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家の購入を考えてまして、大好きな多摩川沿いで考えています。

そこで、ニコタマ~鵜の木くらいまでを考ええておりますが、氾濫ってだいじょうぶでしょうか?今まで氾濫しかかって取材クルーが来てるのは、ニコタマ駅付近で何度も見てるのですが・・・。

旦那様も川沿いは危険と言っています。氾濫した過去や、どの道路を越えれば大丈夫等ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

頑張って旦那を説得して多摩川沿いに住みたいです。

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A 回答 (7件)

下記参考URLの、


国土交通省京浜河川事務所のホームページで「浸水想定区域図」が見られます。
上記は予想で、過去に浸水があったことを示すものではありません。

多摩川は昭和49年に狛江市付近で決壊したことがあります。
http://www.keihin.ktr.mlit.go.jp/tama/look/prope …

参考URL:http://www.keihin.ktr.mlit.go.jp/index_top.html
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 どんな河川でも降雨強度により設計されています。


つまり、1級河川でも100年に1度の大雨で堤防が決壊するという想定の基に作られています。(それ以下の河川は30年~50年程度で設計されていますし、小規模排水路程度で10年)
 決壊なんて納得のいく話ではございませんが、それ以上の整備を望むと当然河川の工事費や用地面積を誰もが無駄と思えるほど投資しなければならなくなります。ということで先ほど述べたような設計になっております。
 しかし、ここで問題なのは報道等でご存知でしょうが全国で記録的な大雨が発生していることです。つまり、異常気象により100年に1度のはずが50年程度にも及ぶ勢いです。
 また、大雨の際の冠水防止のために比較的低地において排水機場なるものが存在しますが、これも確実な手段ではございません。
 どうしても河川の側を希望するなら、堤防より高い土地を検討されてみてはいかがでしょうか。洪水等については心配無用です。
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こんにちは どなたも触れられていませんが、氾濫以外にも東京の河川流域に住むなら避けられない大きな問題があります。

それは大地震時の液状化現象です。

以下のページをご覧下さい。特に東京都大田区の多摩川流域はまかっかです。この河川の周辺は、太古の昔からの川の堆積物によって地面が出来上がっています。当然地盤は水分を多量に含み、かつ砂や粘土などのやわらかい構造となっています。こういう場所は、地震の際には液状化する危険性が高いのです。
http://www.gel.civil.nagasaki-u.ac.jp/J/educatio …

私は以前家探しの際に、狛江付近、府中の多摩川流域を捜そうとしたことがあったのですが、不動産屋からはやめたほうが無難といわれました。不動産選びの基本として、水のそばは避ける、水、池、川、沼などに関する地名の住所は避けるというのがあるからです。

特に多摩川から近い場所は通常の一戸建てでも、杭打ちをして堆積層のさらに下の岩盤まで基礎工事が必要な場合がある、との事でした。そこまでしなくても地盤を固める工事をしないと、地震が無くても次第に不当沈下といって家が傾いたり、ゆがんだりする現象が発生することがあるそうです。このところ、テレビで手抜き建築の特集をやってますね。

マンションなどなら基礎工事はしてあるだろうと思いますが、地震がなくても基礎工事の手抜きで目黒碑文谷で億ションが傾いて大騒ぎになった事件がありましたね。さらに新潟や神戸の大地震の写真をみると、安心できなくなります。中古物件なら建物付近の土台や壁などに同じ方向に向かってひび割れなどがないか、注意しましょう。
http://www.kajima.co.jp/tech/seismic/higai/03060 …

地震保険は例え全壊であっても、火災保険の半額(一部を除く)しか下りません。また今年になってから小さい地震が続いています。一生に何度もない買い物なので、イメージだけに振り回されないで、色々な面からのチェックをお勧めします。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1056898
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こんにちは!



河川の仕事をしているのでちょっだけアドバイスをさせて下さい。

平成13年に水防法が改正されて、浸水想定区域の指定を受けた市町村長は「洪水ハザードマップ」を作成し、公表することが義務付けられました。(現時点で全てが公表されているわけではありません。)
多摩川流域でもいくつかの市町村かでハザードマップが公表されています。

できることであればハザードマップをみて浸水の危険がない箇所に住まわれることをおすすめします。
ただし、ハザードマップもある仮定の下で作成されているものなので万能ではありません。周囲の地形をよく見て下さい。河川沿いでなくても、窪地になっている場所などは浸水の危険があるので避けることをおすすめします。

下記URLに多摩川流域のハザードマップの公表状況が記載されていますので参考にして下さい。

参考URL:http://www.keihin.ktr.mlit.go.jp/disaster/hazard …
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休日に、河川敷を散歩するのは爽快ですね。


時々、多摩川沿いを自転車で走っています。

多摩川沿いですと、丸子橋付近がやや川幅が狭く、増水時にかなり水位が上がります。
ここのやや上流部に丸子川があり、多摩川とは堤防で仕切られているため、大雨の時にはポンプで多摩川に放流しますが、かなり厳しい時もあります
数年前の台風の際には、消防車も使って放水していまtした。(アルカイーダのNYテロの日だったので放映されませんでした)

鵜の木・下丸子付近であれば、河川として溢れた記録は戦後では無いはずです。
特にこの近辺では、マンションが増加しています。
ガス橋付近では、マンション工事に合せて、スーパー堤防に改修中です。

また、もう少し下流の六郷付近では、多摩川が大きく蛇行し、堤防に水流が強く当たるので、危険性が高いそうです。
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■とりあえず、この40年くらいは大田区側に氾濫・決壊がおきたことはありません。

でも都民のイメージとして「多摩川決壊=大田区浸水」というのはぬぐえませんし、大田区の住民は「土地が低いから」とすぐに意識してしまいます。でも実際に水害にあった地域は別の地区のほうが多いわけですので、敢えて避ける要素にはならないでしょう。

■私も多摩川は好きです。ニコタマ近くに長いこと住んでいましたが、実際の印象としても多摩川による被害としては環八のを境に差があるように思われます。
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多摩川沿いに住んでます(鵜の木より下流)。


10年くらい住んでますが、その間、住宅地まで水がやってきたことはないです。
地図を見ていただければわかると思いますが、多摩川の東京都側の河川敷は広い緑地となっており、氾濫してもこの部分に溢れるのみで、その部分と住宅地&道路の間には高い堤防が出来ています。
この堤防を越えて水がやってくる、ということは長年起こっていないようです。
川崎側については、私が住んでいる間に過去一度氾濫したようで、上空にヘリが飛んで大騒ぎになったことがありますが…。

もし、どうしても氾濫が怖い、ということであれば、マンションの2階以上に住めばまず影響はないと思います。

住んでいる人たちはあまり気にしていない、というのが本音です。
「岸辺のアルバム」は確かにショッキングなドラマでしたけど…。
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Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

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あと地盤も気になりますね。
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電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
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耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

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Q4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

将来は、一戸建てが欲しいと思いまだ購入はしませんが、今から調べたています。
このまま給料が大きく増えない限り、せいぜい土地込みで2千万円台の家を買うのがやっとだと思います。

<質問1>
SUUMOなどのウェブサイト(http://suumo.jp/edit/taikendan/ikkodate/index.html)などをみていると、4000~5000万円クラスの家を購入した人の体験談が掲載されています。こんなに高い家が買える人って一体どんな人ですか?すごいですよね。

夫婦二人で正社員(最低400万円+400万円)で働けば、なんとかなるのでしょうか。でも子供を産んでしばらくは産休で働けませんよね?またそのまま専業主婦になるひとも多いと思いますが、その場合旦那さんの収入が800万円ぐらいあるのでしょうか。

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※ちなみに私は親の遺産もありませんし、土地もありません。援助は一切ありません。実家は都内だけど、都内に住む何でできませんね。

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

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Aベストアンサー

お客様を拝見していてそこそこ年収が高いということも必要ですが、お金の使い方が違うかたが年収が低くても割合高い金額の物件でも購入されています。
年収が高くても使う方は自己資金がそこそこですし、
高からずの年収のかたでも30代で貯金が2000万近くあるので1500万だけ頭にしたいという方もいました。共働きではありましたが。
良く貯めたなあ。これだけ貯められる人ならローンも払えるだろうなあと感じます。
きらびやかでお金遣いがどうも荒そうな方で「オールローンでいけるんでしょ」なんて方もやってきますがこの人は大丈夫かなと感じる方もいますよ。ま、いろんな状況でいろんな方が買えるというわけでしょう。また、買えても維持できるかどうかはやはり別物です。
でも、人間目標があれば達成できるというものなのではないかと感じます。

Q調布市、府中市の治安や子育て環境

近々旦那の転勤で東京に引っ越すことになりました。
旦那は調布市か府中市に住みたいと言っているのですが、名前を聞くのも初めてで何があってどんな場所なのかさっぱり分かりません。
家賃は高すぎず安すぎずといった感じでちょうど良かったのですが、治安や子育て支援、環境などの面はどうなんでしょうか?
ちなみに住むのは京王線沿線です。
住んでいる方たちの雰囲気とかも分かる範囲でいいので教えて頂きたいです。
宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

私は、#1さんがお書きの神社から徒歩2分のマンションに、12年間住んでいます。
夫、私、4月から小学校3年生の娘と、4月から年中の息子の4人暮らしです。
くらやみ祭の期間中は人手が多くてにぎやかです。
・・というか、我が家が面している道路をお神輿が通るので、
朝の4~5時から、道に人がひしめきあって、わいわいガヤガヤ、
大きな太鼓がドンドン、すごいですw
これは引っ越してから知ったので、最初の年は驚きました。

京王線府中駅は、特急電車が停車するので、府中市の中でも主要な駅で人が多いです。
市役所が駅から近い(神社のすぐ西側にあります)ので、各種届け出に便利です。

【長所】
・乳幼児の医療費が、中学校卒業まで無料(高額医療費と入院中の食事は自己負担)
・公園が点在、また大きな公園が複数あって緑が多い
 東京競馬場も公園として位置づけて良いと思われる環境だと、個人的に思います。
 子供を連れて、競馬場でピクニックを楽しむ家庭は多いです。我が家もそうです。
・私立幼稚園数がわりと多い。公立幼稚園は2年保育のみですが、料金は安いです。
・娘が第一小学校に楽しく通っている。先生たちも好感が持てます。
・府中駅前の再開発がこれから終盤を迎えて、整備される予定。
 駅から続くケヤキ並木も奇麗になりました。※現在、工事続行中
・京王線沿線に味の素スタジアムがあります。サッカーファンは要チェック。
・くるるの中の「たっち」には、私も子供を連れてよく行きました。
・小児科は多い方だと思います。人気があるところは結構混むみたいですが。
 府中駅周辺はクリニックが多いので、困らないです。
 大きな病院では、多摩総合医療センターがあります。

【短所】
・保育所への待機児童数が多い。
・妊婦の検診に使えるクーポン券等の支援が少ない。
 検査に使える券が4枚くらいもらえたように記憶しています。
 (ただしこれは、私が出産した4年前の情報です。今はどうかわかりません)
・新宿まで京王線は便利ですが、ラッシュ時間帯に特急は走りません。
 急行電車がちんたら走るので、結構時間がかかります。
 それでも、JR中央線のラッシュよりかはマシで、雪にも強いですが。
・府中駅周辺に限ってですが、スーパーが少ない。また価格が高い。
 私は生協の宅配を利用しています。安い品が多いのと、車がない我が家には便利。
 隣の分倍河原駅には大きいスーパーがあるので、たまにそちらに出かけることもあります。
・府中駅前にマンションが乱立して、立て込み感が激しいように感じます。
 供給過多では・・と心配してしまうほど、ずっと新築が多いです。
・府中駅前は自転車が多くて、スピードを出して走る人も少なくないため、
 小さい子と一緒の者としては、少々嫌なこともある。
・競艇場についてはマイナスな意見が多く聞かれますが、実際に行ったことがないため分かりません。

今の家に引っ越す前は、調布市仙川町に住んでいました。
調布市もノンビリした街で好きでした。
東京都でも、市部はわりと田舎な感じだと思います。
調布駅前の工事が終わって、ずいぶん変わりましたね。
これからどう進化していくのか楽しみですが、個人的には府中の方が色々な面で好きです。
●駅~●駅、と範囲が決まったら、すべての駅に降りてみることをお勧めします。
特急が停まる駅と、各駅だけの駅、全然違うからです。
情報が府中駅周辺に偏っていて、すみません。
他の駅で何となく分かるのは、東府中駅、分倍河原駅くらいです。
良い街が見つかるといいですね。

私は、#1さんがお書きの神社から徒歩2分のマンションに、12年間住んでいます。
夫、私、4月から小学校3年生の娘と、4月から年中の息子の4人暮らしです。
くらやみ祭の期間中は人手が多くてにぎやかです。
・・というか、我が家が面している道路をお神輿が通るので、
朝の4~5時から、道に人がひしめきあって、わいわいガヤガヤ、
大きな太鼓がドンドン、すごいですw
これは引っ越してから知ったので、最初の年は驚きました。

京王線府中駅は、特急電車が停車するので、府中市の中でも主要な駅で人が...続きを読む

Q駅徒歩15分はやはり辛い?

駅徒歩15分の賃貸物件に迷っています。好きな街で、始発駅で座れて、築浅の優良物件を見つけました。しかし、駅から15分と遠いです。

今まで駅チカ物件しか住んだ事がないので慣れるか心配です。

実際、駅から離れたところに住んでいる方でアドバイス頂けたら幸いです。

Aベストアンサー

駅から徒歩15分位のところに長年住んでます。

結論から言えば、あなたが極端な虚弱体質でない限り問題ないはずです(笑。
逆に一日30分(15分往復)くらいの歩行は健康維持に調度良いと思います。

Q戸建購入、狭くて駅近か広くて駅遠どっち?

結婚を機に、千葉県市川市に戸建購入を考えております。
皆さんなら、駅遠い物件と駅近い物件どちらを選びますか?
主人も私も駅から遠い物件にかなり魅力を感じているのですが、冷静なご意見をいただきたく思います。
特に、首都圏で駅から徒歩30分程度の戸建にお住まいの方、通勤通学に関して、体験談などがいただけると嬉しいです!

悩んでいる物件スペック
-------
【広いが駅から遠い物件】
価格:3680万円
間取り:二階建て3LDK
広さ:建物121平米
場所:駅から25分
※バスは通っているが、通勤ラッシュ時は30分程度かかるらしい。
駅への道が交通量が多く、歩道狭め。
良いと思う点:
徒歩5分圏内に内科外科歯科など病院あり
徒歩10分圏内に小学校・中学校あり
閑静な住宅街
少々高台のため、日当たり良好
古いお屋敷が多く、治安も悪くなさそう
まだ更地なため、間取りなどある程度自由に決められる
(同じ区画の既に建っている物件は、リビングが19畳と広く、洗面台やキッチンなどのスペック、間取りがとても良かったです)
ハウスメーカなので仲介手数料なし
実家が近い(自転車で10分程度)
スーパー薬局はあり
駐車スペースは二台

気になる点:
駅から遠い
-------
【駅から近いが狭い物件】
価格:4280万円
間取り:三階建て3LDK
広さ:建物80平米程度
場所:駅から5分
良いと思う点:
駅が近い
日当たり良好
角地
駅近のため、治安も良さそう

気になる点:
三階立て(1階洋室、風呂、2階LDK15畳、3階洋室2部屋、屋上にバルコニー)ですが、生活動線的に1階で洗濯し4階まであがるなどが厳しそう。
LDKが狭め
-------

当方:
28歳 女
年収:手取り400万円
※但し、激務なため転職予定。
転職後の年収は、手取り300万円程度の予定
車あり
子供は1~2人欲しいです。

夫:
28歳
年収:手取り400万程度
※大手なため、このままいけば40歳過ぎには、手取り700万程度に、退職前には800万程度ななりそう
退職金も1500万程度の予定
頭金500万程度

退職後は、家を売り、2500万程度で郊外駅近にマンションでも購入できたらいいなぁ…と考えております。

よろしくお願いします!

結婚を機に、千葉県市川市に戸建購入を考えております。
皆さんなら、駅遠い物件と駅近い物件どちらを選びますか?
主人も私も駅から遠い物件にかなり魅力を感じているのですが、冷静なご意見をいただきたく思います。
特に、首都圏で駅から徒歩30分程度の戸建にお住まいの方、通勤通学に関して、体験談などがいただけると嬉しいです!

悩んでいる物件スペック
-------
【広いが駅から遠い物件】
価格:3680万円
間取り:二階建て3LDK
広さ:建物121平米
場所:駅から25分
※バスは通っているが、通勤...続きを読む

Aベストアンサー

私は、34才で両親と同居のため、山手線の最寄駅4分に、
2階建てを新築、
両親も亡くなり、子供2人も独立し、私も仕事を辞めたため、
戸建を売却、バリアフリーマンションを購入し、
妻は93才まで30年以上、そこに住む予定です。

戸建は、30年経つと上屋の価値は無く、解体整地費用が出て
いくだけです。(我が家250万円)

後、戸建の3階は、妊娠、怪我、女性の45才過ぎにはきついです。

我が家は、築後10年毎の外壁の塗り替え、120万円/各回
18年目、雨漏りを契機に全面リフォーム、1,260万円
30年目後付エレベータの見積もりで1,550万円で改修を断念。
戸建は、メンテナンス費が出るが、売る時は価値なしです。

(我が家は、土地の値段で6,000万円を超え、マンション購入は
手持ち金のみ(仕事を辞めたらローンは組めない)、
日常生活も全て現金で、戸建からマンションの転居に
家具、電気製品(全て幅の狭い物)は全面買換えで860万円、
転居費、家財廃棄費140万円、
売却/購入仲介業者手数料、登記等手続きで520万円、
引っ越し挨拶(30年住んだ)等、慣れ親しんだ戸建からの
引っ越しは総額1,600万円掛かりました)

60才を契機に住まいを探すなら、立地条件は、
駅まで徒歩5分、かつ道路から改札、ホームまでバリアフリー
スーパー/銀行/ドラッグストアー徒歩7分、
となり、高齢化の首都圏で、駅から10分以上の物件は
可なり売りにくい物件です。

私は、34才で両親と同居のため、山手線の最寄駅4分に、
2階建てを新築、
両親も亡くなり、子供2人も独立し、私も仕事を辞めたため、
戸建を売却、バリアフリーマンションを購入し、
妻は93才まで30年以上、そこに住む予定です。

戸建は、30年経つと上屋の価値は無く、解体整地費用が出て
いくだけです。(我が家250万円)

後、戸建の3階は、妊娠、怪我、女性の45才過ぎにはきついです。

我が家は、築後10年毎の外壁の塗り替え、120万円/各回
18年目、雨漏りを契機に全面リフォーム、...続きを読む

Q住みやすいのは世田谷と狛江どっち?

結婚を機に世田谷区か狛江市に住もうと考えています。
いま一番気がかりなのは住民税です。やはり世田谷区の方が
高いのでしょうか?
あと今後子供が生まれた時のことを考えて行政サービス、治安
がよいのはどちらでしょうか?

両方に住んだことのある方はあまりいらっしゃらないと思うので、
どちらかだけの情報だけでもいいです。
ちなみに世田谷区とは小田急線の喜多見から経堂くらいまで
のことです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

参考までにこちらが世田谷区
http://www.seikatsu-guide.com/citysearch/search/13112?tub=3
狛江市
http://www.seikatsu-guide.com/citysearch/search/13219?tub=3

狛江と世田谷を比べるのは、なかなかないパターンですね。
狛江のことはよく知りませんが、世田谷は子供の医療費助成(子供は医療費が無料になる制度)が中学3年までと延長になりました。
狛江は幼稚園までみたいなので、世田谷の方がそのへんが手厚いですね。他は港区も中学までです。
世田谷は住民が多く、税収も多いので医療費助成に予算を回しやすいのでしょうか。

ただ、世田谷は住民も多いし、高級住宅街も多くて治安が悪いです。
子育てに関しては、近郊の住宅地域と違って、幼稚園入園などの競争率で苦労することはないようです。
最大の違いは、何と言っても家賃です。狛江の相場はわかりませんが、
23区で比べても世田谷は交通の便が悪い場所でも、ネームバリューでかなり家賃は高めですね。

参考までにこちらが世田谷区
http://www.seikatsu-guide.com/citysearch/search/13112?tub=3
狛江市
http://www.seikatsu-guide.com/citysearch/search/13219?tub=3

狛江と世田谷を比べるのは、なかなかないパターンですね。
狛江のことはよく知りませんが、世田谷は子供の医療費助成(子供は医療費が無料になる制度)が中学3年までと延長になりました。
狛江は幼稚園までみたいなので、世田谷の方がそのへんが手厚いですね。他は港区も中学までです。
世田谷は住民が多く、税収も多いので医療費助成に...続きを読む

Q年収560万で4,000万円の住宅ローン

夫の年齢40歳、年収560万円、妻の私はパートで月7万円程度です。頭金1,000万円を入れて、4,000万円の住宅ローンを組んで住宅購入を検討しています。MCJフラット35で10年固定1.4%、審査は通過しました。しかし4,000万円の借入れで今後の生活(月々の返済、老後資金等)を改めて考えると本当に返済できるのか心配でたまりません。止めた方がいいでしょうか?

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。
住宅ローンの情報は、しっかりと内容を把握するようにしてください。

フラット35は、10年固定(=固定金利選択型・固定金利期間10年)ではありません。
10年目までと11年目以降で金利が変わりますが、借り入れ当初に、完済までの金利が確定していますから「固定金利・段階金利型」です。

ご質問者さまのお宅が利用されるのは、「フラット35S 10年金利引下げタイプ」です。

日本住宅ローン株式会社をご利用で、金利を1.4%と書いていらっしゃるところをみると、「特約スーパーまいど」をご利用なのでしょう。
現在、日本住宅ローン株式会社は、提携会社のみ取扱いとのことですから、「元金×1.75%」(4,000万円のお借入ならば70万円)の特約手数料が必要ですね。

フラット35は、「融資実行時」に金利が確定しますから、今月中の資金実行だとすれば、当初10年間の適用金利は1.41%、11年目以降は2.41%となります(融資実行が来月以降ならば、金利の変更があるかもしれません)。
「特約スーパーまいど」を利用しなければ、当初10年間の適用金利は1.56%、11年目以降は2.56%となり、元金+利息の総返済額の差は、130万円程度になりますから、70万円の手数料もやむなし…ですね。


フラット35の審査は、フラット35Sでも同じように、金利引き下げなしで計算しているはずです。

仮に「借入額:4,000万円 返済期間:35年 金利:2.41% 元利金等返済 ボーナス返済なし」とすれば、毎月の返済額は141,076円。年間返済額は、1,692,910円になります。
年収が560万円で、他にお借り入れがなければ、総返済負担率は30.2%になりますので、返済能力としては審査に通ると思います。
(実際の毎月の返済額は、当初10年間が120,718円で、11年目以降は135,476円です。)

ただし、余裕のある生活&老後資金等を考えるのでしたら、これで見てはいけません。

金利はいいんです。
固定金利型ですから、将来における金利上昇リスクを考慮する必要はありませんので。

問題は返済期間です。
現在の一般的な定年年齢は、まだ60歳としているところが多いです。
雇用延長制度を採っている企業でも、60歳を超えてからの給与は、それまでの6割~8割にとどめられる…という話を耳にします。
ですから、「60歳までに完済すること」として、返済期間を「60歳-1歳-現在の年齢」とします。

そのため、「借入額:4,000万円 返済期間:19年 金利:2.41% 元利金等返済 ボーナス返済なし」としますと、毎月の返済額は218,833円。

どうでしょう、「現在の手取り給与」から、毎月22万円を住宅ローンの返済に充当したとしても、現在と同程度の生活は送れそうですか?
できれば、「毎月の手取り給与」に、残業代や交通費が含まれているのでしたら、それは除いて考えていただきたいのですが。
ボーナスは余裕資金ですので、こういった見積もりの時に、絶対に返済計画に加えて考えてはいけませんよ。

また、凡その目安としては、現在が賃貸住宅住まいだとして、毎月の家賃が27.5万円程度ですと、同レベルになります。
住宅を所有することによって必要となってくる費用、経費の関係で、これで同レベルなんですよ。

フラット35のご利用だからといって、「団体信用生命保険」に加入しない…なんてことはありませんよね?
機構団信の保険料は、年払いです。毎年、保険料を払う必要がありますよ。

住宅を所有すれば、10年ごとに100万円単位の「維持費」も必要ですし、車の買い替え、白物家電の買い替えは、たいてい一定のサイクルでまとまった金額が必要となりますので、それに対する備え(貯蓄)も必要になります。

あと、家族、特にお子さんの成長に合わせた資金計画は、どのようにプランニングされましたか?

ご質問文には、ご家族の状況が書かれていないのでわかりませんが、社会人になっていらっしゃらないお子さんが1人でもいらっしゃるようならば、個人的には、「ちょっと厳しいのではないか」と思います。

住宅ローン審査経験者です。
住宅ローンの情報は、しっかりと内容を把握するようにしてください。

フラット35は、10年固定(=固定金利選択型・固定金利期間10年)ではありません。
10年目までと11年目以降で金利が変わりますが、借り入れ当初に、完済までの金利が確定していますから「固定金利・段階金利型」です。

ご質問者さまのお宅が利用されるのは、「フラット35S 10年金利引下げタイプ」です。

日本住宅ローン株式会社をご利用で、金利を1.4%と書いていらっしゃるところをみると、「特約スーパーまい...続きを読む

Q川の近くの土地は何が一番の問題?

こんばんは、場所的に駅から15分、整備区画で、良い土地を見つけましたが、
川が近くにあります。
日当たりも良いのですが、どうも知人からは心配されます。住むのは自分ですし、実際のところどんな問題が起き易いのでしょうか。地盤改良、雨水処理全て施工済みだそうです。自分の考えでは、じわじわ来るのが家の持ちが悪くなったり、カビとかですかね。可能性がある項目お知らせいただけませんか?出来たら重度もわかると助かります。アドバイスをお願い致します。

Aベストアンサー

先ず、大雨が降って川が増水した時の災害の心配です。
堤防が低くて水があふれないか、堤防が古くなっていて
決壊するおそれがないかなど、雨の日に出かけていって
自分の目で確かめた方がいいかもしれません。また、万
一川が決壊したときに被害の及ぶ予想範囲については、
役所の防災関係の部署でわかると思います。
次に、地盤の問題です。対象の土地が、元河川敷だとか、
盛り土の土地だというのなら、避けた方がよさそうです。
最後に環境の問題です。湿気の他に、川に茂みがあると
季節によって虫が大量発生することもあります。
可能であれば付近に住んだことのある人の話を聞いたり、
地域の新聞や瓦版で何か問題になっていることがないか
確かめることができたらと思います。

Q築年数の古いマンションの行く末

 築年数の古いマンションの購入を検討しています。
 築年数は1973年なので今年で築40年になるRCマンションです。

中身はリノベーションされており十分に魅力はあるのですが、逆にそのきらびやかな表面的な設備に目を取られ、肝心の住まいとしての躯体などに関しては不動産会社もリノベーションを行った会社もあやふやな回答でした。

 私が心配するのは現在で既に40年も経過しているマンションということは、いわゆる旧耐震設計の建物であり、地震等に対しては脆弱さが必ずあると考えられていますよね?
 地域は名古屋市なので東海地区としては今後も地震の驚異が残ります。

仮にいつ来るか分からない地震に対する問題を考えないとして、基本的にここまで古くなっているRCマンションという建物としての行く末はどうなることが予想されますか?
 若しくは、法規上などでどうなることが決まっている、などがあればぜひ教えてください。
 できれば実例があれば良いのですが、検討しているマンションを販売している不動産外者の方も「RCマンションというものが一般的に建てられ始めたのがちょうど40~50年前くらいでなかなか建て替えなどの実例が少ないのも事実」ということで、買ったあとの心配事がどうもモヤモヤしています。

 例えば50年経ったら強制的に法律で建て替えをしなくてはいけない!と決まっているのであれば、残りの10年で一旦退去しなくてはならない、その際には賃貸か実家にでも仮住まいをしなくてはいけない、とある程度計画も建てられます。

 まだ実例自体があまり多くはないという分譲マンションの行く末とはどうなるのが現実ですか?
マンション管理士や不動産分野に長けている方、こういった古いマンションを購入しようとする場合の注意点やその先のライフプランも踏まえてアドバイスいただければと思います。

 ちなみに購入希望者は30代で、年収は800万あります。
ちゃんとした(?)新築、築浅物件も買うことはできますが、今後の日本の状況が見えないためあまり大きな買い物(4000万とか)をすることに不安を感じます。

 わかりづらい質問で恐縮ですが、ぜひアドバイスをお願い致します。

 築年数の古いマンションの購入を検討しています。
 築年数は1973年なので今年で築40年になるRCマンションです。

中身はリノベーションされており十分に魅力はあるのですが、逆にそのきらびやかな表面的な設備に目を取られ、肝心の住まいとしての躯体などに関しては不動産会社もリノベーションを行った会社もあやふやな回答でした。

 私が心配するのは現在で既に40年も経過しているマンションということは、いわゆる旧耐震設計の建物であり、地震等に対しては脆弱さが必ずあると考えられていますよね?
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Aベストアンサー

>中身はリノベーションされており

ここが非常に気にかかります。
マンション全体のフルリノベでは無いのですね?

マンション全体のフルリノベ(名古屋だと矢作建設さんとかが力を入れてますが)であれば、躯体・耐震診断を行いますし、必要な耐震補強も行い、給排水等も更新されているケースが多く、
瑞穂区や千種区あたりの超富裕層が住んでいたような物件は、そもそもの設計や使用建材が今の基準から見ても頑強・高品質で、維持管理や修繕もきめ細かく行われていたようなのが多いので、販売業者に建物全体のリノベ内容や耐震診断結果・補修内容を確認すれば安心して住める物件が多いです。

しかし古いマンションを単に特定室内だけリノベしたような物件は・・・
結論を先に申し上げますと、やめておいた方が宜しいです。

他の区分所有室には、リノベどころかリフォームもできない経済状況の方が住んでいたり、
管理費や修繕積立金を滞納していたりします。
そのため、建物の維持管理に必要な長期修繕計画が破たんしていたりして、鉄部やコンクリートが著しく劣化していたりします。

一部は賃貸化されていたりして入居者の入れ替わりも激しかったり、
管理費滞納の多さや所有者の支出能力の低下で、管理状況が悪いか、これから悪くなっていきます。
昔の物件は給排水系統の更新工事が難しく、また高額になる傾向があるため、排水詰まりや水道の水質低下、漏水などが起きてきます。
そういった問題を解決しようとしても、修繕積立金が底をついていたり、修繕金が高額なため1戸あたり数十万円以上の追い金を求められたりします。
もちろんそのようになった物件で修繕金を集めるのは不可能に近いです。
こうなるとスラム化するのは早いでしょう。

根本的な改善をしようとしても、管理組合員は連絡が取れなくなっていたり、老人で改善意思そのものが無かったりします。
建替え決議に必要な賛成票すら集められず、廃墟ともなりかねません。

先に申し上げたような、超富裕層が住んでいたような物件であれば、建蔽率や容積率に余裕がある事が多く、立地も抜群なため、建替えによる容積アップにより、区分所有者の負担金が無かったり、少額で済んだりもしますが・・・

>中身はリノベーションされており

ここが非常に気にかかります。
マンション全体のフルリノベでは無いのですね?

マンション全体のフルリノベ(名古屋だと矢作建設さんとかが力を入れてますが)であれば、躯体・耐震診断を行いますし、必要な耐震補強も行い、給排水等も更新されているケースが多く、
瑞穂区や千種区あたりの超富裕層が住んでいたような物件は、そもそもの設計や使用建材が今の基準から見ても頑強・高品質で、維持管理や修繕もきめ細かく行われていたようなのが多いので、販売業者に建物全体の...続きを読む

Q小田急線の朝・夜のラッシュ時間

これから平日の小田急線を使おうと思うのですが、たくさん人が乗ってくる駅と時間帯を教えてもらえないでしょうか?
朝は上りで夜は下りなんですけど…

Aベストアンサー

こんにちは
小田急沿線の者です。
毎日、新百合ヶ丘~新宿を使って通勤しています。

通勤ラッシュは、朝のピークが新宿到着で8時~9時くらいだと思います。
そこから逆算すると新百合ヶ丘で、大体7時半~8時半くらいが一番キツイ時間帯だと思います。

夜は逆に、朝ほどのピークはなく、ダラダラと18時台から終電まで続きます。
それでも19時台、20時台の急行は朝並みに混みますね。

朝は急行、各駅の区別なく、下北沢到着までは非常に混みます。
各駅は成城学園前までは、ほとんどの乗客が急行へ乗り換えるので比較的空いていますが
一番沿線人口が多い世田谷区の区間(祖師ヶ谷大蔵~世田谷代田)が全て各駅しか止まらないので
実は各駅停車の世田谷代田~下北沢間が小田急で最も混む電車というねじれ現象も起きています。

夜は逆に急行しか混みません。各駅はガラガラです。

人がたくさん乗ってくる駅ですが、基本的に小田急では急行停車駅となります。
急行停車駅では、最寄り駅として利用する客のほかに各駅停車からの乗り換え客がいますので、
それだけ乗ってくる乗客が多いです。

新百合ヶ丘から小田原寄りはラッシュ時に乗ったことがないので不明ですが
小田急では新宿に次いで乗降客数が多い町田は、横浜線への乗り換え駅でもありますし
降りる客と乗る客が相当数いるはずなので注意が必要だと思います。

私の感覚だと、町田、新百合ヶ丘、登戸、成城学園前が特に多いかなと。

あと代々木上原は千代田線への乗り換えで、新宿に行く人と千代田線に行く人で
大体半々くらいに分かれます。
ということは、夜は、それだけ代々木上原で
千代田線から小田急へ乗ってくるということになります。
夜は、代々木上原で、車内の乗客が倍になるとお考え下さい。

どっちにしても、小田急はラッシュはきついです。
快適さを優先すれば、始発を待つか、遅い電車に乗って時間をかけるか、
あるいは特急料金を余分に払ってロマンスカーを使うかのどちらかですし
時間を優先すれば、ラッシュを我慢するか、ラッシュが始まる前の早朝に代々木上原まで行ってしまうか
どちらかしかありません。

こんにちは
小田急沿線の者です。
毎日、新百合ヶ丘~新宿を使って通勤しています。

通勤ラッシュは、朝のピークが新宿到着で8時~9時くらいだと思います。
そこから逆算すると新百合ヶ丘で、大体7時半~8時半くらいが一番キツイ時間帯だと思います。

夜は逆に、朝ほどのピークはなく、ダラダラと18時台から終電まで続きます。
それでも19時台、20時台の急行は朝並みに混みますね。

朝は急行、各駅の区別なく、下北沢到着までは非常に混みます。
各駅は成城学園前までは、ほとんどの乗客が急行へ乗...続きを読む


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