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標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

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A 回答 (8件)

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?



(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。
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この回答へのお礼

まずは、ご丁寧&的をついたご返答まことにありがとうございます。このような形でしか御礼が出来ないのがもどかしい位ご丁寧な返事を頂きました。ありがとうございます。
一つ一つをじっくり頭に叩き込んで、じっくりと物件を吟味したいと思います。
最後の骨董選びの話には、心より同意致しました。結局は買う人の価値観次第なのですよね。

本当にありがとうございました。

お礼日時:2005/07/19 23:53

中古マンションのリノベーションでは、一度内装を全部解体してからの改修でも変えられないポイントがいくつかあります。

建物自体共用部の問題も色々とありますが、言い出すときりがないので内装の点からお答えします。 一番大きいのは天井高さの点です。昨今は2500mm程の天井高さが一般的ですが、古い建物では躯体自体で天井高さが低く設定されています。 その為、天井を剥がしても大して天井高さを高くすることができない場合があります。 また、天井を剥がした場合は上階との騒音モンんだいの懸念も発生致しますのでご注意ください。次に設備配管の取り回しですが、古い建物では下の階の天井裏を配管していることがありますが、メンテナンスや音の点で問題が大きいのでお勧めしません。 その他言い出したらきりがありませんが、無料相談等も活用して調べると良いかと思います。
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専門家紹介

岩間誠治

職業:建築プロデューサー

"全国で設計を行っています。
ご要望をじっくり伺い、住む方とともに作り上げていく設計を行っています。
ご要望をかなえる事だけではなく、既成概念にとらわれない発想をもとに、想像を超えるご提案をいたします。"

リフォームでは設計施工も規模により行っております。
お気軽にお声かけください。

詳しくはこちら

お問い合わせ先

047-427-5402

※お問い合わせの際は、教えて!gooを見たとお伝えいただければスムーズです。

専門家

>建て替え時にかなりの費用負担があるのならもう一度購入するような形になります。


の部分ですが、もう少し詳しく説明していただけますでしょうか?

すいません、私の文章が悪かったですね。
建て替え時にまた多額の費用がかかるようなら、もう一度マンションを買ったのとさして変わらない(15年間に2回買うのと同じ)と言いたかったのです。

>自分の権利持分の計算方法は、ざっくりと、
全体の土地の値段÷全体の土地面積×自分の所有面積ということでよいのでしょうか?

素人なので、良くわかりません。ただ共有部分の面積等もあるのでそう単純ではないかもしれません。この辺は不動産屋に確認してみてください。
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#2です。



>■年収:大雑把に700万円強
>■返済計画:15年ローン
>■所在地:駒込駅近辺です。
>■間取りは、75平米で、2LDKです。(部屋数は少ないです。)

これで、その物件が良いかは個人の判断ですね。駒込でなければならない理由があれば別ですが、他を探せばもっと良い条件のものがあるような気がします。

>建て替えの話になった時に、自分の権利持分はどのくらいになるのかが非常に不透明ですし。。。
これは自分だけの問題ではないので難しいです。
また、建て替え時にかなりの費用負担があるのならもう一度購入するような形になります。

>マンションに詳しい建築士の方はどこでどのようにお願いしたらよいのでしょうか?ネットで調べてみましたが結構な値段ですね。。。

こればかりは営業の年限などで推測するしかないですね。
建築士会に所属する人が良いと思いますよ。建築士会に問い合わせてみて教えてくれるようなら、推薦して貰えばいいと思います。まずは建築士会の無料相談などを利用してみてはいかがでしょうか。
 また費用のことですが、立ち会いだけなら5万円程度です。確かに何もなければ要らない費用ですけど、この5万程度を惜しんで欠陥住宅などを買わされた人がどれだけいることでしょうか。2900万(ローンならそれ以上)の保険ならば安いと思います。

参考URL:http://www.tokyokenchikushikai.or.jp/
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この回答へのお礼

情報ありがとうございます。
>建て替え時にかなりの費用負担があるのならもう一度購入するような形になります。
の部分ですが、もう少し詳しく説明していただけますでしょうか?
また、
自分の権利持分の計算方法は、ざっくりと、
全体の土地の値段÷全体の土地面積×自分の所有面積ということでよいのでしょうか?

早速民間の業者に問い合わせてみました。そして不動産業者にチェックしたい旨を申し出たら、あまり良い顔はしませんでした。要は、そんな事をしてもあまり意味がないというのが彼の主張でした。素人でもチェックできるポイントしかチェックしないという事でした。ただ、私としては、客観的意見がどうしても欲しいのでお願いしてみるつもりです。

お礼日時:2005/07/18 23:52

解体は大丈夫という件、良いですね。


うまくいくと、予想外に敷地を多く持っている
可能性もあります。
そうすると再建築しやすい。

さてさて、no.3さんのご指摘の年は1971年です。
十勝沖地震が契機です。
この時強化されたのは鉄筋鉄骨。
それ以前のマンションは確かに弱い物が多いですが、
良い物もあります。
これが難しいところです。

専門家に頼むしかないかもしれませんね。
地域がわからないのでどこが良いとは言えませんが、
不動産屋にだけは聞いてはいけません。
利害関係者ですから。
(WEBにいくつも広告が出ています)
一カ所を参考URLの後半に載せておきます。
ただし、たまたま見つけたところであり
私が推薦するわけではありませんので、悪しからず。

参考URL:http://www.aij.or.jp/jpn/seismj/rc/rc2.htm,http: …
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この回答へのお礼

ご返信ありがとうございます。
参考URL拝見しました。サービスの値段も私が調べたものよりもお安いようです。

やはり第三者の意見が必要のようですね。
ご意見ありがとうございました。鑑定業者さんに連絡を取ってみます。

お礼日時:2005/07/18 19:12

一般人です。



回答じゃなくて、ちょっと気になったことだけ。

築年数によって、ある年度から建築基準が大きく変わっていて、それ以前のは地震にはめっぽう弱いそうです。
ちょっとその基準がいつだったか定かでないですが。

調べてみてください。。。これ、ただの通りすがりです^^;
だって、関東大震災が来たら負債をかかえますよ。
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この回答へのお礼

ご回答誠にありがとうございます。
確かに、地震が来て、倒壊したら負債を抱えてしまいますね。
ただ、私が調べた限りですと、建物だけでなく、建築環境にも左右されると聞いており、その場所は高台になっており、地盤は比較的丈夫だという事でした。もちろんこれが大丈夫であるという保証にはなりきれませんが。

ご意見ありがとうございました。

お礼日時:2005/07/18 19:05

状況が今一つわからないので詳細には回答できません。



あなたの年収、返済計画(頭金いくらで何年ローンか等)、マンションのざっとした所在地、マンションの間取り、あなたの勤務先の場所等を教えていただければ、他の回答者の方も答えやすいのかなとおもいます。

基本的にマンション(鉄筋コンクリート)の耐用年数は50年程度としたもので、築35年ならあと15年程度です。もちろん50年たったら即崩壊する訳ではないので、もう少し暮らせるかと思いますが、再販価値はほとんど無くなるものと思った方が良いと思います。耐用年数が切れた時に建て替えや大補修となるわけですが、住民の経済事情はそれぞれですから、すんなりと話も収まらないでしょうし、まとまっても更に費用もかかるでしょうね。

あなたが高収入の方で、当該マンションを使い捨てるくらいの感覚で買うというのであれば別ですが、数十年ローンを組んでまで買うようなものかは疑問ですね。最近東京-千葉間の下町再開発が進み、新築マンションがそれなりの価格で売られていますから、そちらも良く検討されてはいかがでしょうか。
また、今後人口も減る中で、マンション供給は過剰気味になります。賃貸の物件も都会地では借り手市場になっていますから、賃貸でお金を貯め、いい年齢になってから終の棲家としてマンションを現金一括払いで購入する方が、人生のリスクもコストも少なくなります。

まあ、いずれにせよ、素人判断は禁物です。マンションに詳しい建築士の方に頼んで、物件を見て貰うのが一番良いと思いますよ。仮に10万円かかったって、変なものをつかむことを考えたら安いものです。(そんなにかかりませんけどね)
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この回答へのお礼

早速のご返答誠にありがとうございます。状況をもう少し説明させて頂きます。

■年収:大雑把に700万円強
■返済計画:15年ローン
■所在地:駒込駅近辺です。
■間取りは、75平米で、2LDKです。(部屋数は少ないです。)

仰るとおりやはり再販価値はなくなりますよね。。。
建て替えの話になった時に、自分の権利持分はどのくらいになるのかが非常に不透明ですし。。。

マンションに詳しい建築士の方はどこでどのようにお願いしたらよいのでしょうか?ネットで調べてみましたが結構な値段ですね。。。

貴重なご意見ありがとうございました。

お礼日時:2005/07/18 19:02

たぶん、いろいろな回答が、特に不動産屋さんから


来るでしょうけど、一般人です。御参考までに....

青山のマンションは、あの地の利がメリットです。
同じ場所で次にマンションが売られるかどうかも
わかりません。
また、同潤会あたりのマンションはまだ川砂の時代の
コンクリートなので非常に丈夫です。
そして、場所の割に値段がこなれていますから
安価に有名な土地に住むことができます。
だから、管路を外に出したり、外壁を塗り替えたり
しながら、補修しつつ住んでいるのです。

一方、今、築35年のマンションというと、
1970年に建てられた物ということになりますね。
海砂、ジャブコン、両方の問題があります。
時々この時期の建物に穴を開けますが、
コンクリートがかき氷の様に削れていくのを見ると
ちょっと怖いなと思う場合があります
(ただしこれは躯体部分ではありません)

築35年ぐらいだと、管理が良ければあと20年、
悪ければそろそろ建て替えという分かれ道に
なると思います。難しいところです。

なお、解体時に非常にお金が掛かるマンションでしたら
絶対にやめておきましょう。
高層、建物が込み入った傾斜地だと
解体費が新築費と変わらない場合もあります。
(土地代は除く)

というわけで、地の利など、このマンションでなければ
得られないメリットがあるのなら
検討してみるべきですし、
割安感だけであれば避けるべきだと思います。

参考URL:http://nsk-network.co.jp/020506.htm
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この回答へのお礼

早速のご返答誠にありがとうございます。つまるところ、マンションそのものの、クオリティが良く、地の利があるマンションであれば購入検討の余地があるという事ですね。前者に関しては、どのように調べたら宜しいのでしょうか?それとも、そもそも素人では調べるのが難しいのでしょうか?
後者に対しては、場所的には申し分のないところですので、この値段は、建物というよりも、環境や立地条件というプレミア部分に支払うという割りきりが出来ております。

あと、解体時にお金がかかるかどうかというのは、建築された場所の環境によるという事ですね。その点は前は道路で、周りも比較的ゆとりがあるので、大丈夫かなとは思っております。

お礼日時:2005/07/18 18:40

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・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
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・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
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Q築年数の古いマンションの行く末

 築年数の古いマンションの購入を検討しています。
 築年数は1973年なので今年で築40年になるRCマンションです。

中身はリノベーションされており十分に魅力はあるのですが、逆にそのきらびやかな表面的な設備に目を取られ、肝心の住まいとしての躯体などに関しては不動産会社もリノベーションを行った会社もあやふやな回答でした。

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 私が心配するのは現在で既に40年も経過しているマンションということは、いわゆる旧耐震設計の建物であり、地震等に対しては脆弱さが必ずあると考えられていますよね?
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Aベストアンサー

>中身はリノベーションされており

ここが非常に気にかかります。
マンション全体のフルリノベでは無いのですね?

マンション全体のフルリノベ(名古屋だと矢作建設さんとかが力を入れてますが)であれば、躯体・耐震診断を行いますし、必要な耐震補強も行い、給排水等も更新されているケースが多く、
瑞穂区や千種区あたりの超富裕層が住んでいたような物件は、そもそもの設計や使用建材が今の基準から見ても頑強・高品質で、維持管理や修繕もきめ細かく行われていたようなのが多いので、販売業者に建物全体のリノベ内容や耐震診断結果・補修内容を確認すれば安心して住める物件が多いです。

しかし古いマンションを単に特定室内だけリノベしたような物件は・・・
結論を先に申し上げますと、やめておいた方が宜しいです。

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管理費や修繕積立金を滞納していたりします。
そのため、建物の維持管理に必要な長期修繕計画が破たんしていたりして、鉄部やコンクリートが著しく劣化していたりします。

一部は賃貸化されていたりして入居者の入れ替わりも激しかったり、
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もちろんそのようになった物件で修繕金を集めるのは不可能に近いです。
こうなるとスラム化するのは早いでしょう。

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建替え決議に必要な賛成票すら集められず、廃墟ともなりかねません。

先に申し上げたような、超富裕層が住んでいたような物件であれば、建蔽率や容積率に余裕がある事が多く、立地も抜群なため、建替えによる容積アップにより、区分所有者の負担金が無かったり、少額で済んだりもしますが・・・

>中身はリノベーションされており

ここが非常に気にかかります。
マンション全体のフルリノベでは無いのですね?

マンション全体のフルリノベ(名古屋だと矢作建設さんとかが力を入れてますが)であれば、躯体・耐震診断を行いますし、必要な耐震補強も行い、給排水等も更新されているケースが多く、
瑞穂区や千種区あたりの超富裕層が住んでいたような物件は、そもそもの設計や使用建材が今の基準から見ても頑強・高品質で、維持管理や修繕もきめ細かく行われていたようなのが多いので、販売業者に建物全体の...続きを読む

Qマンションの寿命が尽きたら

中古マンションの購入を検討していますが、築30年以上の古い物件に興味があります。内装や設備などはリフォームするつもりです。しかし、疑問がありまして、現在のマンションの躯体の寿命は、せいぜい50年くらいだろうと思うのですが、取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?
土地を売り払って、みんなで山分けとか???
お詳しい方、いらっしゃったら教えてください。

Aベストアンサー

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立替が進んでいます。

建替決議は議決権および区分所有者数の4/5の賛同がいります。
たとえば代官山の場合でも建替に12年要しています。
というのは、そのままの容積で建替えても、建物工事費だけが持ち出しになりますから
普通再開発や総合設計などの手法で容積を倍増して、「保留床」という財産を生み出し
それをデベロッパーに売ることで、建替費用にあてるのです。

厳密に言えば、建替前では建物の価値はゼロ。土地の持分が仮に1/200あったとすれば
その半分の1/400を新しい建物の床と交換します。
その結果土地の持分は全体の1/400になりますが、4000坪の土地単価が360万円/坪
なら1/400の持分は10坪・・価格は3600万円です。
建物の価格が開発費用込み100万円/坪なら36坪つまり119平米のマンションが取得できるという
話になります。

実際はそうそう簡単に容積はふえません。そこでなかなか建替えは順調にいかないわけです。
ただ政府は内需拡大の切り札として規制緩和マンション立替促進をすすめていますから
状況は今後も変わっていくでしょう。

となると、実は中古マンションの再開発待ちうけ買い
という裏技も登場してきます。西新宿とか渋谷駅周辺とか、都市計画上「再開発促進地域」
の指定を受けている老朽マンションを大家が「汚くて修繕費がかさんで嫌だ」ということで
売るものを狙って買い、10年ほど賃貸でしのぐ。
再開発で50平米の2DKが25坪のタワーマンションの一室に化けたりします。
まあプロの裏技ですから真似しないでください。
再開発がなくなるリスクもあります。その場合屑ビル抱えて泣くしかないです。





>土地を売り払って、みんなで山分けとか???

マンションって30年すぎるとご存知のようにほとんど賃貸になっていますから、地上げ屋
どうようデベが一棟買うというケースもでてくるかもしれませんね。これも再開発の一環で
ただ足元見ますからなかなか買い上げされません。
欧米ではコンバージョンで、SOHO化するとか(・・だまっていても神宮前のマンションなんて
みんな違法オフィス違法店舗になってますけど)いろいろあります。

これも皆築35年超のマンションが超都心部にあるからで、一方30年クラスは案外
郊外住宅地の大団地だったりしますが、私はこれは将来不安です。
何か手は打たれるかもしれませんが、30坪のマンションでも中古価格はベンツのCクラス
並みの値段まで下がる気がします。



>建替え工事といっても、バカにならない金額がかかると思いますが、
>人それぞれに経済状況も違いますので、もめそうですね。

みんなが持ち出しナシで建替えというのが保留床方式(容積マジック)ですね。

>所有権を時価で買い取ってもらうにしても、例えば半数近くの人が、建て替え反対であれば、
>所有権の買い取りの値段も結構な額になりますよね。

土地の価値を容積率で吊り上げてしまうわけで、再開発の「容積ボーナス」とか言われています。


>今までの、マンション建て替えの事例などで、参考になるものなどご存知でしょうか?
民間マンションではほとんどないです。
私は中古大好きです。
絶対都心部の好立地を狙ってくださいね。できたら道路から一本だけ引っ込んだ区画
表に老朽ビルがあったりすれば、将来それとの一体化で、建替えが容易になるケースも
ありますよ。無くても人気立地なら値下がりは少ないものが多いです。
ただ、共用部の赤水(給水管の錆、)屋上防水の劣化 エレベータ取替え
これらの改修が済んだものを狙うのがコツ。

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立...続きを読む

Q分譲マンションで建替費用が払えない人はどうなる?

分譲マンションで老朽化による建て替えが決まった場合(現在の資産価値が500万円、建て替え費用が2000万円とします)、その建て替え費用が払えない人はどうなるのでしょうか?

また、共有持分の500万円を他の共有者に買い取ってもらえるのでしょうか?
もし他の共有者が無資力だった場合はどうなるのでしょうか?

さらに、共有持分を放棄した場合は他の共有者に帰属することになると思いますが、極端な話、100世帯中99世帯が放棄した場合、残りの1世帯だけで建て替え費用を負担しなければならないのでしょか?

Aベストアンサー

何度もすみません。

#5補足・訂正です。

建物が倒壊したとなった場合は#5の後半で書いたような取扱になりますが、建物が残っている場合(価値の1/2以上がなくなった場合)、復旧決議と建て替え決議の2択がありますので、被災した建物については3つの取扱が可能でした。
訂正します。

なお現実問題として、復旧派と建て替え派の2つに分かれて意見がまとまらないことが多いようです。

つぎに、質問文にある現在の資産価値が500万円が時価とすると、老朽化の建て替え決議の場合これが時価になると思いますが、被災した場合はあくまで被災した時点での時価なので、500万の時価はないと判断されると思います。

なお区分所有法第61条13項を見ると、買い取り請求をされたものは原則買い取らなければならないようですが、その支払い期間は相当の期限を裁判所が認めることになっていますので、すぐに回収できないことが多いと思います。

Q築30年の分譲マンションの購入を検討しています。

自営業40歳、築30年のマンションの購入を検討しております。
人気の高い地域の物件ですが、私たちが買ってもいいものか、どのぐらい住めるのか、取り壊すことがこの先あるのか・・・など、不安が多々あります。
良きアドバイスをお願いします。

主人が自営業の為(所得税納付0円)、頭金を600万用意しても住宅ローンを組めるか不安が大きい為、ローン無しで購入できる物件を検討し、足りない分は親に借りて、築30年780万の3LDKを検討しております。
現在、賃貸マンション月約10万(駐車場2台含む)に10年位住んで居ます。子供(2歳)にもこれからお金がかかるし家賃がもったいないから中古マンションを購入したほうがいいのでは・・・と考えました。しかし、金額面で古い物件しか購入できる余裕がなく悩んでおります。
私たちは、20年位住めれば・・・と考えております。子供が独立したら夫婦2人で安い賃貸に移ればいいと思っていますが、20年住めるのか心配しております。
検討しているマンションは管理状態は良好。修繕などもすぐに入るような所で、現在の状況からすると、あと20年位は可能ではないかと思うのですが、取り壊す話とか建て替えとかの話が出てきたらと不安になります。マンションを購入した場合、管理費・修繕積み立て、駐車場で合計3万円位かかります。

今現在の毎月約10万の家賃支払いが、どうしても勿体無く思えてなりません。

私たち夫婦の状況からマンション購入するのはどう思いますか?
また、築30年のマンションの購入をどうおもいますか?
あと、700万位住宅ローンが組めれば、もっと新しいマンションにしたほうがいいと思いますか?(ローンが可能な銀行はありますが?)

長くなりましたが、どうぞ良きアドバイスをお願いします。

自営業40歳、築30年のマンションの購入を検討しております。
人気の高い地域の物件ですが、私たちが買ってもいいものか、どのぐらい住めるのか、取り壊すことがこの先あるのか・・・など、不安が多々あります。
良きアドバイスをお願いします。

主人が自営業の為(所得税納付0円)、頭金を600万用意しても住宅ローンを組めるか不安が大きい為、ローン無しで購入できる物件を検討し、足りない分は親に借りて、築30年780万の3LDKを検討しております。
現在、賃貸マンション月約10万(駐車...続きを読む

Aベストアンサー

購入に踏み切ったとして…

20年後には、築50年です。
内容的にまともな物件だとしても、築50年というだけで、まず、売ることはできません。

それから、
「所有権は放棄できない」
ということをご存じでしょうか?
「価値がゼロになるまで住み続ければいい…」
という人がいますが、間違いです。
「価値がマイナスになっても、無駄な金を払って、住み続けなければならない。」
というのが本当のところです。

知人でこういう不幸な人がいます。
1 老朽化したが、建て替えの話し合いがつかない。行き場がない老夫婦の所帯が多いので、建て替えに合意させることは不可能である。
2 管理費・修繕費を滞納している世帯が多く、裁判して競売に掛けたが、売れなかった。そのおかげで、エレベーターは止まり、配管がダメになった。部屋に外付けのパイプ(上下水道)を通す工事を自費でして、階段を上って暮らしている。しかも、コンクリの廊下がギシギシしている。全面改装には、億以上の金がかかるから、放置するしかない。もちろん、外壁の塗装などもやれていない。
3 市に寄付しようとしたが、拒否された。
4 もちろん、管理・修繕・固定資産税は払い続けなければならない。

これが、現実です……

計画を変えて、少々遠くなってもいいから戸建になさった方がいいと思います。身軽な賃貸を選択するという手もあります。

購入に踏み切ったとして…

20年後には、築50年です。
内容的にまともな物件だとしても、築50年というだけで、まず、売ることはできません。

それから、
「所有権は放棄できない」
ということをご存じでしょうか?
「価値がゼロになるまで住み続ければいい…」
という人がいますが、間違いです。
「価値がマイナスになっても、無駄な金を払って、住み続けなければならない。」
というのが本当のところです。

知人でこういう不幸な人がいます。
1 老朽化したが、建て替えの話し合いがつかな...続きを読む

Q築40年のマンション(団地)の購入はどうでしょうか

来年に結婚を予定している30代の女性です。
都内の築40年のマンションの購入を検討しています。
(マンションといっても団地で、元公団が所有していた建物だそうです。)
現在は実家暮らしなので、結婚後の賃貸の新居を探していたところ、
たまたま実家近くのこのマンションが売りに出ていることを知りました。
都心にアクセスの良い駅から徒歩5分で、交通の面での立地は最高だと思います。
ただ、築年数が古いのですごく購入を迷っています・・・。
以下、長所と短所を書きましたのでご意見いただければと思います。

<長所>

・実家からも駅からも近く、とにかく立地が良い。
・南向きでベランダも広く、陽当たりが良い。
・内装はリフォームしたばかりでとても綺麗。
・仲介手数料不要。
・管理がしっかりしており、大規模な修繕を数年ごとに行っている。
 (現在の修繕費の残高は2億円あるそうです)
・部屋単独の水道管も取り換え済。共有の水道管は2年前に修繕済。
・毎月の管理費&修繕費がそんなに高くない(1万円)

<短所>

・築40年なので建物の寿命が心配。
・固定資産税が高く感じる。(約13万円)
・エレベーターなしの5階。
・耐震診断を受けてない。
・建物が建て直しになった場合、新しい建物に住み続けられるのかわからない。
 逆に、建物が古くなって危険なのに、住民の反対で建て直しされない場合が怖い。

ちなみに3DK(約54m2)で価格は2000万円です。高いでしょうか?
この価格で近隣の物件はどう頑張っても購入できないので、とても迷っています。
お互いの職場へは、電車で30分以内で行けます。

資金は500万円を頭金に、1500万円をローンで組もうと思ってます。
結婚する予定の彼は転職したばかりでローンを組むのが難しそうなので、
私が単独で組むことになりそうです。
年収600万円、20年ぐらいで返済できたらいいなと思ってますが、あと2年ほど働いたら
子供を作りたいため、妊娠期間中は彼だけでローン支払いをしていくのも少々不安です。
彼は現在年収300万円です。そして、私がローンを組んだのに彼が支払いをしたら
贈与税もかかってきますよね・・・?

まとまりのない質問になってしまいましたが、回答者様が私の立場だったら
この物件を購入しますか?
また、アドバイスがありましたら宜しくお願い致します。

来年に結婚を予定している30代の女性です。
都内の築40年のマンションの購入を検討しています。
(マンションといっても団地で、元公団が所有していた建物だそうです。)
現在は実家暮らしなので、結婚後の賃貸の新居を探していたところ、
たまたま実家近くのこのマンションが売りに出ていることを知りました。
都心にアクセスの良い駅から徒歩5分で、交通の面での立地は最高だと思います。
ただ、築年数が古いのですごく購入を迷っています・・・。
以下、長所と短所を書きましたのでご意見いただければと思いま...続きを読む

Aベストアンサー

建築及び宅建業者です。

書かれている事に間違いが無いという前提ですが、エレベーターが無い事以外は条件の良い物件ですね。我々業者なら1400~1500万円程度で買い取り、リノベーションに200万円をかけ、2000万円を切って販売ですね。
もし敷地が広いならば、資産価値はあります。もちろん建て替え時には敷地利用権を保有しているのでそれを売却する事もできますし、建て替え費用を負担する事で当然新築に住む事が可能です。恐らく建て替える際には部屋数がぐっと増えますので、貴方の負担額はそれほど大きくないかもしれません。

しかし、あくまでも資産価値として考えた場合であって、最初に書いたようにエレベーター無は生活としてどうでしょうか。非常に不便に感じると思います。重いものをか運ぶ込むのも大変ですね。よくお考えになった方がいいでしょう。

その他、住宅ローン控除の対象外の可能性が大きいですね。なので、価格は2000万円を切らせるべきでしょう。交渉余地があるのであればですが。

年収からみた住宅ローンの金額は全く問題ありません。かなり余裕がありますね。夫と収入合算の場合は、年収900万円ですので個人信用情報に問題なければ20年借入で、4000万円までは可能です。単独でも3000万円。35年返済で単独ですと最大5000万円までは可能性はあります。もちろん可能性があるというだけですが。

建築及び宅建業者です。

書かれている事に間違いが無いという前提ですが、エレベーターが無い事以外は条件の良い物件ですね。我々業者なら1400~1500万円程度で買い取り、リノベーションに200万円をかけ、2000万円を切って販売ですね。
もし敷地が広いならば、資産価値はあります。もちろん建て替え時には敷地利用権を保有しているのでそれを売却する事もできますし、建て替え費用を負担する事で当然新築に住む事が可能です。恐らく建て替える際には部屋数がぐっと増えますので、貴方の負担額はそれほど大きくな...続きを読む

Qマンションの固定資産税っていくらぐらい???

実は今マンションを買おうと思って検討しているのですが、固定資産税・都市計画税がなんか高い気がするのですが、こんなもんなんですかね??
概要は
新築で専有面積が76.48m2 共込で90m2くらい。
値段は2500万円(土地800万、建物1700万)
路線価は92000円/m2
これで固定資産税・都市計画税が19万(土地3万、建物16万) 5年目以降には30万を超えてしまいます。
MRの人いわく「建物の単価を1.2倍くらいで考えてるので実際には土地3万、建物13万くらいになると思います。」とのことでした。
友人に聞いた所同じようなマンションでも8万くらいといってました(3年目)
なんか高くないですか???
役所の税務課に問い合わせたところ「感覚的には当初5年で10万くらいかなと思います。」との事でした。
ちなみにあたりは昔は億ションだったのがバブル後安くなったところで、斜行エレベーターなんかの設備が全体共有であったりします。。 といっても3000戸に対して3台とかですけど…
契約間近であせってます。。おねがいします!!

Aベストアンサー

でも新築減税ありで16万
なくなると30万になるとの事なんです。
説明不足でしたすいません。

>高すぎません?
そうですね。少し高いですね。通常の1.5倍くらいですかね。
ただ建物が少々よい物だと決してあり得ない金額ではないですよ。

>建物が高い事が固定資産税に影響してるんですかね?
マンションの場合には大半は建物です。

Q築37年750万円のマンション購入するに値するのか

築37年750万のマンションを購入して15年住んで、築53年頃に売る予定なのですが、いくらぐらいで売れるのでしょうか?

(大家をしている回答者は当然賃貸をすすめると思うので、大家をしてない人の回答でお願いします。)
(また、「買うと地震のリスクがあるから賃貸のままでいたほうがいいんじゃないか」とかそういう回答もご遠慮してもらいたいです。)

回答よろしくお願いします。

Aベストアンサー

不動産は個別性が高く(同じものは他にない、同じマンション・間取りでも方位や階、日当たりなどもちがいますよね)、今後の経済状況や、様々な要因によって需給が決定し、売買が成立する、もしくは全く成立しない、という商品という観点からすると特殊なものです。
少なくとも下記の点を検討したらいかがでしょうか。

一点目として質問者様の主観的な観点からの考察をします。
15年後のことは誰もわかりませんが、仮に質問者様の価値観でそのマンションが現在築53年だとしたら、いくらで購入しますでしょうか?もしくは購入検討の対象にならない物件でしょうか。

二点目は立地的な側面からの検討をご自身の考えではなく、客観的・冷静に「売却する」という点を考慮します。
横浜駅からバス便、最寄駅から徒歩15分、という立地情報だけではなんともいえませんが、一般的に中古マンション購入を検討する顧客層は徒歩10分以内がほとんどです。
購入検討されているので、ご存じかと思いますが不動産広告表記では徒歩速度を80m/1分で算出します。歩いてみるとわかりますが、早足速度です。徒歩15分というのは、業界的には距離感があります。
相鉄線沿線駅から15分だと少々厳しいかもしれません。
もちろん、横浜駅バス便ですと昔からの人気の住宅街などもありますので、そういった立地は別ですので、築年数が経過したとしても、購入希望者はいるでしょう。

三点目はマンションの管理状況の把握です。
・外観的な面(マンション全体の維持状況や日常清掃、管理人の勤務状況など)
・居住者の質(エントランスやポストなどを見て、やたら注意書きが張ってあったりする場合は要注意です)
・大規模修繕の実施状況、修繕積立金の総額と長期修繕計画との妥当性の検討(購入を真剣に検討し、契約の検討材料とする場合、仲介している不動産会社、もしくは売主を通して、管理組合から入手できます。)
・管理費と修繕積立金の負担額(これに固定資産税・都市計画税が+されますので、実際の居住費としての負担額がわかります)、修繕積立一時金の設定などが予定されていないか。

四点目は現時点での建て替え計画の有無です。
築37年ということですから、そろそろ建蔽率・容積率に余裕があるマンションの場合、検討に入っているかもしれません。余裕がない場合は資金的に建て替えが困難なので、検討していないかもしれません。
なかなか検討段階では表にでませんので、居住者の方に「購入を検討してまして。。。」などと声をかけて聞いてみるしかありません。

私でしたら以上のことを検討したうえで、購入するかどうかの判断材料にします。

不動産は所有しているだけでも費用がかかります。地方ではただでもいらない物件も沢山あります。
横浜駅までバスで15分ですから、築年数が経過しても、よほど管理の悪化や管理組合資産のデフォルト、反社会的勢力の入居などがなければ、築年数が経過しても、金額にこだわらなければなんとかなるとは思います。

また、法制度が変わって、建て替えがもっと円滑に進む法律ができる可能性もあります。

一つ言えることは「不動産を居住用で購入する場合は、いざというとき賃貸ですぐ決まるか」という判断基準があります。
人間生きていると家族構成や転勤、経済的な理由などで、その住居を離れざる負えない場合がありますので、なるべく流動性の高い物件を購入したほうが安全です。

不動産は個別性が高く(同じものは他にない、同じマンション・間取りでも方位や階、日当たりなどもちがいますよね)、今後の経済状況や、様々な要因によって需給が決定し、売買が成立する、もしくは全く成立しない、という商品という観点からすると特殊なものです。
少なくとも下記の点を検討したらいかがでしょうか。

一点目として質問者様の主観的な観点からの考察をします。
15年後のことは誰もわかりませんが、仮に質問者様の価値観でそのマンションが現在築53年だとしたら、いくらで購入しますでしょう...続きを読む

Q4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

将来は、一戸建てが欲しいと思いまだ購入はしませんが、今から調べたています。
このまま給料が大きく増えない限り、せいぜい土地込みで2千万円台の家を買うのがやっとだと思います。

<質問1>
SUUMOなどのウェブサイト(http://suumo.jp/edit/taikendan/ikkodate/index.html)などをみていると、4000~5000万円クラスの家を購入した人の体験談が掲載されています。こんなに高い家が買える人って一体どんな人ですか?すごいですよね。

夫婦二人で正社員(最低400万円+400万円)で働けば、なんとかなるのでしょうか。でも子供を産んでしばらくは産休で働けませんよね?またそのまま専業主婦になるひとも多いと思いますが、その場合旦那さんの収入が800万円ぐらいあるのでしょうか。

子供の面倒を親がみてくれてフォローを受けながら、共働きでがんがん稼いているのでしょうか?

※ちなみに私は親の遺産もありませんし、土地もありません。援助は一切ありません。実家は都内だけど、都内に住む何でできませんね。

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

将来は、一戸建てが欲しいと思いまだ購入はしませんが、今から調べたています。
このまま給料が大きく増えない限り、せいぜい土地込みで2千万円台の家を買うのがやっとだと思います。

<質問1>
SUUMOなどのウェブサイト(http://suumo.jp/edit/taikendan/ikkodate/index.html)などをみていると、4000~5000万円クラスの家を購入した人の体...続きを読む

Aベストアンサー

お客様を拝見していてそこそこ年収が高いということも必要ですが、お金の使い方が違うかたが年収が低くても割合高い金額の物件でも購入されています。
年収が高くても使う方は自己資金がそこそこですし、
高からずの年収のかたでも30代で貯金が2000万近くあるので1500万だけ頭にしたいという方もいました。共働きではありましたが。
良く貯めたなあ。これだけ貯められる人ならローンも払えるだろうなあと感じます。
きらびやかでお金遣いがどうも荒そうな方で「オールローンでいけるんでしょ」なんて方もやってきますがこの人は大丈夫かなと感じる方もいますよ。ま、いろんな状況でいろんな方が買えるというわけでしょう。また、買えても維持できるかどうかはやはり別物です。
でも、人間目標があれば達成できるというものなのではないかと感じます。

Q1000万で家を建てた方。快適さはどうですか?

いつか家を建てたいので今勉強中です。
ですがこの先何があるか分からないのであまり無謀なローンは組みたくので1000万くらいの家を建てようと思ってます。
家は安いのは安かろう悪かろうと良く聞きますがすべてがそうとは限らないと思うのですがどうなんでしょうか?
大手のハウスメーカーではなく地元の工務店にお願いしてみようと考えています。
家の外観や設備にはあまりこだわりはありませんが自然素材で作りたいです。
あまり便利な機能はつけるつもりはありません。ごくシンプルな家を目指しており足りない部分はDIYなどに挑戦してみたいです(大変だと思いますが)
子供が2人います。最初は1部屋で大きくなったら2人部屋に分けるような作りにします。
土地の広さや建てる場所はまだ決まってないので何とも言えないのですが1000万から1500万くらいで建てられた方住み心地はどうでしょうか?
工夫されたことを教えて頂きたいです。
建てる場所の候補は静岡、神奈川あたりに考えています。
良かったこと、後悔したことどんなことでも結構ですのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のような仕事スペースを作りました。いまそこでこれを書き込んでいます。
 
 脱衣所も普通の広さ、お風呂は広いくらい。
 二階にもトイレがあるし、廊下も広い。
 二階でこだわったのは将来大きい部屋として使えるようにと、壁ではなく開けられるような間仕切りにしたこと。
 和室の収納を確保するために畳下を収納スペースにしたこと。これも別料金でしたが、小上がり風になり四畳半のスペースがそのまま収納になります。二畳は板間、床の間というか仏壇スペースと一間の押入れがあります。

 住み心地はいいですよ。特に遜色なく住んでいます。
 キッチンもそれなりに広いし、
 玄関アプローチもしっかりしているし。

 細かいところでは、各部屋のドアがストッパーがあり、トレイにはペーパーホルダーが二個用のもので上に物が置けるような板があるところもいいかんじ。洗面所の床下収納は便利です。台所にもあります。普通のシステムキッチンですが別に困ることはありません。

 実は警戒区域からの避難民なので、これで家は三軒目です。
 よって、どこにお金がかかってどこを削れるのかが分かるからかもしれませんが、満足ですよ。

 書いていいのかな…・・建設会社の名前は・・・・一文字です。〇建設。
 一度は手抜き工事で告発された経緯があるので、今はしっかりしていますよ。

 定期点検もしてもらえるし、無料だからこれもOK

 フラット35を使ったのでエアコンや照明分は手出しになったことがネックかな。でもまあ自己資金があるならこれもOK。


 土地はそれなりに500万位のところです。
 電車の駅から徒歩四分。
 少し歩くと河川敷。増水の心配はなし。あっても対岸なので・・・これもOK.

 新興住宅地なので近辺に10件建っています。他は古い住宅。でも少し行くとまた新しい家が沢山ならんでいるような地区です。学校までも遠くない距離。

 壁紙もそれなり。

 最初は張り切るでしょうけれど、住んでいるうちに何とかなるし、リフォームも必要になる時期が絶対に来るから、あまりにもこだわりすぎたりしないで、お仕着せでも十分だと思いまして・・・・・。

 1200万の家。いいですよ~。

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のよ...続きを読む


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