　残額　　 利息 返済
1月目　10,000,000 100,000　110,000
2 9,990,000 99,900 110,000
3 9,889,000 98,890 110,000
4 9,877,890

のようになります。

No.2 回答者： angkor_h 回答日時： 2025/02/04 14:39

> …、貸付期間の半分くらいの期間は、…元本はほとんど減らないです

そんな事はありません。
月の返済額は、「元本＋利息」が減る額に設定されています。
つまりは、月の返済額＞元本利息になっています。

元本が減り続ければ、利息も減り続けるので、
「急に返済金額の元本が減っていく」という感覚になるのでしょう。

No.1 回答者： Wabu_478 回答日時： 2025/02/04 14:37

住宅ローン返済の始めは元本が減らないというのはウソです。

ほとんど減らないが正しいです。ほとんど減らないけど少しは減るのです。

「元本が減らないのならずっと後半も同額払っているので一生元本はそのままのはず。」
その通りです。

質問とは関係ありませんが「住宅ローンの利息は複利計算」というのはウソです。