住宅ローンの借り換えについて、教えてください。
4年前に3200万円程借りて(30年返済)、一戸建ての住宅を買いました。すべて銀行ローンで、2年固定で利率は2.1%程度を、2回(4年)返済してきました。現在残高29百万弱。最近収入面でかなり余裕ができたので、今の低金利の時に、毎月の返済金額を増やして、できるだけ早く返済すること考えています。借りているのは、地元志向型の都市銀行ですが、イマイチ顧客の立場で、相談にのってくれません。
 元金均等払いの方が有利かと思いますが、自分ではシミュレーションができません。今借りている銀行でできるかは未確認です。
 また、もし、今の銀行に適当な返済方法(元金均等払い等)がない場合、他行で借り換える事は可能でしょうか。その場合はかなり不利になるでしょうか。
 ボーナス月も同額で、月々の返済は27万程度を予定しています。よろしくアドバイスお願いします。
 

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A 回答 (3件)

繰上返済のシステムがあります・100万以上の支払で支払回数を少なくするか?・今後の支払額を減らすか?(前者ですね)・このシステムは金融機関は全て行っている筈ですからご確認を・(支払計算は銀行に請求で出ます・)


現状の金利はやはり最低に近い状態ですから乗換え(銀行の切替)のメリットはないと思います
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借入金利が低いとはいえ、預金金利と比較したら高いものです。


資金的に余裕がおありでしたら、貯蓄に回すよりも返済に回すべきです。
ある程度貯めてから内入れ返済をするか、借り替えて元金均等返済にするのがよろしいと思います。
元金均等返済期、金利負担が少なく済み、銀行で扱っていたらお勧めです。
現在リ銀行で、親身に相談に乗ってくれないなら、他行で借り換えも出来ますから、お近くの銀行で相談されたらよろしいでしょう。

ただ、当初の借入時の自己資金が少なかった場合は、現在の担保価値がどのくらいかという問題もあります。
その点も含めて、他行に当たってみてください。
担保の問題で、他行での借り換えが難しい場合は、今のままで、ある程度貯めてから内入れ返済を何回か繰り返す方法になります。

参考URLをご覧ください。
「元金均等返済方式」の返済金額のシュミレーションが出来ます。
これを元に、計画を立てららよろしいでしょう。

参考URL:http://www.miya-shoko.or.jp/interest/interest.html
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 借り換えができる、できないは担保能力の問題です。

つまり、最大、その家を現在売った価値分しか融資できません。現実は、昨今の不動産不況のため、普通の銀行は担保掛目を6割ぐらいにおいているケースが多いです。もし、4年前のローン実行時、自己資金がよほど多くでない限り、他の銀行で融資を受けるには、追加担保がない限り、無理でしょう。元金均等は今や、マイナーな返済方法ですので、他の銀行にあるかどうか疑問です。むしろ、余裕分は金利の高いところで運用して、ある程度たまったら、現在のローンを一部繰上げ返済して、期間を短縮された方がいいと思います。
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Q元利均等返済か元金均等返済か・・・。

元利均等返済か元金均等返済か・・・。

住宅ローンを組むのに、利息から返済していくか、利息と元金を同時に返済していくかの大まかな意味は分かるのですが、実際どっちが返済の合計金額が少なくて済むのでしょうか?

考えているローン会社は、繰上返済の手数料はかからないので、2年に1回100万くらいしていくつもりですが。

メリット・デメリットは月々の返済額が毎月同じか最初は多くて→少なくなっていく。以外に何かあるのでしょうか?

詳しい方、いらっしゃったらお願いいたします。

Aベストアンサー

銀行マンです。

返済する力があるなら、元金均等が有利、厳密には支払利息は少なくて済みます。
繰上返済額も自由ですし、元金が減った分、利息が減ることが目に見えて分かります。

元利均等の場合、元利金計が決まっていますので、その回数分しか繰上げできません。

サラリーマンの場合、当初の利息額が太いので敬遠されますが。

Q繰上返済する予定なら元利均等?元金均等?

住宅ローン2200万円を2年前に2年固定1.3%、ずっと-0.7%優遇、元利均等、期間35年で組みました。残債務2100万円程です。
色々な環境の変化があり、今度新たに1000万円のローン(超長期固定2.6%、元金均等、20年)を組む予定です。
合計3200万円の住宅ローンを払っていく事になります。

今後の状況を考えると今は金銭的に余裕があるので、早めに繰上返済をして行きたいと考えています。(新たに組むローンを元金均等にしたのもこの理由から)
それと、2200万円のローンも元金均等に変更したいと考えています。
理由は、元金均等の方が支払う利息が少なくなるからです。

しかし、元利均等と元金均等での繰上返済(2年後500万円、4年後500万円)のシミュレーションをしてみた結果、総支払額は元利均等の方が35万円程少なくなりました。短縮される期間が元利均等が19年6ヶ月、元金均等が15年。

私のシミュレーションの仕方は間違っているのでしょうか?
また、2200万円のローンは元利均等のままにしておいた方がいいのでしょうか?

このような場合、どのように繰上返済していくのが得策なのでしょうか?
ちなみに、2200万円のローンは、また2年固定(優遇後1.3%)を選択する予定です。

住宅ローン2200万円を2年前に2年固定1.3%、ずっと-0.7%優遇、元利均等、期間35年で組みました。残債務2100万円程です。
色々な環境の変化があり、今度新たに1000万円のローン(超長期固定2.6%、元金均等、20年)を組む予定です。
合計3200万円の住宅ローンを払っていく事になります。

今後の状況を考えると今は金銭的に余裕があるので、早めに繰上返済をして行きたいと考えています。(新たに組むローンを元金均等にしたのもこの理由から)
それと、2200万円のローンも元金均等に変更したいと考えています。
理...続きを読む

Aベストアンサー

>>固定金利終了後、一旦変動金利に戻して繰り上げ返済をするという事は、最低1ヶ月は変動金利で計算した利息でローンを払う事になるのでしょうか?

そうです。変動金利に切り替わると利息計算が短期プライムレートに準じた変動金利になりますので、送られてくる返済明細表は変動金利で再計算された返済額が表示されてきます。
なので一か月分は変動金利の返済額にて返済しなければいけません。
ですが、変動金利で繰り上げ返済をして、処理が完了してからその月の固定金利をすぐ利用すれば翌月からは固定金利で支払い可能です。
連続してずっと固定金利にするにしても、2年後の金利は誰にもわかりません。もしかしたらとても高くなっているかもしれませんし、今より下がっている(ありえないとおもいますが)可能性もあります。
一ヶ月変動にしたからといって、固定短期モノは金利の変動率が非常に少ないので(過去の金利水準を分析した結果です)あまり心配することはないと思います。

Q住宅ローンの繰上げ返済。元利、元金均等返済どちらが効果的ですか

住宅ローンの繰上げ返済で、元金均等返済と元利金等返済ではどちらが効果的でしょうか?繰り上げる時期によっても違うと思いますが、計算方法がありましたら教えてください。

Aベストアンサー

CMでも宣伝している「知るぽると」のサイトです。

どちらでもシュミレーションできますよ。

参考URL:https://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kariire.html

Q元金均等返済の繰上返済

1月から公庫で2.8%25年元金均等返済をしています。元利金等返済の場合は早期に繰上返済したほうがいいと聞きますが、元金均等返済の場合もそうなのでしょうか?減税や手数料の兼ね合いも考えると益々わかりません。例えば、3年ごとに300万づつ返済する方法と9年後900万返済するのとではどちらがお得ですか?

Aベストアンサー

元利金等も元金均等でもそれは同じです。先に元金を返済した方が、総返済金額は少なくなりますので、資金に余裕があれば可能な限り早く返す方がお得です。
但し、手数料がいくらなのかにもよりますが、300万円繰上返済されるということであれば、手数料込みでも、3年ごとに繰上返済された方がお得です。
下記URLはローンシュミレーションのエクセルシート(フリーウエア)です。ご自分の条件を入力してシュミレーションしてみるとよくわかります。

尚、このフリーウエアを使う場合、繰上返済をする場合は「条件変更」のタブをクリックして、繰上返済金額と、次回繰上返済する日を「次回条件変更日」に入力してください。

一度決めた返済を変更することを専門用語で「条件変更」といいます。

下記URLは住宅ローンについて簡単な説明があるサイトです。
http://home.catv.ne.jp/dd/fp_umeki/m5050/jyutaku_loan_kiso.htm

ご参考になれば幸いです。

参考URL:http://home7.highway.ne.jp/mats/toybox/loan.htm

元利金等も元金均等でもそれは同じです。先に元金を返済した方が、総返済金額は少なくなりますので、資金に余裕があれば可能な限り早く返す方がお得です。
但し、手数料がいくらなのかにもよりますが、300万円繰上返済されるということであれば、手数料込みでも、3年ごとに繰上返済された方がお得です。
下記URLはローンシュミレーションのエクセルシート(フリーウエア)です。ご自分の条件を入力してシュミレーションしてみるとよくわかります。

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Q元金均等の繰上げ返済、どう返すのが一番いいでしょうか?

繰り上げ返済について、悩んでいます。
現在、
妻:1500万 35年 2.95%
  500万  35年 2.8%
夫:1500万 35年 2.95%
  500万  35年 2.8%
の返済2年目です。
現在、貯金が700万を超えたので、500万ずつ返済していこうかと思っています。
(2~3年に1回500万ずつ繰上げ返済する予定です。)
この場合、1回目に1500万の妻の分を期間短縮返済をした後、次の返済は、どの返済をするのが一番よいのか、わかりません。。。
夫の1500万分を先に短縮するのか、妻の分をさらに減らすべきなのか・・・・。
額が大きいものから返していくのか、それとも、ひとつのローンを返しきってしまったほうが総額が安くなるのか、アドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

まずはその貯金は誰のものですか?
旦那さんの貯金ならば旦那さんの返済、奥さんの貯金なら
奥さんの返済に充てるのが、筋というものです。
500万もの金額だと贈与税がかかってしまいます。

それを前提に、繰上げ返済は基本的に金利の高いものから
返して行きます。
同じ100万を返すなら、金利の高いものと低いもので
かかる利息が違いますよね。それでご理解頂けると
思います。
額の大きなものというのは関係ありません。

ただし、繰上げ返済には手数料がかかると思います。
それも含めて、どれを返すといくら得をするかを
計算してみてはいかがでしょうか。


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