現在土地を貸している相手に、土地の売却を話すには？

祖父の時代からある会社に約１５０坪程度の土地を貸しております。
兄の借金問題で、何とかお金を工面しなくてはならない状況に追い込まれているのですが、土地の売却を進めるにあたって、どういった対応をとったらよいのかアドバイスをいただきたいと思います。

まず、一番簡単なのは、現在貸している会社に買い取っていただくという方法だと思うのですが、相手先が拒んでくる可能性も高いと思いますので、不動産業者などに売却を勧めることも考えています。

ただ突然「土地を売却するので出て行ってくれ。」というのもルール違反のような気もしますし、「土地が売れた時点で、速やかに出て行ってくれ。」というのも同様です。長年のお付き合いもありますので、あまり乱暴な方法はとりたくありません。

私としては、今すぐにでも処分して、兄の借金問題を
解決したいと考えています。
私はどうしたらよいのか、アドバイスをいただきたいと思います。
ちなみに、この土地は兄と私の共有名義になっています。この件に関しては、兄も同意しています。

No.4 ベストアンサー 回答者： winnie777 回答日時： 2005/06/28 07:55

目安は。

。。
地域と土地の相場　土地の形　今の建築基準法での再建築が可能かで全然変わるので、地元の信頼できる不動産屋さんか　土地家屋調査士に相談されてみてはいかがでしょうか？

簡単に言うと。。。
更地としての売買価格－借地権価格＝売買価格。。ですが
所有者から売る話をする場合、足元を見られることが多いので　一概にこうとは言えませんが。。。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
親戚で元銀行員の人がいたので相談したところ、信用ある不動産会社を紹介してもらえることになりそうです。
いろいろとアドバイスをいただき感謝しています。

お礼日時：2005/06/29 20:34

No.3 回答者： winnie777 回答日時： 2005/06/25 19:32

どのように土地を契約しているのかはわかりませんが。

。。
考えられる方法
建物所有目的の借地（その会社が建物を建てている）の場合。。
１．信頼できる不動産会社を通じて　借りている会社に相当の価格で買い取っていただく。
２．土地（その会社の借地権付）として第三者に売る（相当安値になるとおもいますが。。）
３．借りている会社に相当額の立ち退き料（借地権料・建物買取額含めて）を支払い立ち退いていただき更地として売る

建物所有の場合は借地借家法に基づきます。（立ち退きに対して費用が掛かります）
更地のままの使用を目的とする場合（駐車場・資材置き場など）は　いろいろな解釈があり難しいです。

尚、借地借家法は契約時（更新時期は関係なし）の借地借家法（昔なら借地法・借家法）が適用されますので、契約した年代により回答も変わる場合があるかもしれません（汗）

この回答への補足

winnie777さん
ありがとうございます。契約自体はずいぶん昔かららしく、おそらく２０年以上前のものだと思います。
仲介業者など入っておらず、個人的に貸しているようですので、兄や親類などに聞いても、契約書の有無は不明だそうです。むしろないのかもしれません。
賃貸料は年間で７０万円ほどというのですが、買い取っていただくとしたら、このあたりが目安になるのでしょうかね？でもどう計算するのでしょうか？目安などわかればアドバイスをください。

補足日時：2005/06/26 17:56

No.2 回答者： fukuryu- 回答日時： 2005/06/25 13:43

土地を貸すにあたって、仲介している不動産業者に相談することをお勧めします。

借地権の対象となる土地であれば、借地権者に売る場合は所有権価格の３割程度が目安になります。

業者に売る場合は、１割ぐらいが目安だと思ってください。

借地権の対象にならない土地であれば、売却を前提に明渡しともらうことで、話とするのが良いでしょう。

借り手側に余力があれば「どうせ売るなら私のところへ」と、言う話になるかもしれません。

いずれにしても、仲介手数料は掛かりますが、安全確実な方法といえます。

この回答への補足

ありがとうございます。
実はこの土地に関しては仲介している不動産業者はなく、祖父の代から我が家が直接貸しているのだと思います。
とすると、fukuryu-さんがおっしゃるように、

「借地権の対象にならない土地であれば、売却を前提に明渡しともらうことで、話とするのが良いでしょう。」

ということになるのでしょうか？もういちど教えてください。

明日、こういった話も含めて皆で相談し、最後は弁護士さんに相談したいと思います。

補足日時：2005/06/25 13:50

No.1 回答者： 4994 回答日時： 2005/06/25 12:18

１人の意見として書きます。

その土地の金額を鑑定してもらい、
次に　貸している会社に買取依頼をしてみる
この時に、ダメなら不動産会社などに売却する予定で
その際は○ヶ月後に移転するか売却先と話をしてくださいと伝えておく。
そして、不動産会社に売却する。
　売却依頼時に、現在○○会社に貸しているので
　売却決定後、移転するか売却先と話合して下さいと伝えて　いますと連絡する。
不動産会社は、買い取って売りに出してもすぐ買い手が見つかるからと移転（退去)を考えるか、買い取って今の会社と賃貸契約をした方がいいかとか考えるかはわかりませんが
どちらにせよ　あなたにお金が入り、長い付き合いの会社との関係もこじれないよう色んな意見を聞いて判断されたら
いいかと思います。

この回答への補足

なるほど。不動産会社に売却をして、不動産会社にまかせるという手もありますね。そちらのほうで賃貸するという考え方もあるのですね。
大変参考になりました。ありがとうございました。

ところで、こちらから今貸している会社に、○ヶ月後に移転してくださいと伝える場合、法的に「最低○ヶ月後以降でなくてはならない。」などの決まりはないのでしょうか？
こちらはできるだけ早いほうがいいのですが、こちらの都合だけでは、あまりにも一方的ですものね。

補足日時：2005/06/25 12:26