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マイホーム購入を検討しています。
第一希望は土地所有権付きの新築一戸建てなのですが、不動産屋に借地権(旧法20年)の新築一戸建をすすめられ選択肢の一つに加えようか悩んでいます。

1.場所はなかなかいいのですが、建物だけで2,780万円(4LDK・建物面積96.89m2)もすることを考えると普通の建売などと比べて高いような気がするんですがどうでしょうか?

2.土地の固定資産税を払うのと地代を払うのとではどちらが得でしょうか? 金銭面ではやはりお得なんでしょうか?

3.やはり、土地が自分のものになる訳ではないので地主さんとのトラブルなどが心配なのですが... 実際に考えられるトラブルはどんなことでしょうか? 実際こういった物件を購入した方のお話などをお聞きしたいです。

4.フラット35のHPに「敷地が借地(普通借地権、定期借地権及び建物譲渡特約付借地権)の場合でも、一定の条件を満たせばご利用できる場合があります」とあったのですが、「一定の条件」とは何かご存知ありませんか?

質問が多くて申し訳ありません。どれか1つでもお分かりになれば教えていただきたいのですが... 些細なことでもアドバイスいただければと思います。よろしくお願いします。

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A 回答 (8件)

♯2です。



分かりにくく書いてしまいすみませんでした。

「借地権代より多くの土地取得費を払う」のくだりは、借地権ではなく、土地を買う場合という意味で書きました。借地権代は土地そのものを買うより安いです。
なので、
土地を買った場合の金額と、
借地料の金額(最初の借地権代+生涯の予想地代+更生涯の更新料(木造だと20年間隔で更新))を比べて計算してみてくださいという意味でした。

「建物だけで2780万」というのは、借地権代込みということですか?それならまあ妥当な金額かもしれません。

うちの場合の更新料、地代、建て替え承諾料ついて大雑把にですが、

状況:都区内(東京駅から自宅最寄り駅まで10分程度、駅徒歩7分位)、土地約30坪、土地評価額に対する借地権割合6割(だったかな)

承諾料:100万円台上のほう
更新料:100万円台上のほう
地代:年間約30万円

借りようとしている土地の正確な課税評価額は、実際にRanaさんが借地契約したあとではないと調べられません。(関係ない人には税務署が教えてくれません。)

不動産屋さんの「将来地主さんから安く買える云々」というのは、例えば土地に対する借地権割合5割で計算すると、残りの5割分の金額でその土地を購入することが出来るということです。土地価額から借地権代分を差し引くという感じですかね。

ただし、必ずしも地主さんが売ってくれるとは限りません。土地を買ってくれないかという話がきたらラッキーくらいに思っていたほうが良いと思います。

旧法の借地権は売買・相続できます。
ただ、ローンを利用する場合は、借地権だと土地に担保が設定できないので、対応してくれる銀行が少ないと思います。
公庫系(財形とかフラット35)は結構借地にも貸してくれやすいです。

またわかりにくい説明になってしまったでしょうか?
説明べたですみません。

この回答への補足

最後にもう1つだけ質問させてください。
jetaimeさんは、借地権付きの新築一戸建てはお買得だと思われますか?
jetaimeさんの価値観で結構ですので教えていただけませんか?

補足日時:2005/07/21 01:50
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この回答へのお礼

再回答、ありがとうございます。

「すみませんでした」なんてとんでもありません。こちらこそアホで申し訳ありませんでした。

>「建物だけで2780万」というのは、借地権代込みということですか?
そのようです。すみません、無知な私は借地権代のことは知りませんでした。なので建物の価格だけで2780万だと思ってしまったのです。

>借りようとしている土地の正確な課税評価額は、実際にRanaさんが借地契約したあとではないと調べられません。(関係ない人には税務署が教えてくれません。)
やはりそうですか...そこも気になっていたところでした。すっきりしました。ありがとうございます。

お礼日時:2005/07/21 01:49

「借地の新築戸建てはお買い得か?」ということですが、



うちは祖父母の代から同じ借地に住んでいますので、実際土地を買うとかはないのですが、

潤沢な資金があったらもちろん土地を買った方が良いですが、資金が乏しいため、「中途半端な狭小+周辺環境がいまひとつ」な土地しか買えないのなら、借地でもいいかなと思います。

私が重視する環境とは、交通の利便性・買物の利便性です。

人によっては、学校とか、公園とか色々重視する点は違ってくると思います。

家を売る気はなくても、将来売れる立地なのかどうかの判断も重要だと思います。


土地購入にしても借地にしても、無理してきつめのローンを組むことだけはやめておいたほうがよろしいかと思います。

この回答への補足

みなさん、いろいろ教えてくださってありがとうございました。
まだどうするかはわかりませんが、マイホーム購入にあたりまだまだたくさん勉強すべきところ、わからない事だらけなのでまた質問させていただくこともあるかと思います。
目に留まったらまたアドバイスいただければ幸いです。

補足日時:2005/07/21 22:58
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この回答へのお礼

何度も回答してくださってありがとうございました。いろいろと勉強させていただきました。

お礼日時:2005/07/21 22:57

>ntheforestさんは、借地権付きの新築一戸建てはお買得だと思われますか?


ntheforestさんの価値観で結構ですので教えていただけませんか?

各ご家庭ごとに資金的な問題その他様々、ご事情が異なると思いますので、価値観の押し付けをする気は毛頭ありません。

私の価値観というか、むしろ好みで書かせてもらいますと、せっかくのマイホームが借りている土地の上に建っているという状況は今一釈然としない感があり、私ならばきちんとした所有権の元に購入すると思います。それが新築でも中古でも。
(恐らく自分以外の権利などが絡んでくる状況が煩わしいだけ、もしくは面倒臭がり屋の延長の価値観と捉えてください・・・お買い得かどうかという部分とは無関係なお話なので参考にならないと思います・・)
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この回答へのお礼

何度も回答してくださってありがとうございました。いろいろと勉強させていただきました。

お礼日時:2005/07/21 22:57

3です。



>全く無知なもので、ここで質問させていただきました。
借地権価格なんて考えてもいませんでした。

借地権というのも立派な権利になりますので、例えは悪いですけど、ゴルフ会員権とかの権利と同様に費用が係ってくるものと考えた方が宜しいかと思います。

最初は無料で借りて、地代だけ支払っていけば良いというお考えが最初にあったのならば、もう少し研究されてからお決めになったほうが宜しいような気がします。

ちなみに固定資産税・都市計画税は4の方が回答されているように、基本的には所有者でなければ正確な固定資産税評価額・課税標準額を知る事が出来ませんので、概算ということで宜しければ少し説明します。

下記URLは路線価と呼ばれるものですが、その敷地の接している道路の路線価を調べてみてください。(いくつか別の路線価の道路に接している場合は、最も数値の高い数字を使ってください)

その路線価は平米単価で、千円単位となります。
例えば、その敷地の路線価が500となっていたと仮定して進めます。その500=500,000円÷0.8×0.7=437,500円が超概算ですがその土地の固定資産税路線価の水準になります。
土地面積が100m2と仮定します。
437,500円×100m2=43,750,000円が概算(概算ですが想定される最大値と考えて良いかもしれません)の固定資産税評価額です。
住宅用地となりますので、特例があります。200m2以下の場合はそのまま6分の1とします。(200m2を超える場合に関しては、200m2までを6分の1、それ以上の部分を3分の1として計算してください。)
43,750,000÷6=7,291,000円(概算なので端数は落としました)
これが概算の固定資産税課税標準額となります。
これに税率が1.4%と想定しますと(その地域の税率位は自分で調べられるはずです)
7,291,000円×0.014=102,000円/年(これも端数落としました)位が割と安全を見た中での概ねの水準と想定されます。

都市計画税は先ほどの43,750,000円に対して、これも特例がありますので、200m2以下の部分は3分の1へ、それ以上の部分については3分の2にしてください。100m2と仮定しますと、÷3=14,583,000円(端数落としました)となりまして、これが概算の都市計画税課税標準額となりますので税率(地域によりこの税金が無い場合もあります、有る場合は税率は自分で調べてください)を0.3%と想定しますと、
14,583,000円×0.003=43,000円/年(端数落としました)位の水準と想定されます。

以上、概ねの税額をどうしても出したい時にはこういう方法もありますが、数値に対しては保証出来ません。ただし遠からず近からずの数値が出ると思いますし、この計算にはめると、実際の税額よりもやや高め(安全)な数値が出ると思われますので興味があったらやってみてください。

参考URL:http://www.rosenka.nta.go.jp/main/MAIN_H16/index …

この回答への補足

最後にもう1つだけ質問させてください。
ntheforestさんは、借地権付きの新築一戸建てはお買得だと思われますか?
ntheforestさんの価値観で結構ですので教えていただけませんか?

補足日時:2005/07/21 02:09
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この回答へのお礼

再回答、詳しく計算方法まで教えてくださってありがとうございます。
計算してみました。計算してみると地代より遥かに安いことがわかりました。

お礼日時:2005/07/21 02:09

現在、中古戸建てを探しているものです。


探すに当たって借地権のものはすぐに選択肢から外します。
自分の土地、家が欲しくて戸建てを捜しているので、借地権だと
結局は賃貸マンションに住んでいるのと同じような気がします。
人それぞれ考え方はあると思いますが、私たちは借地権の物件は
視野に入れていません。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
私も中古戸建ても選択肢の1つと考えています。
いい物件が見付かるといいですね。
お互い頑張りましょう。

お礼日時:2005/07/21 01:58

1.普通の建売と比べて高いような気がすると書かれておりますが住宅だけの価格としては通常明らかに高すぎます。

住宅だけと考えた場合、坪単価90万円を超えてますから、なかなか豪邸でしょう。

その価格には借地権価格も含まれていると解釈する方が一般的です。恐らくその金額の内、1千万円位は借地権価格(その土地の価格に借地権割合を乗じた価格)だと思います。

2.どちらが得かは具体的に比べてみた方が良いと思いますよ。地代がいくらなのか?固定資産税がいくらなのか?それ位はご自分で調べてみてください。固定資産税や都市計画税などは地域性が有り、一概にいくら位などとはとても言えません。

3.地主さんが普通の人ならば特に期間内問題は無いと思いますが、将来更新に際してや、又は他の方が回答されている通りに相続等によって権利関係が複雑化してしまうケースなどが考えられます。

4.そのような大事なご質問は住宅金融公庫(最寄りの支店にでも)に直接お電話で聞く方が確実です。HP見たならば電話番号もわかるはずですし、質問に関しては丁寧に応対してくれると思いますよ。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。

全く無知なもので、ここで質問させていただきました。
借地権価格なんて考えてもいませんでした。
質問する前に、固定資産税は自分で計算してみようかと地域のHPなどを調べたのですが、不動産用語やらなにやら複雑で私には理解不能で計算など出来そうにありませんでした。調べ方が足りなかったのかもしれません。

お礼日時:2005/07/20 00:03

 こんにちは。


借地に住んでいます。分かる範囲ですが、

1.建物仕様がありますので、一概に高いかどうか言えないのですが、確かに土地付建売だと上物が1000万台とかが多いですね。不動産屋さんに「土地付建売より建物部分が高めのような気がする。なぜですか?」と聞いてみてはどうでしょう?
売買金額によって不動産の儲けが決まりますので土地代(借地権)が安い分、建物代を高くして儲けようということもあるかもしれません。

2.固定資産税は地代よりずっと安いです。うちの場合、税務署から借地部分の土地評価額の資料をもらって固定資産税計算をしてみました。すると、地代年額の数分の1くらいの税額でした。地主さんも旨みがないと土地なんて貸しませんよね。あと仲介の不動産屋さんに対する代金も地代から払っているでしょうし。

固定資産税だけで較べてはいけませんよ。最初に借地権代より多くの土地取得費用を払うということも計算に入れてください。これにくらべれば固定資産税ははるかに安いものです。

3.地主さんとのトラブル・・・うーん、難しいですね。最初は良くても、先方が代替わりして付き合いづらくなるということはあるかもしれません。考えられるトラブルは、「更新料の金額」「地代の値上げ」「建替えの承諾料」でしょうか。

 数十年借地に住んでいますが、上記のようなトラブルはありませんでした。(建替えも2回しましたし、更新も3回しています。)地代の値上げの時も、公示価格等から地代の計算式をつけてくれたので、特にもめませんでした。

4.建替えの時に建築費だけ公庫(財形)から借りたので、フラット35の場合の借地権代を含んだローンの必要書類は分からないのですが・・・

 財形申込みの時に「地主の承諾書」をもらいました。「建て替えを了承しています」「土地は担保に提供しません」等々の内容でした。

 申込み書類等も手に入れることが出来れば、その中に詳しく書いてあるかもしれません。(公庫の場合はそうでした。)

 以上、参考になれば幸いです。

この回答への補足

差し支えなければでずが、「更新料の金額」「地代の値上げ」「建替えの承諾料」などはjetaimeさん宅の場合どれぐらいかかったのか差し支えない程度に教えいただけませんでしょうか?

補足日時:2005/07/19 23:51
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。実際に借地に住んでいらっしゃるとのことで大変参考になりました。

なるほど、おっしゃるとおり不動産屋が儲けるために建物を高くしているかもしれませんね... 今度不動産屋に聞いてみます。

「固定資産税は地代よりずっと安い」そうなんですか...
まったく勉強不足で申し訳ありません。
「最初に借地権代より多くの土地取得費用を払う」ということですが、借地権代のほかにもまだ払うものがあるんですか? 借りるのにですか?

お礼日時:2005/07/19 23:51

1,の答え


所有権の新築ー2780万円=土地の価格×80%
上記が一つの目安です。借地権設定のための権利金を20%と考えています。

2,の答え
支払いを何年するかによると思いますが、借地料を支払って行く方が、一般的に支払総額は低くなると思います。しかし、20年後に更新料として数十万円~数百万円必要となりますし、将来建て替えをするときにも承諾料として、同じくらいの費用が発生します。そのようなことを考えると、都心の一等地でなければ、総合的な借地のメリットを見いだせないと思います。
3,の答え
トラブルは金銭面についてのことが、多いと思われます。借地料の値上げ、更新料、承諾料(売却・建て替え)時の金銭の請求があったときなどです。それと将来売却したいときなども、地主の承諾が必要になりますし、地主さんが一人の時はいいんですけど、亡くなられて、相続人が5人とか複数になったときに全員の承諾が必要になったり、さらにそのうちの誰かが亡くなり、所有者がねずみ算に増える可能性があります。
4,の答え
これは、地主の承諾書の提出義務のことではないでしょうか?自信なしです。

総括
所有権が買える予算があるのでしたら、所有権を買うべきです。30年後・50年後に家族に迷惑をかける可能性があります。それと売却時に必ずいやな気持ちをするでしょう。何度も借地権建物の売買に携わってきた者の感想です。

この回答への補足

もしご存知でしたら、借地料の値上げ、更新料、承諾料などおよそどれくらいかかるものなのか教えていただけませんでしょうか?

補足日時:2005/07/19 23:33
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

なんとなくわかりました。全く無知な私は借地権の権利金のことなど頭にありませんでした。1番の式からすると、2780万円の内訳としては建物+土地価格の20%の借地権利金が含まれているということですよね...

だとすると、やっぱり建物自体も高いような気がするし、土地も自分のものになるわけではないのに土地を借りる権利を買うだけで何百万もかかるとするとすごい損をするような気がしてきました。

不動産屋の話では「土地分の固定資産税を払わなくてすむし、もしかしたら地主さんが土地を売りたいとなったときに通常より安く買えるから得ですよ」なんて言っていたのでついお得なのかな~なんて思ってしまいました。

ただ、「所有権が買える予算」...これが微妙なところなので選択肢の1つにしようかと思った次第です。

お礼日時:2005/07/19 23:33

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Q借地権という選択肢のメリットがわからないのですが

すごい世間知らずなことをうかがいます。

借地物件ってよくあります。マイホームを検討していて
安いと思えば大抵が借地権の物件だったりしますよね。

地代は「買う」より安いので、より身近かつ現実的な
選択肢であることはわかりますが、
いずれは人に返さなければならない土地だと
思いながら、その上に建築して暮らしていくというのは、
精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか?

たとえ、100年居座れることが確定していても、結局は
「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね。

こんな当たり前のことを思う私の考えを180度転換させられる
ほどのメリットが、借地権にあるのですか?

あと、このサイトのQ&Aで、「旧借地権だと借り手側の立場が
強く保護されてる」ような説明を読みましが、そうなのですか?

Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

 借地上で商売するんだとすると、税金が絡んできますが、土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、金がなくなると、本社所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

 そりゃ、現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得(儲かる)なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

 一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られます。

 また、10年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。

 特にマンションなどは、住民の中に一部だけでもそういう人がいると、意見がまとまらず、先へ進めませんから。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもら...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q固定資産税いくら??

友人が新築の家を建てたのですが、固定資産税を年間で7万程度といわれたらしいのですが(営業マンに)親からはけっこうするよとかいわれて、不安に思ってるみたいです。いったいどのくらいかおしえてください。ちなみに土地は60坪、約1000万 建物 約2000万したそうです。その他詳しいことはわかりませんが・・。大体で結構ですので、おしえてください。

Aベストアンサー

1.住宅用地は200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」といい課税標準額が6分の1に軽減されます。60坪は約198平方メートル、固定資産評価は公示価格の7割を目途としていますので
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin27.html

1000万×0.7×1/6×1.4%=16,333円

2.新築の建物は120平方メートルまでの部分に対して一般の住宅は当初の3年間は固定資産税が2分の1になります。建物は固定資産評価基準に基づき、再建築価格を基準に評価します。仮に固定資産税評価を時価の6割程度とした場合、
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin28.html

2000万×0.6×1/2×1.4%=84,000

以上から土地・建物合計で10万程度になると思います。(以上に加えて市街地の場合には都市計画税が0.3%課税されます。)

Q借地権のことで教えてください。20年毎に契約は更新しています。2年後に

借地権のことで教えてください。20年毎に契約は更新しています。2年後に更新ですが、今回引越しをすることになり、借地権を地主に返すことになりました。借地権の権利は4:6で6割の権利があります。地主からは「こちらから出て欲しいと言ったのではないから、6割の権利は認めない」という話がありました。これは通常のことでしょうか?そうならばどれ位の権利になるのでしょうか?どうぞよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

稀に勘違いされる方がいるのですが、底地割合というのは所有権割合ではありません。

あくまでも税法上の割合であって、所有権は地主にあり、地主は底地を買い上げる義務は無いのです。
結局は双方の話し合いと力関係で決まってゆくものなので、6割の権利があるから買い取れと言っても、地主が承諾しなければその取引は成立しないのです。
確かに地主都合で契約を解除したり更新拒否したりする場合など、借主が明らかに不利となる場合に、建物買取請求権が生まれたり、底地の買い取りを地主が承諾する事があるのですが、借主都合で更新に合意しない場合は、土地を更地返却が一般的です。

こういう場合に借主に与えられる権利は底地の売却(譲渡)しかありません。もちろん契約を更新し20年間の借地権が付与されないと誰も買わないでしょうし、譲渡するにも地主の承諾が必要なので、そう簡単に事は進みません。

選択肢は4つ。我慢強く自力で地主と交渉する。更地にして無償返却する。契約を更新して第三者に借地権付きとして地主に承諾を取り家を売却する。売却の承諾が得られない場合は、借地非訟手続に入って裁判所より譲渡の許可と承諾料の決定を貰う。のどれかかと思います。

稀に勘違いされる方がいるのですが、底地割合というのは所有権割合ではありません。

あくまでも税法上の割合であって、所有権は地主にあり、地主は底地を買い上げる義務は無いのです。
結局は双方の話し合いと力関係で決まってゆくものなので、6割の権利があるから買い取れと言っても、地主が承諾しなければその取引は成立しないのです。
確かに地主都合で契約を解除したり更新拒否したりする場合など、借主が明らかに不利となる場合に、建物買取請求権が生まれたり、底地の買い取りを地主が承諾する事があるので...続きを読む

Q定期借地権付分譲住宅について

現在、家購入を考えている者です。
昨日、内覧会に行ってきました。
そこで、建物価格はかなりお手頃だったのですが、土地代が当然ながら別になっており、
建物のみ購入の、地代は月払いの50年間払い続けるとの事でした。
通常ローンはその人が亡くなったらその時点でローンは解消されるはずなのですが、
これは亡くなった後も50年間は必ず払いきらないといけないとの事でした。
まだ具体的では無かったため、その場では詳細を聞けず・・・
現在私は40歳ですが、50年間払い続けるとしたら、90歳です。
まず、生存していないので、亡くなった後子供がいない場合どう処理すればよいのでしょうか。
「定期借地権付分譲住宅」というシステムについて、素人でも理解できる範囲でご説明願えないでしょうか。
購入に迷っているので、どうか詳しく教えて下さい。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

定期借地権の分譲住宅は、50年間の期間で終了します。地主に更新などの義務はありません。

結構高額な保証金を地主に預け入れますが、これは土地に保証金返還請求権の抵当権を借主が第一順位で設定するので、保護されます。土地の名義が変わったりしても預け入れた保証金は契約解除の際に返還されます。

契約内容に依りますが、期間中であってもやむなき事情などにより借主からの契約解除は可能です。ペナルティーはありますが(何年分の地代の支払いなど)建物を解体して土地を引き渡せば、保証金は返還されます。

要検討)保証金を購入時の頭金と考えて、地代の支払いを35年の住宅ローンの返済に当てはめて、購入したとしたら幾らの土地代に相当するのか?を把握しましょう。
例えば、保証金500万、地代が毎月3万円と仮定します。金利1.5%と仮定すると
3万円の支払いは、1.5%35年返済の1000万借入れしたときの支払いに相当します。そう考えると500万+1000万で1500万の土地を購入したときの支出とそう変わりません(固定資産税のみ借地の場合は貸主負担です)。これが購入したとしたら2500万もするような土地なら、1000万の差が有るわけですから借地でも環境なり、立地なりメリットはあるでしょう。
しかし時価が2000万以下の土地なら、差額は500万以内程度、ローンをもっと組むか?狭い土地を探すか?など考慮すれば、所有権を取得し住宅を建てる選択肢もあるかもしれません。
借地権付のメリットの一番大きな要素は、所有権は高くて購入できない立地で、住宅が所有できるということですから、ここがハッキリと受益できる物件かどうかが?一番検討することです。

その他メリット、デメリット
建物の売買は可能です、が土地の抵当権の変更に地主の承諾は必要です。勝手に売買は出来ません。

火災や災害などで住宅が滅失しても最初の契約時より50年間は有効ですから、再度建築が可能です。この時に契約上のペナルティーを支払い更地にして解除も可能です。質問者さんなら、40年住んだ時に、ペナルティーを支払い(賃料の2年~3年分など)解体して土地を返還し、契約を解除して保証金の返還を受けることが現実的でしょう。

契約時に高額な保証金が必要で、これはローンの対象とはならないので自己資金を要す。また定期借地権に融資する金融機関は限られており、フラット35など利用せざるを得ない。また融資限度も一般の住宅のように物件価額100%などは無理で、80%限度程度が多く、同価額帯の所有権の物件と比較すれば自己資金を多く要する。

最大の欠点、中古では非常に売却しにくい事 (上記で記載したように価額は安いのに自己資金を多く要すので、価額帯で探している買主では購入できないことが多い)

期間内の利用制限はありません(賃貸などしてもOKです)

当方不動産業者で、競売などで買取したり扱いますが、あまりお勧めはしませんね。何の制限もない一般の所有権の土地がやはり良いですよ。

ご質問があれば追記を・・・・・・

定期借地権の分譲住宅は、50年間の期間で終了します。地主に更新などの義務はありません。

結構高額な保証金を地主に預け入れますが、これは土地に保証金返還請求権の抵当権を借主が第一順位で設定するので、保護されます。土地の名義が変わったりしても預け入れた保証金は契約解除の際に返還されます。

契約内容に依りますが、期間中であってもやむなき事情などにより借主からの契約解除は可能です。ペナルティーはありますが(何年分の地代の支払いなど)建物を解体して土地を引き渡せば、保証金は返還されま...続きを読む

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む

Q新築物件が売れ残っている理由は?

新築物件購入を検討する際、
完成してから日にち(下手すると年月)が経っているのに売れ残っている物件がありますが、その理由は何なのでしょうか?

単に供給過多なのか、深刻な理由があるのか、それらを確かめる術はないのでしょうか?

Aベストアンサー

建築関係の仕事をしています。戸建ての建売を中心に携わっています。

多くのハウスメーカーと付き合いましたが、今は家を売りにくい時代になったと思います。
試しに売れ残っているメーカーの名前で検索してみてください。
何らかの良からぬ事情がわかるかもしれません。
今は買主がネットで事前に情報を仕入れるので、例えば重大な欠陥があった場合はあっという間にネットで情報が広がってしまいます。
ある建売現場の話ですが、立地は決して悪くないんですがネットでそのメーカーに対する良からぬ情報が広がってしまったために
建ててから2年以上経つのに80棟のうち半分以上売れ残っています。
その現場から200mしか離れていない別のメーカーの建売は販売直後に売り切れたんですよ。

売れ残っているということは何らかの事情があるということは間違いないでしょう。

Q4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

将来は、一戸建てが欲しいと思いまだ購入はしませんが、今から調べたています。
このまま給料が大きく増えない限り、せいぜい土地込みで2千万円台の家を買うのがやっとだと思います。

<質問1>
SUUMOなどのウェブサイト(http://suumo.jp/edit/taikendan/ikkodate/index.html)などをみていると、4000~5000万円クラスの家を購入した人の体験談が掲載されています。こんなに高い家が買える人って一体どんな人ですか?すごいですよね。

夫婦二人で正社員(最低400万円+400万円)で働けば、なんとかなるのでしょうか。でも子供を産んでしばらくは産休で働けませんよね?またそのまま専業主婦になるひとも多いと思いますが、その場合旦那さんの収入が800万円ぐらいあるのでしょうか。

子供の面倒を親がみてくれてフォローを受けながら、共働きでがんがん稼いているのでしょうか?

※ちなみに私は親の遺産もありませんし、土地もありません。援助は一切ありません。実家は都内だけど、都内に住む何でできませんね。

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

将来は、一戸建てが欲しいと思いまだ購入はしませんが、今から調べたています。
このまま給料が大きく増えない限り、せいぜい土地込みで2千万円台の家を買うのがやっとだと思います。

<質問1>
SUUMOなどのウェブサイト(http://suumo.jp/edit/taikendan/ikkodate/index.html)などをみていると、4000~5000万円クラスの家を購入した人の体...続きを読む

Aベストアンサー

お客様を拝見していてそこそこ年収が高いということも必要ですが、お金の使い方が違うかたが年収が低くても割合高い金額の物件でも購入されています。
年収が高くても使う方は自己資金がそこそこですし、
高からずの年収のかたでも30代で貯金が2000万近くあるので1500万だけ頭にしたいという方もいました。共働きではありましたが。
良く貯めたなあ。これだけ貯められる人ならローンも払えるだろうなあと感じます。
きらびやかでお金遣いがどうも荒そうな方で「オールローンでいけるんでしょ」なんて方もやってきますがこの人は大丈夫かなと感じる方もいますよ。ま、いろんな状況でいろんな方が買えるというわけでしょう。また、買えても維持できるかどうかはやはり別物です。
でも、人間目標があれば達成できるというものなのではないかと感じます。

Q1000万で家を建てた方。快適さはどうですか?

いつか家を建てたいので今勉強中です。
ですがこの先何があるか分からないのであまり無謀なローンは組みたくので1000万くらいの家を建てようと思ってます。
家は安いのは安かろう悪かろうと良く聞きますがすべてがそうとは限らないと思うのですがどうなんでしょうか?
大手のハウスメーカーではなく地元の工務店にお願いしてみようと考えています。
家の外観や設備にはあまりこだわりはありませんが自然素材で作りたいです。
あまり便利な機能はつけるつもりはありません。ごくシンプルな家を目指しており足りない部分はDIYなどに挑戦してみたいです(大変だと思いますが)
子供が2人います。最初は1部屋で大きくなったら2人部屋に分けるような作りにします。
土地の広さや建てる場所はまだ決まってないので何とも言えないのですが1000万から1500万くらいで建てられた方住み心地はどうでしょうか?
工夫されたことを教えて頂きたいです。
建てる場所の候補は静岡、神奈川あたりに考えています。
良かったこと、後悔したことどんなことでも結構ですのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のような仕事スペースを作りました。いまそこでこれを書き込んでいます。
 
 脱衣所も普通の広さ、お風呂は広いくらい。
 二階にもトイレがあるし、廊下も広い。
 二階でこだわったのは将来大きい部屋として使えるようにと、壁ではなく開けられるような間仕切りにしたこと。
 和室の収納を確保するために畳下を収納スペースにしたこと。これも別料金でしたが、小上がり風になり四畳半のスペースがそのまま収納になります。二畳は板間、床の間というか仏壇スペースと一間の押入れがあります。

 住み心地はいいですよ。特に遜色なく住んでいます。
 キッチンもそれなりに広いし、
 玄関アプローチもしっかりしているし。

 細かいところでは、各部屋のドアがストッパーがあり、トレイにはペーパーホルダーが二個用のもので上に物が置けるような板があるところもいいかんじ。洗面所の床下収納は便利です。台所にもあります。普通のシステムキッチンですが別に困ることはありません。

 実は警戒区域からの避難民なので、これで家は三軒目です。
 よって、どこにお金がかかってどこを削れるのかが分かるからかもしれませんが、満足ですよ。

 書いていいのかな…・・建設会社の名前は・・・・一文字です。〇建設。
 一度は手抜き工事で告発された経緯があるので、今はしっかりしていますよ。

 定期点検もしてもらえるし、無料だからこれもOK

 フラット35を使ったのでエアコンや照明分は手出しになったことがネックかな。でもまあ自己資金があるならこれもOK。


 土地はそれなりに500万位のところです。
 電車の駅から徒歩四分。
 少し歩くと河川敷。増水の心配はなし。あっても対岸なので・・・これもOK.

 新興住宅地なので近辺に10件建っています。他は古い住宅。でも少し行くとまた新しい家が沢山ならんでいるような地区です。学校までも遠くない距離。

 壁紙もそれなり。

 最初は張り切るでしょうけれど、住んでいるうちに何とかなるし、リフォームも必要になる時期が絶対に来るから、あまりにもこだわりすぎたりしないで、お仕着せでも十分だと思いまして・・・・・。

 1200万の家。いいですよ~。

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のよ...続きを読む

Q排卵日当日にできた子が女の子だったという方いますか?

こんにちは。いつもありがとうございます。
妊娠希望で、3か月前くらいから基礎体温をつけ始め、
先月からチャレンジを始めました。
女の子がほしいので、排卵日より少し前をねらって
仲良くしようと心がけていたのですが、先月は妊娠できませんでした。
今月も先月と同じようなタイミングで、と思っていたら
いつもより早く高温期がやってきてしまいました。結果、(基礎体温上)排卵日ジャストに仲良くしたことになったかもしれません。

まだ排卵日がこないと思っていたので、排卵日と思われる当日に寝坊で体温が測れず、気付かぬまま仲良くし、その翌日に体温が上がっていたのです。
(基礎体温上の)正式な排卵日は計り忘れの日かその前の日かわからないのですが、
(1)排卵日ジャストに仲良くした
(2)排卵日翌日に仲良くした
のどちらかになると思います。

(2)の場合は特に妊娠しているとも限らないのですが
もし妊娠していたら男の子かな…と思ってしまいます。

…前置きが長くなってすみません。
タイトルの通り、
「排卵日ジャストに仲良くして、生まれたのが女の子だった方」いますか?
良かったらその方のお話を、と思いまして投稿させていただきました。

宜しくお願いします。
(ちなみに生理予定までまだ10日ほどあるので、妊娠はわかりません)

こんにちは。いつもありがとうございます。
妊娠希望で、3か月前くらいから基礎体温をつけ始め、
先月からチャレンジを始めました。
女の子がほしいので、排卵日より少し前をねらって
仲良くしようと心がけていたのですが、先月は妊娠できませんでした。
今月も先月と同じようなタイミングで、と思っていたら
いつもより早く高温期がやってきてしまいました。結果、(基礎体温上)排卵日ジャストに仲良くしたことになったかもしれません。

まだ排卵日がこないと思っていたので、排卵日と思われる当日に...続きを読む

Aベストアンサー

私も今いるのは男の子なんですが、排卵日と思われる3日前のHでの妊娠でした。
友達は2人目を女の子をと産婦人科に通い排卵日と産み分けの指導まで受けて
2日前に子作りをしてましたがましたが、2人目も男の子でした。

ようはタイミングだけではそうそううまくいかないみたいです^^;
実は私は産み分けや、わざわざこの日に作ろう!とまではしていなかったですが
女の子だったらいいなと思っていました。なので妊娠中に男の子とわかった時は
こんなこと息子に言ったら怒られそうですが、ショックはありました。
でも息子も2歳になり、今は2人目も男の子がいいと思ってます^^もちろん女の子でも!!
アドバイスにもお答えにもなってなくてごめんなさい。
女の子でも男の子でも、自分の子はかわいいですからね!無事妊娠していることをお祈りします。


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