離婚後、夫名義の家に住み続ける際の返済方法や名義について

兄夫婦の事で相談します。

ただ今、離婚を話し合っているところです。
そこで一番問題になっているのは７年前に夫婦で購入した一戸建て住宅の財産分与についてです。

現在、ローン残高は2500万円。
名義は、夫７：妻１（購入時の頭金出資バランスから）

離婚後は、妻が息子と２人で住みつづける事で合意しました。

＜兄が提案している事＞
●名義は現在のまま、毎月のローンは５：５で払う
　ボーナス返済は、当面の間兄が支払う。
　数年後には、５：５で払う。
　再婚（同居人）ができた際は速やかに立ち退いてもらう

＜兄嫁の提案している事＞
●名義は現在のまま、毎月のローンは兄が全額支払う。
　ボーナス返済は完済まで兄が全額支払う。
　再婚（同居人）の予定は全く無いので考えない

＜親族の案じている事＞
●兄が全額ローンを背負ったまま再婚した場合、再び住宅　購入することができるのか？
●慰謝料なしの協議離婚であるのに兄の負担が大きいのではないか？
●将来息子がこの家以外に住居を構えた場合、兄は妻を追い出し売却できるのか？

このような場合、どのような折中案があるのでしょうか？
双方、売却・他者への賃貸も拒否しています。

得策がありましたら、方法（費用等も）教えてください。
どうぞ、よろしくお願いいたします。
　
　

No.5 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/08/08 19:31

ここまでお礼を書かない質問者さまに答えるのも気がひけますが

経験のある話なので参考になればと思い書きます。

私の再婚相手が、先夫名義のマンションを離婚の財産分与で
譲りうけて、養育費名目で送られる金で夫名義のローンを支払ってきました。
しかし、先夫の会社が行き詰って、養育費が支払われなくなり、
仕方ナシに、私が自分の持家を売って、代価で弁済した経験があります。
離婚で、同様のトラブル例はやまほどあります。

＞現在、ローン残高は2500万円。
家を売りたくないなら、親が工面してでも残債は払っておくべきです。
放置すると銀行が一括弁済を求めてくることも考えられます。
そうなれば任意売却を余儀なくされます。
売ってローンが消えればいいですが消えなければ、払えなかった分の
借金だけが残ります
お兄さん名義なら、お兄さんの借金です。

>＜兄が提案している事＞
>●名義は現在のまま、毎月のローンは５：５で払う

マンションには、所有権と抵当権というふたつの権利がからんで
います。離婚するからには、共有のままでは困ります。
共有の物権については、一方に「分割請求権」というものが
あります。
ですから、まず、ローンを５：５で支払うという以上は
所有権も１／２づつに書き直さないといけません。
これは一般の「離婚に伴う財産分与」で可能です。課税されません。

＞ボーナス返済は、当面の間兄が支払う。
これも含めて、基本的に払わないと考えるべきです。
公正証書に記載しても払われない場合は回収が困難になります。
　
＞数年後には、５：５で払う。
最初から５：５にしておくべきで、当面というのならその分を
キャッシュでもらっておくべきです。

＞再婚（同居人）ができた際は速やかに立ち退いてもらう
これは無意味です。財産を分与しないで、ローンだけ半分払え
というのは変です。
だったら、持分を分与しないで、ローン半額に相当する
家賃を支払うというほうが、理にかなっています。
あるいは、いっそのこと所有権をすべて奥さんに移転して
養育費名目もしくは分割払いで、ローンの半分の額送金し
奥さんがローン支払いを約する。
あくまでローン名義はご主人のまま。
これは、実は金融機関にとっては困ります。
ローン契約では、契約者と担保物件の所有者が変わる場合は
報告せよと書かれています。

それと一番の大きな問題は、このままだとご主人（お兄様）が
ローンを払えなく（払わなくでなく）なった場合、住居が競売等に
かかってしまうおそれがあります。

それとお兄様があらたに家を買うときにローンの枠が不足します。
所有権を持ったままだと、賃借人つきで売ることもありえます。
１割の名義が歯止めにはなります。

＞＜兄嫁の提案している事＞
＞●名義は現在のまま、毎月のローンは兄が全額支払う。
＞　ボーナス返済は完済まで兄が全額支払う。
＞再婚（同居人）の予定は全く無いので考えない

これは、払えなくなった場合どうするかまるで考えていません。
３ヶ月ローンが滞れば、任意売却とか競売の準備に入るのが
金融機関です。それとローン名義人が自らの居住の用に供する
ことが条件で貸したローンが、住んでいないことで、金融機関が
見つけた場合、ローンを兄嫁名義にしてお兄さんが連帯保証人
になる条件で書き換えろと言ってくるでしょう。

＞＜親族の案じている事＞
＞●兄が全額ローンを背負ったまま再婚した場合、再び住宅　
＞購入することができるのか？

これは、いまの残債の額を差し引いた額まではローンが組めます。
いまのうちに、連帯保証人になってローン名義と所有権を移して
おけば、新たな住宅ローンが組めます。

＞●慰謝料なしの協議離婚であるのに兄の負担が大きいのではないか？
財産は二等分すべきです。
一番いいのは、今の市場価格で住宅を売る。
ローンからも開放される。問題は、評価が残債を割っている場合です。

＞●将来息子がこの家以外に住居を構えた場合、兄は妻を追い出し売却できるのか？

できないでしょう。

＞このような場合、どのような折中案があるのでしょうか？
＞双方、売却・他者への賃貸も拒否しています。

折り合わなければ離婚はできません。
まず、銀行さんとの相談が一番です。
お兄さんは借金を背負った身の上ですから、そのことを忘れないように
してください。筋からいったら離婚で債務者（お兄さん）が担保物件から
居住しなくなる旨の通知を出さねばなりません。ローン契約書にそう書いてある
はずです。

まず、基本的に夫婦の財産は共有名義はどうあれ半分ずつというのが
当然です。夫が稼ぎ、妻が家庭を支えてここまできたのです。
少なくとも持分が半分半分というのが筋でしょう。

そこがお互いわからないとどうしようもないですが
家を譲らないというのなら、最悪、兄嫁様が賃借人になって
ローンの半額分相当の家賃を払う契約をするのでしょうね。
私が兄世間様の代理人なら絶対そういう合意はしませんけど・・・。

というか、質問者さまの質問が早計にすぎたのでしょう
当事者にしてみれば養育費のほうがもっと深刻な話ですから。
養育費がらみで、いくら払うかがもっと重要な話です。

この回答へのお礼

適切なアドバイスをありがとうございます。
現在、家の名義は兄が嫁所有分を買い取りし、兄が嫁に賃貸する（ローンの半額相当の家賃）という事で話し合いをしています。もちろん嫁は名義は現状維持、ローンは兄の全額負担で主張しています。
当事者同士では話にならない様子ですので、調停を申込しました。後々は裁判になると思います。
子供が「住み続けたい」と強く要望している事から兄も躊躇していましたが、最悪の場合、後のトラブルを防ぐためにもマイナスになっても売却し、嫁と折半したいと思っているようです。

お礼日時：2005/08/09 12:05

No.4 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/07/17 17:00

まず、他の方もかかれているように、離婚と不動産は別物です。

現在のマンションからお兄さんが出て行った段階で、住宅ローンの本来の意味がなくなりますので、銀行より一括返済の請求がおこる可能性があります。
従って現状維持は不可能かと思います。

兄嫁の提案は、「住居費を面倒見てくれ」ということですよね。
それであれば、売却して他の賃貸を探してあげる・・・等の方法の方がいいいのではないでしょうか。
慰謝料無というのであれば、本来この負担も不必要だと思うのですが、これはお二人の考え方だと思います。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。離婚したいがための泣く泣くの提案であったようですが、みなさまのアドバイスのお陰で、目が覚め所もあったようです。本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/08/09 11:44

No.3 回答者： ponsuke04 回答日時： 2005/07/16 12:09

■めちゃくちゃな提案です。

離婚とローンと家の名義をごちゃごちゃにしてしまっています。これでは後々のトラブルの種をわざわざ作っているようなものです。

■ローンはローンの名義人が返済します。それだけです。家の名義は「総額の出資比率」によって決まっているはずで、頭金の出資比率ではありません。もし、総額の出資比率と名義比率が異なっているのならば「贈与税の脱税」となりますので離婚とかなんとか言うよりもそちらで問題となってきます。

■例えば：夫7000万円（うちローン2500万）：妻1000万（ローン500万）であれば、それぞれのローンをそれぞれが返済すればよいのです。名義も７：１でそのままです。

■総額の出資比率で名義が決まれば、そこに誰が住むかについては全くの別問題です。妻と子だけが住み続けるのであれば、家賃に相当するものを夫に支払うか、慰謝料に加算するか、などです。

■もう一度書きます。名義・ローンの名義と返済、は離婚とは全く関係ありません。慰謝料にからめたりローンの返済を名義人以外の人が払うようなことになると脱税になったり、後のトラブルの交渉で極めて不利になったりします。

■おわかりになりますか？

この回答へのお礼

お礼が遅くなり大変申し訳ございません。

ponsuke04さんの辛辣なアドバイス。本当にありがとうございました。このコメントで兄の考えも変わったように思います。後々のトラブルの種まきをしないように慎重に対応しています。本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/08/09 11:41

No.2 回答者： momoko3 回答日時： 2005/07/16 09:32

離婚後、兄さんがローンの支払いを滞納したら、姉さんも担保提供者・連帯債務者になっているわけですから、ローンの支払い義務は姉さんに移ります。

もし支払うことができなければ、当然に競売にかけられます。そして立ち退き請求が起こり、姉さん家族は・・・・

問題の先送りは決してしてはいけません。姉さん名義に土地建物ができるのであれば、ローン返済を含め姉さんがしていく。その代わり、養育費など含めて毎月兄さんから定額を支払ってもらう。（姉さんに有利）もしくは両親に兄さんから土地建物を２５００万円で買い取ってもらい、両親に姉さんが少しずつ返済する。両方だめなら、売却し、ローン返済に充てる。７年前だと２５００万円以上では売れないでしょうから、持ち出しを覚悟しなければいけませんが、すっぱりすべてを解決し、新たな生活をしていく覚悟を持たなければ、姉さんの持ち分を兄さんに譲渡して、子供と一緒に両親の家に一時避難した方がいいのではないでしょうか。姉さんと息子２人が暮らしていくだけの収入は確保できているのであれば何も心配いりませんが、そうでないなら、いい思い出のない家から、さっさと出てしまった方が賢明だと思いますよ。家裁の調停なんて期待の答えなんてあり得ませんから。自分の人生は自分で切り開き、自立できない場合は家族を頼って、息子２人が独立したら、両親孝行を考えてはどうですか。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ございません。
兄嫁には自立して子供を養う気は毛頭なく、とにかく経済面で今の状況（専業主婦）を保てないのなら離婚には応じないとの姿勢です。兄とのつながりは、お金だけ！と公言しています。皆様のご意見を参考にさせていただき対処したいと思います。貴重なご意見を本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/08/09 11:37

No.1 回答者： jyamamoto 回答日時： 2005/07/16 05:37

>慰謝料なしの協議離婚であるのに兄の負担が大きいのではないか・・・

基本的に双方フィフティ-フィフティの責任分担ということで合意しているのでしょうか?
また、子供の養育費はどうするのでしょうか?
養育費をお兄さんがみないのであれば、マンションの所有はお兄さんにして(奥さんの所有分を買い取り、ローンは全額お兄さんが返済)、奥さんから家賃を取る。
そして家賃と養育費は相殺する。・・・奥さんの意見に近いですかね?

いずれにせよ、将来にわたる諸費用を全て試算した上で、二人で再度協議させるしかないですね。
それで答えがでなければねお二人が共に信頼できる知人に決済を委ねるか、家裁の調停を受けるしかないですね。

この回答へのお礼

早々にアドバイスを頂いたのにも関わらず、パソコンが壊れ、新しいパソコンを購入するのに時間がかかったため、お礼を述べるのが遅くなり誠に申し訳ありませんでした。
　
皆様の貴重なアドバイスを兄にも説明し、非常に参考になたとのことです。

アドバイスを基に、当事者のみでの話し合いは中止し離婚については家庭裁判所にて、離婚時の決定事項については弁護士を介して公正証書として残すようにするとの事です。
お礼も遅くなりさぞかし不快な思いをさせてしまったかと思いまが、本当に助かりましたので遅ればせながら御礼申し上げます。ありがとうございました。

お礼日時：2005/08/09 11:28