「夫を成功」へ導く妻の秘訣 座談会

自分の弟に不動産を譲渡したいと考えております。

購入時点では約4000万円で、購入して8年が経過しました。時価評価額は不明ですが、相場より安価で譲りたいと考えております。

と、言いますのも私が両親と同居することとなり、両親の住む持ち家を2世帯住宅に建て替える予定なのですが、そうすると弟は実質的に両親の不動産を相続できなくなります。したがって、両親が他界した際の相続では、不動産は私に、残りの預金等は弟に、ということでおおむね合意はしたのですが、不動産の価値からするとあまりにそれ以外の資産は少なくなり、不公平感があります。

そこでそれを埋めるためにも私の所有する家を割安に弟に譲ったらどうか、と考えた次第です。

おそらく評価額よりあまりに安価に譲ると、贈与と見なされ、税金がかかるのではないかと思いますが、実際どの程度の金額になるのか、おわかりになる方がいればお教えください。

またこのようなケースにおいて、その他法的な制約や優遇があるかどうかも併せてお願いいたします。

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A 回答 (2件)

この場合、譲渡は取引時価(不動産鑑定等)の価額であり、時価を下回る場合は贈与税の対象となります。

ですので路線価ではありません。(仮に路線価が時価よりも安い場合で、路線価で譲渡した場合、その差額は贈与と見なされます)

課税関係としては、兄・・譲渡所得、弟・・時価相場よりも低い場合は贈与税となります。また、法的にはこの譲渡は、あくまでも売買です。相続とは無関係です。生前の分割協議は当事者間においても無効ですので、相続時に兄弟間の争いが生じた場合、この不動産の譲渡は一切関係なく、弟さんが遺留分を主張した場合、拒むことは出来ません。

他の方法として、相続時に「代償分割(代物分割)」をする方法があります。この場合、法定相続分よりも多く取得してしまった分、代償としてご自身の持ち家を弟に譲る方法です。

両親ということは、最初の相続は、配偶者1/2、兄弟1/4づつですので、ご自身の持家は共有(兄弟)にし、その後の相続時で完全に弟さんにするとか、財産詳細(金額評価)がわからないので何とも言えませんが・・。この場合、兄は譲渡所得、弟には相続税。

余談ですが、2世帯住宅・・完全分離型(玄関2つ、内部分離)と同居型(要するに1軒家、玄関一つ)で、相続時の土地の評価が異なります。特定居住用宅地の特例の関係ですが。相続時の土地評価という観点では同居型の方がお得になります。(最も、相続税が出る場合ですが)
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
「代償分割(代物分割)」ですか。初めて知りました。
二世帯なのか同居なのかとかも調べないといけないのですね。このあたりのキーワードを元にもう少し調べて考えてみます。

お礼日時:2005/07/16 17:19

>自分の弟に不動産を譲渡したいと考えております。



一番明解なのは、現在使用貸借(無償)で、弟さんに貸して、相続時に#1さんのおっしゃる
ような方法で整理する方法が考えられます。
しかし、現在質問者さまがローンなど抱えておられるのなら、家賃名目で賃料を取るという
方法も考えられます。


>購入時点では約4000万円で、購入して8年が経過しました。時価評価額は不明ですが、
>相場より安価で譲りたいと考えております。
平成9年取得ですね。首都圏ならば、城東ならば現在価値は2200万円程度
城南・川崎・横浜ならば3000万程度。
まず、無償でやってもらえますから、仲介業者の査定を聞くことです。

>と、言いますのも私が両親と同居することとなり、両親の住む持ち家を2世帯住宅に建て替える

そのための、資金が要りますから持ち家の売却は必須ですよね。だったら普通に売れらたらいいのでは
ありませんか?弟さんが、質問者さまの持家に大変興味があるというのなら別ですが、平成9年から
みて、値下がり基調の物件をどんなに安く売っても、弟さんは喜ばないでしょう。
それに安く売りすぎれば贈与税もかかりますし。

>予定なのですが、そうすると弟は実質的に両親の不動産を相続できなくなります。

これについては、その分を質問者さまが、現金で払うという方法があります。

>したがって、両親が他界した際の相続では、不動産は私に、残りの預金等は弟に、ということで
>おおむね合意はしたのですが、

当面それでいいんじゃないですかね。御両親の遺産相続は2回ありますから、お父様がなくなって
お父様の資産の半分をお母様、のこりを、御兄弟で均等に。さらにお母様の相続を御兄弟で均等に
という2段階について、考える必要があります。

>不動産の価値からするとあまりにそれ以外の資産は少なくなり、不公平感があります。
代償相続で大丈夫です。質問者さまの、得た不動産、弟さんの得た流動資産。差額を金銭で調整すれば
いいのです。そのときの調整原資のために手持ちの不動産の売却代金を用意しておけばいいでしょう。
・・・というよりも、手持ちの不動産ローンなど残っていたら売ってもキャッシュが残るかどうか
心配なんですがいかがでしょうか。

>そこでそれを埋めるためにも私の所有する家を割安に弟に譲ったらどうか、と考えた次第です。
それは、あまりに弟さんに不都合なやり方ではないでしょうか。
(1)現金ならば、好きな場所に好きな不動産が買える
(2)仮に、御実家の土地が都心にあって、質問者さまの物件が郊外ならば、相続時には
  郊外物件が大きく値下がりし、御実家は現状維持という事態もありえます。
(3)相場より安く売られたら弟さんに贈与税が課税されます。

>おそらく評価額よりあまりに安価に譲ると、贈与と見なされ、税金がかかるのではないかと思いますが、
>実際どの程度の金額になるのか、おわかりになる方がいればお教えください。

贈与税は累進課税で対象となる金額によって税率が変わります。
詳しくは税務のホームページで簡単にわかります。
贈与の対象額が1000万円超えると400万円以上になるケースもあります。
ただし、申し訳ないですが、思ったほどの評価にならないはずです。まず一般の査定をとってその額で
売れるかどうか考えてみないと話になりません。

>またこのようなケースにおいて、その他法的な制約や優遇があるかどうかも併せてお願いいたします。
特にないですねぇ。
住宅取得資金の生前贈与の特例を使えば、3500万円までは、お父様から弟さんに住宅取得資金
を贈与できて、その分を相続の時に清算できるのですが、そうなると、二世帯住宅の建設資金は
質問者さまがおひとりで負担されることになりそうですね。

いずれにしても手順として
(1)二世帯住宅の建設資金
(2)実家の土地の時価
(3)質問者さまの不動産の売却可能価格(査定)
(4)弟様の住宅取得意向 ローンの枠
(5)質問者さまの残債、
これらがわからないとなんともお答えしようがないです。
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この回答へのお礼

5点の具体的な数値や課題についてはまだあまり検討できていないと言うのが事実です。。。すみません。

しかしご指摘の通り、弟側に決して有利(公平)な条件にはなっていないということがよく分かりました。当方の残債は住居の売却後の現金で返済できるかどうか、といったところですので、難しいところです。。。
もう少し調べさせていただきます。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/07/16 17:26

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Q兄弟間の土地取引で発生する贈与税

親から相続した土地があり、兄弟二人の共有名義にしていまいます。
兄である私に弟が自分の持分を格安で提供してくれる話になった場合、土地の売買契約を交わして金銭の授受をすることになりますが、この売買金額が相場より著しくかけ離れていたらその差額分に対して贈与税が掛かると言う事を調べて知りました。ここでお聞きしたいのですが、税務署は贈与額がいくらか何を基準に決めてくるのでしょうか。路線価との差、それともその土地の時価との差? もしそうなら、時価の相場なんておよその相場はあってもはっきり何万円と決まっているわけではないと思います。やはり路線価との差でしょうか。それと売買金額がいくらであったか税務署はどこから調べてくるのでしょうか。

Aベストアンサー

 基本的には自己申告をすることになると思います。

 税務署に相談されても、何らかの説明を受けることになると思いますが、やはり「時価の算定はご自分でしてください」といわれることになると思います。

 現実問題として、土地の価格の算定は厳密にやろうとすると非常に困難なので、自己申告された額について税務署が指摘をするとしたら、一見して安すぎるとか、そういう場合に限られるのではないでしょうか。 目安としては、やはり路線価を0.8で割り返した(路線価÷0.8)数字となるでしょうし、それ以上の算定は実務上難しいところがあるのではないでしょうか。

 なお、申告をしないでおいて、後日指摘を受けるようなことになると無申告加算税が課せられることがあるので注意が必要です。本来の税額の15%です。

 

Q親族間の土地の売買で適正な価格とは

適正価格よりも低い価格で売買すると、その差額が贈与されたものとみなされ、贈与税を課せられる可能性があるということなので、贈与税を課せられない適正価格を知りたいのですが、相続税評価額で大丈夫ですか?それとも実勢価格から何%の範囲とかあるのですか?

Aベストアンサー

売買等による贈与税の計算のときの時価は、次のように計算して参考価額としています。

対象地の路線価:対象地の時価=公示地の路線価:公示地の公示価格
注)公示地の他に基準値も参考に計算するとよいでしょう。

対象地の時価=公示地の公示価格×(対象地の路線価÷公示地の路線価)

いくつか計算して、価額を確定すれば贈与税は課税されないでしょうが、もともとこのような方法としたのは、路線価で売買し、すぐに他に転売して差額について贈与税を不当に回避する行為が横行したためです。
また、参考価額としての時価の計算は、今回の公示価格・基準地価格が若干でも上昇しているような地域については、そのまま適用されるでしょうが、いまだに下落等している地域では、路線価=時価として売買されているところもあるようです。
路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/
土地情報ライブラリー(公示地・基準地・取引情報等)
http://www.tochi.nla.go.jp/
以上ご参考までに。

Q「譲渡」と「贈与」の違いを教えて下さい。

「譲渡」と「贈与」の違いを教えて下さい。同じように思えて仕方ありません。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

簡単ですが
譲渡は物をあげてその分のお金を受け取る。
贈与は物を無償であげる。

Q末期癌~死ぬまでの状況を教えてください。 

末期癌~死ぬまでの状況を教えてください。 
末期癌の母は現在ホスピスケアを受けています。
これから母の面倒を見るのは私の役目なのでこれからどうなるのか不安です。

母がすいぞう癌だと宣告されたのはおよそ1年前です。
肝臓にも転移しており既に手遅れでした。
今年の3月頃までは癌だと思えないほど元気な母でしたが
4月頃から急に階段を転げ落ちる様に容態が悪くなってしまいました。
あらゆる箇所の骨に転移し、強い痛みも出てきました。
肺へも転移し、咳がひどいです。
今ではほんの少し動いただけでも息切れがひどく、時々咳き込んで嘔吐してしまいます。
急に食欲もなくなりました。
一日、一日ごとにどんどん体力がなくなり弱くなっていきます。
母はこれからどうなっていくのでしょうか。
苦しみが増しますか? 
意識は最後まであるものですか?
自分でトイレにも行けなくなったらどうすればいいのですか?
この状態で、あとどのくらいと考えていればいいでしょうか。。。

文章がうまくまとまっていなくてすみません。
少しでも心の準備ができればと思います。
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

「人はがんでは死なない」という言葉があります。
がんが特別な毒素を出すわけではありません。
では、なぜ、人はがんで死ぬのか?
それは、がんが増殖することで、臓器に様々な障害が起き、
その障害が引き起こす様々な症状によって、死にいたるのです。

様々な症状の一つには、疼痛もあります。
これは、モルヒネなどによりかなりコントロールできるようになってきました。

気管支のがん細胞が増殖して気管支を塞げば、窒息の危険があります。
肝臓のがんが増殖して、肝臓の機能が低下すれば、体内の様々な化学作用
が止ることになり、肝性昏睡などの様々な症状を起こします。
大きな血管にがんができて、血管が破れるということも起きます。
腎臓の機能が低下すれば……
脳の機能が低下すれば……

つまり、がんがどこにあり、その臓器は、どんな仕事をしているのか、
ということです。
何が起きても不思議ではない、ということです。

「苦しみが増しますか?」
軽くなるということはないでしょう。
出てきた苦しみを押さえるということになります。

「意識は最後まであるものですか?」
わかりません。
先に昏睡状態になる場合もありますし、最後まで、意識がはっきりしている
場合もあります。

「自分でトイレにも行けなくなったらどうすればいいのですか?」
状況によりますが、オムツということも考えてください。
尿はカテーテルを留置することになります。

残酷な言い方ですが、何らかの理由で昏睡状態になった場合、
「それを治療して、昏睡から醒めさせて、延命をする」ということを
しないという選択肢もあります。

末期症状は、医師や看護師がよく知っています。
まずは、医師や看護師と相談してください。

「人はがんでは死なない」という言葉があります。
がんが特別な毒素を出すわけではありません。
では、なぜ、人はがんで死ぬのか?
それは、がんが増殖することで、臓器に様々な障害が起き、
その障害が引き起こす様々な症状によって、死にいたるのです。

様々な症状の一つには、疼痛もあります。
これは、モルヒネなどによりかなりコントロールできるようになってきました。

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肝臓のがんが増殖して、肝臓の機能が低下すれば、体内の様々な化...続きを読む

Qアパートの建築費について

初めましてよろしくお願いします
少し長くて改行など読みにくいかも知れませんけれど
わからないことがあり答えて欲しくて書き込みしています。

現在、祖父の残した土地約110坪があります
路線価で7~8万ぐらい評価額は約2000万ぐらいだったと思いますが
結構立地条件がよくて、駅徒歩3分程度、近くにコンビニもあり大阪などへの
交通の便も良いです、ちかくには何棟かアパートも建っており、
それなりに入居者(7割ぐらい?)もいるようなので、
(ちょっとだけ表札を見たり調べてみました)<入居者>
それならと思い、この110坪の土地にアパートを建てようと思いました。

まず事前調査で不動産何件かにアンケートを作り聞きにいったところ
・今はファミリーより1~2人向けの方が良い
・建設するならHM(ハウスメーカー)に相談してみると良い
などの意見を貰いました

そこでHM何社かに見積もりと損益計算書を持ってきてもらったんですが
利回りが10%を超えるものは1つもありませんでした
こんな利回りではダメだと新しく持ってきてもらったものでも8.9%でした
内訳は1kが5戸の2階建てで10戸の家賃が5.4万円で
年間収入648万の総建築費7300万程度

事前にインターネットでアパート建設については調べていて
最低でも表面利回り10%実質利回り9%ぐらいはないと事業としてはダメだ
そう考えていてのこの数社に見積もりを持ってきてもらっての
この結果なのでもぅこれ以上はHMに相談しても同じことだと思いまして
同じくネットでHM以外にアパートを建てる方法の1つで
建築家に設計からしてもらって建てる方法があるのを見つけてましたので
そちらに切り替えて現在、建築家と契約を交わしてお願いしてる段階です

こんなに長文なんですが、質問はここからなんです、
ここまで読んでもらって本当にすみません

1.建築家に設計して建ててもらうということは・・・
HMの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来る
で間違いないですか?
ただ、建築家に支払う費用と結局は同じぐらいになるのではって不安です・・・

2.アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです
土地は約110坪なので、35平米4戸の3階建て(高さ制限があるので)合計12戸で
家賃は35平米なら家賃を6万円ぐらいとれるとの予想で年間864万
利回り10%なら8640万以内、逆算して1戸720万円以内の予算になるように建てる
この考え方で正しいですか?

3.建築家の話では防音と3階建てである事からRCで建てた方がよいってコトでした
私もRCには賛成なのですが、RCだと坪単価55万ぐらいになるって言われています
アパートの建てる値段だけで坪単価55万では、外溝工費や登録費用などを計算すると
利回り10%超えないと思うんですがRC坪単価55万を押さえる方法などありますか?

4.今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか?

今の一番の悩みは3番なんですが・・・
中の設備を安いモノにしたりすればいいのかな?
ただ、まだ設備の細かい話まで進んで以内段階で坪55万かかるって
言われるのは何か釈然としません・・・

2番の35平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか
って判断しました。

長文に付き合ってもらって本当にすみませんでした
意見を聞かせてもらえるのを待っています

初めましてよろしくお願いします
少し長くて改行など読みにくいかも知れませんけれど
わからないことがあり答えて欲しくて書き込みしています。

現在、祖父の残した土地約110坪があります
路線価で7~8万ぐらい評価額は約2000万ぐらいだったと思いますが
結構立地条件がよくて、駅徒歩3分程度、近くにコンビニもあり大阪などへの
交通の便も良いです、ちかくには何棟かアパートも建っており、
それなりに入居者(7割ぐらい?)もいるようなので、
(ちょっとだけ表札を見たり調べてみました...続きを読む

Aベストアンサー

マンション建築は金額が大きくなりますので十分勉強して納得した上ですすめて下さい。
先の回答者さんが書かれているように地主さんが無理な計画でアパートやマンションを建てて破産した人達が沢山います。

本当に自分の土地がマンションに適しているのかを周辺不動産屋さんで確認をして下さい。入居率は85~90%以上見込めなければ避けた方が無難でしょう。周辺のマンションの入居率が7割だと非常に厳しい地域ですよ。

それと、『もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません』とはどの様な契約でしょうか?
最悪違約金を払ってでも契約解除をする選択肢をもって検討をする必要があると思います。

前置きはこの辺で、わかる範囲の回答になりますが。

1.建築家に設計して建ててもらうということは・・・
HMの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来るで間違いないですか?
←一概にはいえません。
 HMによっては建築コストもまちまちですし、設計費用もHMと建築家とでは違いますので。

2.アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです土地は約110坪なので、35平米4戸の3階建て(高さ制限があるので)合計12戸で家賃は35平米なら家賃を6万円ぐらいとれるとの予想で年間864万利回り10%なら8640万以内、逆算して1戸720万円以内の予算になるように建てるこの考え方で正しいですか?
←表面利回りの考え方の基本は間違っていませんが厳密に言えば、建築費用のみでは無く、外構費用や上下水道の費用等も含めて考える必要があります。

3.建築家の話では防音と3階建てである事からRCで建てた方がよいってコトでした私もRCには賛成なのですが、RCだと坪単価55万ぐらいになるって言われていますアパートの建てる値段だけで坪単価55万では、外溝工費や登録費用などを計算すると利回り10%超えないと思うんですがRC坪単価55万を押さえる方法などありますか?
←RCの坪単価55万円は施工会社や使用する設備で全く違います。
 大手ゼネコン等だと70~80万円程度かかりますし、地元の工務店で安価な設備だと40万円程度でも建ててくれる工務店もあります。質問者さんの地域では解りませんが。

4.今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか?
←まずは自分の希望(総事業費用で利回り10%を確保が絶対条件!)等を伝え、妥協出来る所と出来ない所をきちんと持って、妥協出来ないプランしか作れないようなら、解約も考える必要があります。

2番の35平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか
って判断しました。
←ご存知だとは思いますが、40m2/戸以上だと建物の取得税が控除になりますしので、最近は広めの1LDKが人気がありますのでその辺も考慮に入れていけばどうでしょうか。

それと、出来ればコンサルタントに費用を払ってコンサルティングをしてもらう事も検討されてはどうでしょか?
これだけインターネットの普及した時代なので自分で勉強するのも一つの方法ですが、専門家に相談するともっと的確にアドバイスやプランニングしてくれますし、建築家との打ち合わせにも相席してもらえるかもわかりません。1億円前後の事業費用だとコンサルタントの費用なんて微々たるもんです。
一度相談されてはどうでしょうか?

マンション建築は金額が大きくなりますので十分勉強して納得した上ですすめて下さい。
先の回答者さんが書かれているように地主さんが無理な計画でアパートやマンションを建てて破産した人達が沢山います。

本当に自分の土地がマンションに適しているのかを周辺不動産屋さんで確認をして下さい。入居率は85~90%以上見込めなければ避けた方が無難でしょう。周辺のマンションの入居率が7割だと非常に厳しい地域ですよ。

それと、『もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません』とはどの様な契...続きを読む

Q家族内の賃貸契約?

現在、実母と妹が借家(築30年以上)に住んでいるのですが、家賃がもったいないのと、子供たちの通学に便利なため、主人名義で新築マンションを購入しました。新居に住むのは母と妹、子供二人となります。毎月のローン約10万円の支払いは、母と私の折半になります。ただ管理費や固定資産税など諸経費を合わせた額(年間約41万円)は私が支払いますし、購入時にかかった諸経費100万円もこちらが支払いました。ですから、母たちが支払う金額は毎月の5万円のみとなります。
ここからが本題なのですが、こういった場合は何か賃貸契約書のようなものを作成しておいた方がいいのでしょうか?相続争いとは違いますが、よく似た状況にならないとも限りませんので・・・それから私も住宅ローンが二つになるため金銭的にあまり余裕がなく、将来的にもしかすると賃貸に出さなければいけなくなるかもしれません。その場合、妹が居住権を言い張ると、立ち退いてはもらえないのでしょうか?長くなりましたが、よろしくお願いします

Aベストアンサー

賃貸契約は不要だと思います。
契約とは、双方の不利益になることを未然に確認するためのものです。
しかし、実際は契約書が有ろうがなかろうが、居住権を言い張ります。
貴女のご主人の持家にお義母様がお住まいになるだけの話です。
しかも親族間ですから、契約書などあってもなくても関係ないでしょう。
お母様から貰う5万円×12=60万を贈与としてあげるか、あくまで家賃として収入として計上するかですね。
はっきり言うと、私なら、5万は母から私へのおこずかい。として処理し、賃貸契約は結ばず、あくまで使用貸借として処理してしまうと思います。(笑)
不動産収入として経費が60万より多く計上できそうなら収入処理してもいいかな~でもそうなると居住権が発生しちゃいますしね・・
妹さんが物分りの良い方なら問題ないのですが、自分が住んでも家賃を払わない方の場合はどうでしょうね・・・
親切が仇にならなければよいのですが・・・
前もって、妹さんには「将来賃貸にだすかも」というお話をされていたほうが良いと思います。
ダブルローン大変でしょうが頑張ってください。

賃貸契約は不要だと思います。
契約とは、双方の不利益になることを未然に確認するためのものです。
しかし、実際は契約書が有ろうがなかろうが、居住権を言い張ります。
貴女のご主人の持家にお義母様がお住まいになるだけの話です。
しかも親族間ですから、契約書などあってもなくても関係ないでしょう。
お母様から貰う5万円×12=60万を贈与としてあげるか、あくまで家賃として収入として計上するかですね。
はっきり言うと、私なら、5万は母から私へのおこずかい。として処理し、賃貸契約は結ばず、あく...続きを読む

Q評価額より安い金額で土地を売った場合、課税される税金は評価額と売値のどちらが対象になりますか?

現在、登記済みの評価額が6000万円の遊休地を所有するも、この金額では到底買い手が付かず、無駄に高額な固定資産税を払い続けて数年が経過した人がいます。

ですが、仮にこの遊休地を3000万円で買いたいと言う人(他人)が現れ、このまま税金を無駄に払い続けて使い道の無い遊休地を維持するよりも、安くても買ってくれる人がいるなら売却した方が良いとして、評価額の半額の3000万円で売却したとします。

ここで質問です。
(1) この場合は当然売却の際に譲渡所得税などの税金がかかりますが、税金は土地の評価額を元に計算されてしまうのでしょうか?または、税金は土地の売値を元に計算されるのでしょうか?

(2) 評価額とはあくまで固定資産税の算出の為の金額であり、実際に土地を売り買いする場合の金額は持ち主が自由に定めても構わないのか?

(3) 例え土地の売値や買値がいくらになろうと、評価額は変わらないものなのか?

以上の事の回答を御待ちしております。皆様宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

(1)譲渡所得税については「いくらの所得があったのか」が問題ですから、評価額の問題ではなくて実際に売買して得た所得をベースに考えます。
3,000万円で売ったのに、評価額が6,000万円だから6,000万円の所得を申告せよ、とはなりません。

しかし、例えば移転登記の際の登録免許税、取得した際の不動産取得税、毎年の固定資産税等を算出する場合には、評価額の6,000万円という数字がベースになります。評価額というのは、元々それらの税金を算出するための数字だからです。

(2)売買価格は自由に定めて構いません。しかし、あまりにも実体価値と乖離した価格での売買は、贈与という扱いを受ける場合があります。
例えば、普通に売りに出せば2,000万円位で売れる価値がある土地を身内に10万円で売ったとか。純粋な売買とは認められず贈与税の対象となる場合もあります。
しかし、それは実勢価格の問題であり、評価額に近い価格で売買しなければならないなどということはありません。

(3)(1)で書いたように、評価額というのは主に税金算出用の数字ですから、実際の売値や買値とは別の概念ですし、売買価格とは関係がありませんし変わりません。
しかし念のため書いておきますけど、評価額は不変の数字ではなくて3年に一度、評価替えを行うのですが、実際の売買市況や相場観がその評価における材料になっていることはあります。それでも3年後に評価額がいきなり半額になるようなことはまずありませんけど。

(1)譲渡所得税については「いくらの所得があったのか」が問題ですから、評価額の問題ではなくて実際に売買して得た所得をベースに考えます。
3,000万円で売ったのに、評価額が6,000万円だから6,000万円の所得を申告せよ、とはなりません。

しかし、例えば移転登記の際の登録免許税、取得した際の不動産取得税、毎年の固定資産税等を算出する場合には、評価額の6,000万円という数字がベースになります。評価額というのは、元々それらの税金を算出するための数字だからです。

(2)売買価格は自由に定めて...続きを読む

Q不動産の兄弟間贈与について教えてください。

1、不動産の兄弟間贈与で110万円/年になるように分割贈与は可能ですか?
  ・不動産価値は1300万円程度です。
  ・姉がローン返済中です。残り500万円です。
・姉から弟への贈与になります。
2、不動産を姉から弟が購入すると贈与より金銭的に安くなるりますか?
  何かメリットはありますか?
  デメリットはありますか?
3、その他節税になる方法はありますか?

ご存知の方がいらしたら教えて下さい。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>110万円/年になるように分割贈与は可能…

可能か不可能かと問われれば、可能ですとしか答えざるを得ません。
「連年贈与」として、贈与税の申告と納付を条件に。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

>不動産を姉から弟が購入すると贈与より金銭的に安くなるりますか…

安くなるかって、どちらから見た話ですか。

もらうほうから見れば、時価で買い取るより、ただもらって贈与税を払うほうが安上がりです。
そもそも税金とは、時価より高く課せられることはないのです。

あげるほうから見れば、ただであげるより、時価で買ってもらったほうが有利なのはいうまでもありません。

>不動産価値は1300万円程度です…

贈与税や相続税の算定根拠になるのは、時価でなく路線価または固定資産税評価額です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

その土地の路線価が仮に 1,000万円だとすれば贈与税は、
(1,000 - 110)× 40% -125 = 231万円
です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

姉が、弟に 1,300万払うのと、国に 231万円払うのと、どちらが利口かという話になります。

>3、その他節税になる方法はありますか…

親子間でなければ、「相続時精算課税」など税制上の特典を利用することはできません。

>・姉がローン返済中です。残り500万円です…

そういうことは関係ありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>110万円/年になるように分割贈与は可能…

可能か不可能かと問われれば、可能ですとしか答えざるを得ません。
「連年贈与」として、贈与税の申告と納付を条件に。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

>不動産を姉から弟が購入すると贈与より金銭的に安くなるりますか…

安くなるかって、どちらから見た話ですか。

もらうほうから見れば、時価で買い取るより、ただもらって贈与税を払うほうが安上がりです。
そもそも税金とは、時価より高く課せられることはないのです。

あげ...続きを読む

Q兄弟間(姉弟)の土地の名義変更の件

5年位前に父が亡くなり、父名義の土地を子供(姉・弟)で、土地を相続しましたが、今になって、
姉が相続した土地を、弟の名義に変更したいと思っています。
(子供4人いるのですが、他2名の子供と母は何も相続はしませんでした)

父が亡くなった時に、司法書士さんに相続関係を御願いしたのですが、その時に、この先兄弟間で
土地の名義変更があっても、税金などのお金はかからないと言われた様な、気がするのですが、
数年経っているので、あやふやです。分かる方がいましたら、教えて頂けたらと思います。

ちなみに、弟とは私の夫になり、姉は義理の姉になります。

Aベストアンサー

>土地の名義変更があっても、税金などのお金はかからないと言われた様な、気がするのですが…

いったん相続が完結している以上、税金問題は避けて通れません。

>姉が相続した土地を、弟の名義に変更したいと思っています…

それで弟は金を払うのですか。
払うのなら姉に「(譲渡による) 所得税」が発生する恐れがあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

払わないのなら、弟に「贈与税」です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

たぶん、金を払うわけではなさそうなので、その土地の評価額を調べます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

次に、弟はその年のうちに他からの贈与はないものとして、その評価額が 110万円以上になるなら 110万円を超える部分に贈与税が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

申告と納付は翌年 2/16~3/15 にどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>土地の名義変更があっても、税金などのお金はかからないと言われた様な、気がするのですが…

いったん相続が完結している以上、税金問題は避けて通れません。

>姉が相続した土地を、弟の名義に変更したいと思っています…

それで弟は金を払うのですか。
払うのなら姉に「(譲渡による) 所得税」が発生する恐れがあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

払わないのなら、弟に「贈与税」です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

たぶん、金を払うわけではなさそうなので、そ...続きを読む

Q七日ごとの法要でお布施は?

はじめまして。
先日祖母が亡くなり、葬儀(葬儀の時に初七日も一緒に)が終わりました。
我が家は、父(60歳)と兄と私の三人になりました。
父はあまり冠婚葬祭など詳しくなくて、現在困ることがたくさんあります。
葬儀は家族葬ということで、ごくごく身内でしました。
その時は、葬儀社の方がいろいろ教えて下さり、なんとか終えることが出来ました。
お布施は葬儀10万円 初七日1万円 (葬儀社の方が参考ですが・・・と金額を言われました)
お寺さんは、葬儀の日は朝10時から結婚式があるとのことで、
9時前に葬儀を始め、初七日までのお経?をすべて1時間くらいで終わらせてすぐ帰られました。
枕経と通夜はちゃんときていただいてます。

数日後に、七日ごとの法要があります。
お寺さんから連絡をいただき、平日午後七時に来られるとのことでした。
(お寺との連絡等は父がしています)
これから毎週来られると思います。
おそらく、父と私の二人だけしかいません。
父が仕事で遅くなれば私だけの時があるかもしれません。

わからないことだらけなので、教えて下さい。

1、七日ごとに来られる際に、毎回お布施をお渡しするのでしょうか?
する場合、いくらすればいいのでしょうか?
もしくは、49日にまとめてすればいいのでしょうか?その際の金額は?

2、お茶をお出しする気でいるのですが、午後七時って、夕飯時ですよね。。。
お食事の用意もするものなのでしょうか?

3、お経が終わったら、お茶とお菓子を出しますが、
来られたときにもすぐに一回目を出すものですか?
お菓子は、一個300円位する和菓子?
それとも一個100円くらいのスーパーで売っているもの?
お出しするのは、一つですか?二つですか?

4、お寺さんのお着替えの部屋とか必要なのでしょうか?
我が家には、生活感溢れる部屋しかないのですが・・・

その他、気をつけなければならないこと、しなければならないことなど、
細かいことでも教えていただければうれしいです。
読みにくい文章ですがどうぞ宜しくお願い致します。

はじめまして。
先日祖母が亡くなり、葬儀(葬儀の時に初七日も一緒に)が終わりました。
我が家は、父(60歳)と兄と私の三人になりました。
父はあまり冠婚葬祭など詳しくなくて、現在困ることがたくさんあります。
葬儀は家族葬ということで、ごくごく身内でしました。
その時は、葬儀社の方がいろいろ教えて下さり、なんとか終えることが出来ました。
お布施は葬儀10万円 初七日1万円 (葬儀社の方が参考ですが・・・と金額を言われました)
お寺さんは、葬儀の日は朝10時から結婚式があるとのことで...続きを読む

Aベストアンサー

前の回答者様の方が明らかに詳しそうなので私の回答は不要そうですが(笑)、
同じく今年家族が亡くなり、浄土真宗で七日ごとの法要がありましたので、ご参考に…

1.お布施はその都度でなくとも纏めてでも構わないのでは…とは思います。
 が、わざわざ足をお運びいただくので、1回ずつの方が丁寧ではあるかなと思います。
 金額は、自分が準備していない(義父母がやっている)のでいくら包んだかは分からず…(^^;
 まとめて渡すにしても、後ではなく先で、
 まとめてということがしっかり分かるように言葉を添えてお渡しするのがいいと思います。

2.わが家も7時でしたが、お食事はありませんでした。
 食事時とは言え、世の中で食事の時間が正確に決まっているわけではないので、
 毎週のことですしそこまで必要ない気もしますが…
 七日ごとのお経は日にちがずらせないので、スケジュールの都合上、
 あちらもこちらも夜が空けやすい…という理由でこの時間なのだと認識してます。
 気になられるのであれば、お寺の方に思い切ってお尋ねになるのも手かと思います。
 夕食時なので食事を準備させて頂こうかと思いますが、ご迷惑でしょうか?などといった感じで… 
 その家とご縁さんとの付き合い方にもよりますが、
 うちはかなり親しくフランクなので、聞ける感じの関係です。

3.お茶は、わが家はいつでも、来られた時とお経が終わった時の2回出します。
 お菓子は義母はいつも2つ出しています。
 が、これは多分決まりではないので1つでも大丈夫と思います。
 (実家は浄土宗ですが、1つです。これは多分宗派は関係ないかなと…)
 最初のお茶の時はまずお菓子は召し上がらないので、
 お経が始める時にお茶のみお下げし、お経の後にお茶だけ出す…という風にやってます。
 わざわざ高いお菓子を買ってきて出したりはしてませんが、
 頂き物などちょうど良いものがなければ、やはりわざわざ買ってきていました。
 スーパーで買ってきたようなのではなく、和菓子屋さんで買ってます。
 高価なもの(上生菓子とか)は不要だと思います。
 和菓子屋さんでも、150円も出せば美味しい和菓子が色々ありますよ(^^)
 お菓子は持ち帰られることが多いので、包んであるお菓子にするといいかもしれません。
 本来は個別包装でも取ってお出しするのが正式ですが、そのままの方が持ち帰りやすいので。

4.お着替えの部屋は不要だと思います。
 普段のお坊さんのお着物から、袈裟などの部分的なものを着替えられるだけなので、
 いつもその場で座ったまま着替えられています。


同じ宗派でもそのお寺によって違う部分もありますので、
「こうするのが正解です」というのは難しいとは思いますが…
少しでも参考になれば幸いです。
毎週来て頂けるなら、これを機に分からないことを全部お尋ねしておくのもいいと思います。
わが家のご縁さんはお話をたくさんしてくださる方で、
義母もその都度疑問に思ったことはお尋ねしていました。
こういう機会でないと、疑問に思うこと自体発生しないというのもありますし。
毎週は大変かとお察ししますが、まずは49日まで、無事に終えられますように…(^^)

前の回答者様の方が明らかに詳しそうなので私の回答は不要そうですが(笑)、
同じく今年家族が亡くなり、浄土真宗で七日ごとの法要がありましたので、ご参考に…

1.お布施はその都度でなくとも纏めてでも構わないのでは…とは思います。
 が、わざわざ足をお運びいただくので、1回ずつの方が丁寧ではあるかなと思います。
 金額は、自分が準備していない(義父母がやっている)のでいくら包んだかは分からず…(^^;
 まとめて渡すにしても、後ではなく先で、
 まとめてということがしっかり分かるように言葉を添え...続きを読む


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