家の買い替えで、6ヶ月前に不動産業者仲介のもと売買契約を行い手付け金として200万円を売り主に支払いました。現在の持ち家を同一業者の仲介で売りに出し
たが、6ヶ月経過しても買い手が現れません。売り主にも迷惑がかかると思い
仲介業者に、売り主の了解があれば契約を白紙に戻したいと連絡したが、
明確な回答がないため直接売り主に連絡を取り話し合いをおこないました。
話し合いの席に売り主の依頼した代理人(不動産業者と思われる)が現れ
仲介業者が中間省略??を行っている。売値と買値に300万円の開きがある
売り主の契約書が、私(買い主)のものと異なる。売買契約書に履行日が記載されていない。等々を説明し、売り主が契約破棄しても手付け金200万円は返す必要はない。この仲介業者は悪質業者なのであきらめろと一方的に話しました。
私としては銀行ローンで購入する予定だったので最悪でもローン特約で手付け金は戻ると思っていました。その後再度売り主に連絡しましたが、会いたくない、会う必要がないとの返事で手付け金を返してもらえません。
他の不動産業者からも、その仲介業者は悪質で、会社の名前を変えながらトラブル
を起こしているとのことです。
手付け金を返してもらう方法を教えてください。

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A 回答 (5件)

明日の仲介業者との話し合いの件ですが,会話内容をすべて録音する


ことをおすすめいたします.録音テープは裁判になった際,重要な証拠
となります.相手に録音していることを悟られないようにしてください.

それから,A氏-yosimuraさんの両者が異なる契約書を持っていることに
ついて明確な説明を要求してください.A氏は契約締結当初からこの事実
を認知していたのかも確認してください.
銀行ローン申請も心配ですね.ちゃんと確認し,疑問点や相違点がある場合
には業者の明確な説明を要求してください.
仲介業者にはすべての契約書の控えがあるはずです.ちゃんと見せてもらい,
複写してもらってください.

今後取り決めることに関してはすべて書面をもって行うようにしてください.
些細な内容の取り決めでも,すべて書類にするように要求しましょう.

それから,質問したことに対して『今は説明できない』とか『調べるので時
間がほしい』等の答えが帰ってきた場合には期限を決めて下さい.
『何月何日の何時にもう一度話し合いましょう』という感じです.そして
そのときまでに答えを用意しておいてくださいとしっかり伝えること.
相手がスケジュール帳等に期日を記載しない場合には警告し,記入させる.

がんばってください.陰ながら応援しています.

この回答への補足

gyopiさん貴重なアドバイスありがとうございます。
gyopiさんjustinianiさんからの回答をいただき今更ながら事の
重大さを痛感しています。昨日様々な人と会い話し合い善後策を
考えています。gyopiさんご指摘の仲介業者の手元にあると思われる私と仲介業者
の契約書がやはり問題になるだろうと考えています。
この2~3日中には何らかの結論がでると思います。
仲介業者がこの質問を見ている可能性もありますので、これからの経過は
結論が出た後にさせていただきます。
どのような結論が出たとしても必ず報告いたします。

補足日時:2001/10/27 09:29
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この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
その後、弁護士にも相談しましたが、あまり親身になってくれませんでした。
元々、買い替え又は立て替えを計画していた事から声をかけていた
建設分譲業者2社に相談し、小規模の業者は親身に相談に乗ってくれましたが、
仲介業者を調べるとまさしくY系である事が解り、相談止まりでそれ以上は自力で
との雰囲気でした。
中堅建設分譲業者に相談すると、分譲している家を購入することを条件に
引き受けてくれました。手付け金は取り戻せるか否かに関わらず、75%
で新規購入分に充当する事となりました。
私としては、Y系の業者と自力で渡り合う自信もなく、家族の事も
気になり、裁判になった場合の費用対効果も期待薄なので、
購入価格は予定よりかなり高いものの、立地、広さ建物の構造など妥協できる
範囲と考え、この件を依頼しました。
アドバイス戴き急遽購入したICレコーダーはこの分譲業者との契約時に使用しました。
gyopiさんjustinianiさんに色々教えていただき自分なりに解決策を模索しましたが、
結局自力での解決を諦め他の方法を選択したことに対し、申し訳なく思います。
貴重な時間を私のためにお使いいただき又適切なアドバイスを戴き誠にありがとう
ございました。お二人に感謝を込め報告させていただきます。

お礼日時:2001/11/03 22:19

1 お話し合いの際に


 gyopiさんのNo.4のご回答に付加します。
 Y社に、「なぜ手付金のうち100万円を預かっているのか」と尋ねてみてください。ただし、無理に回答を得ようとなさらないでください。

2 Aさんに手付金の返還を請求できるか
 現段階でご提供いただいた情報からは、理論上は請求可能と考えています。

 決して断言はできませんが、Y社は、Aさん側には、Y社が中間の買主となる(Aさん→Y社→yosimaruさん)旨説明し、yosimaruさんには、Y社は単なる仲介人であり、契約当事者はAさんとyosimaruさんである(Aさん→yosimaruさん)旨説明したうえで、Aさんの希望売却価額に300万円上乗せした額をyosimaruさんに伝えて300万円を詐取しようと試みたのかも知れません。

 そうとすれば、yosimaruさんはAさんと売買契約を締結したつもりであり、AさんはY社と売買契約を締結したつもりなのですから、契約自体成立しておらず、Aさんは手付金を不当利得(民法703条)している、と考えることができそうです。
 ただ、この点は、もう一度補足頂いてから、検討させてください。

 複雑な事案になってきましたね、、、
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この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
その後、弁護士にも相談しましたが、あまり親身になってくれませんでした。
元々、買い替え又は立て替えを計画していた事から声をかけていた
建設分譲業者2社に相談し、小規模の業者は親身に相談に乗ってくれましたが、
仲介業者を調べるとまさしくY系である事が解り、相談止まりでそれ以上は自力で
との雰囲気でした。
中堅建設分譲業者に相談すると、分譲している家を購入することを条件に
引き受けてくれました。手付け金は取り戻せるか否かに関わらず、75%
で新規購入分に充当する事となりました。
私としては、Y系の業者と自力で渡り合う自信もなく、家族の事も
気になり、裁判になった場合の費用対効果も期待薄なので、
購入価格は予定よりかなり高いものの、立地、広さ建物の構造など妥協できる
範囲と考え、この件を依頼しました。
アドバイス戴き急遽購入したICレコーダーはこの分譲業者との契約時に使用しました。
justinianiさんgyopiさんに色々教えていただき自分なりに解決策を模索しましたが、
結局自力での解決を諦め他の方法を選択したことに対し、申し訳なく思います。
貴重な時間を私のためにお使いいただき又適切なアドバイスを戴き誠にありがとう
ございました。お二人に感謝を込め報告させていただきます。

お礼日時:2001/11/03 22:17

yosimaruさん,justinianiさん,こんにちは.


justinianiさんの補足要求は非常に的確なもので,私も状況把握が迅速に
行えました.ありがとうございます.

まず,これはとても巧妙に仕組まれた詐欺行為であると考えます.
この点については,後ほどお話するとして,まず請求権が発生するかどうかと
いう問題を考えましょう.yosimuraさんが所有している契約書の条項を見る限
りでは請求権があると考えます.yosimuraさんが銀行からの融資が得られなかっ
た場合には契約を解除し,その際に手付け金等は返却するということになってい
ます.また契約の履行についてですが,中古売買契約の場合には移転登記申請が
成されるか,引っ越し準備等の実働があった場合に『契約の履行に着手した』こ
とになると思います.よって現段階では『着手前』ということで良いと思います.

では,請求権を行使する相手は誰か?
yosimuraさんの所有している契約書を基にした時に請求すべき相手はA氏です.
これは契約書に署名捺印が成されていること,そして領収書をA氏の署名捺印
をもって発行していることから言えます.しかし,A氏が所有しているという
契約書を基にして請求権を有するのはY社であり,A氏に対してyosimuraさん
には請求権はありません.ですから,A氏の代理人が言ったことも事実です.
しかし,ここで問題が一つ.A氏は多重契約を取り交わしたことになるのです.
A氏は2通の契約書に署名捺印したことになります.これがY社の独断だった
のか,A氏了解の下で執りおこなわれたのかは推測でしか言えませんが,恐らく
知っていたでしょう.
そうすると,Y社とyosimuraさんの間で取り交わされた契約書類は何処に行った
のか?という問題になりますが,これはY社にとっては切り札なのです.
この契約書をyosimuraさんが持っていると被請求権者が誰かが解ってしまい,Y
社としては困る訳です.だから隠している.

対策を考える時間をください.必ず戻ってきます.

この回答への補足

回答ありがとうございます
先ほど宅建協会の不動産無料相談に行ってきましたが、仲介業者と話し合うことが
先決で、その後再度相談してくださいとのことでした。
仲介業者とは明日(10月27日)午前に仲介業者の事務所で話し合う事になっていますが、若干不安です。
銀行ローンは仲介業者の斡旋でローン借り入れ申込書(有担保用)に署名捺印
し仲介業者に預けました。コピーが手元にありますが借り入れ内容の借入金額
等は、後からコピーに書き足しているだけで、原本はどうなっているのか
不明です。これからローン申し込み銀行に行き確認するつもりです。
売り主Aさんの土地建物の登記簿謄本コピーは手元にあります。
明日の仲介業者との話し合いでのアドバイスがありましたら宜しくお願いします。

補足日時:2001/10/26 12:40
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1 補足のお願い


 gyopiさんもNo.1でおっしゃっておられますが、yoshimaruさんのお手元にある売買契約書は、誰が売主になっていますか?「売り主」さん(Aさん、とします。)でしょうか、それとも、「悪質な仲介業者」(Y社、とします。)でしょうか。

2 「中間省略??」
 契約書では、AさんはY社に土地建物を売却し(Aさんのお手元の契約書)、Y社はyosimaruさんに土地建物を売却した(yosimaruさんのお手元の契約書)ことになっていませんか。
 そうとすれば、所有権移転登記(世間一般にいう「名義」のことです。)は、本来、所有権の流れに従ってAさん→Y社→yosimaruさん、となるべきところを、Y社(中間者)を省略して(登録免許税(=登記費用)を節約するためでしょう。)、Aさん→yosimaruさんという所有権移転登記が経由されているはずです。これが、「中間省略登記」です。

3 手付金の返還を請求すべき相手方
 もし可能なら、Aさんのお手元の契約書に、手付金は何円と記載されているか、Aさんにお尋ねください。
 おそらく、200万円ではありませんか?

 手付金は、買主が売主に差し入れるものです。Y社が、Aさんから土地建物を購入してyosimaruさんに転売したという、2での私の想定が正しければ、Y社は、本来、手付金200万円をyosimaruさんから受け取り、この200万円をAさんに手付金として差し入れるはずですが、便宜上、200万円はyosimaruさんからAさんに直接渡してもらったのだと思います。
 そうすると、yosimaruさんが手付金の返還を請求すべき相手方は、Aさんではなく、Y社ということになります。ただし、yosimaruさんがY社に対する手付金返還請求権を有するか否かは、お願いした補足をいただいた後に検討させてください。

4 状況把握のために
 1や3でお願いしましたが、まず、yosimaruさんとAさんがそれぞれお持ちの契約書の内容を確認する(Aさんからは、可能ならコピーを入手する。)ことです。
 また、今後どんな法的手続を取るにせよ、yosimaruさんが購入された土地建物の登記簿謄本(全部事項証明書でも可)が必要ですので、取得してください。

 何かご不明の点があれば、補足してください。

この回答への補足

早速回答いただきありがとうございます。
私の手元にある契約書は売り主(Aさん)と買い主の私になっています。
契約は仲介業者の事務所で売り主と行いましたが、パーテイションで区切られた
別々のブースでそれぞれ署名捺印しました。
1通目の契約書は売り主の署名捺印のない契約書に先に私が署名捺印、同様に売
り主も署名捺印し、交換し2通目売り主の署名捺印のある契約書に私の署名捺印しました。それが、手元にある契約書です。しかし今から考えると交換するとき
仲介業者が差し替え私の署名捺印した契約書でないものを売り主に渡したと思われます。
契約書に記載の手付け金は200万円です。売り主(Aさん)の署名捺印の領収書
をその場でもらっています。
Aさんとの話し合いの中で手付け金の内100万円は仲介業者が預かり、残り
100万円をAさんがもらったそうです。
Aさんの話から契約書の買い主が私の名前ではなく、仲介業者の相談役(実質オーナー)の名前になっているようです。Aさんの契約書は確認していません
Aさんにその後契約書を確認したいと連絡しましたが取り合ってもらえません。
回答の4状況把握の中で私が購入した土地建物...とありますが、私は今の
持ち家があるだけで、売り主Aさんから土地建物は購入できていません。
以上長くなりましたが宜しくお願いします。

補足日時:2001/10/26 08:51
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yosimuraさん,こんばんは.



大変なことになりましたね.何とかしましょう.ここには専門家が
たくさんいます.がんばりましょう.

契約書が売り主と買い主で異なるということですが,yosimuraさんが
持っている契約書には(甲)の署名・捺印がありますか?
もしそれらがあるようでしたら,双方に売買の意志があったと判断され,
その契約書は法的な意味を持ちます.
仮に仲介業者が偽造したものであったとしても,売り主とyosimuraさん
とのあいだで契約が成立したものと見なされます.
さて,契約が成立しているということは,契約の際に取り決めた約定
が有効になるということですので,今度は『契約の解除』に対する
取り決めがどのようになっているのかが問題になります.
どちらかの理由によってその契約を解除する場合,どのような対処をする
ことになっていますか?
その辺について補足していただきたいのです.よろしくお願いいたします.

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
契約解除の取り決めについて契約書に記載されている内容は下記の通りです。
本契約はローン方式を採用し残金○○円は買い主が金融機関より借り入れ売り主に
支払うものとする
本契約は融資不可能な場合解除し売り主は既に受領したる全金額を買い主に
返還するものとする。
当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買い主は手付け金を放棄し、売り主はのそ倍額を償還して契約を解除することができる。
当事者の一方が契約条項の違反又は契約不履行の場合は催告の上、相手方は契約
解除できる。
買い替えのための解除項目はありません又いつまでに履行するとの項目も
ありません。
手付け金の保全措置は講じないに○があります。
今から考えると、全く無防備で契約したことが解りました。
宜しくお願いします。

補足日時:2001/10/26 08:56
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>という手口を聞いたことがありました。

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よろしくお願いします。

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http://allabout.co.jp/internet/netauction/closeup/CU20060119A/
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http://mail.goo.ne.jp/goomail/phishing/index2.html
フィッシング詐欺

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8B%9F%E9%87%91%E8%A9%90%E6%AC%BA
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国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というのを出していてこれを根拠に戦うのが有効です。参考URL見てください。

「国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というキーワードでGoogle検索すると、解説HPが沢山でてきますよ。

「悪質な不動産業者の犯罪を立証したい!」というお気持ちは良く判りますがまずは、「敷金を取り戻す、追加などとんでもない」という問題の解決が先決でしょう。

それには警察に行くより簡易裁判所に「敷金返還請求」を申し立てるのが最も簡単です。裁判を受ける自由がありますから、無視されたり、拒否されたりすることはありません。訴状はA41枚で、関裁判所には書き方の相談所も併設されていますから(東京簡易裁判所の場合。無ければ受付窓口が相談に乗ってくれるでしょう)、まず相談されるとよいです。

国土交通省のガイドラインを根拠に「敷金返還請求」裁判を起こすと言えば、それだけで本件解決すると思いますが、勝訴確実な裁判で弁護士も不要です。簡易裁判所事件は必要なら友人でも知り合いでも弁護人になってもらえます。

実際には壁紙、塗装などのリニューアル費用については、業者とつるんで高額な見積書としている可能性もあります。大きな本屋さんの建築コーナーに行くと、リフォーム工事の平均・標準的な単価が載っている本がありますから、この単価と数量を掛ければ平均・標準的な費用が判断できます。これで計算した費用と敷金の差額を返してほしいという裁判を起こすわけです。

ガイドラインによれば、経年変化、消耗・摩耗などは原則オーナー負担です。よって費用計算では、こういう費用は無視してよいことになります。

>これまでの発言や請求の内容にかなりの虚偽事実があり(これについては会話は全て録音し、嘘である証拠もある程度揃っています)これは詐欺未遂に該当しませんか?
>また、この文書はどうも大家本人による物では無いと思われるのですが、仮にこの文書が不動産業者による捏造だとしたらこれは「公文書偽造」などには該当しませんか?

社会制度の基本を揺るがすとか、これによって質問者さんがとてつもない損害を受けた場合なら別ですが、本件敷金の返還・追加請求を巡るトラブルという枠組みの話と警察は理解するでしょう。

刑事事件と民事事件は別ですから、相手がたとえ有罪になっても敷金は戻ってきません。


「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は私は不動産屋にもらいましたが、入手方法はHPの国土交通省の窓口で聞いてみるとよいでしょう。PDFでダウンロードできれば便利なのですがね。

参考URL:http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070210_.html

国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というのを出していてこれを根拠に戦うのが有効です。参考URL見てください。

「国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というキーワードでGoogle検索すると、解説HPが沢山でてきますよ。

「悪質な不動産業者の犯罪を立証したい!」というお気持ちは良く判りますがまずは、「敷金を取り戻す、追加などとんでもない」という問題の解決が先決でしょう。

それには警察に行くより簡易裁判所に「敷金返還請求」を申し立てるのが最も簡単...続きを読む

Q詐欺の手口?

実家のほうに学生時代の友人と語り私の電話番号を聞き出そうという輩から年に数回ほど電話があるのですが、
(毎回違う人と思われます)、
これは何かの詐欺の手口ですか?
みなさんのお宅でもよくありますか?
なお実在の友人でないことは確認済みです。

母には教えないで先方の連絡先を聞くようにといってあるのですが(連絡先をきくと大体はぐらかす)、この間、つい教えてしまい、私の携帯に見知らぬ発信元から2、3度着信がありました。別の電話から非通知でかけると非通知拒否でした。

Aベストアンサー

こんにちわ。

私も結婚して実家を出てからもう6年になるのに、やはり学生時代の友人を語り私あてに実家へ電話が年に数回ほどかかってきてますね。母も本当の友達なら私が結婚しているのも知っているだろうし、新しい電話番号だって知っているだろうからと絶対に連絡先を教えたりしていません。

詐欺かどうかはわかりませんが、私のところにかかってくる電話は勧誘のようですよ。

あと高校時代のクラスメート(実在する人物)からもかかってきます。たしかにその人は知っていますがクラスが一緒だったというだけで友達でも何でもありません。その人は宗教の勧誘でかけてきているようです。あとネズミ講をやっている子もいますねぇ。

友達を偽ってかけてくる電話には本当に困りものですね。お母様にも念を押して「私の友達なら今の私の連絡先を知っているはずだから、どんなことがあっても連絡先を教えないでね。」と言っておいたほうがいいでしょうね。

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都合6%とのことでした。

結構な額になるわけですが、これは法律か何かで決まっているので
しょうか?

一般的に考えると、「こういうことをやって、これにいくらかかるので、
トータルでこの金額になります」といった、根拠があるべきだと
考えますが如何でしょうか?

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早速ですが、4~5ヶ月ほど前、A不動産会社に専属専任媒介契約で、
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「契約更新の時期が来た、
反響が良くない、
社長も売り出し価格を下げてくれないと、
契約更新したくないと言っている。
当社でこの後も仲介をするには、
売却価格を下げてくれないか」

と連絡を受けました。

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「Xは上司に相談せず勝手に価格を下げろと
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と言うことでした。

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→結局、「ここ半年何もしていなかった」という疑いを持つに至っています。

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と言うのですが、不動産業界の人の言うことは正直、
営業トーク(不動産業者の人、ごめんなさい、まじめな人もいるので全員を指しているのではないです)が多いので、
また、今までのことも入れると、A不動産にずさんな営業管理体制があるのは事実であるわけなので、

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としてしまおうと思うのですが、
あと、文句を言うとして、何か言えるでしょうか。

時間を無駄にしたという気持と、
「これ以上関わっていても、嫌な思いが増すだけだから止めておこうか」
という気持があります。
法律的な観点からのご意見、
一般的(世間一般)の立場からのご意見(法律相談のカテとは違ってしまうかもしれませんが)など、解決の方法について、ご意見アドバイスをいただければ、嬉しいです。
宜しくお願い致します。

おはようございます。

早速ですが、4~5ヶ月ほど前、A不動産会社に専属専任媒介契約で、
不動産売却の依頼をしました。

それから3ヶ月ほどして不動産会社担当者Xから連絡があり、

「契約更新の時期が来た、
反響が良くない、
社長も売り出し価格を下げてくれないと、
契約更新したくないと言っている。
当社でこの後も仲介をするには、
売却価格を下げてくれないか」

と連絡を受けました。

その後、1ヶ月ほどしてA不動産会社の上司から連絡があり、
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媒介契約(売却依頼契約)が切れているのならそれで終わりでいいんじゃないでしょうか?他の不動産会社に売却依頼したほうがいいですよw

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売主は宅建業者ですが、実際にはほとんど何もしてません。
買主は個人。
これまで個人間売買しかしていなかったので、宅建業者売主の際の注意点が良くわかりません。
瑕疵担保2年の条項はいれるつもりですが、免許番号や供託金などの記載は契約書・重要事項説明に入れなければならないのでしょうか。買主の友人(と称する)からいろいろ質問されて困っています。
その他注意点があったら教えてください。

Aベストアンサー

売主が宅建業者である場合には、売主自身も買主に対して重要事項の説明義務があります。理屈上は仲介業者と売主業者とが別々に重説を交付しても良いのですが、実務上は仲介業者が作成し(売主も確認し)、仲介業者が作成した重説に売主として取引の態様を「売主」として、免許番号を記入し住所氏名〔法人の場合には本店所在地と法人名、代表者の氏名〕記名押印します。
取引主任者は仲介業者の者が通常行い、1人のみでかまいませんので仲介の1人だけが記名押印します。
宅地建物取引業者が売主の場合には、手付金等の保全措置の概要を記入し、営業保証金等の供託に関する事項も仲介業者とは別に記入します。
ですから、仲介用の所定の重説を使うなら記入スペースがない場合もありますので、別紙に、売主事項を記入してもらって貼り付け割り印しておく方が楽です。
瑕疵担保責任についてはお気づきのようですが、他に損害賠償の予定又は違約金に関する事項も宅建業者が売主の場合には、損害賠償の予定又は違約金に関する事項は売買代金の20%までと定められています(宅地建物取引業法38条)。手付等も宅建業者が売主の場合には、解約手付としその金額は20%を超えることはできない(宅建 業法39条)です。
しかし、実務経験がなくて仲介されているのですね。そのくらい勉強して欲しいです。

売主が宅建業者である場合には、売主自身も買主に対して重要事項の説明義務があります。理屈上は仲介業者と売主業者とが別々に重説を交付しても良いのですが、実務上は仲介業者が作成し(売主も確認し)、仲介業者が作成した重説に売主として取引の態様を「売主」として、免許番号を記入し住所氏名〔法人の場合には本店所在地と法人名、代表者の氏名〕記名押印します。
取引主任者は仲介業者の者が通常行い、1人のみでかまいませんので仲介の1人だけが記名押印します。
宅地建物取引業者が売主の場合には、手付...続きを読む


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