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明日午前中に築15年の中古マンションを下見する予定でして、事前に色々と教えて頂きたくお願いいたします。

・水周り…物件の周りに空き地がないか、はすぐに確認できますが、水周りについては実際に部屋の中から何をどのようにチェックすればよいのでしょうか。
・管理費・修繕積立金の使い方、大規模修繕計画…把握するために不動産屋に理事会の議事録と会計報告というものをみせてもらうようにお願いするのでしょうか。
・インターネット接続やテレビの地上波デジタル放送の対応…不動産屋に口頭で伺うくらいで大丈夫でしょうか。

その他にチェックポイントや何か気をつける事はありますか。

ネットにて安めなのが見つかり資料請求しましたが、真北向き(バルコニー側)なのが気になっています。やはり避けたほうが良いのでしょうか。
不動産屋は「ご自分の目で明るさなどを確かめて下さい」と仰いましたが、買う可能性のそれほど高くない物件でも下見をこれから続けることに恐縮感があります。購入するまでの期間や下見数はどのくらいが平均なのでしょうか。

また、中古の値下げは当たり前と聞きますが、仮に今回2000万円以下の物件ですと、どれくらいの値下げに応じてくれるのでしょうか。値切るのは苦手な方なので具体的な切り出し方などの交渉術も教えて頂けると助かります。

よろしくお願いいたします。

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A 回答 (5件)

真北向きの物件ならば、ぜひ自分の目で見て確かめることをお勧めします。

案外、掘り出し物かもしれませんよ。
よく、ネットに上がるのは売れ残り物件だと言われます。それは確かにそうなのですが、物件ってどんな理由で売れるか、また売れ残るかはわからないものなんです。
このマンションのように、北向きというだけで敬遠されて売れ残っているものもありますよね。
けれど実際見てみるとよい物件かもしれません。
北向きであっても、通気がよい間取りならばあまり結露などの心配もないでしょう。
中古ならばすでに人が暮していたわけですから、とりあえず窓やお風呂場にカビがないかを確かめてみましょう。
私の経験では、通気の悪いマンションほどカビがあります。
それに北向きだから日照が少ないというわけでもなく、南向きで窓が小さいよりは北向きで窓の大きな物件の方が日当たりもいい場合があります。

議事録や会計報告、修繕計画などは仲介業者にお願いすると、売主側に交渉して取り寄せてもらえるものはもらってくれます。
これは見てもあまりよくわからないし、私も買う時は「修繕計画?あるだけでいいや」という程度にしか考えませんでした。
でも買ってから気づいたのですが、マンションは本当に管理体制って大事です。
例えば、給配水管の経年劣化による水漏れというのは、いつかは必ず起こり得ることです。
自分の持ち家になるということは、専有部分の配管も当然、自分のものになるわけです。
そこから水漏れが起きれば自分ですべて費用を負担しなければなりません。
私の場合、買ったマンションは管理組合全体で保険に入っていて、専有部分についての水漏れについても保険適用になるということで安心しました。
普段の配管のメンテナンスもしっかりしていて、それらがもしなかったら、配管のことだけで百万以上の出費になる場合も考えられたわけです。
管理体制はしっかりしている物件を買いましょう。

それから値下げ交渉ですが、これは親身になってくれる仲介業者ならばがんばってくれるのですが・・
交渉するには理由をつけた方がいいのですが、例えば壁に傷があるので、その分のリフォーム代として○○円引いてほしい、というように。
でもこれも売主さんとの駆け引きなので、なんとも言えません。

とにかく物件はたくさん見ることです。
その地域の相場も、物件の出方もわかってきます。
よく「不動産に掘り出し物なし」と言われますが、私はそれは違うと思います。
安いからにはそれなりの理由があるものですが、例えば売主さんが自己破産寸前で手放す場合や、離婚や相続、買い替えなどの理由の場合、期限があるので売り急ぐため、相場よりかなり安く値がつくものです。
それは買主にとってはなんのデメリットもない、まさに掘り出し物ですよね。
そうそう、それで内見に行ったら居住者の方がいらっしゃる場合は、必ず「お売りになる理由を教えてください」と聞いてみましょう。
本当のことを言ってくれるとは限りませんが、聞いておくべきです。
空室で直接聞けない場合は仲介業者に聞いてもらいましょう。
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この回答へのお礼

北向きだからこそ、通気のよさや間取り、窓の大きさなど、良く自分の目で確かめないとなりませんね。窓やお風呂にカビがないかは必ず確かめてみます。
配管のことだけで百万とはショックです。専有部分が保険適用になっているかはとても重要ですね。確認したい旨を不動産屋に伝えてみます。
値下げ交渉の理由付けも参考になりました。臨機応変にできれば良いなと思います。
価格が売主さんの事情に左右されるとは考えても見ませんでした。できれば不動産屋に伺ってみようと思います。

余談なのですが、実は先程、別の不動産屋から同じ駅で徒歩12~13分、築2年の同じ間取り、殆ど変わらない価格の物件が出てきたとのTELがありました。明日見に行くものは徒歩5分の便利さはありますが、築浅と便利さのどちらをとるか、これからの検討になりそうです…。

経験のある方から色々とアドバイスを頂き、知識のない私にとって大変な勉強になりました。本当にありがとうございます。

お礼日時:2005/07/09 21:24

・水周り


水を勢いよく出して水栓金具の廻りから水漏れがないことを目視確認でしょう。
しかし、基本設備に関しては瑕疵担保責任期間が引き渡し後2ヶ月設定されますので、その期間で不具合を見つけたら直してもらえますよ。

・値引き
売出し価格が周辺価格と照らし合わせて同一水準と仮定します。
5%から10%でしょうね。
特に北向きは不人気なので売主もあせっているはずです。
中古物件は今、売れていないので15%くらいから要求を初めてもよいでしょうね。
(私はマンションを売るときは5%値引きしました。
また、戸建てを買った時には20%値引きしてもらいました)

・北向き
今は日照時間が長い時期なのでよいですが、冬になると大変ですよ(日当たりや結露など)
あまりお薦めしません。

・購入するまでの期間や下見数
納得がいくまで何度でも構いません。
不動産屋は仕事です。
あなたの大きな買物なので遠慮は禁物ですよ。
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この回答へのお礼

水周りの確認方法がよくわかりました。早速明日確かめてみます。
値引きは5~10%、今回の中古物件を15%値引きしてみたら、かなりの破格に驚きました。それならもう少し高い物件でも値引きできれば…とまで考え直してしまうところです。
やはり結露はカビの元になるので出来るだけ避けたいので、北向きというだけで考え物ですね。これからもっと良い物件が出てくるかもしれない事を考えると、折角見学しても即決はできない気がしてきました。
>納得がいくまで何度でも構いません。…このお言葉を胸にあまり遠慮せず頑張っていこうと思います。どうもありがとうございました。

お礼日時:2005/07/09 20:37

私も当時築15年のマンションを2年前購入した者です。


その前に一戸建てを住んでいる状態で売った経験もあります。

>物件の周りに空き地がないか
私達は入居後3か月くらいで低い建物が壊され真ん前に大きなマンションが建つことになりました。
私達の部屋は4分の1くらいそのマンションに隠れています。

空き地じゃなくてもどうなるか分からないのがマンションのあるような都市部の恐さです。

>水周り
水周りと一口に言ってもどういうところを見たいと思っていらっしゃるのか不明なのですが。
人が住んでいる状態のものを見学されるのでしょうか。
そうであれば汚れはあまり心配しないでください。
見に来てもらう側も気に入ってもらえるよう一生懸命掃除しますが、所詮素人。
退去されたあとハウスクリーニングが入って見違えるほどきれいにしてくれます。
不動産屋さんから買主の方がきれいになったと喜んでいらっしゃったと聞いただけで、見たわけじゃないのですが。

お風呂は実際に水を流してみてシャワーの水圧等調べられてはいかがでしょう。
広さも満足とまではいかなくても許せる範囲かどうか。
実際に湯船に入ってみられてもいいでしょう。
濡れていて座れなくてもだいたいの大きさはつかめるでしょう。

トイレに関してはシャワートイレ希望なら対応する電源があるか、を見ておかれるといいかと思います。

洗面所はよほどしつこい汚れがない限り問題ないと思います。
退去後ハウスクリーニングが入りますので。
築15年だと蛇口が湯と水になっていてというような古いタイプのものかもしれませんが使い慣れるとなんでもないですし、どうしても気になるようでしたら洗面所をリフォームされればよろしいかと思います。

最後に台所ですが使い勝手や収納が一番のポイントでしょう。
今お使いの冷蔵庫や食器棚、ごみのボックスなどの大きさを測ってメジャーを持っていかれるといいと思います。
水も流してみられたらよいでしょう。

購入物件が決まったら、部屋の寸法を測ったり、カーテンのデザインを決めるため部屋の様子をデジカメででも撮っておかれるといいと思います。
もしかしたら売主さんがカーテンはそのまま置いていかれるかもしれませんが。

とくわしく書きましたが実際には売主としても買主としてもここまで丁寧に見ていた人とは会ったことがないですね。
今(または今まで)人が住んでいるのだから、おかしなところはないだろうという希望的観測があるのかもしれません。
入居後トラブルがあれば期間はどのくらいか限られていたように記憶しますが、不動産屋さんの方で対応してもらえますよ。

>・管理費・修繕積立金の使い方、大規模修繕計画
不動産屋さんに上記のことを知りたいと伝えれば管理会社から資料をもらってきてくださるのではないでしょうか。
まだ住民ではないので、教えられないところもあるかもしれませんが。
(この辺りのことはよく分かりません。全然気にせず購入したもので。)

・インターネット接続やテレビの地上波デジタル放送の対応…不動産屋に口頭で伺うくらいで大丈夫でしょうか。
>それでよろしいと思います。

ただ今回の物件については北向きというのはやはり気になりますね。
夜寝に帰るだけの家ならいいのでしょうが。
ただ北向きでも明るい部屋かもしれませんし、そのために随分価格面でもお得なのでしたらもしかしたら“買い”かもしれません。

全部満足の行く家なんてそうそう見つかるものではありません。
私も南向き希望だったのに東向きです。
朝は季節によると本当に嫌というほど日が入ります。
午前中の終わりと午後になると日が当たらないので北向きと一緒です。
ちなみに築17年のマンションですが、光ファイバー対応マンションです。
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この回答へのお礼

現在空き地がなくても将来どうなるかわからないのですね。明日は空室のものを見に行きますので、シャワーの水圧や湯船に入るなど、教えて頂いた事を書いたメモを片手に、なるべく全て試してみたいと思います。(不動産屋の目がちょっと気になりますが…。)
本当に気に入ったら、管理費の使い方や修繕計画を知りたいと不動産屋に伝えてみます。
やはり北向きは気になるのでその分お得なのかもしれません。良く見て考えようと思います。
それにしても築17年で光ファイバー対応なんて画期的ですね~。
経験のある方から大変わかりやすく具体的なアドバイスを頂けまして本当に助かりました。早速明日から参考にさせて頂きます。

お礼日時:2005/07/09 20:18

値切るのは、気に入ったんだけどちょっと高いなあみたいに言っていれば仲介の不動産屋が勝手に売主に交渉して値引きを提示してくるのではないでしょうか。


わたしは2500万で売ろうとした物件を2300万に値切られてしまいました。
ちなみに買うときには、値引きはありませんでしたが水周りのリフォームを要求して全部売主負担できれいにリフォームしてもらいました。

もちろん人気度、売り急ぎ度によりますので強気のところでは値引きは難しいとおもわれます。
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この回答へのお礼

2,500万の物件が2,300万にまで下がってしまったとは、本当にお気の毒です。。。
>気に入ったんだけどちょっと高いなあみたいに言っていれば…なるほど!是非そのような感じでうまく対応したいと思います。リフォームしてもらえることもあるのですね。
具体的なアドバイスを下さいまして大変参考になりました。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2005/07/09 15:56

■水回り:水を出してみて勢いがよいかどうか。

床下空間のあるマンションなら、収納庫から覗いてみてカビの臭いがしないかどうか。

■理事会の議事録はまずみせてもらえませんが、管理費、修繕費の使途は支払い規定にあるはずですので、しかるべき書類を見せてもらうことができます。修繕計画の有無は重要事項説明に入れてもらうほうがよいでしょう(「修繕計画の有か無か」)。

■また、途中入居者の積立金の支払いについても確認しておくほうがよいでしょう。前の持ち主の積み立てを引き継ぐようになるので同額でよいはずなのですが「前の持ち主が積立金は関係ない」とかいうよくわからない理由でそれまでの15年分の積立金を請求されるトラブルもあります。

■ネットやデジタル放送対応の設備は15年前の設備ではほとんど期待できません。

■これまでに何度か書いていますが「ネット物件」は基本的には「売れ残り」です。私の地区で「よい物件」はネットで出たためしがありません。

■値段と立地、設備など書類上で確認できることが多いので、それらが満足して「家の中の具合で買うか買わないか決める」場合に下見をするものです。特に入居中の場合はいくら買手であっても気をつけることです。

■よく下見に言って「向きが悪い」「買い物が遠いから」とか言う方がいますが、そんなことは中を見る前にわかることですから、立地に関する理由で買う買わないが決まるのであれば下見はしないでおくべきです。無駄な下見は余計なトラブルのもとです。

■値引き交渉もできますが最大3%引き程度まででしょう。人気のある物件なら値引き交渉は最小限にしないと他の客にもっていかれます。売れ残っている物件であれば多めでもよいでしょう。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
水周りは水の勢いとできればカビの臭いをチェックするくらいで大丈夫なのですね。
色々と適切なアドバイスを頂けまして大変勉強になりました。今後の参考にさせて頂きたく思います。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2005/07/09 15:26

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