新築住宅の所有権共有登記について知恵を貸して下さい！

新築住宅の登記に関しての質問です。

所有権持分を親と子（当方）で共有したいのですが、
既にお金は親の口座から住宅会社に払っています。
しかしその後の話し合いでそのうち半分を当方が
親から借りる形にし、10年間で返済することになりました。
（もちろん借用書も書き、金利も支払います）

そして所有権登記も親子で１/2とするつもりでいます。
親としては他にも兄弟がいるので、当方に生前贈与する気はないし、
親子間でもお金の貸し借りはきちんとするという考えです。

この場合、

(1)お金の流れは親の口座⇒住宅会社となっていますが、
　親子間の金銭の貸借は税務的に認められるでしょうか？
（事実、親子間の貸し借りはあるのですが・・・）
(2)後日、税務調査で指摘され、認められないとしたら、
　どのようなペナルティが　あるのでしょうか？
　例えば贈与と見なされ、贈与税+重加算税を取られるとか。
(3)金銭の貸し借り以外で所有権を共有にする良い方法は
　ないでしょうか？

税務相談して良いのかどうか分からず、質問しました。
よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/05/25 10:23

>(1)お金の流れは親の口座⇒住宅会社となっていますが、

>　親子間の金銭の貸借は税務的に認められるでしょうか？
取り決めた約束に従い返済している事実を示せばＯＫです。
銀行送金など証拠の残る方法であれば税務署も文句は言いません。

>(2)後日、税務調査で指摘され、認められないとしたら、
>　どのようなペナルティが　あるのでしょうか？
当初取り決めた返済をしていない場合には贈与だったという認定が行われる可能性はあります。
その場合はご質問者が想像の通りです。
返済していれば問題ありません。

もちろんたとえば８０歳の親に対して３０年かけて返済するといった、生前に返済が出来かねるようなものは認められませんが。

>(3)金銭の貸し借り以外で所有権を共有にする良い方法は
>　ないでしょうか？
贈与をしないということですから貸し借りが一番よいでしょう。
そうしないと、今度は返済金が贈与とされて二重贈与になりますので。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

もちろん返済については取り決めた通りに実行します。
ただ一点、親の口座から住宅会社に費用を支払い済みなので、
バックデートの貸し借りが認められるか？が心配でした。
また、親は７０歳で１０年で返済する予定ですので、実現性は高いと思います。
参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2005/05/25 22:17

No.3 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/05/30 12:20

>親の口座から住宅会社に費用を支払い済みなので、バックデートの貸し借りが認められるか？

心の中の動きまでは税務署は知る由もありませんから、特に問題にはならないでしょう。
別に何年の前の話をいまさらというわけではないのですよね？

そもそも贈与税は相続税脱税のための税制なので、親が億万長者というわけでなければ心配する必要はないです。
もし億万長者なら税理士に相談する位はしてもよいと思いますけど。単に今回の贈与の話だけではなく相続税節税方法まだ含めて。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
親は億万長者だったらよかったんですけど・・・
そこまではいきませんねｗ
参考にさせて頂きます。(__)

お礼日時：2005/06/01 12:27

No.2 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/05/25 14:00

＞(1)お金の流れは親の口座⇒住宅会社となっていますが、

売買契約書と代金の割賦払い契約書があったほうがいいですね。


ところで、お父さんとは別居でしょう？
お父さんの持分にタダですんでいるのに半分の持分を分割払いで
買うのは変ですよね。
税法上はお父さんの持ち物にしておいて、使用貸借（タダでかりている）
ほうが明解です。お父さんには家賃分として仕送りして遺言で相続
というのが一般的です。

あるいは普通は親に半分買わせて半分は自分が
ローンを背負うものです。
一見親孝行みたいで実は半分タダでもらって、のこりを
親に返済するという極めて不自然なパターンですね。
ローン組めない額だったんでしょうか。


(2)後日、税務調査で指摘され、認められないとしたら、

売買契約と住宅の建設工事の施主がお父上のままで、登記を共有
にしたら（土地も　建物も）普通は贈与ですから、生前贈与の特例の届け
（２５００万円まで無税　住宅資金の贈与は３５００万円）がない限り
取得財産価格－基礎控除１１０万円　累進課税税率で課税されます。
１０００万円超えると３００万円以上になりそうですね。­
金銭消費貸借契約（借用書）だけではダメですよ。
譲渡契約書がないと代価が判明しません。

いくらずつの返済ですか？借りに文句いわれても年間１１０万円までは
基礎控除ですから、月に９万円までは払わなくてもＯＫです。

(3)金銭の貸し借り以外で所有権を共有にする良い方法は
　ないでしょうか？

住宅ローンを組んで、所有権の半分を買い取ることです。
しかし、何で半分なんですかね。中途半端ですね。
結果的に財産の先食いですから住宅資金の生前贈与と
意味は同じなのに。
私なら父の名義のままで住み続けて親に家賃はらいます。
遺贈の形で土地建物をもらう約束を遺言にしてもらいます。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

こちらの説明不足で何点か事実と違う点がありした。どうもすみません。

まず、建築資金はローンではなく、親が一括で支払いました。
もちろん、売買契約書はあります。

それと親とは同居になります。（二世帯住宅です）
ローンが組めないというより、金利や借金を背負うことを考えると、
親に立て替えてもらってそれを返済していく方が良いだろうという話し合いでこうなりました。
そう決まったのが既に親がお金を払った後だったので困っている訳です。

相続についても私がすべて相続するわけでなく、母親も兄弟もおりますので、
私が親から借りて返済する分以外は、相続人全員で相続することになります。

親の考え方で「生前贈与はしない、お金の貸し借りはきちんとする」ということが条件なのです。

補足日時：2005/05/25 22:45