駐車場利用の専有は、区分所有者間の利害の不衡平になるか？

当マンションでは、駐車場20区があり満車で7世帯が常に待ち状態です。1年間の契約期間であるものの使用細則では半永久的に20世帯が無制限に更新できることになっています。
そこで、区分所有者法第三十条３項の区分所有者間の利害の衡平性に問題があるとし、それを総会で区分所有者に採決を取り、過半数を超えれば改善を図ることはできますでしょうか？

【区分所有者法】（規約事項）第三十条 ３項　
前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

ご教示のほどお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• ご回答ありがとうございます。
  5年～10年ぐらいの連続更新制限をかけ、抽選を実施する改定をする予定です。
  更新の無制限関連の記載は、使用細則にしか書いていないのでそこに修正を加えます。
  使用細則の改定は1/2以上の賛成票の認識です。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2025/02/10 11:16

• アドバイスありがとうございます。いろいろ参考にさせていただきまして、
  駐車場の空き待ちががいるのに現在の駐車場利用者は無限に更新できるの事、さらに費用において周辺の駐車費用がかなり高い（マンションの駐車場費用がかなり安いこと）に対して、
  まずは、区分所有者法の第30条3項においての不衡平に該当しているを今回の総会の議案に上げたいと思います。該当している場合は、更新制限を何年にするか、費用を幾らにするかを検討する委員会を立ち上げることを、同一議案で採決を図りたいと思います。
  立ち上げた検討委員会にて検討した具体的な年数や価格は、来期の総会で採決する方向にしようと考えています。無限更新がNGが確定しても、執行するまでに住民の中で考える時間が必要と思いました。

    補足日時：2025/02/11 11:42

No.1 ベストアンサー 回答者： kan3 回答日時： 2025/02/09 21:05

公平・不公平でしょ。

自治会で決めれば良いよね。

京都市の公的団地では、年1回の抽選ですね。
外れた人は、近所の高価な民間駐車場を契約する。

先着順の既得権は、余りに差別的、漁業権も農家の権利もなんでもそうだ。

この回答へのお礼

お礼日時：2025/02/10 06:37

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2025/02/11 10:07

＞5年～10年ぐらいの連続更新制限をかけ

組合実施なら無理と思うよ。
例えば抽選に外れた入居者の、隔地での駐車場は組合が代替え場所を確保できるの？
「外れたのでサヨナラ〜」
は通用しないよ。

隔地駐車場が確保できない入居者はどうするの？
クルマを手放せ、と？

＞区分所有者間の利害の衡平性に問題がある

それは駐車場の使用料を無料にした場合。
駐車場代は徴収しているよね。
それを一般会計で歳入へと入れているよね。
そんな議案が通るわけ無いし、通れば訴訟を起こされ負ける。
広義で違憲とも言える。

＞使用細則の改定は1/2以上の賛成票の認識です

駐車場区画数が戸数の50%超えであれば否決だろう。

戸数100%の駐車場が確保できていないなら、最初から分かっていたことだ。
抽選にすれば昔からの空き待ちの入居者が外れて、昨年に越してきた新参者がいきなり当選、クルマを置ける不公平も生じるよね。
あ、それは公平と考えるんだ。

一部の自治体は要綱や条例などで戸数分の敷地内駐車場の設置を義務付けているよ。
（あくまでも努力義務だが）
計画時点で100%の駐車場を確保できないのは敷地が狭い、地価が高い、が考えられる。
それにしても、戸数分の駐車場が無いマンションはそこのみ考えたら欠陥だ。

質問者、本気で考えているなら、こんなお気楽サイトでアンケートを取るのではなく、弁護士事務所で相談することだ。
案件としてはシンプルゆえ１時間枠、10000円＋税でイケる。

この回答へのお礼

>例えば抽選に外れた入居者の、隔地での駐車場は組合が代替え場所を確保で>きるの？「外れたのでサヨナラ〜」は通用しないよ。
「代替え場所を確保」していないのは、今現在もですし、「抽選に外れた入居者は、サヨナラ〜」は、今の現状そのものですね。

＞「戸数分の駐車場が無いマンションはそこのみ考えたら欠陥だ。」
moflさんのお言葉を借りれば、「戸数100%の駐車場が確保できていないなら、最初から分かっていたことだ。」ということですよね。
なんか、どちらからの観点でも正しい内容ゆえに、どちらに対してもネガティブなご意見ですね。

＞そんな議案が通るわけ無いし、通れば訴訟を起こされ負ける。広義で違憲とも言える。
議案が通らなければ【区分所有者法】（規約事項）第三十条 ３項の不衡平がなかったといえるので、それはそれで問題ありませんし、不衡平と感じている方に対して解消したいだけです。あと区分所有者法に従っているのに意味が分かりません。

>質問者、本気で考えているなら、こんなお気楽サイトでアンケートを取るのではなく、弁護士事務所で相談することだ。
moflさんのアドバイスも「お気楽サイトでアンケート」のご意見ですので、参考にするかも考えますね。

お礼日時：2025/02/11 11:39

No.4 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2025/02/10 09:04

マンション事情を知らないものの意見として…

車庫証明の問題もあるので毎年抽選というのはどうかと思います。
現在の居住者から合意が得れたとしても、その物件を購入したいとは思えないんですが如何でしょうか？

車を乗り換える時には車庫証明が必要になりますから、そのタイミングで公平に抽選をすると言うのが妥協案かと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
永久に更新から、毎年抽選というの極端ですので
5年～10年ぐらいの連続更新制限をかけ、抽選を実施する改定を
想定しております。

お礼日時：2025/02/10 11:13

No.3 回答者： merciusako 回答日時： 2025/02/09 22:33

例えば、「５年毎に抽選」というように、駐車場の利用の仕方を定めることは可能です。

理事会で審議して、総会に諮れば良いです。

ただし、「管理規約の変更」となると、特別決議事項になりますから、区分所有者総数の４分の３以上の賛成、および議決権総数の４分の３以上の賛成が必要になります。

この回答へのお礼

お礼日時：2025/02/10 06:37

No.2 回答者： tobirisu 回答日時： 2025/02/09 21:46

規約変更を住民組合の総会議案とし、可決されればいいです。

不足分については近所に民間駐車場があれば、組合が借り上げて、希望者に貸し出す方法もあります。

この回答へのお礼

お礼日時：2025/02/10 06:37