私は今、土地を売ろうかどうしようか迷っています。
金額は、一般的にはそんなに悪くないらしいのですが、
それでも交渉の余地はありそうなのです。
どうすれば、自分の土地を少しでも高く買い取って
もらうことができるのでしょうか。
「その金額では売りたくない」とか、
「先祖からの大切な土地だから」といった感情論ではなく、
論理的に相手を説得する術はあるのでしょうか。
良い回答をお待ちしています。

A 回答 (4件)

土地の適正価格は、点ではなく、帯であると言われています。



つまり、複数の鑑定を依頼すると同じ土地について、
同じ鑑定結果が出る事もありますが、出ないことも多くあります。
その意味において、土地の適正価格は点(1万円)ではなく、帯
(8500円~11500円位の範囲の中)と言われるのです。

しかし、公共事業によって、土地を買収する際は、その鑑定を参考
にしながら、土地の価格を定めてゆきます。
この算定評価についても、国土交通省の強い指導があり、その算定
評価の仕方も、がんじがらめにされています。
 また、公共事業の買収は、1箇所の価格を変更するという事は、
その近辺の買収する土地の全部の評価(買収単価)をかえる事です。
 同じ年度において価格の見直しは、行えませんが、その土地等の価格
を決定するのに使用した基準地・公示地の価格変動により、年度が変われば
年度が変われば、土地の価格を変更する余地が出てくるのですが、
最近の基準地・公示地の変動をみれば、分かりますが、大部分が、
減少しています。
 つまり、来年になると、○山県の担当者は、公示地・基準地の
単価を参考に、貴方の土地の買収単価を下げなければならない
可能性が高いのです。
 その意味において、今年に提示された単価が、一番高い、買収
単価となる可能性がたかいのです。

 公共事業の買収には、譲渡益に対して、5000万控除する事
が認められています。その意味において、一般の売買より、相当
有利と思われます。

 上記のことから、単価の闘争よりは、残された土地の価値を上げる
ことを条件とする方が、はるかに有利です。
 その土地への乗り入れ進入路の確保の仕方、
公共事業が、擁壁(ようへき)工事なのか盛土工事なのか?
それによって、残された自分の土地は、その工事
により、どのようになるのか?土地の価値を上げるような
工事の依頼ができないのか?等々

 あえてもう一つ、その土地が田圃でないのなら、「残地補償」の
交渉ができる余地がある事は付け加えておきます。
 ただ、この残地補償は、田圃では、まれにしか認められないようです。
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この回答へのお礼

ちょうど、買収のかかっている土地が公共事業だったので、
大変参考になりました。工事の種類や、お金+オプション工事
というやり方で、将来的な価値を上げていくと言う手もあるのですね。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2001/10/24 10:34

その土地がどんな土地なのかによります。


よくある普通の宅地だとしたら、土地単体で売るよりも付加価値をつける、すなわち建売住宅にして建物とセットにして売ったほうが高く売れます。
ただ、そうではないのだとしたら、事情によりけりです。
土地なんて、値段があってないようなものですから、それこそかけひきのうまさに関わってくるのではないでしょうか?
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コストから売価をアピールする。

収益力から売価をアピールする。市場性から売価をアピールする。理論的にはこの三つです。

買主にも依りますが、一般的に理解されやすいのがマーケットアプローチ。近くのこの土地が、最近いくらで売れた。あの土地もこの値段で売れそうだ等と、地元ならではの新鮮で正確な情報で、当該土地の市場性の高さをアピールするのです。

要は、買い手が、何だかこの土地を早く買わないとソンしちゃうかな?と考え始めればしめたものです。値段が上がりそうだと判断すれば、買い急ぎます。但し、そのような情報がなければ、値付けは買い手次第となります。いわゆる買い手市場です。

なお、我が国の不良債権の早期処理も、同様の経済環境を創出すれば、早期処理可能ではないのかと岡目八目しております(^^)。
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最重要ポイントは、焦らずにじっくりと時間をかけて交渉する事です。



売り急いでいない物件は、買い手に良い物件という印象を与えるし、他の買い手が現れて横取りされるかもしれない、という心配も出てきてBid Up(希望購入価格の引上げ)をする可能性が高くなります。

仲介の不動産屋は売れてナンボの利益なので、成約させる為に売り手に(必要以上の)価格引下げを進める傾向が強い。 従って彼らの情報を参考として聞きながらも、ご自分で情勢判断して価格交渉を進めるのがBestだと思います。
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