個人事業主の方必見!確定申告のお悩み解決

母と私が2分の1ずつの共有名義の土地を駐車場として貸し出し、お隣の方(不動産には詳しくない人)に集金も兼ね管理をお願いしている土地を保有していました。
しかし、昨年母が亡くなりました。相続人は私と姉です。
この土地を法定相続分で分けると、私には元々の2分の1の持分があるため、私が持分4分の3、姉が持分4分の1になります。私は姉には一切土地を譲る気はありませんが、持ち金がないためわずかながら代償金を支払う意思はあります。しかし、姉は代償金はいらない、兎に角、母の土地の持分全部がほしいと主張し、協議が難航しています。
その間にも駐車場は経営しておりますが、姉は駐車場収入の半分をよこせと主張し、私は法定相続分で分けた場合の土地の持分に応じ、4分の1なら渡すと主張していたため、こちらでも争いが起こり、挙句の果て、姉がお隣の方に駐車場収入を私に渡さないように強く依頼し、お隣の方が全額を保持したままとなっています。
土地の競売を避ける為、法廷闘争は避けて長期化してでも話し合いで決めたいと思っています。ただ、長期化した場合、駐車場収入全額をお隣の方が預かったままにはしておきたくないです。
そこで協議中でも、私には持分の半分を超える権利も持っていることを理由に
1.姉の同意なしに駐車場の管理者を変更し、お隣の方から別の不動産関係の事業社に委託できるのでしょうか。
2.姉の同意なしに駐車場を借りている人から管理者を通さず直接私の口座への振込みへの変更ができるのでしょうか。その場合、売上の4分の1を私から姉に渡すつもりです。
3.上記の事が無理なら、姉の同意なしに駐車場経営を辞め、ただの更地とすることができるのでしょうか。
当然姉にはこれらの案を出しましたが、そんな勝手なことは許さないといい、反対されています。
本末転倒な質問かもしれませんが、どなたかご回答をお願いします。

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A 回答 (3件)

私見なのですが。


「共有物の管理は、持分の価格に従いその過半数で決める」 と、民法のにありますので、協議をしたうえ、姉の反対があっても、持分4分の3を有するあなた様の意向によることになるのではないかと思いますがどうでしょう?
姉の言う、「母の持分全部欲しい」は、裁判所だって、あなた様が同意するならともかく、法定相続分を超えて姉にあげるわけないでしょうにね。
それから、共有で持っていても不便ですよね。自分一人じゃ、土地全部を売るわけには行かないし、持分だけ買う人って実際いないでしょうね。また、土地持分だけを担保に融資を受けることも事実上難しいでしょうに。共有のままで、さらに相続が発生したら、ますます複雑厄介、配偶者・子供たちと共有ですかね。
土地を分筆して、それぞれ単独所有にすることもできるしょうが、誰がどこを取るか、4分の1では小さすぎて実際上、無価値になるとか、いうこともあり得ますよね。
場合によっては、弁護士等に依頼して姉に理解してもらっては(説得しては)?
 解決されることを願ってます。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
やはり協議中であっても、共有物の管理と同じと考えてよいのですね。
弁護士へ相談のうえ、不動産業者にあたってみます。
土地について、私は姉と共有のまま相続を終わらすことは考えておりませんので、なんとかよい案を思案しております。
ご指摘の通り、4分の1の分筆は価値がかなり低くなるため、姉は決して承諾しないでしょう。
何とか姉を説得することに力を注いでみます。

お礼日時:2005/07/07 02:40

私も私見ですが。



・お母様には駐車場持分のほか、別の財産があるのか。
・遺言はあるのか。

そこがポイントだと思います。
それによって物事が変わってくると思います。

しかし、お話を聞く限りではお姉さまがお母様の持分を全部持つ・・・という判断はなされないと思われます。
しかし、お姉さまにも4分の1の権利はあると思われますので、これだけこじれた以上、きっちり評価して、分割払いという形でも清算すべきです。

ただ、めぼしい遺産が駐車場持分だけでしたら、あなたが過半の持分を持っていると推定できると思いますので、解決するまでの駐車場管理のことについては♯2さまのとおりだと思います。

ただ、お話を聞く限り、この件に関しては弁護士を通じての話が良いと思います。
実際の流れについて、弁護士のアドバイスを受けられることをお勧めします。

解決するようお祈りします。
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この回答へのお礼

母の財産は上記の土地以外に貯金があります。
貯金は土地の価値に比べたらわずかなものです。
遺言書には「私に土地を相続させる。」(具体的な住所が記述)と書いてあります。貯金のことは書いてありませんでした。しかし、素人判断ですが、名前印日付がないため、遺言書としては無効だと思い、姉へは見せておりません。

私が姉の権利の土地の4分の1に相当する代償金を支払い、姉が分割払いでもよいと承諾していただければ遺産分割は解決しそうですが、姉は異常に土地に固執し、お金はいらないといっています。駐車場収入はその土地から発生するものだからかもしれませんが、駐車場収入にも固執しております。私が逆の立場なら、代償金をもらっておしまいとしますが。

弁護士に相談し、時間をかけてでも姉を説得することにします。

お礼日時:2005/07/07 02:41

駐車場の借主が支払う賃料を、法務局に供託すればいいと思います。

持ち主(駐車場とか土地とか)が死亡後、相続人が不明で、借主は誰に賃料を払えばいいかわからないということはよくあります。詳しくは、法務局にご相談されてください。
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この回答へのお礼

供託という制度を知らせていただき、ありがとうございます。
私は相続が完了するまでの間の権利は4分の3持っていると思っていますので、わざわざ駐車場収入を法務局に預けるつもりはないです。
駐車場の管理者の立場であれば、誰に渡したらよいかわからなくなっており、供託の手続きをするべきかもしれません。しかし、私は管理者には供託を進めるつもりはなく、借主から直接私の口座に振り込んでいただく方法を検討しています。
でも直接借主からいただけるようになった場合、姉は各借主に私には振り込むなと訴えるかもしれませんね。
そのときは、また対応を考えます。

お礼日時:2005/07/07 02:38

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Qサラリーマンの小規模駐車場収入と確定申告

一昨年父親が亡くなり家屋と土地を相続しました。
昨年3月家を解体し更地にして4台分を貸すことになりました。
1台8000円、計32000円/月です。
昨年だけですと4月~12月の9ヶ月、288000円が雑収入です。
昨年はまだ家屋が建っている状態での固定資産税・都市計画税でしたので
年額約59000円でした。
サラリーマンで他に収入がなければ20万円まで申告する必要がないというのは
ここのウェブでわかるのですが、固定資産税が必要経費として認められるという
情報もあって、そうなると微妙な計算になります。
当然私は確定申告の必要はないサラリーマン(年収2000万円以下)ですが
わずらわしい確定申告を避けた場合、どのような問題が生じるものでしょうか。
また今年の4月からは土地の評価が変わる(宅地から雑種地)ため
固定資産税・都市計画税が3倍以上の20万円/年となることがわかっています。
年間フルの駐車場収入は384000円ですので、問題なくなると思っています。
上記の考え方に問題はありますでしょうか。

Aベストアンサー

No.3です。

>収入が20万円を超過したら自動的に確定申告をしなければなりませんよ、ということですね。
そのとおりです。
「所得(収入から経費を引いた額)」が20万円を超えたら申告が必要です。

>所得の記入欄はわかったのですが固定資産税の記入欄がわかりませんでした。
それは、申告書ではなく別の書類「収支内訳書」に記入し、申告書と合わせて提出します。
申告書は、「収入」と経費を引いた「所得」を記入します。

参考
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2011/pdf/32.pdf

Q駐車場収入の確定申告

現在会社員ですが、
7月から個人の所有の土地を整地し、駐車場として近所の人に貸しています。
その賃料の収入は月5万円程度で、
今年は12月までの6ヶ月で30万ほどです。

また土地を整地する際に、コンクリートブロック塀に10万程度。
解体・整地費用(砂利転圧仕上げ)に20万ほど掛かっています。

経費などを差し引き収入が20万以内であれば、
確定申告不要という過去のQ&Aを見ましたが、
駐車場収入の確定申告自体は不要となりますでしょうか?
また土地の固定資産税も経費で含められますか?

またべつに今年に自宅を新築し、
住宅ローン減税の初年度の申請するんですが、
ローン減税で控除される所得税にこの駐車場収入も含まれるものなんでしょうか?
(現在の会社給与の所得税では、
 控除枠一杯の20万まで使うことは無く数万分使えず余っちゃってます)

Aベストアンサー

>ということは、駐車場収入も申告しないとダメなんですね。
はい、確定申告をする以上は申告しなければなりません。

20万以下申告不要というのはあくまでその程度のことで確定申告して税務署の事務を増やさないでくれという意味に過ぎませんので、確定申告するのであればその特例をもうけた意味がないので申告しなければならなくなります。

>収入額の証拠というものはどういったものを提出すればいいんでしょうか?
特に決まったものはありませんし、提出はしません。
振り込みであれば通帳のコピーをとって保管すればよいです。

何にしても帳簿は用意して記帳するようにしてください。これらは5年間保管し、税務署から求められたら提示する必要がありますので。

>駐車場賃貸の契約書か何か必要でしょうか?
必要ありません。

>また固定資産税というのは、経営は7月からですが1年分まとめて経費に含められるのでしょうか?

経営を始めた時からが経費として計上できるものです。

Q死亡後の家賃収入は?

親が亡くなりました。家賃収入があり、家賃は毎月親の銀行口座に振り込まれることになっていました。このような収入は、死亡したらもう本人の口座に振り込めないと不動産屋に言われました。分割協議が終了するまで、相続人たちの口座には被相続人の収入を振り込むことはできないそうで、義兄が口座を作り、管理することになりました。
1.このように第三者の名義の口座に被相続人の家賃収入などを預金しておくのは一般的なことなのですか。
2.これからも毎月の家賃収入が見込まれます。この収入はどのように分割されるのですか。またいつまでの収入を計算するのですか。
知識があまりないものですが、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 No.3の回答で紹介した最高裁判例は、「遺産分割前でも、それぞれの相続人に、不動産からの賃料収入を法定相続分の割合で随時配分できる」ということを認めた点で、画期的な判決なのです。
 ですから、経済紙である日本経済新聞でも大きく紙面を割いて社会面で報道しています(平成17年9月9日付朝刊)。

 この判例でも触れられていますが、借地人や借家人から直接、遺産分割協議が確定するまでの間、相続人の代表者がこのために開設した口座へ振り込ませています(判決文にも記載)。

 また、この判例が出されたことにより、今後は、借地人や借家人から直接、あるいは不動産管理会社を通じて、遺産分割がなされていなくても個々の相続人の口座に法定相続分に当たる賃料収入が振り込まれることになると思います。
 最高裁が、「遺産分割前の賃料収入は、故人の遺産ではない」と判示したのですから。

 ご質問文にあった不動産会社がどのような理由で、「分割協議が終了するまで、相続人たちの口座には被相続人の収入を振り込むことはできない」というのか、よくわからないのですが…。
 先に紹介した最高裁の判決が出る前でしたら、遺産分割前の賃料収入の分配については過去に他の顧客に関してトラブルに見舞われることがあったので、この不動産会社が気を回してくれたのかもしれません。
 おそらく、相続人の固有財産と被相続人が所有していた不動産からの賃料収入が混同し、将来の遺産分割に、禍根を残すことを心配してのことだと思いますが、これは、いらぬ“おせっかい”だと思います(←推測です。理由は、不動産会社にお聞き下さい)。
 
 そもそも賃料収入は、相続人の共有にあるのですから、相続人全員が代表者を決め、その管理のために開設した口座に賃料収入を振り込むよう依頼すれば、不動産会社がその決定に異議を差しはさむ必要などないと思います(今回、たまたま信頼できる義兄がいたのでよかったのでしょうが、もし、信頼できる第三者がいなかったらどうするのでしょうか)。

 ただし、相続人固有の財産と、賃料収入を明確に区別したほうがいいので、不動産管理用の専用口座を作るべきだと思います(他の相続人に対しても取引履歴を開示することで、不正を行っていないという証明にもなるから)。

 従来から取引のある銀行に別口座を開設したいのなら、その理由を説明されれば賃料収入の管理用の口座開設は可能だと思います(←銀行によって、対応が異なるかもしれませんが…)。
 固定資産税や管理費用などはこの口座から当面、支払うことになると思います。

 もし、既存の取引銀行が難色を示したら、新規の銀行で口座を開設することで対応できると思います。

 No.3の回答で紹介した最高裁判例は、「遺産分割前でも、それぞれの相続人に、不動産からの賃料収入を法定相続分の割合で随時配分できる」ということを認めた点で、画期的な判決なのです。
 ですから、経済紙である日本経済新聞でも大きく紙面を割いて社会面で報道しています(平成17年9月9日付朝刊)。

 この判例でも触れられていますが、借地人や借家人から直接、遺産分割協議が確定するまでの間、相続人の代表者がこのために開設した口座へ振り込ませています(判決文にも記載)。

 また、この判...続きを読む

Q駐車場経営の必要経費について

初めまして。
私は会社員の男性ですが教えて戴きたいことがあります。
今度、住宅ローンで月極駐車場を購入し貸し出します。駐車場の年間収入が40万円弱位ありそうなので不動産所得として確定申告をすることになると思いますが、その際の必要経費として次のもので認められない物はありますか??

・駐車場に設置している自販機の為だけに契約している電気代。
・駐車場代金を徴収してもらっている方への謝礼金。
・駐車場が20キロ程離れた所にあるのでその管理をしている嫁さんの車のガソリン代、駐車場代・保険代、車検代など按分したもの。
・管理するためのパソコン
・舗装・白線・街灯・通路整備など
・外灯の電気代
・広告宣伝費
・備品・文房具など
・住宅ローンの利息

又,疑問に思うのですが一般的によく「税金で持っていかれるより無理してでも経費で落したほうがマシだよ!って」言う人の話を聞きますがあれってよく意味がわかりません。結局とくに必要ないものを無理して使えばその分費用が発生する訳ですから利益が減り損すると思うのですが・・・まだ税金で引かれて残ったお金で好きなものに使ったほうが良いと思うのですが・・どう言うことなのでしょうか??素人なので良くわかりません。
 私の場合、無理して経費を計上し20万円以下にして不動産所得の申告をしない方が良いのか、それとも最小限に経費を計上したほうが良いのか、それとも20万円まではいかないものの最大限に経費を計上したほうが良いのかどれが良いのでしょうか?どなたか教えて戴けないでしょうか???

初めまして。
私は会社員の男性ですが教えて戴きたいことがあります。
今度、住宅ローンで月極駐車場を購入し貸し出します。駐車場の年間収入が40万円弱位ありそうなので不動産所得として確定申告をすることになると思いますが、その際の必要経費として次のもので認められない物はありますか??

・駐車場に設置している自販機の為だけに契約している電気代。
・駐車場代金を徴収してもらっている方への謝礼金。
・駐車場が20キロ程離れた所にあるのでその管理をしている嫁さんの車のガソリン代、駐車場代...続きを読む

Aベストアンサー

個人的な見解としては、
>・駐車場に設置している自販機の為だけに契約している電気代。
その自動販売機の収入に対する経費の為、不動産の賃貸にかかる経費としては控除できない。

>・駐車場代金を徴収してもらっている方への謝礼金。
管理手数料として、全額経費となる。

>・駐車場が20キロ程離れた所にあるのでその管理をしている嫁さんの車のガソリン代、駐車場代・保険代、車検代など按分したもの。
その車両の業務にかかる部分の割合は、走行距離等で按分する方法もありますが、その手間を考えると個人的には、全額経費としたくない。

>・管理するためのパソコン
上記、車両と同じように全額は無理で、業務にかかる部分の割合として考えると、たいした金額にはならないかと。

>・舗装・白線・街灯・通路整備など
全額、業務のように供されますので、経費となりますが、金額により固定資産として資産計上し、減価償却として経費にするか、消耗品費として経費になります。
まあ、白色申告ですと10万円未満が全額消耗品費等として経費となりますが、舗装等を考えると固定資産計上して、減価償却として経費かと思われますが。
青色申告ですと固定資産の計上基準が30万円以上なら固定資産で30万円未満なら、消耗品費となります。

>・外灯の電気代
全額経費となります。

>・広告宣伝費
全額経費となります。

>・備品・文房具など
その、駐車場の賃貸に関するものは全額経費。
基本的には、不動産賃貸だと難しいと思われます。

>・住宅ローンの利息
あくまでも、その駐車場を設置するために借りたお金の利息分が経費となります。

あと一般的には、その駐車場にかかる、固定資産税・都市計画税が経費となります。

>「税金で持っていかれるより無理してでも経費で落したほうがマシだよ!って」
の部分ですが、いくら税金でも、正しく申告をしていれば、(まあ、利息や罰金の税金がかからなければと言う意味です)所得税37%、住民税13%が最高で、あとかかったとしても事業税5%な訳ですから、手元には45%(難しく計算すると事業税は翌年の経費となりますので、実効税率ですと変わってきますが、省略させて頂きます)は残りますので無理に経費を使う必要はないのでおっしゃるとおりだと思います。

個人的には、青色申告の届出をして、青色申告特別控除10万円を使って、毎年申告されたほうが、いいような気もしますが。

個人的な見解としては、
>・駐車場に設置している自販機の為だけに契約している電気代。
その自動販売機の収入に対する経費の為、不動産の賃貸にかかる経費としては控除できない。

>・駐車場代金を徴収してもらっている方への謝礼金。
管理手数料として、全額経費となる。

>・駐車場が20キロ程離れた所にあるのでその管理をしている嫁さんの車のガソリン代、駐車場代・保険代、車検代など按分したもの。
その車両の業務にかかる部分の割合は、走行距離等で按分する方法もありますが、その手間を考える...続きを読む

Q駐車場収入の確定申告の必要性

駐車場収入がわずかですがあります。満額で年間196,000円ですが、確定申告の際に駐車場収入を申告する必要はありますか?詳しい方、教えてください。

Aベストアンサー

 サラリーマンの方であれば、年額20万円以下の所得は申告する必要はありません。 
 サラリーマンの方でなくても、収入からかかった経費(固定資産税や修繕費など)を引いて、マイナスになるようであれば申告は必要ではありません。
 さらに、基礎控除が38万円あるので、駐車場収入だけであれば申告しなくても実害ありません。

 サラリーマンでなくて、費用を引いても利益が出て、ほかに所得があるばあいは、申告が必要になるかもしれません。

参考URL:http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1900.htm

Q遺産分割協議書は何通必要なのでしょうか?

亡父の49日を目途に土地、建物、預貯金、有価証券などの僅かですが遺産を母と妹と弟で相続の話を決めたいと思っています。遺言書はありません。
預貯金は地元の金融機関2行にあるようです。解約(名義変更?)には遺産分割協議書が必要らしいのですが、土地、建物の相続登記にもこの遺産分割協議書が必要と言われました。
○遺産分割協議書は提出先別に複数枚作る必要がありますか?
○相続財産項目別に遺産分割協議書を分けて作る必要がありますが。(銀行用、法務局用etc)
○被相続人と相続人は上記の通りですが、集める戸籍や住民票はどのようなものでしょうか。
 また、遺産分割協議書が提出先別に必要であれば戸籍や住民票もその枚数が必要でしょうか。
 同様に相続人の印鑑証明書も複数必要でしょうか。
○相続関係図も必要らしいのですが、これも提出先別に作る必要があるのでしょうか。
○1つの相続関係図と遺産分割協議書で提出先に対応させることは出来ないのでしょうか。
いろいろお聞きしてすみません。

Aベストアンサー

○遺産分割協議書は提出先別に複数枚作る必要がありますか?
○相続財産項目別に遺産分割協議書を分けて作る必要がありますか?
土地と建物だったら法務局用に1通、預貯金と有価証券は各金融機関用に1通です。
あとそれ以外に、遺産分割協議者それぞれでも1通ずつ保管する必要があります。
この場合は、質問者さま、母親、妹、弟の計4通です。

○被相続人と相続人は上記の通りですが、集める戸籍や住民票はどのようなものでしょうか。
必要な書類は次の通りです。
遺産分割協議者全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明。
なお、ご家族のようなので戸籍謄本は1通あれば全員が記載されていると思います。

○また、遺産分割協議書が提出先別に必要であれば戸籍や住民票もその枚数が必要でしょうか。同様に相続人の印鑑証明書も複数必要でしょうか。
金融機関に必要なのは、遺産分割協議書と協議者全員の印鑑証明です。戸籍などは必要ありません。
 
○相続関係図も必要らしいのですが、これも提出先別に作る必要があるのでしょうか。
相続関係図は作成しても作成しなくても結構ですが、これはお互いの関係を示すものなので、作成した方が法務局への説明がしやすいと思います。
なお関係図を作成した場合は、戸籍、住民票などの書類は返却されます。
もし提出するならば、法務局のみで結構です。

○1つの相続関係図と遺産分割協議書で提出先に対応させることは出来ないのでしょうか。
重要なのは、被相続人と相続人の実印のある遺産分割協議書です。
相続関係図を作成しても必要なのは法務局のみです。
金融機関などには先ほどの言いました通り、遺産分割協議書と印鑑証明となります。

なおこれ以外に必要な書類として「不動産評価証明書」があります。
市役所で申請します。
これは、相続不動産の平米数、構造などが記されていて、これを元にして法務局に支払う手数料が算定されます。
書類一式法務局に出す場合は手数料がかかりますが、手数料は相続不動産の平米数などで決まります。法務局窓口で該当金額分の収入印紙を購入して、これを書類に貼って納めます。

○遺産分割協議書は提出先別に複数枚作る必要がありますか?
○相続財産項目別に遺産分割協議書を分けて作る必要がありますか?
土地と建物だったら法務局用に1通、預貯金と有価証券は各金融機関用に1通です。
あとそれ以外に、遺産分割協議者それぞれでも1通ずつ保管する必要があります。
この場合は、質問者さま、母親、妹、弟の計4通です。

○被相続人と相続人は上記の通りですが、集める戸籍や住民票はどのようなものでしょうか。
必要な書類は次の通りです。
遺産分割協議者全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明。...続きを読む


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