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敷地100m2、建ぺい率50%、容積率80%の土地になるべく広い家を建てようと思っています。
そこで、1階45m2+2階35m2=80m2に加え、2階(というか2階のない部分の1階の上)の10m2を容積率不参入となる高さ140cm以下の収納スペースにしようと思っています。
そこで、不参入がどのような場合認定される(されない)のかを教えていただきたく存じます。

(1)2階の他の部屋と床の段差をつけることは必要でしょうか?

(2)2階の居室の一部の天井を低くし140cm(天井裏があり屋根は低くない)とした場合OKですか。

(3)2階の居室の一部の床を高くし室内の高さを140cmとした場合、1階の天井裏が広くなってもOKですか。1階をハイシーリングにする必要がありますか。

(4)2段の押入れの下の部分が塞がっていて、高さ140cmの上の部分だけを使用できるようにした場合OKですか?

(5)市町村によって認定の差違がありますか。

(6)野村不動産のスーパーロフト、ミサワホームの蔵などがありますが、他のハウスメーカーや一般の工務店でもできるのでしょうか。

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A 回答 (3件)

追加についてですが、


(7)どの程度の区切りで認められるかという点は、非常に難しいところですが。現実的には、その確認申請を審査する役所での判断となると思いますので。
建具が入っていれば、まず、問題は無いと思いますが、建具の無い、額縁だけがついているような状況では、ダメと言われるかな、という感じでしょうね。
(8)計画している住宅の、平面プラン(どのような場所にそのロフトや蔵といった部分ができるのか)、断熱性能や換気設備の種類によって、大きく違いますので、一般論としてですが、よく、ロフトで寝ようとしたら、暑くてたまらない、という話は聞きます。
そのような場所は、どうしても熱や湿気がたまりますので、普通の居室以上に、換気や通風という点に配慮して計画されることです。
窓をつける、換気経路の吹き出し側に設定する(24時間換気の場合ですが)、エアコンの冷気が届くような位置関係にする、などでしょうか。
健康への影響は、厚さ寒さ以外は、閉所恐怖症でもなければ、大丈夫でしょう。

追加ですが、この1.4m以下の部分の面積不参入は、原則的に、「小屋裏や天井ふところ(1階と2階の間)を収納スペース等として利用する場合の面積参入の特例」といったものですので、確認申請などの時には、あくまでロフトとか、収納としてください。
ま、できてしまえば、どう使おうと勝手ですので。
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回答ではないのですが、なるべく広い家をと考えて


いるのであれば、

 1 床下収納の活用
   (一般的に流通しているもの)
 2 地下室(述べ面積の1/3まで)なら天井高さ関係
   なしで作れます
   (地階でかつ地階の天井が地盤面より1m以下)
 3 2階の廊下の床をグレーチングにし、その分の
   面積を部屋の面積の振り分ける
   (廊下は下から見えるけど、実質的に使える面積
    が増える。例えば2階の廊下10m2をグレー
    チングとし、その分10m2の部屋を1つ増やす)

はいかがでしょうか。ちょっとお金かかりますが。
No.1の方の回答同様、役所等に事前に確認してください。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
地下室も魅力的ですが、費用や湿気が気になります。

お礼日時:2005/06/15 22:43

地域により、多少の差異があるかと思われますが、通常、以下のように判断されると思います。

(と言いますか、私の地域ではこうなります。)

(1)特に必要はありません。
(2)記述の場合、「一部、天井高の低い所のある部屋」になってしまうため、面積参入されてしまいます。
(3)そのような個所を作ることによって、天井裏が広くなっても、関係有りません。(ロフトができるだけですよね)
(4)天井高さが140cm以下ならば、面積参入されません。(3とほぼ同じ状況でしょうか)
(5)若干の差異があると思われます。決定前に問い合わせることをお勧めします。
(6)ほとんどの工務店で可能と思います。ただし、「蔵」などに、特許があるかなどについては、詳しくないのでわかりません。個人が勝手にやるくらいは、問題ないでしょうが。

ロフトなり、蔵となる部分が、他に部分と区分されている必要があります。ロフトタイプであれば、床に段差がありますので、明らかです。蔵であれば、どこかのフロア(2階なり、階段の踊り場のような場所なり)と、同じレベルにあってもかまいませんが、建具で仕切って、「そこは部屋の一部ではなく、天井裏を利用した収納スペースだ」というような、明確な主張が必要です。

と、文面のみから、簡単に回答してしまいましたが、微妙な点もありますので、以上を基本に、役所等に、事前に確認されることです。
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この回答へのお礼

丁寧な回答ありがとうございます。
希望が湧いてきました。

追加の質問をさせてください。

質問(7) 
 (2)が「一部、天井高の低い所のある部屋」で面積参入されてしまうということは、収納スペースと居室との間に明確な仕切り・境界が必要ということでしょうか?

質問(8)
 実際の使用方法としては、趣味の部屋や、布団を敷いて寝室にするなど長時間使用することも考えています。
 快適性、通気性、熱さ寒さ、健康への影響など居住性の観点から注意すべき点はあるでしょうか?
(天井に頭をぶつけるリスクは織り込み済みです…)
 

お礼日時:2005/06/15 22:34

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Q容積率に含まれるもの含まれないものの定義は?

容積率の定義を教えてください。
それから容積率に含まれないものとして・・・
・ガレージ
・吹き抜け
・屋根裏
・地下室
・屋上(屋上の庭など)
・ベランダ
があると思うのですが、
これらはどういう細かい定義がされているのでしょうか?
また、他にも容積率に含まれないものってありますか?

Aベストアンサー

前段として、床面積の話をしなければなりません。
床面積は、壁、扉、シャッター、手摺、柱等の中心線で囲まれた水平投影面積であり、当該部分が居住、執務、作業、集会、娯楽、物品の保管その他の屋内的用途に供する部分であるかより判断されます。

個々に見ていくと、
ガレージ(建築基準法では自動車車庫)は、自動車を保管する場所であり、屋内的用途に供されるため、柱だけの、壁のない場合でも床面積が発生します。
吹き抜けは、床がない、水平投影面積が無いため、床面積は発生しません。(当然、下階では発生しています。)
屋根裏は、上記とは多少違う規定となりますが、床面積の発生するか否か(イコール階とみなされるか否か)の判断になります。(屋根裏については、多くのレスが過去にありますので、検索してみてください。)
地下室は、当然、床面積が発生します。
屋上は、室内ではないので、床面積は発生しません。
ベランダは、外気に有効に開放されている場合、幅2mまでは床面積に算入されません。これはあくまで、そのベランダに屋根がある場合ですが、2m以上の奥行きのある場合には、2mを超える部分は床面積にカウントされてしまいますので、注意が必要です。

以上のように、床面積、というものがあるわけですが、ようやく本題の容積率とは、となります。
容積率とは、建築物の延べ面積(各階の床面積の合計)の敷地面積に対する割合、というのが定義となります。
上記により床面積が発生する部分は、原則的に全てが対象となりますが、但し書きがあり、算定に際して、住宅の地下室(住宅用途部分の床面積の3分の1を限度)、共同住宅の共用廊下等(共用の廊下、階段、EVホールなど)、自動車車庫・駐輪場(建築物の延べ面積の5分の1限度)は、除外されます。

少し書き疲れて本題部分が簡単になってしまいましたが、以上です。
容積率算定の際に除外されるもの、と、床面積の発生しないもの、があり、それらを混同しないで考えることが必要です。
また、「ベランダはどんなに大きくても大丈夫」ではない、などがありますので、容積率の限度ギリギリの計画の際などには注意が必要です。

前段として、床面積の話をしなければなりません。
床面積は、壁、扉、シャッター、手摺、柱等の中心線で囲まれた水平投影面積であり、当該部分が居住、執務、作業、集会、娯楽、物品の保管その他の屋内的用途に供する部分であるかより判断されます。

個々に見ていくと、
ガレージ(建築基準法では自動車車庫)は、自動車を保管する場所であり、屋内的用途に供されるため、柱だけの、壁のない場合でも床面積が発生します。
吹き抜けは、床がない、水平投影面積が無いため、床面積は発生しません。(当然、下...続きを読む

Qベランダ、ウッドデッキなどは延床面積にはいりますか?

100平方メートル未満に間取りを収めようと頭を悩ませています。
2階にベランダ、1階にウッドデッキを広く取ろうと考えていますが、ベランダとウッドデッキは法的な申請上の延床面積に入りますか?
また入るか入らないかの基準はどの様になりますか?

Aベストアンサー

http://www.iuk.co.jp/img/10_18.pdf
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1312684998
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa274407.html

ウッドデッキは野ざらしですね(強引ですが)、入りませんがバルコニーは上記URL以外でも柱の位置や屋根の出等でも変わって来ます、申請でも根拠を示せば判定が変わる事もある(先月も有りましたよ)デリケートな部類と言えましょう。

専門家が勇躍乗り込んでいっても地域の担当により解釈が異なりますから困ったものです。
12都道府県の解釈の比較表がありますがここでも約3パターンの見解相違が見られます。

ですから、バルコニーはざっくり基本に忠実に捉えておけば良いでしょう、若干大きめに見ておいた方が良いでしょうか。
極端に大きいバルコニーでもない限り算定方法が変わっても1.2平米だと思いますよ。

100平米が102平米になっても問題ないですよね。

Q建ぺい率、容積率オーバー物件を購入後に困ることは?

気になる物件が奇妙に格安なのですが「本物件は現況、建ぺい率、容積率を
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現金一括でしか購入できない。」

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そもそも、違法な建築を建てることを業者はよく認めたものだと
思いますけどね(建築後に法律が変わったかもしれませんけど)

Aベストアンサー

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行...続きを読む

Q屋根裏の容積率

自宅のリフォームを考えております。建ぺい率50、容積率80の敷地です。2階の一部に屋根裏として天井高140cmにおさえた物置を作った場合容積率に含まれますか。2階なら特に階段とかを使わなくてすむので。洋服とかなら140cmあれば十分掛けられるので、外壁にそって奥行910cm、1坪ぐらい作りたいのですが。狭い土地に住んでいるので少しでも広く使いたいとおもっております。

Aベストアンサー

もしかしたら他の方から異論が来るかもしれませんが...
階下の1/2が基準となります。
http://tokyo.misawa.co.jp/term/cat45/yukamenseki.html

また、建築確認を出す先(建築確認検査機関)によって、判断が変わる場合が有ります。
例えば我が家の場合、2Fと1.4mの収納部分(5畳分)の床がほぼフラットです。
ある検査会社では、2Fの床との段差がないので、同じ階としてしか認定してくれませんでした。
蔵で有名な某ホームについては、形式認定?を出しているのでそれぞれの蔵を階に含まない・・等と言う、訳の分からない理由を聞かされました。

別の検査会社では、天井高1.4m以下の床面積に算定しない領域として取り扱ってくれました。(もちろん、こちらで申請)

同じ検査会社でも、地域によっては見解が異なる可能性がありますので、工務店さんに調べてもらって下さい。

あと、建物表題登記に際しては、天井高1.5m未満であれば、床面積に算入されません。
http://www.tatemonotouki.com/yukamenseki.html

もしかしたら他の方から異論が来るかもしれませんが...
階下の1/2が基準となります。
http://tokyo.misawa.co.jp/term/cat45/yukamenseki.html

また、建築確認を出す先(建築確認検査機関)によって、判断が変わる場合が有ります。
例えば我が家の場合、2Fと1.4mの収納部分(5畳分)の床がほぼフラットです。
ある検査会社では、2Fの床との段差がないので、同じ階としてしか認定してくれませんでした。
蔵で有名な某ホームについては、形式認定?を出しているのでそれぞれの蔵を階に含まない・・等と...続きを読む

Qひさしは建蔽率に含まれる?

  今、1階倉庫2階事務所の建物を積水(軽量鉄骨)にて検討中です。

 搬出入の関係上、駐車場の上を覆う位にひさしは必須な

 のですが、営業の方に「ひさしは1m以上突き出す場合は

 建蔽率に含まれる」と言われてしまいました。

  しかしあらゆる倉庫を見る限り、かなりの割合で

 道路際付近までひさしを突き出しています。

  営業の方いわく、それは建物を建てた後に

 後付けでつけたものでしょうと言います。

 でも、どうみても後付けで付けた造りには見えません。
 
  どなたかご存知の方がいらっしゃいましたら、お知恵を貸してください。

 
 

Aベストアンサー

こんにちは。

最初から庇をつけるように設計して、フレームと屋根だけ取り付けない状態で完了検査をうけることがよくあるそうです。ので、どう見ても後付に見えないものも普通にあります。実際に検査の時に設置されていない以上、市も文句を言うわけにはいかないようですが、実際に建蔽率を超えていれば違法建築ということになります。

近所のカーポートもほとんどが後付けで建蔽率をオーバーしていますけど、わざわざ市が文句言いにきたりはしていないようです。

Q1階駐車場、屋上、外階段は建ぺい率、容積率に含まれますか?

1階部分に駐車場、屋上を設けて洗濯物が干せるガラス張りの物干し部屋?を作ろうと考えてます。
外階段(雨よけのひさし有りの場合)で2階を玄関口にした場合、それらは、居住用の「床」では無いと思いますが、やはり建ぺい率や容積率に含まれるのでしょうか?

Aベストアンサー

物干し部屋も建蔽率、容積率に該当します。
物干し部屋が乗っていなくても屋根がかかった駐車場の場合には建蔽率に含まれます。 
又、ひさし付きの外階段も条件次第では面積に算入されます。
違法行為なのに建築工事後、完了検査後に勝手に造る人もいます。
通報されれば撤去しなくてはなりませんし、施工した業者も罰則を受けますので、それだけのリスクを覚悟しなければなりません。
ですから、お勧めはできません。

さて、前回のご質問に回答しようとしましたら、僅差で受付終了されていました。
不適切なのかもしれませんが、下記にその時の回答も添付いたしました。

容積率から述べ床面積は合計で24,8坪。
このような狭い面積を3階建てにしては、細切れの空間になるばかりで、上手に間取りを作ることは出来ません。
又、老世帯の居住空間は水周りと同じフロアーにすべきなのに、3階建てでは上下に別れてしまいます。

ですから、駐車場は外部に設け、物干し場は屋根をかけないタイプのものにして(床をすのこ状かメッシュ状の屋根にはならない形状)、法定床面積に算入されないようにします。
そして家本体は法定延べ面積の半分の12,4坪をワンフロアーとする総二階建てで考えていかれたらいかがでしょうか?
1階、玄関+水周り+老世帯寝室+LDK
2階、子供室+夫婦寝室+LDK
このようにこじんまりとではありますが、LDKを分ける事も可能です。
建蔽率があまりますから、家本体に大きな物干しバルコニーを作る事も可能です。
2階の子世帯のLDKにつなげて3坪ほどの広いバルコニーを設けてはいかがでしょうか?

あるいは建蔽率分1階を広くして共有のLDKにし、2階は差し引き狭くなるのでサブリビングのみにするとか。

駐車場の上に中二階の共有LDKを設けて、上下階にスッキプフロアーで各個室群を取るという方法もあります。
開放的なプランですので、面積以上の広さが感じられると思います。

収納は高さ制限内で小屋裏収納にするとか、行政で許可されれば‘蔵’のような上下階中間層を利用したり、床下収納にしたり、これもまた工夫なさってください。

後は、下階への採光を工夫するなど、法規制内で使いよいプランを考えていかれたらよいと思います。
無理に3階建てにするよりは、普通の木造二階建てで安く建てる方法を探った方がいいと思います。

物干し部屋も建蔽率、容積率に該当します。
物干し部屋が乗っていなくても屋根がかかった駐車場の場合には建蔽率に含まれます。 
又、ひさし付きの外階段も条件次第では面積に算入されます。
違法行為なのに建築工事後、完了検査後に勝手に造る人もいます。
通報されれば撤去しなくてはなりませんし、施工した業者も罰則を受けますので、それだけのリスクを覚悟しなければなりません。
ですから、お勧めはできません。

さて、前回のご質問に回答しようとしましたら、僅差で受付終了されていました。
不...続きを読む

Qペントハウスは述べ床面積に入る?

容積率の算定に必要な延べ床面積は、
各階の床面積の合計、となっています。
水平投影面積の1/8以下の最上階のエレベーター機械室などのペントハウスは階とはみなされません。
だから延べ床面積の合計に算入しなくていいのでしょうか…。
って都合のいい解釈はできますか。

Aベストアンサー

回答が真っ二つに分かれていますが、No.2の「どんな人:一般人」の方が正解です。
「階数には入らないが、やはり述べ床面積の算出の定義、「階の合計」の「階」には入る、と解釈ですね?」で正解です。
一方で「階(数)に入らない」と言っていて、「各階の床面積の合計」なのだから、算入しなくても良いのでは、私も昔、そう思ったことがありましたが、ダメでした。
結果としては「残念ながら」ですね。

Q階段の容積率はどのようになるのでしょうか?

家を新築しようと自分で間取りを考えているのですが、
土地が狭いため容積率ぎりぎりなります。
そこで階段の容積率をどうとるかで間取りが変わってきそうなので
教えて頂きたいのです。

・Uの字に折り返す形の階段ですが、1階の延べ床面積と
2階の延べ床面積の両方に階段部分が算入されるのでしょうか?

例えば1階に10平米の部屋と5平米の階段があり、
2階にも10平米の部屋と5平米の階段上部?(吹き抜け)が
あるような場合、1階+2階の延べ床面積は 30平米でしょうか?
25平米でしょうか?

Aベストアンサー

一戸建ての住宅の建物の中にある階段は、全部容積率に算入されてしまいます。

マンションの共用部分でしたら緩和されているんですが、一戸建てだとまだ厳しい状態です。

しかしご質問のように敷地が狭くて、階段を容積に算入したくない場合には、あるていど合法的にも抜け道が用意されています。

「開放性が高い」と認定された外階段であれば、容積に算入しないで済みますが、これで認められるには、文字通り外階段になりますので、お天気の悪いときには不便になることを念頭におかなければならず、どちらをとるか天秤にかけるのが悩ましいところです。

「開放性が高いか低いか」という一応の基準はあるのですが、建設地の役所の担当によって意地悪く厳しく受けとめる場合と、やさしく解釈してくれる場合とありますので、設計者とよく相談して建設地の建築指導課がどう判断してくれるか、よく確かめてみてください。

このような掲示板で書くことはできない方法ですが、よく設計者のやるやりかたで、実はうまい方法がありますので、担当の建築士の先生に相談してみてください。

Q建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率の簡単な計算方法

を例で良いので教えていただけませんでしょうか?

建ぺい率と容積率オーバーかどうか調べたいのですが

うまく理解できる所がありません。

ご指導のほど宜しくお願いします。

Aベストアンサー

建ぺい→水平投影面積/敷地面積
容積→延床面積/敷地面積
・・・はお解かりでしょうが。

要は庇が1m以上出た場合の面積の取り方や、車庫が床面積の1/5以下の場合の容積率緩和等細かく調べていくと、極端な場合建築主事ですら考え方、算出方は変わります、素人では不安でしょうね。

建築士に知り合いいませんか?

9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

住宅で平屋の類、単純な建物のなら別です。素人でも可。

設計事務所のHPで質疑回答してるとこけっこうありますから、そこにメールするのも手。
喜んで教えてくれますよ。

Qカーポートって建ぺい率に含まれるのでしょうか

3台用カーポートを考えています。作業場みたいな使い方もするので広いものがほしいと考えています。過日、大きな車庫・・・、という質問の答えに建ぺい率が関係するような記載がありましたが、エクステリアメーカー製の既製品のカーポートでも建ぺい率を考慮しなければいけないのでしょうか。法律をみても建築物の定義が素人にはわからず、結局わかりません。ご存知の方よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

まず、建築物の定義については、建築基準法第2条で、
「一  建築物 土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するものをいい、建築設備を含むものとする。 」と決められています。
屋根だけの工作物、柱や壁が無くて、屋根が宙に浮いていることは通常ありませんので、屋根が有れば、ほぼ建築物だ、ということになります。

建築面積については、建築基準法施行例第2条で、
「二  建築面積 建築物の外壁又はこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。」
ですので、どんな形状であれ、カーポートは建築物であり、建築面積が発生していると考えるのが普通です。(庇の先端から1m後退などの規定もありますが、ここでは省略して話しています。)

また、床面積については、
「三  床面積 建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。」
とされており、その部分が屋内的用途(居住とか執務とか物品の保管など)に供されると床面積が発生してきます。

さて、「カーポート=自動車車庫=自動車という物品を保管する建築物」ですから、立派に建築面積も床面積も発生し、建ぺい率や容積率の対象となり、確認申請も必要、というのが、法上の考え方です。
ま、エクステリアメーカーなどが、確認申請不要、などの謳い文句で販売しているのは、良くあることですが、違法です。
摘発なんかはそれだけではされないと思いますが。

カーポートは自動車車庫じゃない、という方もいますが、間違いでしょうね。自動車を置くので有れば、やはり車庫となります。
ホテルの車寄せのようなもので、人が乗降するだけの箇所なら、自動車車庫ではない、床面積は発生しない、と言えると思いますが、建築面積は発生します。

また、確認申請は、床面積により要否が問われますが、確認申請が不要であったにせよ、建ぺい率の規定は守らなければなりません。
ま、今回は3台分とのことで、当然、確認申請も必要となりそうですが。

実態はどうあれ、法律上は以上のようになります。

まず、建築物の定義については、建築基準法第2条で、
「一  建築物 土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するものをいい、建築設備を含むものとする。 」と決められています。
屋根だけの工作物、柱や壁が無くて、屋根が宙に浮いていることは通常ありませんので、屋根が有れば、ほぼ建築物だ、ということになります。

建築面積については、建築基準法施行例第2条で、
「二  建築面積 建築物の外壁又はこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。」
ですので、どん...続きを読む


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