住宅ローンが支払えないときは？？？

現在支払いが毎月7万ほどあります。元本55000円、利息15000円くらいになりますが、支払いができそうにない場合は銀行に相談すれば向こう3年間の支払いを半額くらいにしてもらうことは可能でしょうか？（本当は処分したいのですが、多分マイナスになると思いますので。）もともと30年で組んでいましたが、繰上げ返済で5年短縮しました。支払い期間は延長になってもいいのですが、できるだけ貯金はくずしたくないと考えています。それとも繰り上げ返済して3年間の支払いをなしにした方がよいのでしょうか？またこの場合は利息を含めた額を支払うのでしょうか？別居をするため両方の支払いができません。アドバイスをお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/08/10 13:05

＞現在支払いが毎月7万ほどあります。

２５年ローンで金利2.7％なら借入れ額は１５４０万円程度ですね。

＞元本55000円、利息15000円くらいになりますが、
元利金等払いだとしたら相当返済期間は進んできていそうですね。
仮に５年だとしても残債は１３２０万円くらいですよね。

＞支払いができそうにない場合は銀行に相談すれば
＞向こう3年間の支払いを半額くらいにしてもらうことは可能でしょうか？

おそらく、相談すれば現在の物件の担保評価をして、残債割れしている
となれば、任意売却を薦められる可能性も考えておかねばなりません。
別居となれば、ご主人がそこにお住まいになって、奥様がでていくのか
奥様とお子様がお住まいになってご主人が出ていくかで銀行の対応は
違っていきます。
ローン名義人の住居として使うのが住宅ローンの本筋ですから。
別居を理由に、賃貸に出すことを銀行に認めてもらって、家賃で返済を
続けるという手はあります。

＞（本当は処分したいのですが、多分マイナスになると思いますので。）
現在の物件査定はいくらくらいなのでしょうか。１０００万円程度ならどうし
ようもないですが・・


＞支払い期間は延長になってもいいのですが、
というか、ローン名義人がご主人のばあいでご主人が出ていかれると、
ローン自体の支払いを危ぶむというのが銀行の考え方でしょう。

＞できるだけ貯金はくずしたくないと考えています。
それはわかりますが、ローンは約束ですから支払わないと、こげつきます。
一旦こげつくと次に住宅を買うとき差しさわりがでます。

＞それとも繰り上げ返済して3年間の支払いをなしにした方がよいのでしょうか？
後ろをなくす繰上げ返済というのはあっても、前をなくすというのは聞いた
ことはないです。


＞またこの場合は利息を含めた額を支払うのでしょうか？
利息だけ払って現金返済を待ってもらうほうが銀行はうれしいでしょう。

＞別居をするため両方の支払いができません。

(1)奥様と子供（もしくは子供がいない場合）が今の住居に残る場合
　単身赴任の例もありますし住民票も移さないケースもありますから
　銀行が、ローン名義人と本人住居の食い違いを指摘することは
　少ないとおもいますが
　相談にいって離婚を視野にいれた別居という話になれば、銀行は
　結構青い顔をすると思います。
　ご両親の資産などがあれば、連帯保証人になってもらった上で
　ローンの借り換えをしてくれと言ってきます。
　ローン保証料などいろいろ無駄な金もでます。

(2)ご主人が単独で住む
　これは、あきらかにムダ。奥様の別居先があるなら、この住居は
　賃貸に出すべきです。
　１０万の家賃がとれたら、ローン・管理費・固定資産税を払って
　お釣りがきます。
　家財も半分になりますから、ご主人は一旦安いアパートでもさがして
　住むほうが得策。

数年後に残債が減って、売却価格が残債割れしないようなら
売却です。
もし、今後も下がる見通しならば、いま身内から数百万の金を
借りてでも売ってしまったほうが、得でしょう。
単純に、７万のローンを払うのでなく、下落する価値の分まで
負担しているだと考えてください。

この回答への補足

ご丁寧にありがとうございます。購入価格は2600万で、頭金700万、繰上げ100万、残高1000万になります。平成5年に築10年の物件を購入しました。マイナスになるというのは、今は築22年の物件になるので家屋の価値はないと思いましたので、そのように書かせていただきました。似たようなものが1000万を切って売り出されています。土地の価値しかないのなら、頑張ってローン返済（減額相談の上）して、損をしない程度になってから売却した方がいいのでしょうか？
☆☆☆１０００万円程度ならどうしようもないですが・・☆☆☆とおっしゃっているのは、どういう意味なのか教えてください。

補足日時：2005/08/10 13:35

No.5 回答者： yu-ka86 回答日時： 2005/08/13 17:12

>>繰り上げ返済をして３年間の支払いをなしに

繰り上げ返済をしても３年間支払いを止めることは不可能です。しかし銀行によってはローンが払えない、どうしても支払額を減らしたいということなら、ローンのリスケジューリングというものがあります。（通称リスケ）
銀行によって様々ですが、延滞をする位なら既存のローンの条件変更をして、当初何年かは金利だけ払うとか支払額を減らして延滞をしない様にするということは出来るはずです。
当然事務手数料や、それにより支払期間延長が発生するならば保証会社保証料も別途取られる可能性もあります。
一度窓口に相談に行かれたらどうでしょうか？

この回答へのお礼

はい。窓口で相談してみます。アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2005/08/15 20:52

No.4 回答者： walkingdic 回答日時： 2005/08/11 21:11

繰上返済で３年の支払を無しということは出来ません。

繰上返済でも「返済額圧縮」というやり方があるのでそれでしのげないか検討下さい。
前回の繰上でも苦しくなりそうであれば返済額圧縮をすればよかったのですが。。。

この回答へのお礼

やっぱり無理な話みたいでした。相談してみます。ありがとうございました。

お礼日時：2005/08/15 20:51

No.3 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/08/10 15:51

>ご丁寧にありがとうございます。

いえいえ、私も全く同様の経験そしているものですから、少しでも御役に
立てばと思い書かせていただきました。

＞購入価格は2600万で、頭金700万、繰上げ100万、残高1000万になります。
＞平成5年に築10年の物件を購入しました。

これは、かなり厳しいですね。
平成５年から１０年間の下落が一番大きいです。
私は、マンションですが平成８年に築８年の物件を取得して、
平成１２年に離婚のため売却しましたが、買値から１６００万円下がりました。
それでも売れただけよかったです。今もっていてもさらに３００万円
値引きしてやっとではないでしょうか。

＞マイナスになるというのは、今は築22年の物件になるので
＞家屋の価値はないと思いましたので、

ということは戸建住宅ですね。立地によっては売りづらいですね。

＞似たようなものが1000万を切って売り出されています。
でしたら、１０００万円でとりあえず売り出すのも手ですね。

＞土地の価値しかないのなら、頑張ってローン返済（減額相談の上）して、
＞損をしない程度になってから売却した方がいいのでしょうか？

築２２年でも、リフォームして住むという需要はあるかもしれません。
これが２８年になれば、撤去して更地で売ったほうがいいと言われるでしょう。
撤去費用が１００万程度かかります。

すべて立地次第です。
(1)地方都市、あるいは千葉、埼玉、茨城の周辺部の場合
　　今後もさらに２％～３％で地価は下がる傾向にあります。
　　お住まいの市の公示地価の過去５年の傾向をごらんください。
http://tochi.mlit.go.jp/
役所にいけば公示地価の毎年の資料をみせてくれます。
市役所ホームページでもおそらくみられます。
今後も下落が続くと読むならば、早く売ってしまうほうがいいでしょう。



＞☆☆☆１０００万円程度ならどうしようもないですが・・☆☆☆と
＞おっしゃっているのは、どういう意味なのか教えてください。

仮に１３２０万円の残債だとしたらそれに対して土地の時価が
１０００万円だったら差が大きすぎてどうしようもないという意味です。

それと、仮に４０坪の土地だとして、坪辺り２５万円の土地
というのは、極めて引き合いの薄い土地で売りにくい。
人口１２万程度の地方都市の住宅地での相場価格ですから
場所によっては需要はあるでしょう。
地方都市で人気のある住宅エリアなどなら、売れると思います。
住宅はあったほうがいいです。もし借り手が付くなら、しばらく貸して
そのあとその借り手に「買わないか」ともちかける手があります。
家賃が１０万でもとれたら十分ですが、その間地価が下がる懸念も
考慮にいれるべきです。
２％づつの下落が今後５年続けば１０００万円の土地は１３０万円
下落します。持っているだけで月に２．１６万円失っていきます。
建物の維持費もかさみます。固定資産税も６万円くらいは払っていそう。


マンションでも１０００万円以下の評価のものは、昨今の都心回帰
（地価の下落で、都心部の供給が活発化して周辺部の中古が売れない）
は、首都圏のみならず京阪神、名古屋、でも同様にみられる傾向です
から、そこまで下落すると買手も付きづらいだろうと思われます。


残債１０００万円、時価評価１０００万円ならまだ、見込みあります。
私は、売れるなら売るべきと思います。
立地がわからずにこれ以上意見はもうせませんが。

この回答へのお礼

時価を調べたとこと、やはりマイナスになります。銀行へ行って相談してみます。今無理に売っても、賃貸マンションの家賃は発生しますので、借金を抱えるよりはこのまま住む方がいいように思います。ありがとうございました。

お礼日時：2005/08/15 20:47

No.1 回答者： sinobu_wednesday 回答日時： 2005/08/10 00:35

何にしても銀行に相談するべきだと思います。

銀行だって担保割れしている物件を差し押さえて競売にかけても得なことはありませんから、ある程度は質問者さんの意向に沿って返済の猶予を考えてくれるはずです（まあ、銀行の人間ではない私には断言は出来ませんが）。

> それとも繰り上げ返済して3年間の支払いをなしにした方がよいのでしょうか？

これは出来ないと思います。繰り上げ返済は最後を短くすることはできても、当座の支払い猶予のためには使えないと思います。逆に、手元に繰り上げに使えるお金があるなら当初計画通り払えるだろ、と思われるのがオチではないかという気がするのですが…。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり、申し訳ありません。よいアドバイスありがとうございました。どうしても支払えないようなら一度相談に行ってみようと思います。元気が出てきました。

お礼日時：2005/08/15 20:42