不良債権を処理するにあたり、土地の流動化が必要であると言われているみたいですが、なぜ土地が流れにくくなったのですか?そして、流れやすくするにはどうしたらよいのでしょうか?皆様の意見をお聞きしたく思います。
また、関連ホームページで詳しいものを教えていただければありがたいです。
よろしくおねがいします。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (1件)

流動化の意味を誤解しているものと思われますな。


売り買いしにくい、というのが「流動化してない状態」。
しやすくなったら「流動化した(された)状態」。
バブルで地価高の頃に担保となり、その借金が返せずに銀行側に所有権が移った土地が、その後の地価下落で差損を生んで不良資産化。
定期借地権活用とか土地証券化で流動性が増すものと思われる。

何でも人に聞くだけじゃなくて、新聞読んだり検索エンジン使って自学もしようね。
http://www.nikkei.co.jp/
http://www.google.com/intl/ja/
    • good
    • 2
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

お礼日時:2001/10/28 13:22

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q相続時の土地の評価額

相続時の土地の評価額についてお尋ねします。

以前から漠然と、相続の際、現預金より土地のほうがはるかに低く評価されるので有利と考えていました。

ところが自分が遺言書を書く気になって、信託銀行に行き、「小当たり」してみたところ、今は土地も実勢価格で評価されるので、現預金と、有利不利はないと言われました。

確かに今は実勢価格と、路線価や公示価格と差がないと聞いた記憶があります。

一方で、五年前に母が死んだ時の自分の相続の明細を見ると、土地の「相続税評価額」は実勢価格の1/3以下になっています。

そもそも相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません。

一度離婚していて、いろいろ複雑な問題があり、信託に相談するとしても、基礎知識として知っておきたいと思います。

実際はどちらが正しいのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません

市街化調整区域の場合は倍率方式を採用しますので、NO1の方が言われる様な方法ですね。
市町の発行する評価証明×相続税倍率=相続税評価額

市街化区域の場合は税務署が路線単価を持ってますので
路線単価×奥行き補正率×間口補正率×m2=相続税評価額

色々「かける」ことによって「実勢価格に近づける」でしょうか。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm
http://www.rosenka.nta.go.jp/
当年分は、いつも7、8月ごろです。

Q債権が流動化がサブプライムをひどくしたの?

債権が流動化がサブプライムをひどくしたの?

Aベストアンサー

>債権が流動化がサブプライムをひどくしたの?
 まあ、全世界に購入者がいて、被害が世界中に拡散した事を指して「ひどくした」と言うのであれば、「YES」です。

 まあ、仮にサブプライム(要は土地の高騰と崩壊です)が無くても、何か別の物が高騰して、結局同じ事に成ったのではないでしょうか?(サブプライムが無ければ万事解決という問題ではない。)

 個人的には、極東の万年デフレで金利がゼロみたいな癖して、借りても借りても底なしに、低金利で資金を提供(普通ならここで金利が上がってしまう筈なのに)してくれる経済大国が有ったのが、傷を広げてしまった一因じゃないかなと思ったりするのですが…。
 (しかしこの国はこの後どうなるのでしょうか?返済のかたに世界中の資産を差し押さえるのか、踏み倒されて泣くのか…。)

 因みにレバレッジとは、簡単に言うと借金をして取引をする事です。
 (サブプライムに関してレバレッジと言えば、普通はサブプライム債権を借金をして購入した銀行や投資家がやっている事です。)
   http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%AC%E3%83%90%E3%83%AC%E3%83%83%E3%82%B8

 個人的には、債権の証券化と流動化、および格付け会社が高い格付けをつけた事などなどの理解に関してご理解されているかがちょっと不安なのですが…。

>債権が流動化がサブプライムをひどくしたの?
 まあ、全世界に購入者がいて、被害が世界中に拡散した事を指して「ひどくした」と言うのであれば、「YES」です。

 まあ、仮にサブプライム(要は土地の高騰と崩壊です)が無くても、何か別の物が高騰して、結局同じ事に成ったのではないでしょうか?(サブプライムが無ければ万事解決という問題ではない。)

 個人的には、極東の万年デフレで金利がゼロみたいな癖して、借りても借りても底なしに、低金利で資金を提供(普通ならここで金利が上がってしまう...続きを読む

Q遺産相続および土地評価について

祖母の遺産相続でもめております。

祖母には3人の子がいて、内一人が私の父です。
祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
銀行に借金をしてマンションを建設しました。
(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

兄弟達はマンションの土地は相続人全員に権利があるから
相続させろと主張し、さらに借金については相続しないと言い張ります。
法定相続的には負の財産も均等である旨を父が主張しても
「連帯債務者」である父が負担すべきと返されます。

この主張は正しいのでしょうか?

また、マンションとその土地の名義が分散してしまうと
もめ事の種にもなりかねないため、兄弟の相続権のある
マンション建設地の評価分を現金で支払おうとしていますが
その際の土地の評価はどのようなものになるのでしょうか?

兄弟は更地の売却実勢価格分よこせと言い出すでしょうが、
当方としては安い路線価や固定資産税評価を基準にしたいところですし
マンションが建っている土地である以上、貸家建付地という条件、
またその土地はマンション建設の為に借り入れをした銀行の
抵当にもなっているため、評価は低いと考えます。

祖母の遺産相続でもめております。

祖母には3人の子がいて、内一人が私の父です。
祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
銀行に借金をしてマンションを建設しました。
(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

兄弟達はマンションの土地は相続人全員に権利があるから
相続させろと主張し、さらに借金については相続しな...続きを読む

Aベストアンサー

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

また、遺産分割協議が調わない場合は家庭裁判所に遺産の分割を申立てることができます。 家庭裁判所はまず「調停」にかけ、調停が成立しないときは「審判」による分割を行うことになります。

■遺産分割方法について

ここからは分割方法について個人的なアドバイスを書かせて頂きます。

1.遺言で指定された財産について

遺言通り、父がマンション建物、弟Aが財産A、弟Bに財産Bをそれぞれ承継します。(ここまではOKですね)

2.マンションと土地と借入金について

これまでの経験から申し上げると土地・建物の所有権は一本化した方が宜しいです。(つまり、マンションの土地・建物を父の所有に一本化する)

その理由としては土地・建物を別の所有者とすると
・将来の売却する場合に障害になる可能性
(建物・土地単独では売却が難しい)
・次世代への相続時に話が面倒になる
・借地料支払の請求、借地権の発生・・・等
後々トラブルが発生しやすい状況になるからです。

次にその方法についてですが

借入金6,000万の連帯債務については、父だけではなく、弟Aも弟Bもその相続分に応じて負担する義務が発生します。つまり、仮に相続人が3人(父、A、B)の場合には、AとBがそれぞれ6,000万×1/3=2,000万、2人合計で4,000万の連帯債務を負担することになるわけです。

そこで父がAとBの債務4,000万を引受けるかわりに、その債務と同額のマンションの土地を引継ぐ事にするのです。(債務と土地が同額なのでプラス・マイナス0)

遺産分割協議でA・Bの債務を父が引受ける事について合意を取り付けるのです。

ただ、その合意は相続人間では有効な契約でありますが、第3者である銀行に対し主張することはできません。(つまり、銀行は相続人それぞれに返済を請求できる)

債権者である銀行にA・Bの債務を免除してもらうには「免責的債務引受」(他の債務者の責任を免除させる債務引受け)を承諾してもらう必要があります。

銀行が承諾するかどうかはここでは判断できかねますが、債務者の1本化、不動産担保力、マンションの収益力、連帯保証人の資力等を総合的に判断して決定されることになります。

(ただ、相続人間の合意は有効であって、要は銀行がどのように回収するかの判断の問題です)

また「マンション収益のある父だけが得だという反発があると思われますが、家賃収益は遺言書に記載された物件から得るもので正当である」についてはその通りですし、その収益からか借入金を返済していく必要があります。また、マンション経営を長期間続けることはそれなりにリスクを負うことになります。

3.200坪の更地について

父がマンション土地・建物・借入金、Aが財産A、Bが財産Bを取得した上で財産全体で各人が1/3取得でるように200坪の土地を分ける。

ただ、前述の通り、不動産の所有権は一本化しておいた方が賢明です。将来売却が確実な場合は共有としていても問題ないですが、それ以外の場合は各々が有効活用や売却しやすいうよいに分筆(分割)して所有しておいた方が宜しいでしょう。もし、分筆が難しいということであれば弟A・Bに代償分割してもらう方法も考えられます。

まとめますと
1.遺言通りに財産を取得
2.父がA・Bの連帯債務を引受けるかわりに、マンションの土地を取得
3.200坪の更地については相続財産が法定相続分の1/3になるように調整して取得

以上はあくまでも経験からの一案です。
参考になれば幸いですが、実際の相談は専門家になさってくださいね。

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

...続きを読む

Q債権流動化についての入門書

こんにちは。
債権流動化について少し知識をつけたいと思っています。
読みやすい本などありましたらお勧めお願いします。

Aベストアンサー

例えば、債権流動化に限らず、さまざまなバランスシート改善方法を取り扱った本としてこちらはどうでしょう?

書名 バランスシート効率化戦略-流動化・証券化から金庫株の活用まで-(CK books)
著者名 長谷川英司著 斎藤尚著 森谷竜太郎著
出版社 中央経済社

債権流動化の意義/目的、他の類似手法および比較 もあわせて可能と思います。

Q家屋・土地相続の時の評価額について

兄弟2人で家と土地を相続するとなり
長男が家屋と土地を受け継ぎ名義変更を行い
次男には家屋と土地の半分に対応する金額を
長男からもらう形で相続を済ませようとする場合
一般的には土地と家屋の評価額はどうやって出すのでしょうか?
ご教授ください。

Aベストアンサー

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです。

例えば、兄が「大体この辺は、坪××円くらいだから、この土地が○○円くらいかなぁ。じゃあ、半額の△△円を渡すということでいいだろうか?」といえば、弟が「まあ、そんなものだろう。」と答えて、遺産分割が終わるなんていうのがよくあります。

このとき、坪××円に何か根拠があるかというと、兄の地域住民として、見聞きした経験上の相場など、ほとんど根拠がないことが多いです。しかし、仲の良い兄弟であれば、あまり細かいことは言いません。

また、兄が不動産の半額を支払うだけの預貯金を持っていないことも多く、兄が支払える範囲で、弟が手を打つというのも普通のことです。こうなると、不動産の厳密な価格を調べるということに、ほとんど意味がありません。

厳密に決めるのであれば、不動産鑑定士に鑑定を依頼することになりますが、数十万円の単位で費用もかかります。当事者が納得できるのであれば、どのように決めてもかまいません。公示地価や路線価を調べ、兄弟二人がそれをベースに、話し合い、価格を決めるということも、あると思います。

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです...続きを読む

Q不良債権

不良債権って何ですか?
あと経済に詳しくなるにはどうすればいいですか?

Aベストアンサー

すごくいい質問です。マスコミでも定義がしっかり説明されないまま情報がひとり歩きしていて、たいへん問題だと思います。
さて、ご質問に対する回答です。
一般に「不良債権」と言うと、「貸したけど返って来ない金」というイメージがありますが、正確にはそうではありません。
銀行の貸付金は、金融庁のマニュアルに沿って返済の確かさの度合いにより、(1)から(4)の4種類に区別されます。(銀行用語で「分類」と言います。)
大ざっぱに言うと、(1)は返済に何ら心配ない債権(正常債権)、(2)はやや心配な債券、(3)は破綻懸念先に対する債権、(4)は実質破綻先や民事再生法など法的に破綻した先に対する債権です。不良債権とは上記(2)、(3)、(4)に分類された債権のことを言います。
ただ、同じ不良債権と言っても、(2)と(4)では全く意味が違います。(4)はほとんど返ってこない債権ですが、(2)は実際にはほとんど返ってくる債権です。
例えば、借り手の企業が2期連続で赤字決算をした場合、基本的には要注意債権として(2)に分類されます。(←預金担保など確実な担保がないかぎり)
毎月の返済が1回も遅れていなくても、銀行に一切迷惑をかけていないつもりでも正真正銘の「不良債権」です。しかもこの種の(2)分類債権が不良債権の大半を占めているのが現状です。
「不良債権を処理する」と言う時、一体どの不良債権を「処理」するのか、しっかり確認する必要があります。(2)分類債権も全て「処理」するのであれば、大変なことです。連続赤字企業には一切金を貸すな、潰してしまえ、ということになるからです。今のご時世、健全な(?)、頑張っている赤字企業を助けるのが銀行の大切な役割だと思います。某大臣が必要以上に銀行の貸出資産の査定を厳格にして、それを阻害するのは悲しいことだと思います。(某大臣は一方で貸し渋りはいかんと言っているのですから、全く矛盾します。まるで、無責任な上司が相反する指示を部下に出し、自身の保身をしているのと似ている気がします。)

すごくいい質問です。マスコミでも定義がしっかり説明されないまま情報がひとり歩きしていて、たいへん問題だと思います。
さて、ご質問に対する回答です。
一般に「不良債権」と言うと、「貸したけど返って来ない金」というイメージがありますが、正確にはそうではありません。
銀行の貸付金は、金融庁のマニュアルに沿って返済の確かさの度合いにより、(1)から(4)の4種類に区別されます。(銀行用語で「分類」と言います。)
大ざっぱに言うと、(1)は返済に何ら心配ない債権(正常債権)、(2)はやや心配な...続きを読む

Q使用貸借の土地を相続する際の価格評価は?

母名義の土地に父名義のアパートを建ててある場合について質問です。父が地代を払っているわけではないので使用貸借ということになるかと思いますが、母が先になくなった際に、その土地を相続する場合、その土地の評価額というのは、貸家建付地としての評価をしてもらえるのでしょうか。また、父が相続した場合と子が相続した場合にその評価に違いはありますか。  高齢の父母が心配しています。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

地代の収受があれば貸地評価をすることが出来るかもしれませんが、ご質問の場合、使用貸借のため自用地としての評価になり、借地権割合等の減額はないものと思われます。

ちなみに、建物とその敷地の用に供されている土地の両方を所有している場合にのみ、貸家建付地の評価になります。

Q日本銀行の不良債権

民間銀行の不良債権額は新聞などで見かけます。銀行の銀行たる日本銀行にも不良債権は存在するのでしょうか?不良債権が存在する場合、損失確定時にどのように穴埋めするのでしょうか?日銀内で準備金を取り崩したり給与カットしたりなどで穴埋めするのでしょうか?それとも税金で穴埋めする仕組みがすでにあるのでしょうか?

Aベストアンサー

 日銀特融と呼ばれる最終手段を行使れば、不良債権が発生する可能性があります。(ただ、これは本当に日本を守る為の最終手段なので、税金で補填もやむなしだと思います。)
   http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E9%8A%80%E7%89%B9%E8%9E%8D

 あと、政府や自治体および金融機関に対しては国債やそれに準じる金融資産を担保に、貸付を行っています。(23兆円ほど)
   http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E9%8A%80%E8%A1%8C

 まあ、総資産(112兆)に対して貸出残高は、それ程多くなく(20%)、しかも国債等でないと担保として認めませんから、貸倒はちょっと考えられません。
 (みずほ銀行だと、資産68兆円に対して貸出は34兆円(50%))

 税金投入だと、他の銀行の様に増資 or 融資と言った形で行われると思います。
 なお、日銀は株式会社の株に相当する「出資証券」という物が有り、個人でも買えたりします。(株ではないので経営に口を出せませんが…。)
   http://quote.yahoo.co.jp/q?d=t&s=8301.q

 日銀特融と呼ばれる最終手段を行使れば、不良債権が発生する可能性があります。(ただ、これは本当に日本を守る為の最終手段なので、税金で補填もやむなしだと思います。)
   http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E9%8A%80%E7%89%B9%E8%9E%8D

 あと、政府や自治体および金融機関に対しては国債やそれに準じる金融資産を担保に、貸付を行っています。(23兆円ほど)
   http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E9%8A%80%E8%A1%8C

 まあ、総資産(112兆)に対して貸出残高は、それ程多く...続きを読む

Q相続税の評価で土地の評価方法を教えて下さい

相続の土地評価方法がわからず大変悩んでいます。画像の黄色が母名義(被相続人)の土地で緑が私名義(相続人)の土地です。
黄色部分の土地をどのように評価すべきかわからず困っています。

手前の大きな道路は路線価20000がついています。
後方は私道で路線価がついていません。
路線価のついている道路に接している部分は間口が0.54mで隣人と境界でもめたため境界用に購入した細長い土地(10m2)で入り口とはなっていません。
黄色部分は400m2で緑部分は200m2です。間口は18m、奥行きは32mです。
黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居しておりましたので
出入りは正面からも裏面からもできます。
ただし正面は店舗の入り口となっております。
裏面は道路北側の隣人の所有で以前は通行しないように言われたこともありますが現在は通行可となっています。

評価方法をご教示ください。

Aベストアンサー

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
には、
「Q2 間口が狭小な宅地の評価」などありますが、
「奥行価格補正率表」、「間口狭小補正率表」など、
ご自身でやるなら、計算がややこしいと思います


なので、結論から言うと
補正率評価で計算した後の価格 < 路線価
だと思うので、高い方の路線価で申請すれば、
税務署は何も言わないと思います

また
>細長い土地(10m2)
は、「建物を建てる事が出来ない土地」なので、
路線価の1/2で評価しても大丈夫だと思います
税務署の判断は、「建物を建てる事が出来ない土地」なら、
私道、として見てくれるようです


なお、道路北側から(他人の私道を使って)出入り可能なので、
本来であれば、これも考慮するよう、言われるかもしれません

なので、黄色い土地を「高い方の路線価で申請」をオススメします

また、店舗兼住宅の評価は、お近くの地方税事務所で固定資産税の評価証明をもらい、
そのままの評価額で通ると思います

1.(小規模宅地等の特例)を使うのであれば、
 税務署に相続の書類を提出しなければなりません
 税務署に行けば、「相続の手引き」をもらえます

あくまで、個人的な推測ですが、他に多額の現金や不動産が無いなら、
基礎控除プラス相続人(1人1千万円)の、範囲内で収まりそうな気がします

なお、税務署に書類提出をしない場合は、1.の小規模宅地等の特例を使えません
と同時に、不動産の評価は(割引ナシの)路線価での評価となります
>細長い土地(10m2)
も、路線価での評価となります

心配であれば、プロ(税理士等)に相談することをオススメします


以上、あくまで、個人的なアドバイスです
どうか、頑張ってください

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
に...続きを読む

Q2003年9月時点の不良債権額

仕事で日本と中国の不良債権を比較しています。
新聞に「日本の2003年9月時点の不良債権額は28.3兆円」と書いてあります。でも、金融庁のホームページでは31.6兆円となっています。どちらが正しいのですか?

Aベストアンサー

♯1です。
金融庁発表の数字が「誤り」であるとも思えませんが、気になったので「28.3兆円」というのを調べてみましたが、積算の根拠が全くわかりませんねぇ・・・・。
どうも、中国との比較の際に使われている数字のようです。中国のベースに合わせた数字なのでしょうかねえ?


人気Q&Aランキング

おすすめ情報