女子の「頭皮」のお悩み解決の選択肢とは?

65年前に亡父が借地に住宅を建てました
現在まで契約書はないままトラブルなしで地代を払っていました
60年前に嫁いだ母親が現在一人暮らしです
育った子供は全員独立しています
地主が土地の明け渡しを求めてきましたが、母はその土地を離れたくありません
地主は土地を返して欲しいので相談したいといい、返さなければ地代を世間相場に値上げするといっています
何の契約書もないので困っております

こんなときはどの程度の妥協をするべきか、教えていただけたら幸いです
(世間常識として、転居したくなくても我慢して出て行くべきだ、、、、とか。よろしくお願いいたします)

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A 回答 (4件)

平成4年に借地借家法がかわっていてきわめて複雑です。


手元に文献なしに回答したので、一部用語の間違いとか、わかりずらいことがありました。
自分の勉強の意味で再度整理させてください。

>地主は他人様です
(1)土地の持ち主と、建物登記の名義が異なっている場合、法定地上権の発生
  する可能性があります。

(2)借地権には、地上権と賃借権の二種類があります。
  地上権の場合、それ自体登記できますが、多くは賃借権です。賃借権は
  債権ですからそれ自体登記できずに、かわりに目的となっている建物を
  登記すれば、賃借権が第三者に対抗できます。
  地上権は売買は自由ですが、賃借権の売買は地主の承諾が必要です。
  
(3)借地権には、平成4年以前の旧法とそれ以降の新法があって
  簡単にいうと旧法のほうが圧倒的に、借地人に有利です。

(4) お父様から相続された借家権は、「相続」ですから旧法の契約を
  引き継ぐものです。
  今新しく契約を結ぶとしたら、それが「旧法の借地契約の延長で
  あること」を契約書に明記しないといけません。
  建物登記の名義人と借地契約者が異なったままであらたな契約を結び
  そのあとで建物登記の名義を変えたりすると
  「契約が新法の契約になるおそれ」があります。
  新法は地主に有利です。

>登記は確認していませんが、一度お金に困って建物を買い取ってもらい、
>その後地主から買い戻したと言ってますので、正式に売買していれば
>登記されていると思っていいのでしょうか

(1)まず、法務局へいって確かめてください。
(2)建物の売買契約書、権利証とかおうちにあるはずですが・・・


>数年前に他界した父の相続は今からデモでできるのでしょうか
できますが、法定相続人の全員の判のついた「遺産分割協議書」
除籍謄本など必要な書類があります。司法書士さんに頼むべきです。

>地主さんも、無理難題を言ってくるとは思えないので、
>うまくやりたいと思っています

それは、いいのですが。旧法・新法の境目で古い契約書がないという
ことで、相手が悪気がなくても、新法の契約にすりかえられたり、不当な
地代をとられたり、立ち退きをせまられたりしそうです。

当面立ち退きを拒むには、旧法の借地契約の物権であることを双方が
認識しなくてはいけません。
借地法の本たとえば
『明解Q&A新借地借家法 』榎本武光ほか著 三省堂
をよく読むか、司法書士・あるいは不動産に詳しい弁護士に相談すべき
ですね。

いまできること
(1)法務局で登記簿・公図を確認します。
(2)契約書がないなら、家の権利証と売買契約書を探します。
(3)敷地の境界標石を確認して,借地の面積を知ります。
(4)近隣の不動産屋で、借地権価格 地代の相場を確認します。
(5)あわせて、家屋の相続登記を大至急すませること。
(6)家屋が老朽化して滅失してしまわないように、必要な修繕をおこなう

具体的に、地価がいくらで、借地権をいくらで買い取ると言ってきているので
しょうか。

それとしつこいようですが、新たに結ぶ契約書を「旧法の契約の継続」として
結ぶことが肝要です。
私が、地主ならこの機に、新法の契約におきかえようとたくらみます。
それを防ぐには
(1)まず相続登記
相続人であれば被相続人の権利を承継できます。逆に登記名義人と
借地契約者が異なる場合、借地権を第三者に対抗できません。
御注意ください。
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この回答へのお礼

非常に詳細かつわかりやすくご教授いただきありがとうございました
確認事項が多くありますので早速調べてみます
漠然としていたのですが、うごき始めます

ご親切感謝いたします

お礼日時:2005/08/10 15:25

>65年前に亡父が借地に住宅を建てました



まず、所轄の法務局にいって地番にあった住居の登記簿を
とってください。
お父様の名義の「家屋の所有権」登記がなされているはずです。
地主が御親戚かなにかだと、家屋の登記がなされていないケースも
あります。

家屋の「所有権保存登記」がされていたら、それは借地権が
法的にまもられているということです。

契約書などなくてもいいですし、場合によっては地代など払って
なくても、借地権は建物の所有権を明確にできたらそれで主張
できます。

>現在まで契約書はないままトラブルなしで地代を払っていました
振込みならその記録、通い帳のようなものがあったらそれを証拠に
とっておいてください。

>60年前に嫁いだ母親が現在一人暮らしです
>育った子供は全員独立しています
>地主が土地の明け渡しを求めてきましたが、母はその土地を離れたくありません

建物が登記されていたら借地権(性格には法定地上権)を主張できます。
借地借家法という法律の保護をうけられます。
すなわち借地人は、むやみに立ち退きをくらうことはない、もし立ち退かせる
ならば、地価の借地権割合(普通は7割程度)の代価を払ってもらうか
嫌な場合は拒めばいい。
もちろん借地契約が曖昧なばあい、新たに借地契約を結べばいいです。
たしか普通借地の契約期間は30年で更新できるものです。
借地契約の更新を地主は拒めない・・・これが借地法の鉄則なのです。

>地主は土地を返して欲しいので相談したいといい、返さなければ
>地代を世間相場に値上げするといっています

世間相場に値上げするのは、世間相場というものに正当性があれば仕方
ないことです。
近所の不動産屋さんに坪辺りの普通借地権の地代相場を聞いておくこと
です。
不当に高い地代を払うと、逆に自分で借地権を否定して(相当地代方式)
しまうことになりかねません。要注意です。

>何の契約書もないので困っております
建物の登記があれば十分です。もしもめるようならば、司法書士さんに
入ってもらうことです。少なくともお父様の相続登記はしないといけませんから。


>こんなときはどの程度の妥協をするべきか、教えていただけたら幸いです

建物の登記があるなら妥協は一切いりません。
基本的にいままでの地代を納め続ければそれでいいのです。
むこうが地代をあげさせてくれときたら、嫌だといえば何もできません。

ただし、地主さんがお父さんの親の末裔とかだと話は微妙です。
親子で土地を貸しても使用貸借といって普通借地にならないケースが
あります。いずれにしろ今の地主が赤の他人なら、建物登記の登記簿を
見せて借地権があります。といえばいいです。

契約書なんかなくても平気。
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この回答へのお礼

詳細に教えていただきありがとうございました

地主は他人様です
登記は確認していませんが、一度お金に困って建物を買い取ってもらい、その後地主から買い戻したと言ってますので、正式に売買していれば登記されていると思っていいのでしょうか
数年前に他界した父の相続は今からデモでできるのでしょうか

地主さんも、無理難題を言ってくるとは思えないので、うまくやりたいと思っています

お礼日時:2005/08/09 05:33

契約書が無いというのは困った物ですね。



まず世間相場に値上げとなると、これは了承せざるをえないと思います。但し、金額に対して不満がある場合、裁判所等に賃料を供託して賃料を改めて協議する方法もあります。従って相手のいいなりの金額を払う必要はありません。言われた金額が本当に相場に見合った金額かを、ちゃんと確かめましょう。

これを機に#1の方のとおり契約書を作成されるべきです。
これは不動産業者に作成して貰う事も可能ですし、司法書士等でも作成できます。

どうしても立ち退いて欲しいという場合は、相手方の理由によっては対抗出来ない場合もあります。
この場合は、逆に立ち退きに対する相応の立ち退き料を請求することが出来ますのでこれも相談されるといいでしょう。
また、今住んでいる建物に対する責任問題(買い取ってもらうのか、または取り壊しをしないといけないのか等)も発生しますので、よくよく注意しながら地主と話しを勧められることをお勧めします。
誰か信頼の置ける人に間に入ってもらうのがベストだと思います。
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この回答へのお礼

契約書がないと難しいのですね
ありがとうございました

お礼日時:2005/08/08 16:30

 こんばんは。



 立ち退きを求められているとのこと、さぞご心配かとお察しいたします。
私も借地に住んでおりますので、他人事の様な気がしません。

地主さんに地代はお支払いしているんですよね?
間に不動産業者は入っておられるのでしょうか?
地主さんに相当の理由がない限り、そのまま住めるとは思うのですがどうでしょうか?
どうしても立ち退きを撤回してくれない場合は、裁判所での調停になると思います。(←専門家ではないので、ここらへんは専門家のお答えを期待します。)

以下、そのまま借地として住めることになったとしての話ですが、、、


(1)契約書がない→これを機に契約書を作成する。間に不動産屋さんに入ってもらう。

(2)地代を世間相場にする→これは地主さんの申し出が正しいかと思います。ただし、地代を決めるときは周辺地代の相場をきちんと把握して、計算式があればそれを提示してもらうことが肝要かと思います。

上記にも書きましたが、すぐに立ち退きということにはならないと思います。
良い機会だと思って、契約書等で借地の期間・地代・更新等々の条件を結んでおけば後々トラブルにならないと思います。

借地権も立派な財産です。色々専門的で大変かと思いますが頑張ってください。
本屋には少しですが、借地に関する本も売っています。参考にお読みいただいても勉強になるかと思います。

あまり参考にならないお答えで申し訳ないです。
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この回答へのお礼

早々のアドバイスをいただきまして、ありがとうございました

お礼日時:2005/08/08 07:55

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Q借地権と立退き料について

3年前に他界した母が持っていた借地権を相続しました。
母は元々その土地の借地権を持っておりましたが、
昭和54年に家を新築する際、新たに借地の許可を得ました。
私自身は別の場所に住み、借地に建てた家には誰も住んでいないので、
空き家にするのも勿体ないため人に貸しております。

ところが、先日地主に土地を返却して欲しいと言われました。
その土地を更地にし、新たに不動産を建てたいとの事です。
土地の面積は35坪で土地評価額は1坪18万円、
その金額を地主と借地人の2人で割り、1人当たり9万円、
35坪×9万円=315万円で土地を返して欲しいと言われました。
更地にする費用は当方持ちで65万円掛かり、手元に残る金額は250万円です。

果たしてこの金額は妥当なものなのでしょうか?
もし同意できないのなら裁判に持ち込み、
まずは借地権の相続に関わる承諾料として土地評価額の約15%、
約100万円を請求すると言われました。
その後、もちろん強制的に返却して貰うための手続きを行うとの事。
ネットで調べたところ、借地権の相続について承諾料は必要ないとの記述を見ましたが、
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地主からこの話があったのはつい先日の6月中旬で、
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6月末、つまり来週末までには結論を出して欲しいと言われました。
借地権は難しく、素人の私ではお手上げ状態です。
とり急ぎの質問で不躾とは存じますが、お力添えいただければ幸いです。
お忙しいところ申し訳ございませんが、重ねてよろしくお願い申し上げます。

3年前に他界した母が持っていた借地権を相続しました。
母は元々その土地の借地権を持っておりましたが、
昭和54年に家を新築する際、新たに借地の許可を得ました。
私自身は別の場所に住み、借地に建てた家には誰も住んでいないので、
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ところが、先日地主に土地を返却して欲しいと言われました。
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Aベストアンサー

相続による名義の変更には通常承諾料の必要は無いようです。
また50%は低いでしょう。

<借地権価格>
土地を借りている場合、その賃借権それ自体が財産的価値を有します。特に都市部では所有権そのものよりも借地権の方が価値のある土地というのがほとんどです。土地自体が1000万円としても、賃貸している場合には、賃借権が700万円とか800万円で、所有権は残りの2、300万円というのが大半です。借地権価格については、今では相続税課税台帳とか路線価票をみれば、当該土地の借地権割合が60%とか90%とか出ていますので、更地の価格にその借地権割合を乗じた額が目安になるでしょう。

と言う記述が有ります。
更に、評価額は何の評価額でしょうか?
その土地自体の通常の売買取り引き価格ですか?

計算の基礎を記載します。
売買価格坪単価X坪数X借地権割合=その土地の借地権価格

また、家屋については買い取り請求が出来ます。
あなたが明け渡しを希望した場合には更地で返還する義務が生じますが、貸主からの返還請求ですので建物を買い取ってもらう事になります。
償却期間は25年程度ですので、償却期間は過ぎていますが、住める状態であれば、最低価値は存在します。(5%)
現在の取得価格の5%が買い取り価格と言う事です。
(木造の坪単価地域相場50万で総床面積20坪なら50万円となります)
手入れをしており、耐久性が高いと評価されるとアップします。

ですので、18万が売買相場で借地権が60%でも、
18X35X60%+50=428万
が、目安額でしょう。
借地権割合が高ければ、床面積が大きければ上乗せされますし、床面積が小さければ減額されます。

借地権割合の確認、売買相場の調査、建物の残存価値評価
をして下さい。
近隣の不動産屋などでも親切に教えてくれる店も有るでしょう。

* 現在の入居者の明け渡しの方も問題です。

元不動産営業

参考URL:http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/chintaisyaku1.htm

相続による名義の変更には通常承諾料の必要は無いようです。
また50%は低いでしょう。

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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q居住権(?)

賃貸でも長年住めば、居住権(?)みたいなのが発生すると聞いたのですが、
それは何年間ですか?

あと、居住権と言う権利名が正しくないのであれば、なんという権利でしょうか?

Aベストアンサー

「居住権」と言う権利はないです。
ないので、住み続けても、その権利は発生しないです。
仮に、ODOPSFAKVGRNさんが言う居住権が「住むことができる権利」だとすれば、
それは
1、所有権に基づいて住むことができる権利
2、賃借権に基づいて住むことができる権利
3、使用貸借に基づいて住むことができる権利
の3つを総称しての俗名です。
本件の場合は「賃貸でも」と言うことなので2、ですが、
これの義務は家賃ですから、支払いがないと不法占拠となり
「住むことができる権利」は消滅します。
なお、不法占拠でも10年間住み続ければ1、の所有権が時効で取得できるので、
所有権がなくなるまで何時までも住むことはできます。

Q未登記建物の借地権

親戚の叔母さんが40年土地を借りて建物は叔母が建てて住んでいます。建物は未登記ですが毎年相応の地代を払い、固定資産税も叔母の名義で払っています。この場合、未登記建物でも借地権はあるのでしょうか?

Aベストアンサー

 ドモ ドモッ、  

> 今の土地を買い取るか、建物を相場で処分するかを迫られています。

 「自分(地主)に相場で売れ」または「土地の買主に相場で売れ」というふうに言われているのですか?

 だとしたらすごい地主ですねぇ (^o^;

 私は不動産の賃貸業をやっている者ですが、土地は駐車場か資材置き場などにしか貸しません。建物を建てたいという人には貸さないのです。

 なぜかというと、それは売ったのと同じだ(つまりもう、自分が生きている間は戻ってこない)からです。わずかな借地料程度で売ったも同然、では計算が合わないでしょ?

 ホワイトロック(なつかしきコンバット由来かな? (^^; )さんがお書きのように、「借地権を買い取ってくれ」と地主に言うのがよいでしょうね。

 「いくらで」と言われたら、自分の好きな金額を言って、相手も言って、というぐあいに話し合っていく(つまり、交渉する)のがいいんじゃないでしょうか。

> 土地を買い取る場合、路線化の借地権割合は適用されるのでしょうか?

 すでに説明がされてありますが、路線価は制度の主旨が違います。ですから、適用されるとかされないとかいう話ではないのです。

 適用云々の話ではないのですが、参考にして悪いわけでもありません。代金決定になにかもっともらしい根拠が必要だと思われたら、利用なさるのも悪くないんじゃないかと思います。

 まあ、私の個人的な価値観に従えば、ですが、建物所有の借地権の価値は路線価方式よりも大きくて、土地の相場とほとんど変わらない価値がありますねぇ。定期借地でないんでしょうから。

 ですから、土地を買う場合は差額はほとんどゼロで、また、借地権を売る場合はほとんど土地の代金と同じで売ることになります。

 私の個人的な価値観ですよ、あくまでも。くどいですけど、それだから私は貸さないのですが、そちらの地主さんは「ひどい」と言うかもしれません (^o^; 。いや、言うに違いないな。

 ま、とにかく、売る・買うという話になっているのであれば、大至急建物の登記をするべきですね。

 ドモ ドモッ、  

> 今の土地を買い取るか、建物を相場で処分するかを迫られています。

 「自分(地主)に相場で売れ」または「土地の買主に相場で売れ」というふうに言われているのですか?

 だとしたらすごい地主ですねぇ (^o^;

 私は不動産の賃貸業をやっている者ですが、土地は駐車場か資材置き場などにしか貸しません。建物を建てたいという人には貸さないのです。

 なぜかというと、それは売ったのと同じだ(つまりもう、自分が生きている間は戻ってこない)からです。わずかな借地...続きを読む

Q地上権が設定されているマンションは何が問題になるのでしょうか?

マンション購入を検討しています。
昭和52年築で古いですが、環境はとても良いのでいいなと思ったら、地上権が設定されているとのことです。

地上権が設定されているマンションは、存続期間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

ちなみにこの物件の登記簿謄本をみたのですが、存続期間が記載されていませんでした。
これは、存続期間の定めがないということでしょうか?それとも、登記はされていなくても、契約書か何かで期間が定められているものなのでしょうか?
仮に、登記簿謄本に存続期間が記載されていないということは存続期間の定めがないということである場合、民法上は存続期間が何年とみなされるのでしょうか?

現在57歳でマンション購入を考えているものですから、そのマンションにいつまで住めるのかというのは、大事な問題と思っています。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備して遅滞なく異議を申し出ないと、借地契約は更新した
ものを見なされます(6条、法定更新)。」
その場合には、更新時からさらに30年。
地主の正当事由というのは、旧法では曖昧ですが判例的にみて
まず大抵の事由は認められないと考えてよいです。
更新拒絶ができないのでそのあたりを明確化した新法ができたわけですから。


>現在57歳でマンション購入を考えているものですから、

築32年でも借地契約期間が60年なら、あと30年は大丈夫ですし、法定更新で
40年後も問題ないでしょう。
ただし、旧法の場合、建物が滅失した場合借地権も消滅します。つまり
住民がいなくなって維持管理が十分でなくなり建て替えも不可能という事態や
大地震などの災害で大破して取り壊さざるをえないケースでは、建て替えに
よる借地更新が不可能なケースがでてきます。
所有権のマンションの場合、最悪でも撤去費を控除した土地代が手元に残りますが
借地権の場合、撤去費用だけ負担させられて家を失うケースも考えられます。
借地権でも「50%~70%」の借地権割合の価値がありますが、それが撤去
費用を上回るかどうか、借地権を買う人、場所によります。

築60年の建物は、どうなっているかというと都心部にあれば、代官山同潤会
アパートのように再開発で建て替えられて、土地の権利をもとに割り増しされた
容積で少ない土地の持分とあたらしい建物床に置き換えるようなこともありえます。
しかし、郊外の立地だと空き家が増えて廃墟に近い状態になっていて例も
少なくないです。

お買いになる物件が価値の高い都心部であることを願っております。

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備...続きを読む

Q借地で持ち家の場合の立ち退きについて

今の場所に住み続けてほぼ50年になります。

土地は借地で建物は持ち家です。

店舗兼住居ですが、ここ一年くらいで行政の都市計画があり、

店舗部分が歩道でとられ住居のみが残ります。

それに伴い、地主から立ち退きを含め今後どうするのか?言われています。

家族は、半分土地をもらって住み続けるか、

その分のお金(割合でいくと5:5か6:4かわかりませんが)をもらって出て行くか、

の最終的な判断をすることになりました。

このような場合、地主とトラブルなく、スムースに話が進むのでしょうか?

私たちがこれから地主との話し合いにおいて、どのような心構えや方策が必要なのでしょうか?

心情的には土地が仮に半分になってもこの場所に住み続けたいのですが、

それこそ鶏小屋のような家になってしまうと思います。

Aベストアンサー

質問文のケースの場合、道路拡幅によって取り壊される建物部分については行政側で損失補償金を支払ってくれます。現在も営業しているのであれば営業補償もされます(ただし、商売を継続しない場合は補償額が下がることもあります)。

「土地をもらう」というのがどういう状況を想定されているのかわかりませんが、この場合は土地所有者から購入することになります。借地権がありますし、現在居住されているので優先権もありますが、土地価格は通常の範囲であるいは借地権料分くらいの値引きがあるかもしれません。

Q借地権交渉でもめてます。底地権について教えてください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたところ、「底地権は地主さんのものだからどうにもなりませんよ。」とまったく、逆の回答。

いったい、底地権ってなんなのでしょうか?地主さんが立場が強く、借地人は地主のいいなりになるしかないのでしょうか。とにかく、地主が変わり者で、両親が代理人などをたてることも一切拒否、もし、代理人をたてたら、交渉しないとまで言われています。地主の提示する条件で不当な点は以下の3点です。
 1.地主本人が事務処理をするにもかかわらず手数料10%をとると言っている。
   金額にすると、100万ぐらいです。
 2.提示された坪単価が、役所で調べた公示価格に比べると、安いこと。
 3.両親が借地の上に、自分所有の築30年の家に住んでいますが、契約終了後
   地主はそのまま、家を借家として貸す予定で、そのリフォーム代200万を
   両親に請求していること。家そのものの価値は、2階が築40年を超えているの
   で、価値がゼロとは、不動産やに言われているのですが。退去後のあとの、
   リフォーム代まで請求されるすじあいはないですよね。それだったら、更地に
   して返したほうがとくです。

 などです。底地権のことを含め、ご意見お聞かせください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたと...続きを読む

Aベストアンサー

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4とか7:3と路線価上で取り決めされておりますが実際の売買では5:5となるケースが多いようです。3.の建物にリフォーム費用をとるというのは論外です。借地の契約書上で取り決めされていれば別ですが建物に対価があれば地主に対し、買取請求できるぐらいですから。地主が現況の建物をそのまま使うのであればリフォーム費用は地主負担となるべきでしょう。
諸条件含めて地主の要求が不当であれば自分の希望額で第三者に売り出しをしてみたいと地主に申し出てみてはいかがでしょうか?地主にプレッシャーをかけることはできると思います。

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4...続きを読む

Q土地相続と居住権について、どなたか教えて!

土地相続&居住権のことで相談します。
祖父(30年以上前に他界)の名義の土地に、現在も両親が20年以上住んでいます。祖母は8年前に他界。
放っておいた土地の相続の問題を、父の代で解決するために名義変更を行おうと考えています。ちなみに建物は父名義です。
ただ父には兄弟姉妹が合計10人おり、その中に名義変更に反対し売却して財産分与せよという数人がいます。

<質問内容>
(1)現在も住んでいる父に名義を変更することは可能でしょうか?
全員の了承が得られない場合はどうすれば良い?
(2)やむを得ず売却するのであれば、均等分配ではなく居住権を主張して父が多く分配をもらえることは可能ですか?

ド素人なので、ホントに困っております。
どなたか詳しい方、もしくは経験された方、どうか教えてください。
宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

「建物は父名義です。」と云うことですが、父は、土地を祖父から借りて建物を建てたのですか ?
親子でであっても法律上は他人です。地代を支払っていましたか ?
世間では、親が子に「建物を建ててもいいよ」と云うことがよくあります。それを法律上「使用借権」と云いますが、
非常に弱い権利です。
今回は、このようであったとおもわれます。
そうだとすれば、居住権云々は全くないです。
今回は、父は土地を利用する権利はないと考えて差し支えないです。
それではどうすればいいか。
まず、祖母の生前に戻り、祖父の土地の相続を、相続人と、その持分権を決めます。
「相続人全員」は誰と誰か、も、法律で決まっています。
それは司法書士でお聞き下さい。
それが終わったならば、祖母の相続財産を、祖父と同じように持分権を計算します。
おそらく、相続人は何十人となると思います。権利も、1人が何百分の何百と云うように数値になると思います。
あくまでも、法律で決められていますので、それに従う方がいいです。任意の話し合いは不可能かも知れません。
次に、今回の回答になりますが、そのように調べた相続人全員が印鑑証明等全部揃え、
承諾するならば、土地の所有権は、父のものになります。
これは現実には、持分割合を金額に換価して支払う他ないと思います。
それが決裂すれば、全部を競売にします。
裁判所は持分比率に応じて配当します。

「建物は父名義です。」と云うことですが、父は、土地を祖父から借りて建物を建てたのですか ?
親子でであっても法律上は他人です。地代を支払っていましたか ?
世間では、親が子に「建物を建ててもいいよ」と云うことがよくあります。それを法律上「使用借権」と云いますが、
非常に弱い権利です。
今回は、このようであったとおもわれます。
そうだとすれば、居住権云々は全くないです。
今回は、父は土地を利用する権利はないと考えて差し支えないです。
それではどうすればいいか。
まず、祖母の生前...続きを読む

Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。


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