登記が売買契約書と違う

Question

六年前に新築分譲マンションを購入し敷地権も持っていますが、修繕積立金値上げの為資料を再確認した所。
敷地権持分割合で、各専有面積【分子】/全専有面積【分母】で求めるのですが、全専有面積【分母】が、
重要事項説明書・売買契約書と登記簿とが違うのです。
事の始まりが、各専有面積【分子】をすべて足すと、総合計が全専有面積【分母】より１０m2少なくなるので、引渡し前（登記２ヶ月前）に、修正確認書を製作し印鑑を押し販売会社と買手側と２通作りました。
ここまでは、問題ないのですが、登記簿をよく見ると修正されず誤りのまま登記してあります。
しかも、この土地は区画整理で、換地処分の時、数千円市から、もらいました。
登記は、マンション住民で司法書士に頼みました。

そこで、
１、誰が登記し直すのか？

２、登記し直すと、（例７／８を７／７にした場合）
　　敷地権の持分割合が上がり、税金（何種類か）が　　上がり、管理費・積立金も上がることになるの　　　か？

３、換地の分で、いくらか入ってくるのか？

４、法的に問題はないのか。

５、後々の、考えられる問題は、何があるか？

と困っております、良き回答をお待ちし取ります。

noname#14541 · Accepted Answer

＃４です。

明らかに間違っているということであるならば、正しい状態にするための登記が必要となるでしょう。
この場合、すべての住戸および共有部分の登記をすべて確認し、その上でどこをどのようになおす確認することとなります。

登記手続きは原則として現在の所有者全員が申請人となります。
また、更正登記の手法がとれるのであれば所有者だけですむと思いますが、抵当権者である銀行等も関わり、抵当権の追加設定が必要となるケースも考えられます。

費用についてもすべてまとめると高額になるでしょう。
費用負担については、「誰がどのような原因によって間違えたのか」ということより検討することとなるでしょう。

全部の建物についての情報を持っている土地家屋調査士および司法書士に法務局とも相談した上で、どのような手段を執ることが可能かなどについて説明を受けるようにするのが出発点でしょう。

noname#14541 · Answer

一般的なマンションの例

１．建物設計時には壁心（各部屋の境界線は壁の中央）面積にて算定し、この面積にて販売します。
契約書や重要事項説明書にもこの面積が記載されます。

２．土地の持分に相当する敷地権の割合についても、契約当初の上記面積割合にて割り当てられます。

３．区分建物においては登記の際の面積は壁の内法での計算となりますので、壁心と内法との部分に差が生じるために、見かけ上面積が小さく表示されます。

４．敷地権の割合は「法律上の原則」では「登記された専有部分の面積割合」となっていますが、「公正証書」にてこれと異なる割合を設定することが可能となっています。
現実には、「設計時の壁心面積割合」を「公正証書」において敷地権割合とすると定めているため、登記上の専有部分の面積割合とは異なります。


上記について確認された上で、なおかつ合計があわないというようなことであれば問題となります。

なお、建物の構造面積等の登記を行ったのは「土地家屋調査士」であり、「建物表題登記」or「建物表示登記」と書かれた書面にその氏名が書かれていると思います。
敷地権の割合の合計が明らかにおかしいというようなことであるならば、登記を行った土地家屋調査士に説明を受ければいいでしょう。

また、権利証となっている書面に、司法書士の名前があると思います。
登記の際の登録免許税算定に当たり、敷地権の合計なども確認しているはずですので、問題があるのであれば、すでに気づいているはずです。
こちらに質問されても回答が得られるでしょう。

上記の説明に基づいて契約書等の表記を確認され、上記説明のとおりであるのであれば問題ないということになります。
毎年権利証を渡した後に「面積が違う」ということで質問がよくある事案ですので、一度確認されてみてはいかがでしょうか。

noname#19073 · Answer

契約書記載の専有面積は壁心面積
登記簿面積は内法面積、というのは2の方のご回答にもある通りです。登記簿面積の方が当然何m2か少なくなりますよね。

しかしながら持分の割合に関しては、ご質問文にもある通りに契約書記載の全専有面積が分母で各専有面積が分子になっている事は通常よくあることです。おそらく計算ミスをしたのでしょう。

1.やはりマンションですから総会で議決を得て、更正登記をするしか無いと思います。ある程度は理事長さんが先導して、司法書士等に依頼するしか無いと思います。それなりに費用が発生しますので、費用負担に関しては、ミスの根本を犯した人との交渉が必要と思います。

2.管理費や修繕積立金は持分割合が誤っていたからと言って直接的には金額には影響無い性質のはずです。
税金に関しては計算上影響はあると思います。（一筆の土地・一棟の建物毎に税額を算出して、持分によって按分するわけですから。割合が変われば金額も変わりますよね。

3.ご質問の意味がつかみづらいですが、土地区画整理事業の中で何らかの補償があったのではないでしょうか。市から出たならば市に聞いてみるほうが正確かと思います。

4.間違って登記されている事は、ごく稀にあるものです。何らかの過失が原因という場合が多いとは思いますが。今回も過失に因ったもので、手続き上も面倒な話でもあるので、すぐ直さないと法的に問題が大有り、とまでは思いませんが、結果的に虚偽の登録になっているわけですから、正したほうが間違いは少ないでしょう。

5.今後住戸を売却したりする方がいたり、色々な権利が絡んできてしまうと、更正自体が更に面倒になることは有り得るかもしれませんね。税額とかそのあたりの影響はありますが、それ以外で特別大きな問題となることは想像しにくいです。いずれにしても分子合計が分母にならない割合というのは気になりますけどね。

20050607 · Answer

区分所有建物の場合、売買契約書と登記で面積が異なるのは当然のことです。一致するほうが異常です。
売買契約については壁心面積といって、各住戸間の壁の中心から面積を測ります。建築基準法や公庫融資はこの面積を採用しています。それに対し、登記では内法面積といい、壁を含まずに面積を測ります。ですから、登記面積は売買契約書の面積よりも小さくなるのが普通です。

登記簿には各住戸の専有部分の内法面積が記載されます。専有部分の合計というのは登記されず、建物全体の各階別建築面積が登記されるはずです。建物全体の建築面積は建築基準法による面積、つまり壁心面積です。専有部分は内法、全体は壁心で登記されるので、専有部分合計が全体面積と一致することは絶対にありません。

tk-kubota · Answer

マンションは複数の専有部分から成り立っており、各専有部分の権利や義務は、全て、共有部分の割合で決められています。
その共有部分の割合は、おっしゃるように、分母は全部の専有部分を加算したもので、分子は各専有部分となっています。
そのため分母が違うと云うことは重大な誤りです。
税金も管理費の額も換地代金の配分も全部が共用部分の割合でしなければならないのです。
敷地権の割合も共用部分の割合ですから、分母が現況と違うならば、臨時総会を開催して承認を得て更正登記すべきです。
実際には、土地家屋調査士と司法書士の共同作業となりますが、その費用も総会の決議で管理費から捻出してはどうでしよう。
それらの費用は、後で、管理組合が販売会社に請求できると思われます。
（参考条文、区分所有法１４条、１９条、２２条２項、２９条など）

登記が売買契約書と違う

＃４です。

一般的なマンションの例

契約書記載の専有面積は壁心面積

区分所有建物の場合、売買契約書と登記で面積が異なるのは当然のことです。

マンションは複数の専有部分から成り立っており、各専有部分の権利や義務は、全て、共有部分の割合で決められています。

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