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25年満期の借地権の上に自宅を建て、現在家族が住んでおりますが、定年(2年後)後は田舎生活をするためにこの借地権を売却してどこか郊外に一戸建てを購入しようと考えております。 さて、そのようにする場合の借地権の売却時期なのですが、借地契約更新前に売却すべでしょうか。 更新時期も2年後です。つまり契約更新まで2年間しかないのですが、これは借地権の売買価格には影響しないのでしょうか。 更新時にはおおむね借地権価格の5%程度の更新料が必要との地主側の不動産屋は言っております。 借地権価格は約3000万円との見積もりがありますがそうすると更新料に150万円要することになり、更新前後で借地権売買価格が変わらないのであれば、更新前に売却すべきかとも考えますが、どうするのが有利なのかわかりません。 どなたかお教えいただければ幸いです。

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A 回答 (2件)

売買において、新たな買主がどういった条件で借地の契約を地主と結ぶのかが問題です。



(1)売り主の契約期間をそのまま継承する場合。
(2)売買してから新たに20年なり25年の借地契約をする場合。

(2)の場合は、更新前に売却すれば、更新料は浮きますが、(1)の場合は売却代金から、更新料÷契約期間×経過年数に相当する金額を差引いた額で売却することになると思われます。

購入後に建物を建て直す場合の規定も関係します。

(1)建替えの時はいかなる場合も承諾料が必要。
(2)購入後一定期間は建替え承諾料の免除がある。

(2)の場合は建替えを前提にした買主も見込めるが、(1)の場合は、建替え前提の買主にはその分値引き交渉の対象になります。

借地価格が3000万円だとすると、結構大きな土地でしょうか?

正直、土地値で3000万円だと、都内城東地区では所有権が十分に買えます。

物件によりますが、地主サイドの業者の言う額で、そのまま売れるとは思わないでいた方が、無難だと思います。

この回答への補足

おそらく新たな借地契約を結ぶことになると思いますので、更新前に売った方がよいのかなと思い始めています。 借地価格は別の不動産屋に見積もってもらったのですが、広さは100平米程度ですが、場所は北新宿です。 もう一つ追加の質問があるのですが、借地権を売る場合は地主の了解が当然必要ですが、その際の承諾料などは必要なのでしょうか。 必要だとするとどのくらいが相場なのでしょうか。

補足日時:2005/05/25 00:16
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この回答へのお礼

大変参考になりました。 もうしばらく考える時間がありますので、よく考えてみます。 ありがとうございました。

お礼日時:2005/05/26 00:09

追加のご質問にお答えします。


今まで扱ってきた中では、売却価格の10%と言うのが普通でした。
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この回答へのお礼

重ね重ねありがとうございました。 この種の案件にはまったく無知の状態でしたので、大変助かりました。 これから少し時間をかけて具体化していくつもりです。

お礼日時:2005/05/27 10:38

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Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地権の契約更新料は戻ってくるのですか?

地主と借地権の契約を結んでいます。
契約期間は20年間です。
丁度5年ほど前に契約を更新しています。
残りがあと15年ほど残っています。

しかしながら、住んでいる家族が高齢化、建物も老朽化しており、
将来的に子供などがその土地に住む予定がありません。

もし、借地権を地主に買い取ってもらいたい場合、5年前に払った更新料(400万円程度)は
戻ってこないのでしょうか?
もしくは一部返してくれたり、買い取りの際にその分を考慮してもらうことは可能でしょうか?

Aベストアンサー

原則として契約を解除する理由が地主の都合や地主に問題があった場合に限ります。

基本的には地主との交渉次第になるでしょうが、5年前に契約を更新した時には「再度20年間借りる」という事で合意しているわけで、その合意に対しての更新料です。
つまり、その時点では20年借りる意思があって、かつ更新後5年間住んでいるわけですから、全額返せというのは都合が良すぎます。

例えばこれが地主が一方的に「返せ」「立退きしろ」と言ってきている場合には、交渉次第で契約更新料は丸々返還させ、かつ立ち退き料の請求も可能な場合もあります。(法律の専門家を絡める必要がありますが。)

しかし、今回の件では「20年間」で合意し締結した契約を、質問者様(借地権者)の一方的な都合で途中で解約するわけですから、更新料の返還どころか契約違反で違約金を請求される可能性すらあります。

まずもって全額返還は不可能でしょう。
契約年数が4分の3残っているので、一部返還は可能でしょうが、それも交渉次第です。

理由が一方的過ぎるので、できるだけ地主を怒らせないように説明して、何とか返還額を釣り上げるしかありませんね。

まずは弁護士などに相談するのが良いでしょう。
借地契約をした時に弁護士等を介していたのなら、そちらに相談するのがベストでしょう。

原則として契約を解除する理由が地主の都合や地主に問題があった場合に限ります。

基本的には地主との交渉次第になるでしょうが、5年前に契約を更新した時には「再度20年間借りる」という事で合意しているわけで、その合意に対しての更新料です。
つまり、その時点では20年借りる意思があって、かつ更新後5年間住んでいるわけですから、全額返せというのは都合が良すぎます。

例えばこれが地主が一方的に「返せ」「立退きしろ」と言ってきている場合には、交渉次第で契約更新料は丸々返還させ、かつ立ち退き料の...続きを読む

Q借地権売却に伴う税金について

初めて質問させていただきます。

私の父の借地権を売却をする事になりました。
父と姉一家(父と同居)が義兄の相続した土地に家を建てることになり来年2月頃には引越しをする予定です。

下記2点についてお答えいただけたら幸いです。

(1)売却は地主から底地権を買い取り父の土地名義にしてから売却すると言う方法です。
借地権の売却に際して(地主の底地権買取のため)不動産さんが示したやり方では父86歳にして初めてローンを組み3900万円もの借り入れをします。
このやり方は一般的なのでしょうか。
不動産やからはこの方法以外は提示されていません。
私としては売却するのに借金?
なにやら釈然としないのです。
(2)この方法でうまく取引がいき売却したとして来週にもローンを組み父の名義になったものを来年買い手が付いて売却となるとおもいます。
その場合父にかかる税金はどうなるのでしょう。
60年借りていた旧借地法の借地です。
短期譲渡所得となるのでしょうか?

長文読んでいただきありがとうございました。
よろしくお願いいたします。

初めて質問させていただきます。

私の父の借地権を売却をする事になりました。
父と姉一家(父と同居)が義兄の相続した土地に家を建てることになり来年2月頃には引越しをする予定です。

下記2点についてお答えいただけたら幸いです。

(1)売却は地主から底地権を買い取り父の土地名義にしてから売却すると言う方法です。
借地権の売却に際して(地主の底地権買取のため)不動産さんが示したやり方では父86歳にして初めてローンを組み3900万円もの借り入れをします。
このやり方は一般的なのでしょうか。...続きを読む

Aベストアンサー

回答が付かないようなので、私のわかる範囲内でお答えします。

(1)借金をして底地を買い取ることが一般的がどうかはわかりませんが、底地の買取自体は通常の取引です。

(2)底地を買い取り、その後に土地を売却した場合の税金についてですが、I以前から所有している部分と、II今回買取した底地部分で分けて考えます。

 I 以前から所有している部分は長期譲渡所得となり、低い税率が適用できます。しかしながら60年前からの所有となると、取得価格はゼロに近い若しくは不明だと思われます。その場合は、売却価格の5%が取得価格とみなされます。すなわち95%が利益となり、その金額に対して税金がかかります。
このままでは多額の税金がかかりますが、居住用の不動産の売買については、買換え特例や3000万円の特別控除等の優遇税制がありますので、税理士若しくはお近くの税務署にお問い合わせください。

 II 今回、買取した底地部分について、5年以内に売却した場合は、短期譲渡所得になります。短期の場合は長期の場合に比べて税率が高いですが、短期で譲渡した場合は、今の時代値上がり益(底地の売却価格-底地の買い取り価格)はあまり考えなくてもよいかと思います。

主に税金部分について解答させていただきました。参考になれば幸いです。

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/3302.htm

回答が付かないようなので、私のわかる範囲内でお答えします。

(1)借金をして底地を買い取ることが一般的がどうかはわかりませんが、底地の買取自体は通常の取引です。

(2)底地を買い取り、その後に土地を売却した場合の税金についてですが、I以前から所有している部分と、II今回買取した底地部分で分けて考えます。

 I 以前から所有している部分は長期譲渡所得となり、低い税率が適用できます。しかしながら60年前からの所有となると、取得価格はゼロに近い若しくは不明だと思われます。その...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方不動産業者曰く、国土庁発表の時価らしい)

気になっているのはここからですが、
売買価格の算出で、先ほどの土地総額に借地権割合(30%)を掛けて借地権価格(5,616,000円)を出し、
土地総額から差し引いて売買価格(13,104,000円)を出しています。
当該地は、急な坂道途中の高低差のある土地ですが、バス・JR駅共に歩いて15分圏内にあります。
雪が降るとかなり神経を使うような土地ですが、比較的交通の便は良い所です。
この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

ちなみに、高低差があるので今は玉石積みですが、最近の建築条例では玉石積み不可の為、
新築する際にはコンクリート土留にやり替えなければならず、7,000,000円くらい掛かる土地です。
また、この敷地を更地にしようと思うと、解体費用が2,000,000円くらい掛かるようです。
その為、先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方...続きを読む

Aベストアンサー

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

はっきりいって論理がめちゃくちゃです。相手は意味さえ理解できない
と思います。
論点は土地評価が路線価×130%が妥当かどうか と、
それはそれとして、いくらなら買うかというだけの話だと思います。
相場観で買うというのなら、回りの土地の売買価格を調べればわかる
と思いますし、400万以上では買えないというのならそれで交渉
すればいいと思います。(笑われるかもしれませんが)

相手に事情があってどうしても現金が必要ということになれば指値は
きくと思います。
ただ、買わない場合借地料は値上げしてくると思います。
参考までに、借地料の相場は固定資産税の3倍程度までは、調停でも
認められます。

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円...続きを読む

Q借地の更新料、経費として認められるのは?

40年前に借りた土地に経っている借家を、現在相続しています。
借家は賃貸して家賃収入があります。
今年借地の更新の年になり、更新料を支払いました。
地主さんが自ら契約書を作ってくれて、不動産屋などは通していません。

前回の更新の時は無関係だったので、私にとっては今回が初めての更新になり、
この更新料を経費としてどのように処理するかわからず、困っています。

当初は払った更新料を全額経費として落とせると思っていました。
でも所得税法施行令182条を見てみると、どうも違うらしいとは
わかりましたが、実際はさっぱりわかりません。

詳しい方に教えて頂ければ有難いです。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

更新料って原則が借地権の取得費に加算、一部必要経費という取扱になります。

土地・借地権は使用や期間によって減価しないというのが税法の考え方です。
で、更新料ですが、これは、借地権の価格の見直しをして、足りない分を補充するとの取扱なんです。
でも、更新料の全部が借地権というわけでもなかろう、一部は、それを利用していた、あるいはこれから利用すると云う際の費用としての側面もあるのだろう、というのが令182の趣旨です。

参考URL:http://bizplus.nikkei.co.jp/genre/zaimu/rensai/point.cfm?i=20051215int76z1


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