祖父の土地に父が家を建てていたのですが祖父が亡くなりました。
父と叔父が相続人なのですが、叔父が土地の2分の1の権利を主張して土地を返してほしいと言ってきています。叔父は祖父の世話はすべて父にまかせきりで、父もまさか立ち退きを要求されるとは思っておらず、困っています。2分の1は父の権利もあるわけですし、なんとか建物を建てておく権利を主張できないでしょうか?叔父の相続分をお金で支払うという案も出されましたが、叔父が提示してきた路線価が思っていたより高く、支払うのは難しいようです。調停に持ち込んだ場合、祖父の介護などの点は考慮してもらえるものなのでしょうか?

A 回答 (2件)

 「建物を建てておく権利」について、コメントさせてください。



 結論的には、少なくとも遺産分割協議・調停の成立までは、立ち退いたり、ましてご自宅を取り壊したりする必要はありません(もちろん、遺産分割協議等で、叔父上が問題の土地を単独相続されることになった場合は、別です。)。
 「他の共有者との協議に基づかないで、自己の持分に基づいて現に共有物を占有する共有者に対して、他の共有者は当然には共有物の明渡しを請求することはできない」旨判示した最高裁昭和41年5月19日判決があります。「共有物を占有する共有者」がhanako0123さんの父上、「他の共有者」が叔父上にあたりますので、立ち退く必要はありません。

 ただし、誤解しないでいただきたいのは、この最高裁判決は、父上に建物を建てておく権利を認めたものではない、ということです。叔父上の土地持分2分の1との関係では、父上所有の建物が不法占拠していることになりますので、父上には、叔父上に対して、ご祖父様がお亡くなりになった時以降の、賃料相当額の半額の損害賠償義務があります。
 もっとも、この損害賠償義務は、遺産分割協議等で土地を父上が単独相続されることになれば、実際に賠償金を支払うまでもなく消滅します。この場合は、ご祖父様が亡くなられた瞬間に土地の所有権は父上に移ったとみなされることになるからです(民法909条本文)。

 以上、お役に立てば幸いです。
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●>叔父は祖父の世話はすべて父にまかせきりで、父もまさか立ち退きを要求されるとは思っておらず、困っています。


 民法に寄与分(904条の2)というのが、ありまして、祖父の世話なども相続分に加味されます。また、その祖父の土地の管理をしたことも考慮されます。しかし、これは相続人同士の話し合いできまりますので、それがダメな場合は、家庭裁判所の調停で決めます。
 ですから、祖父の介護などをいざという時は調停で主張して下さい。
●>叔父が提示してきた路線価が思っていたより高く、支払うのは難しいようです。
 こういう価格って時価できめるはずです。勝手に叔父が主張したからといって鵜呑みにする必要ありません。その路線価が適正か調査してみては? 
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このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q祖父名義の土地に父が家を建て、権利書がない!

似たような質問を拝見しましたが、回答が出ていないので
新たにご相談させていただきます。

20年ほど前になりますが、祖父名義の土地に
父(3兄弟の長男)名義の建物(二世帯住宅)を建てて
生活しておりました。
九州の田舎で長男なので、
親の面倒をみるという意味で建てた家だと思います。

8年前に火事になり、再度二世帯住宅を建てましたが
3年前には祖父が他界し、祖母は痴呆で病院に入院し
私と姉は嫁いだため、現在は父と母しか住んでいません。

土地の名義は祖母にも父にも変わっておらず
いまだ祖父の名義のままだと思われます。

そこに最近叔父の不審な動きがあり
家族みんな右往左往しております。

叔父についてですが、
昔から生活設計がなっておらず
2度結婚、2度離婚。
職を転々とし、方々に借金をし
父に度々取り立ての電話がかかってきたこともあります。
(連帯保証人ではないので、追い払いましたが)
60を過ぎましたが、年金も払っていないので
もらえないのではという話です。(余計なお世話かも)

数回自己破産し、祖父祖母の年金を使い込み、
祖父が亡くなった当時、祖父の預金がゼロだったことに
家族一同驚きました。
祖父の葬式に来たものの、香典もなければ
四十九日も現れず。。。

ちなみに火事後に家を再建した際には、
その叔父の知り合いの建設会社を紹介され
お願いしたらしいのですが、再建中に倒産。
叔父は何だかよくわからない現場監督料という名目で
100万ほど請求したらしいです。
はっきり言って詐欺だったと思ってます、
親戚じゃなければ訴えたかったです。

そんな叔父が最近うちの周りをうろつくことが多く、
また土地の権利書がないことに気がつきました!

上記に書いたようなろくでもない人間なので
土地を勝手に売り飛ばすことも考えられます。
また、土地はいらないので3等分した土地の代金を払えということも
考えられます(こっちが有力かも)。

そこで、
(1)土地の名義を早急に祖父から父に変更したいのですが、
祖母が生きているので祖母にしなければいけないのでしょうか?

(2)また父名義に変更する場合、2人の叔父の印鑑は必要でしょうか?

(3)長男が土地を継承し、親の面倒をみるという暗黙の了解の下に建てた二世帯住宅ですが
叔父から土地の代金を請求された場合、迷惑をかけることはあっても
面倒を見ていない叔父に払わなければいけないのでしょうか?

(4)ちなみに祖母は痴呆で分別がつかない状態ですので
叔父が叔父名義にする旨の遺言を書かせた場合は有効でしょうか?

(5)権利書自体は火事で滅失したのか、叔父が持ち出したのかわかりません。
権利書なしの名義の変更はできますか?

(6)また、叔父が自分名義で登記をしようとした場合に
ブロックする方法等はありますか?

頭が混乱してまとまりのない文章になりましたが、
父は大腸がんで、父が亡くなった時に
叔父にすでに土地を売却されていて
母が住む家を追い出されてしまうことだけは避けたいと思い
ご質問させていただきました。

お忙しい中大変お手数ですが、何卒よろしくお願いいたします!

似たような質問を拝見しましたが、回答が出ていないので
新たにご相談させていただきます。

20年ほど前になりますが、祖父名義の土地に
父(3兄弟の長男)名義の建物(二世帯住宅)を建てて
生活しておりました。
九州の田舎で長男なので、
親の面倒をみるという意味で建てた家だと思います。

8年前に火事になり、再度二世帯住宅を建てましたが
3年前には祖父が他界し、祖母は痴呆で病院に入院し
私と姉は嫁いだため、現在は父と母しか住んでいません。

土地の名義は祖母にも父にも変わっておら...続きを読む

Aベストアンサー

まず遺言書がないらしいので土地については
法定相続分による共有になります。(以下祖母A:3/6 兄弟BCD:1/6ずつ)
(1) 相続登記は義務ではありませんが、した方がよいでしょう。
 以下にも書きますが、祖母の100%名義にするには遺産分割協議書を作成し、
相続人全員の印鑑証明が必要になるので難しいかと思います。
(2)父名義にするには(1)の通り、協議書が必要になり、他の相続人の印鑑証明書が必要になります。
(3)叔父が相続欠格事由や廃除されていない限り相続権があります。
面倒を見たか見ないかは関係ありません。
(4)遺言が意思無能力状態と判断された場合は無効です。
痴呆が重度に進行している場合は成年後見の申立をする方法があります。
申立をせず、意思無能力のまま行なった遺産分割協議は無効と判断される場合もあります。
(5)権利書が無くても登記は出来ます。
(6)管轄法務局に「不実な登記が申請される恐れがある旨」等の申出を
予めしておけば登記を止めてくれる場合があります。ただ不実の登記がされる
高い蓋然性があって、緊急を要する場合などのケースでしか対応してくれない場合があります。

解決策として
1 父以外の持分を全て買取る。
(祖母に遺言を書かせて兄弟分だけ買う方法は避けた方が良いと思います。)
2 叔父に毎月持分に当たる賃料を支払う。
あたりでしょうか。
まず祖母について成年後見の申立をするべきですが、これは判断が難しいので
専門家に是非を頼むと良いでしょう。その上で対策を練るのが上策と思います。

まず遺言書がないらしいので土地については
法定相続分による共有になります。(以下祖母A:3/6 兄弟BCD:1/6ずつ)
(1) 相続登記は義務ではありませんが、した方がよいでしょう。
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相続人全員の印鑑証明が必要になるので難しいかと思います。
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(3)叔父が相続欠格事由や廃除されていない限り相続権があります。
面倒を見たか見ないかは...続きを読む

Q権利の主張変更。これは主張側の温情か?権利放棄か?

お世話になります。
概要
法律上や契約書上(もちろん正当に交わされた契約書)で認められている権利を、一旦譲歩した場合、もとの権利を主張することは認められないか?
何度催促しても相手がいう事を聞かない場合、主張する側が条件を譲歩したり、期限を延ばしたり、相手の状態をおもんばかった事は、裁判においては
「権利者側が温情を与えた」、と判断されるのか、
「権利者側が自ら権利を放棄した」と判断されるのか?

詳細
1)たとえば、金を貸した場合、たいてい契約書には以下のようなことが書いてありますね。
「一回でも滞納した場合は、債権者はすべての残債を全額回収できるものとする。債務者はそれに対して異議申し立てはできない。」
さて、借金の返済が滞った場合、債務者はこの条件を盾にして全額回収に掛かるわけですが、そこはやはり人間ですから、どうしても情が入る場合もあるでしょう。
債務者「来週までには必ず金策をするから待ってくれ」
債権者「まあ、わしも鬼やないから、一回ぐらいなら、あんさんを信じて待ちまひょか? 
 しかし、この次は無いで!!! 」

翌週、債務者は滞納分の支払いに応じました。
しかし、また次回の支払いが滞りましたので、債権者は全額回収に掛かりました。すると
債務者「アンタ、一回目の滞納の時に全額回収をしなかったではないか。という事は、
”一回でも滞納した場合は、残債を全額回収する”
という権利は永久に放棄したとみなしますわ。
 よって、今後は滞納したとしても全額回収することはできませんで」
債務者「な、なにを!! 契約書のどこに、”全額回収の権利放棄の条件がかいてあんねん!!!」
確かに、契約書には、こういった場合の全額回収権利放棄の条件、は書いてありませんでした。
こういった場合、どちらの主張が法的に正しいでしょうか?

2)家賃の催促など。
家賃を滞納した店子に対して大家が内容証明で催告書を出しました。
催告書「9月末日までに滞納した家賃を納めない場合は退去していただきます。」

しかし店子は出て行こうとしなかったので再度催告書を出しました。
催告書「先日送付した催告書は配達証明にて貴殿受け取りを確認しておりますので知らない、見ていないは法的に主張できません。
ここに改めて再度通告します。
10月末日までに滞納した家賃を納めない場合は退去していただきます。」

しかしやはり効果がありませんでした。
また催告書を出しました。
催告書「9月、10月に送付した催告書は配達証明にて貴殿受け取りを確認しておりますので知らない、見ていないは法的に主張できません。
ここに改めて再度通告します。
11月末日までに滞納した家賃を納めない場合は、こんどこそ本当に退去していただきます。」

----

こういった場合も、締切日を伸ばしながら何度も催告書を送ることは、
「以前出した催告書に記載した”退去していただきます”という文言に対して、大家側が鍵を変える、とかドアの前でずっと立っていて入室を許可しない、などの実力を行使しないので、
”大家は店子の家賃滞納と居座りを容認していることになる。
よって、今後は大家には催告の権利はない”」
という裁判所の判断になるのでしょうか?

それとも
「こんなにも大家が何度も譲歩しながら温情のあることろを見せているにも関わらず、店子は催告を無視し続けた。よって、店子側には一切の反論の権利はない。最後の催告書記載の刻限のの11月末日を持って退去していないなら直ちに以降行為となる」
という裁判所の判断となるのでしょうか?

詳しい方、お願いします。

お世話になります。
概要
法律上や契約書上(もちろん正当に交わされた契約書)で認められている権利を、一旦譲歩した場合、もとの権利を主張することは認められないか?
何度催促しても相手がいう事を聞かない場合、主張する側が条件を譲歩したり、期限を延ばしたり、相手の状態をおもんばかった事は、裁判においては
「権利者側が温情を与えた」、と判断されるのか、
「権利者側が自ら権利を放棄した」と判断されるのか?

詳細
1)たとえば、金を貸した場合、たいてい契約書には以下のようなことが書いてあり...続きを読む

Aベストアンサー

1.「1回でも延滞した場合は(中略)全額返済を求めることが出来るものとする」は、一括返済を求めることができるが、実際にそうするかどうかは債権者の自由、ということです。つまり、一括返済を求める権利を留保しつつ、その時その時の対応をしている訳です。

なので一括返済を求めなかったからといって、その権利を放棄したわけではなく、今後いつでも権利行使は可能です。


2.まず蛇足ながら、催告書の正当性を担保するのは、当初に交わした契約書の内容次第です。現状が退去請求に該当している状態なら、大家は退去を求めることが出来ますが、内容証明郵便かどうかは単なる伝達手段にすぎないので、それが決定的な要件ではありません。

という前提において、既に即時退去を請求できる状態になっているのなら、賃借人はそれに従わなければなりません。仮に退去請求日が9月から10月、11月に延期されたとしても、即時退去する義務は何も変わっていないということでしょうね。

こういう場合、大家側は後日裁判になることを想定して、何度も請求を行い退去日の延長に応じたし、精一杯の努力を重ねたということを証明するためソフトな対応を取っていると考えられます。

1.「1回でも延滞した場合は(中略)全額返済を求めることが出来るものとする」は、一括返済を求めることができるが、実際にそうするかどうかは債権者の自由、ということです。つまり、一括返済を求める権利を留保しつつ、その時その時の対応をしている訳です。

なので一括返済を求めなかったからといって、その権利を放棄したわけではなく、今後いつでも権利行使は可能です。


2.まず蛇足ながら、催告書の正当性を担保するのは、当初に交わした契約書の内容次第です。現状が退去請求に該当している状態なら、大...続きを読む

Q固定資産税を長年支払ってきたことで権利を主張できる?

 少し複雑なのですが教えてください。
実家の母屋と離れとおじの家の底地権は、当主であった祖父が死んだ後は祖母が受け継いでいました。
祖父は40年近く前に亡くなっています。
その祖母も10年前に亡くなりましたが、いまだに名義は祖母のままというありさまです。
兄弟が男4人、女2人で、そのうち1人は30年ほど前に亡くなっていて
今度は長男であった父も亡くなり、残るのは4人です。

 いつまでも死者の名義でいいのかということにも疑問があるのですが
実はこの土地の固定資産税は、長男ということで父が支払ってきました。
祖母の存命中からですから30年は超えているはずです。
祖母と同居していた独身の妹と不和のため、うちは実家を追い出された格好で
母はどうして私たちがそんなところの税金を払う必要があるのと不満を漏らしていました。
祖母が亡くなった時点で、父も母屋の税金だけは支払うのをやめたようで
滞納の知らせが来てびっくりしたということを後で聞きました。
ほかの土地の税金は誰が払っているのか不思議だったとおじは言いますが
払う人がいるのならそれは父以外にないはずなのにと思います。
正直に言って、私にとって田舎の土地や家屋になんて興味はありませんが
長男なのにお金を出さなかったと非難する親族にそうではなかったということを言いたいのです。
民法では30年占有していると所有権が移ると聞いたことがあります。
固定資産税を支払ってきたことで所有権を主張できるとまでは飛躍していますでしょうか?

 少し複雑なのですが教えてください。
実家の母屋と離れとおじの家の底地権は、当主であった祖父が死んだ後は祖母が受け継いでいました。
祖父は40年近く前に亡くなっています。
その祖母も10年前に亡くなりましたが、いまだに名義は祖母のままというありさまです。
兄弟が男4人、女2人で、そのうち1人は30年ほど前に亡くなっていて
今度は長男であった父も亡くなり、残るのは4人です。

 いつまでも死者の名義でいいのかということにも疑問があるのですが
実はこの土地の固定資産税は、長男...続きを読む

Aベストアンサー

>民法では30年占有していると所有権が移ると聞いたことがあります。

他人の土地と信じて疑わず、そして過失も無ければ10年。そうでないなら20年です。

>固定資産税を支払ってきたことで所有権を主張できるとまでは飛躍していますでしょうか?

残念ですが、固定資産税を支払って事情だけでは、時効により所有権を取得する事は困難です。
この取得時効の条件は、不動産を自分のモノと思って、10年から20年占有することなんです。詳しい事情は分かりませんが、まず、お父さんが不動産を遺産分割して自分のモノと思っていた、自分のモノとして振る舞っていたのかちょっと不明確ですし、実家を追い出されたのなら、占有していたのかもかなり疑問になっていますので、質問文を読んだ限りでは、所有権までは主張できなさそうかなと思います。
固定資産税の支払いは、あくまで上の条件を判断する一材料でしかないんですよ。

>長男なのにお金を出さなかったと非難する親族にそうではなかったということを言いたいのです。

僕も長男ですが、まったく長男を馬鹿にしてますね・・・。固定資産税は、共有者全員が連帯して支払う義務がありますから、遺産分割していなければ、相続人全員の負担です。逆に今まで立替えてたってことですので、求償権が発生して、こっちに固定資産税の負担分を払えと言えるくらいです。

>民法では30年占有していると所有権が移ると聞いたことがあります。

他人の土地と信じて疑わず、そして過失も無ければ10年。そうでないなら20年です。

>固定資産税を支払ってきたことで所有権を主張できるとまでは飛躍していますでしょうか?

残念ですが、固定資産税を支払って事情だけでは、時効により所有権を取得する事は困難です。
この取得時効の条件は、不動産を自分のモノと思って、10年から20年占有することなんです。詳しい事情は分かりませんが、まず、お父さんが不動産を遺産分割して自...続きを読む

Q亡くなった祖父の土地の名義変更・・。権利書がありません。

27年前に亡くなった祖父の名義で土地と家が残っています。土地の権利を譲渡する前に亡くなり、その後もそのままでいる為、祖父の名義のままとなっています。祖母も亡くなり、子供の6人は嫁いだり色々で三女である私の母が相続することになりました。

そこで質問ですが、そのためにはどの様な手順で進めていけばよいでしょうか?

土地の名義が亡くなった祖父のままですので、まずは名義を変えるのが最初ですか?ちなみに祖父の子供の6人の内、1人が他界していて、残りの4人は母が相続することに賛成しています。

問題なのが権利書がないという点です。最近、権利書についての法律が改正されたようですが、どのようにすればいいでしょうか?

どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

結論から言えば、祖父名義の不動産を、その相続人である質問者さんのお母さん名義に、相続を原因として移転するためには、「権利証(登記済証)」は不要です。

この場合には、祖父の生まれてから亡くなるまでの「戸籍謄本」、相続人全員の協議によりお母さんが不動産を単独相続する事を了承した事を証する「遺産分割協議書」(相続人全員が実印で捺印しその印鑑証明書も添付)、お母さんの「住民票の写し」、司法書士に依頼するなら「委任状」、(「申請書の写し」・・・申請する登記所が非オンライン庁のときのみ)、の以上の書類が必要です。なお、死亡しているお母さんのご兄弟の「相続人の地位」については、更にその子供が「代襲相続人」となりますので、上記の「遺産分割協議書」には、死亡したご兄弟の子供の捺印及び印鑑証明書が必要となります。死亡したご兄弟に子供がいなければ、これらは不要です。

そして、お母さんが今後その不動産を売買等処分する時に必要な「権利証」は、非オンライン庁なら上記相続登記で添付した「申請書の写し」に「登記済み」と捺印したものが「権利証」となり、オンライン庁なら、登記済証は発行されず、「登記識別情報」という12桁の番号が通知され、それが「登記済証」の代わりとなります。

詳しくは、司法書士にご相談する事をお勧めします。

結論から言えば、祖父名義の不動産を、その相続人である質問者さんのお母さん名義に、相続を原因として移転するためには、「権利証(登記済証)」は不要です。

この場合には、祖父の生まれてから亡くなるまでの「戸籍謄本」、相続人全員の協議によりお母さんが不動産を単独相続する事を了承した事を証する「遺産分割協議書」(相続人全員が実印で捺印しその印鑑証明書も添付)、お母さんの「住民票の写し」、司法書士に依頼するなら「委任状」、(「申請書の写し」・・・申請する登記所が非オンライン庁のとき...続きを読む

Q父から実家の土地を生前贈与したいと言われました。父から土地を譲り受け、

父から実家の土地を生前贈与したいと言われました。父から土地を譲り受け、私がそこに両親と住む家を建てようかと思うのですが、贈与税が心配です。
住宅を建てる特約みたいなのがあるようですが、
3500万まで不動産で譲り受ける事は出来るのでしょうか?
また、将来父がなくなった場合、相続税に関係してくるのでしょうか?

ちなみに、父は64歳です。

Aベストアンサー

>住宅を建てる特約みたいなのがあるようですが、3500万まで不動産で譲り受ける…

それは現金を受け取る場合の話しであって、土地の名義替えには適用されません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

>ちなみに、父は64歳です…

あと 1年待てるなら、普通の「相続時精算課税」が利用できます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

>将来父がなくなった場合、相続税に関係してくるのでしょうか…

今は贈与税を払わなくて良いが、いずれは相続税に反映されることになります。
とはいえ、贈与税と相続税とでは基礎控除の額が大きく違いますので、贈与税がかかる額でも相続税なら無税ということがしばしばあります。
贈与税の基礎控除が 110万なのに対し、相続税の基礎控除は、
5,000万 + 1,000万×[法定相続人数]
です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>住宅を建てる特約みたいなのがあるようですが、3500万まで不動産で譲り受ける…

それは現金を受け取る場合の話しであって、土地の名義替えには適用されません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

>ちなみに、父は64歳です…

あと 1年待てるなら、普通の「相続時精算課税」が利用できます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

>将来父がなくなった場合、相続税に関係してくるのでしょうか…

今は贈与税を払わなくて良いが、いずれは相続税に反映されることになります。
とはい...続きを読む


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