土地の相続、名義変更

お世話になります。
現在祖母(すでに他界)名義の土地があります(地目は田)
この土地を私名義に変更して家を建てたいのですが、どのような手続きが必要でしょうか？
できれば自分でやりたいと思います。必要な手続き、順序等(農転が先か、相続か等)ご教授いただきたくお願いいたします。
また、発生する費用(相続税、贈与税、登記費用等)もお教えください。
なお、父母は存命で、承諾を得ています。
何卒よろしくお願い申し上げます。

No.3 ベストアンサー 回答者： hirunedaisuki 回答日時： 2005/07/06 17:06

こんにちは。

土地の所有権を祖母から質問者様へ

１.祖母から父（もしくは母）への相続を原因とする所有権移転登記
２.父（もしくは母）から」質問者様へ贈与を原因とする所有権移転登記

「田」に建物を建てる

３.場合によっては土地分筆登記
４.農振地区なら農振除外申請
５.農地転用許可もしくは農地転用届出
６.場合によっては開発許可申請

許可を得、建築後に、

７.建物の登記（表題・所有権保存・抵当権設定）
８.土地の登記（地目変更・所有者の住所変更・抵当権設定）

非常に大雑把ですが、だいたいの流れは上記のようになると思います。それぞれの申請書作成や添付書類作成に当たっては、それなりの専門的知識と図面作製の道具や機械、平日官公庁のいろんな部署に相談打合せに出向く時間が必要です。

「相続登記だけ」とか「地目変更登記だけ」などをご自分で申請してみるのは大賛成なのですが、質問のケースのように手続きが多岐に渡る場合は、専門家に依頼するのが一般的です。ご自分ですると半年でできる手続きが２年かかってしまうこともあるかもしれません。

「司法書士」「土地家屋調査士」「行政書士」などの業務となります。

いずれにしても既に亡くなっている祖母名義の土地の相続登記はいつかしなくてならないのですから、まずは信頼できる「司法書士」に相談するところから始めてはいかがでしょうか。土地家屋調査士・行政書士を兼業している司法書士も数多くいます。

参考URL：http://www.shiho-shoshi.or.jp/

この回答へのお礼

ありがとうございます。
非常に参考になります。
専門家に依頼すると費用はどれくらいかかるのでしょうか？

お礼日時：2005/07/06 17:43

No.4 回答者： sentatoku 回答日時： 2005/07/06 19:46

ns1313さん。

回答者の皆さんは登記のことを主にかいていらっしゃいますが、問題はそもそもご自身のそお土地の相続権があるかどうかなのです。

それが無ければ、登記はもちろん所有する権利がありません。

お祖母さんに複数の子供さん（叔父さんや叔母さん）がいたり、そのまた子供さん（従兄弟や従姉妹）がいる場合は、登記手続とかなんとか言うより、その土地はあなたのものではなく、勝手に登記するのは犯罪なのです。

難しいとか実現可能とかではなくて、してよいものなのか、できないものなのか、○か×かという問題なのです。

この回答への補足

現在の事実上の所有者は父です。
父が相続して私に生前贈与といった形になろうかと思いますが。
いかがでしょうか。
なお父は80歳です。

補足日時：2005/07/06 20:56

No.2 回答者： ponsuke04 回答日時： 2005/07/06 14:39

■所有者が他界されている場合は、すでに資産凍結といってその方の名義の不動産や銀行の預金が引き出せないようになっています。

引き出したり勝手に実印を持ち出して名義変更すれば、相続税云々というのではなく犯罪となります（名義変更が死亡日後なのですぐにバレます）。当然、勝手にns1313さんが名義変更することはできません。

■亡くなられたお祖母さん名義の資産は「相続」という形でしか名義変更はありえませんので、ご自身が相続人となれるのかを家庭裁判所などで手続きをする必要が出てきます。法定相続人が他に全くいなければ相続権が与えられますが、あなたの叔父さん叔母さん、従兄弟など相続権のある方がいらっしゃれば、それらの方々の相続放棄や土地相続承諾の手続きが必要です。

■口約束ではなくて、相続承諾の証書を作らなくてはなりません。この場合、あなたの父母さんがお祖母さんの財産を相続しているわけではないので、叔父さんや叔母さんはもちろんのことあなたの従兄弟さんもあなたと同等の相続権ありますので、もしいらしゃるようなら非常に面倒だと考えます。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
やはり難しいんでしょうか。
実現可能なんでしょうか？

お礼日時：2005/07/06 17:41

No.1 回答者： 1ppo 回答日時： 2005/07/06 13:31

素人です。

私の父が亡くなったときに自分で土地、家屋
名義変更しました。いやーーーー大変でした
よ。登記所に何回も足を運びました。

その時の経験からですが、祖母というとns1313
さんには相続の権利はないですね。
となると、贈与となる可能性があります。下手
すると贈与税がかかりますね。

田から宅地に変えるには農業委員会の許可が
必要になります。自由に農地を宅地には変え
られません。
この委員会が賛成しないとどんなにあがいて
も家は建てられません。

田がどれほどの評価かわかりませんが、ご自分
で全て済ますことは素人では無理だと思います。

お近くの司法書士、行政書士事務所にお願いし
た方がいいと思います。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
やはり専門家に依頼した方がいいんでしょうかねえ。

お礼日時：2005/07/06 17:38